我國房產稅政策改革問題及對策探析

王琳 煙臺市芝罘區財政局

引言

近年來我國房地產行業的發展勢頭正旺。但是與房地產行業相匹配的房產稅政策以及法律法規的制定相對有些落后。由于我國房產稅政策存在一些欠缺，同時法律法規的不完善導致了房地產行業的發展受限。房地產行業在發展過程當中出現了各種各樣的問題，其中最突出的問題是不斷上漲的房產價格帶來了房地產泡沫。更嚴重的問題會導致整個社會經濟體系的癱瘓。現階段房地產行業所引發的泡沫經濟已經十分嚴重，許多人都將購房看成了一項投資，這就使投機性購房增多，房價也上漲迅速。富人投資購房已經成為房地產行業發展的一顆毒瘤，正因這種投資性活動的增多，許多閑置的房屋增多，這些房屋被囤積起來，待價而沽。對于經濟并不富裕的普通家庭而言，房價的快速上漲導致許多家庭面臨買房的危機。如此惡性循環正在危害整個社會經濟體系和社會福利體系的正常發展。與此同時，各地政府的財政收入大多依靠土地出讓來維持。這種落后的社會模式并不適應當前社會經濟的發展，為了解決目前社會當中突出的民生問題、社會福利問題以及地方財政等問題，對房產稅收政策進行改革和探究是非常重要的。

一、國外房產稅政策綜述

（一）調整科學的美國房產稅政策

在各國的房產稅收政策當中，美國房產稅收政策配套的法律制度相對比較完善。美國的房產稅收是地方財政收入的主要來源之一。美國政府征收房產稅的主要目的是為了滿足公共需要。房地產稅收占了整個地方政府稅收收入的百分之七十左右。政府靠著房地稅收的資金來發展當地教育、醫療等公共事業。因此，美國房產稅收的高低直接影響到政府公共職能的發揮。為了向民眾提供更多的公共產品，滿足公民的各項的需要。美國政府需要調整好房產稅收的額度。房產稅收的額度直接決定了房產評估和稅率水平。對美國的發展而言，房產稅要按照評估價格進行征收。換句話來講，而美國的房產稅計稅需要依據稅基也就是按照當時美國房價的公允價值進行上下調整。與此同時，美國的稅率也會按照當時的經濟狀況反向運動。在美國經濟繁榮的時期，政府會按照市場及房地產的發展適當地降低稅率。這是由于在經濟繁榮時期，美國的房價會大幅度的上升，隨著房價的上漲地方政府所能征收的稅費也會增多。而當美國經濟持續下滑或者低迷時，美國的房價自然也會跌落，這時與房價成正比的地方政府的稅費也會降低。為了政府的發揮原有的職能，地方政府唯有通過提高稅率來彌補地方財政赤字的虧損，而這一舉措正推動了美國房地產稅管理和征收工作的開展[1]。

（二）穩定的德國房產稅政策

就德國的房地產稅收政策而言，德國在房地產稅收方面有其獨到之處。德國靠著簡單的稅收征收和計算方法完成了關于房地產稅收的相關工作。在德國也有與房地產稅收與之相匹配的法律法規。德國的房地產稅收主要以不動產的交易稅為主。在稅費的計算上面采用政府統一規劃的征稅值再乘以百分之三點五之后，再乘以各地的稅率。德國的房地產稅收分為兩個環節。其分別由交易環節稅、持有環節稅兩個環節組成。在這兩個征稅環節當中。交易稅的占比較重，而持有環節稅占比較輕。德國設計這種房地產稅收政策有利于抑制投機者購房現象的發生。除此之外，德國也擁有較為完善的住房規劃和穩定的房貸政策相結合，其主要用以房產用地的規劃，政府通過設立這種住房政策來幫助貧困的家庭獲得住房，政府要求開發商以低價的方式為低收入家庭提供住房。同時德國為居民住房所提供的住房儲蓄銀行也解決了居民住房緊張和困難問題的出現。德國為廣大購房者所提供的固定利率貸款實現了貧困家庭購房的可能。在住房規劃方面，德國政府還倡導合作建房、自建房等[2]。同時政府也為居民們提供更多的稅收優惠，這對解決居民住房問題，保障居民享受社會福利奠定了堅實的基礎[3]。

