營改增對房地產企業會計核算及財務報表的影響

趙雷 河南九鼎實業有限公司

引言

近年來，營業稅和增值稅一直是我國的主要稅種，二者同時存在，共同促進我國社會經濟的發展，對國家的財政收入也做出了巨大的貢獻。然而隨著經濟發展的全球化，我國的國內經濟發展形勢也隨之發生了變動，二元稅制已經無法滿足當前國內市場經濟的發展需求。政府為了改善經濟態勢，促進市場經濟的持續發展，頒布了“營改增”的政策，全面深化我國稅務體制的改革。目前，房地產行業發展迅速，企業的稅負情況日益嚴重，而房價的不斷提升已經逐漸超出了人們的購買能力，房地產商開發項目的意愿受到了沖擊。因此，“營改增”政策對房地產行業的影響受到了人們的廣泛關注。

一、“營改增”政策的意義

國家為了促進各行業的發展，通過改革稅收政策的措施來緩解企業負稅的壓力，在根本上來實現企業經濟收益的增加。現階段我國“營改增”政策的實施效果還是較為理想的，其具有的重要意義也漸漸得到了體現。首先，“營改增”可以促進企業的轉型升級，在根本上減少企業重復納稅的可能，避免了負稅壓力過重而造成對企業發展的限制。特別是我國的房地產行業，其工程項目較大，所承擔的稅負壓力也就較大，“營改增”政策可以在一定程度上對這一現象進行緩解。其次，“營改增”政策能夠提升我國企業的競爭力，是對我國企業經濟體系的有效調節，房地產行業的稅負以及財務管理都頗受影響，其中有利有弊，房地產行業必須在此時做出有效的調整，合理應對財務中的問題，保障企業的最終利益。

二、“營改增”后房地產企業會計處理的變化

房地產行業與人們的生活息息相關，在我國的市場經濟中占據重要的地位。“營改增”政策的出發點是合理改善稅制結構，改進增值稅的抵扣體制，重點解決重復征稅的問題。由于營業稅向增值稅轉變，房地產企業在支付相關的房地產項目開發建設費用時，按照規定應該繳納進項稅額，項目獲得營業收入時也需繳納銷項稅額，在進行營業稅金及附加的統計時，取消了應交營業稅的計算，大大減少了房地產企業的稅負情況。

三、“營改增”政策對房地產行業的影響

（一）“營改增”對房地產企業稅負的影響分析

稅收政策的改革，引領著房地產行業體系的轉變，“營改增”就是將房地產的稅收改為增值稅，其計算的根據是以增值額為主，并且采用的是稅款抵扣的形式，將房地產項目已經繳納的稅款進行轉結，避免了房地產企業進行重復的二次納稅。從目前的發展形勢來看，“營改增”會在一定程度上加大房地產企業的開發成本，但是企業資金使用時都能取得專用發票就可以實現稅負的抵扣，在一定程度上完成房地產企業稅負率的降低，使得房地產企業的利潤收益仍是增加的。

（二）“營改增”對房地產企業財務的影響分析

“營改增”政策要求房地產項目的費用支出需要開設相應的發票，并以此來實現對增值稅的抵扣，因此在房地產項目的材料的采購環節上就造成了一定的限制。現階段要求采購費用必須開具抵扣增值稅的專用發票，而一些原材料供應商并不具備開具專用發票的能力，所以在供應商的選擇上就要及時地進行控制。這些發票的開設等都需要企業的財務部門進行處理，在一定程度上加大了財務部門的工作量，為財務部門造成了更多的壓力，如果稍有疏忽，就會出現房地產企業在繳納增值稅時無法進行抵扣，進而造成稅收壓力增大的問題，甚至會造成房地產項目投資成本的增加，減少企業的凈利潤。

（三）“營改增”對房地產企業的償債能力的影響

一個正常運轉的企業通常都會有長期和短期的債務，房地產企業由于其經營活動的獨特性，融資活動是房地產企業重要的業務之一，借款是融資的常見手段，借款的同時會導致債務的產生。而企業的償債能力的外在表現指標包括資產負債率和流動比率等。稅制改革后，房地產企業的流動負債和總負載都會相對降低，流動資產以及總資產也會相對降低，但是由于前者的降低額度要小于后者，所以，“營改增”之后房地產企業的償債能力得到了增強。

（四）“營改增”對房地產企業財務報表的影響

1.“營改增”對利潤報表的影響

國家推行“營改增”政策后，由于企業需要繳納的增值稅性質變成了價外稅，要在銷售獲取的款項中除去，所以企業的資金進項會相對降低。“營改增”施行后，企業通過購取物品與獲得勞務的進項稅額能夠進行互相抵扣，企業的運營成本會得到降低。而且，“營改增”之后營業稅取消，全面向增值稅過渡，所以房地產企業的稅務金額會大幅減少。綜合以上幾點，“營改增”政策會導致房地產企業的總體利潤降低，凈利潤減少。

