房地產經濟波動的原因以及應對波動的措施

譚宏濤 襄陽市第四房產管理所

一、引言

房地產作為國民經濟支柱之一，房地產經濟的波動直接影響到國民生活與社會運行。在房地產經濟發展歷程中，經歷了快速增長期與市場瓶頸期，在多重因素的影響下，房地產經濟進入高質量穩定發展階段。為保持房地產經濟的發展態勢，需解析房地產經濟的波動誘發因素，并采取針對性的應對措施，消除市場風險，推動房地產經濟的長遠穩定發展。

二、房地產經濟波動概述

(一)內在含義

在房地產經濟發展時，經濟總量處于一定幅度的震蕩變化，上下震蕩的變化形成房地產經濟波動。從狹義視域分析可知，房地產經濟波動主要包含季節性波動、周期性波動、隨機性波動；從廣義視域分析可知，房地產經濟波動不可規避，需對經濟波動范圍進行科學控制，以避免房地產泡沫的問題發生。

(二)實際影響

由于房地產經濟涉及的資本比較大，在房地產經濟波動后，將產生連鎖反應，對社會運行造成負面影響，如民眾購房、房產稅收、房貸還款、住房需求等。為避免房地產經濟出現大的波動，應當堅持“房子是用來住的”的核心原則，對房地產經濟進行宏觀調控，保證房地產經濟的穩健發展[1]。

三、房地產經濟波動原因解析

(一)內部原因

1.供需矛盾

通過對房地產經濟波動的內部原因進行深度剖析可知，供需矛盾屬于房地產經濟波動的核心要素。在國家社會經濟結構調整的大背景下，房地產市場的供需關系出現了很大變化。如部分地區過度開發房地產，房地產市場的供應明顯超出需求，導致房地產經濟發展受阻。在勞動力、技術、資金、市場的影響下，房地產經濟會出現一定的振蕩，不利于房地產經濟的整體穩定發展。

2.市場房價

房地產市場的房價變化直接影響到房地產經濟的變化，且該種影響是不可忽視的，在市場連鎖反應下，房價產生的影響會持續擴大。如炒房行為的出現，使得房價迅速上漲，造成房地產經濟的虛假繁榮，一旦出現房地產經濟波動，將對民生造成很大沖擊。房地產市場的空前繁榮是一種危機的表現，說明房地產經濟泡沫化的加劇，在出現問題后，可能會出現系統化社會問題，不利于社會的整體和諧運行。市場房價作為房地產經濟波動的重要內因，在對房地產經濟波動進行合理控制時，應當將房價控制在一定漲幅范圍內，嚴厲打擊炒房行為，避免房地產經濟受到市場房價的較大影響，對房地產經濟的波動頻率進行合理控制，有效提升房地產市場的發展穩定性與安全性[2]。

(二)外部原因

1.土地因素

鑒于土地市場分為一級市場與二級市場，而在房地產市場運行中，房地產企業作為土地資源需求方，國土資源管理部門則成為供給方。在國土資源管理時，若使得土地資源成為交易商品，開發企業則可以通過市場購買行為獲得土地的使用權，為后續房地產開發夯實基礎。在土地二級市場運行階段，買房者成為需求方，開發企業則成為供給方，雙方進行的交易主要圍繞房屋所有權與土地使用權。在二級土地市場運行階段，民眾的購房需求直接影響到房地產經濟的發展情況。若民眾的購買需求上升，則會導致房價上浮；若民眾的購買需求下降，則會導致房價下降。由此可見，由于土地因素的影響，會對房地產經濟的發展造成不確定性的影響。

2.金融因素

金融因素對房地產經濟的波動影響主要集中于金融支持。金融作為房地產開發的資本來源，房地產企業必須得到金融機構的支持，才可獲得項目開發的資質與資源，通過銀行貸款為房地產項目開發注入原始動力。房地產項目開發過程中所需資金量較大，在實際開發過程中必須得到有效的金融資本支持才可保證項目開發的安全性與可靠性。為保證項目的開發經濟效益，開發企業會采取多種籌資方式獲得項目啟動的開發資金，而銀行貸款則是主要的融資方式之一。在房地產項目后續開發過程中，一旦出現資金鏈斷裂問題，則會對房地產項目開發造成直接影響，進而引發房地產經濟波動[3]。

四、應對房地產經濟波動的措施

(一)加強市場宏觀調控

為更好地應對房地產經濟波動，國家政府應當加強對房地產市場的宏觀調控。因為在實際房地產經濟波動過程中，房價的變化最為直接。為此，國家政府需對房價進行一定宏觀調控，將房價控制在合理的增長區間內，保證房地產經濟的整體運行穩定性。在實際房地產經濟波動時，一旦波動區間超出設定閾值，則需及時采取宏觀調控措施，避免房地產經濟陷入發展瓶頸。