二、我國房產稅政策面臨的問題

（一）稅率設計不靈活及征稅保有環節缺失

現階段，我國房地產稅收缺少與之相匹配的法律法規。在我國房地產稅的立法權力掌握在全國人民代表大會和常務委員會手中。我國地方政府雖然擁有按照當地的實際情況進行房地產扣除比例的制定，但在房地產稅率的設計方面缺少統一的基準利率。當前中央政府并沒有給個地方政府一個標準的參考利率。在這種情況下地方稅收也無法確定稅率浮動的空間。這種情況從側面反映出我國稅率設計不靈活的問題[4]。中央政府的沒有制定和形成統一稅率方案。這就嚴重導致各地方政府無法按照當地的實際情況因地制宜的及時調整和修改各自的稅收方案。這種現象也無法彰顯出我國房產稅的公平性和效率。除此之外，我國的房產稅收征收還具有環節稅種多、稅負重等特點[5]。在我國房產稅征稅環節并不多，但是所設計的稅收項目卻很多，正因稅收種類多，導致在房產交易和流通過程中，所有稅負都轉移到了最后的購買者身上。而在房產的持有環節稅收當中，我國的稅負相對較輕。持有環節稅收和購買環節稅收二者之間存在的差異會直接影響到新建商品房的房價，繼而會吸引更多的投機者加入投資買房的大軍當中。為此，我國的房產稅收的征收并沒有抑制不斷上漲的房價，這也就導致現存的房地產市場無法滿足住戶的剛性需求。我國在房產稅率設計方面的不靈活和缺失嚴重影響了國內購房市場的健康發展，這種不公平性也是造成近幾年我國房價不斷上漲的一個重要原因[6]。

（二）計稅依據不合理以及配套設施不完善

在房產稅收方面我國主要實行從價計稅和從租計稅兩種。伴隨著我國房地產市場的繁榮發展，房產商的惡意提價致使我國的房價不斷攀升。國內市場的方房產的增值率也是與日俱增，房價漲幅越大，房屋的租金也就越高。因此，無論是從價計稅還是從租計稅都應該按照房產的市場價格，而不能按照原本的房屋價值去計算。為了解決國內購房市場出現的這類嚴重問題，我國的房產必須進行房產登記。近些年來，我國政府一直在推行房產的登記制度。但是在房產登記的推行過程當中，我國并沒有建立統一的房產稅登記制度，這為后續的房產稅征收工作帶來的難題，面對擁有多套房產的居民而言，這部分居民常常利用不動產登記制度存在的漏洞進行逃稅。這種現象對于持有環節的稅收來講尤為突出。此外，我國房產稅也缺少專值，房產會因地理位置等各種因素而就有升值的空間。因此就房產稅征收政策的設立而言，完整的房產登記制度和評估體系是必不可少的。其次是我國需要建立統一的不動產登記制度來降低稅收成本。最后則是要在完善房產評估機制的基礎上，利用大數據技術建立財務信息管理和信用評價系統，從而遏制偷稅、漏稅現象的發生[7]。

（三）稅費種類繁雜并且存在重復征稅問題

目前我國的房地產稅收涵蓋的種類繁多，按照當前房地產行業的發展來看，過去的房地產稅收政策已經不適合當前房地產行業的發展。像是適用于20世紀90年代的土地增值稅已經慢慢淡出人們的視野。而對土地出讓金的征收為地方政府在對短期內創造了巨大的利益，政府熱衷于賣地的行為和當前實行的批租制又相抵觸，從這兩點便可看出傳統房地產征收政策已經阻礙了房地產市場的穩定和繁榮。

三、我國房產稅政策的出路探討

（一）合理設計稅率同時增加保有環節征稅

各地政府按照房地產的面積和用途會適當地調整房產的稅率。像是普通居民用房和企業建筑用房存在一定的差別。當地政府應當提高投機及高級住房的稅率，對于擁有多個房產的人設計累計遞增稅率，從而增加其持有人的成本，這樣也可以遏制惡意炒高房價現象的發生。

（二）合理設計稅基并完善房產稅配套設施

在房地產稅收的設計方面，首先需要客觀合理的評估的房屋的市場價值，將住房的地理位置、升值空間、物業服務等附屬價值添加進去。其次是建立統一的不動產登記制度，這樣可以有效降低征稅成本，從源頭上遏制偷稅和漏稅行為的發生。最后要完善房產評估制度，通過培養一批專業的人才隊伍來保障稅收的合理和穩定。

（三）合理規整稅費避免重復征稅

與他國的房產稅收相比，我國的房產稅收種類過于繁雜，目前我國需要規范統一房產的稅種，將各種稅種進行歸類整合。按照購房和持有兩個環節對房產稅收進行重新的規劃和調整，同時結合當前的經濟發展調整稅率。把復雜多樣的稅種改為單一的稅種，這樣才能避免重復征稅問題的發生。

結語

總的來說，我國的房地產稅收還存在著諸多問題，面對不斷發展的房地產行業，我國應當在現有的房地產稅收政策上進行調整和優化。通過建立統一的不動產登記制度和稅收稅率設計來解決當前房地產市場出現的亂象。