2.“營改增”對資產負債報表的影響

由于房價、建筑原料的價格以及勞務價格等都基本保持不變，貨幣資金以及應收的賬款也不變。一方面，“營改增”后增值稅進項稅額可以進行抵扣導致房地產商的開發成本大幅降低，相應的庫存的房屋成本減少，存貨量降低，最后導致流動資產合計降低。另一方面，由于稅制改革之后應交的增值稅少于稅制改革之前的營業稅，而且稅制改革后利潤的降低導致應交所得稅的降低，所以房地產企業應交的稅務總金額降低，流動負債減少。

3.“營改增”對現金流量報表的影響

由于銷售產品獲取的收入不變以及購買商品和接受勞務工作支付的現金均不變，而企業經營過程中支付的各種稅務金額提升。因此，經營活動的現金流量凈額降低。投資與籌資兩者的流動現金不受影響，現金和現金等物價凈增加額減少。

四、房地產業應對“營改增”政策的改善措施

（一）應加強對“營改增”政策的認知，及時轉變觀念

政府部門頒布“營改增”政策是為了減少企業的負稅壓力，在根本上實現企業利潤收益的最大化，但是現階段房地產行業中，仍存在著許多的影響因素，如企業對新政策不完全了解，許多企業的賦稅關鍵仍存在傳統的模式中，如果管理者以及財務部門的觀念不能及時進行轉變，就會造成房地產企業的財務管理質量跟不上，失去財務管理在稅負問題中的作用，進而為企業的負稅造成相當大的壓力，若是后續的稅務問題處理不當，就會大大提升企業的投資成本，不利于企業的長遠發展。為此現代的房地產企業必須加強對“營改增”政策的認知，同時對相關的財務人員進行法律知識培訓，對“營改增”政策的內容充分的了解，及時地將賦稅觀念進行轉變，避免財務部門工作能力低下而給企業造成不必要的虧損。此外最重要的是企業應更加完善現有的財務管理體系，在房地產項目的每個環節中都加強對稅務方面的管理，對財務人員進行有效的監督與控制，是實現房地產企業提升收益的有效措施。

（二）加強納稅籌劃工作

在實行“營改增”政策之后，房地產企業的投資成本也會發生相應的變化，為此財務部門在進行成本預算時，要根據納稅政策進行計算方式的轉變，避免預算與實際投資成本出現偏差，進而造成成本增加的問題。納稅的籌劃工作包括著增值稅的抵扣問題，對此在項目的材料采購上，要注意是否能開具抵扣增值稅的專用發票，同時避免少量多次的采購，因為此種采購方式不利于材料的統計以及成本的計算，同時還容易造成少開或漏開發票的問題。同時財務部門要做好房地產收入利潤的規劃，對價格進行合理的調控，保證房地產企業的根本收益。

（三）加強對發票的管理

“營改增”政策頒布以后，企業的納稅環節就需要更多的票收據，稅收政策的改革，使發票的種類也在發生著變化，房地產行業在后續的繳稅中，需要提交一些抵扣發票，并以此來實現稅負的降低。因此房地產財務部門要做好發票等收據的管理工作，避免企業出現重復納稅的現象，進而實現房地產行業的長遠發展。

（四）提升企業財務管理工作質量

“營改增”會對房地產企業的投資成本造成影響，同時也會對營業收入造成一定的影響，在稅負問題上，房地產企業應該加強對“營改增”政策的認知程度，合理的轉變發展觀念，加強企業財務管理，特別是針對納稅問題，對企業納稅做好統籌規劃，做好投資成本的預算工作。同時對房地產項目的定價等及時的做出調整，必要時可以在企業內實現稅負轉移，使企業最終的利益得到保障。房地產企業的財務部門必須做好財務管理工作，特別是對項目建設中的發票管理，因為“營改增”政策對房地產負稅時是有一定的抵扣性，加強對發票的管理可以避免在后續稅務的扣除中無法抵扣的現象，也是當前房地產行業負稅較多的關鍵因素。財務管理工作質量的提升，是實現房地產企業負稅率降低的必要途徑，如此才能實現房地產行業的持續穩定發展。

結語

在“營改增”政策實行之后對于房地產企業的會計核算和納稅等方面都帶來了一定程度的影響，“營改增”政策有效地解決了我國部門稅務重復征收的問題，同時也完善了增值稅抵扣規則，有力促進了我國經濟的快速發展。“營改增”對房地產行業的影響表現在諸多方面，企業應該綜合考慮，仔細分析，快速適應稅制體制的改革。