房價過高時，可能會造成經濟繁榮假象、房地產泡沫等問題；房價過低時，則會造成國有土地資源利用率較低，影響到國家整體發展。為此，國家政府在進行市場宏觀調控時，可出臺限購政策、購房補貼、建設用地規劃管控等方式，實現多維度、全方位的宏觀調控，實現預期房地產經濟宏觀調控目的。

(二)健全市場投資機制

房地產市場的投資回報率較高，同時存在著很大的開發風險。房地產開發商在進行項目開發時，盲目追求利益最大化，未能進行有效的風險評估，給房地產項目埋下很大隱患。當下房地產市場投資發展過程中，盲目投資行為的增多，導致房地產經濟波動幅度增大，不利于房地產市場的穩健發展。為此，在對應房地產經濟波動幅度增大的問題，需對房地產市場投資機制進行健全，契合社會主義市場經濟發展趨勢與要求，對房地產開發項目進行科學系統的風險評估，主動規避投資開發風險。

相關監管部門運行時，需利用大數據技術實現對房地產經濟的實時監測，剖析相應投資政策與機制對市場造成的不同影響，科學客觀評估機制的不足，便于及時對投資機制進行完善健全。房地產市場處于動態發展變化中，為此需契合市場的發展趨勢與規律，不斷對投資機制進行優化，保證市場準入機制、投資監管機制的科學性與安全性，使得相關政策與機制可發揮出一定工作效力。

(三)落實市場調查工作

房地產經濟波動的問題誘因較多，為實現從源頭控制波動風險因子，需落實房地產市場調查工作，對開發企業的資質、信譽度進行綜合評估，為后續房地產項目開發提供基礎保障。在房地產項目開發時，一旦出現“爛尾樓”問題，則會對許多購房者造成直接的經濟損失，不利于民眾安居樂業。

在房地產市場調查工作開展時，需對開發企業能否承擔項目開發的責任與風險進行評估，科學嚴格地落實土地審批管理工作，確保房地產開發企業可如期交工完成項目開發建設。鑒于房地產經濟的市場產值大、效益高，個別地區為了刺激經濟，則過度地進行房地產開發，導致房地產經濟體在地方GDP中的占比過高，一旦房地產經濟出現波動，則會對地區經濟穩定造成巨大影響。為有效規避該問題的出現，相關單位必須落實房地產市場調查工作，聯合多個部門開展國有土地空間資源規劃部署，有序進行房地產建設用地審批，推動房地產市場繁榮發展。

(四)完善市場金融制度

其一，房地產市場的金融需求量非常巨大，為更好地應對房地產經濟的波動影響，應當完善優化房地產市場金融制度，對房地產金融監管機制進行創新，以消除房地產開發金融風險。如房地產融資制度創新時，政府部門、銀行單位需進行有力支持，建構多元化融資渠道，便于企業完成項目開發融資。為遏制房地產金融泡沫問題的發生，相關政府部門可出臺相關約束性政策、刺激性政策，引導房地產金融的科學平穩發展。如銀行貸款作為主要的融資渠道，應當突出金融監管、項目審批等工作，提高房地產銀行貸款效率，保證貸款合同的穩定有序運行。

其二，為提升房地產經濟的穩定性與抗風險性，應當對房地產金融監管機制進行改革創新，根據現階段房地產市場的發展變化，探索契合市場規律的監管機制，主動堵住金融監管漏洞，增強房地產金融發展的穩定性。

其三，在房地產金融制度改革完善時，可汲取國外成功的案例與經驗，結合房地產經濟發展的實際情況，建構專屬的房地產金融管理體系，驅動房地產市場穩定繁榮發展，創造出更多的社會價值與財富。

(五)規范土地市場管理

在房地產經濟波動應對工作開展時，需對土地市場進行嚴格規范管理。土地市場的管理效能直接影響到房地產經濟的發展變化。如土地審批不嚴、規劃不合理、暗箱操作等，使得國土資源浪費，且不利于房地產經濟的發展。為此必須規范土地市場管理標準，如建設用地的總量控制，健全土地審批監管制度，對土地管理權、使用權進行細化，有效規避盲目審批、過度開發問題的發生。

在土地市場管理規范時，應當編制科學嚴謹的工作流程與條文，嚴格執行國家房地產開發土地管理要求，保證土地資源的科學有序開發利用。在房地產市場發展階段，為最大程度提高土地的綜合利用率，國家政府需對土地市場進行規劃統籌、監督管理，通過法律法規進行強制性約束，對違法違紀人員進行嚴肅處理，保證國土資源的科學合理利用，營造良好的房地產發展環境。

五、結語

綜上所述，本文針對房地產經濟波動的原因進行論述，并基于相關問題，闡述房地產經濟波動的應對措施，深度解析不同應對措施的具體工作要求。通過分析可知，房地產經濟存在一定的隱性風險，需不斷完善房地產經濟的管控制度與政策法規，推動房地產市場的高質量穩定發展。未來，在房地產市場發展時，應當突出國家政府的宏觀調控，給予市場足夠的發展自由空間，挖掘出房地產市場的社會潛在價值。