A 房地產企業EVA 績效評價研究

張海洋

（恒大地產集團鄭州有限公司，河南 鄭州 450000）

近年來企業越來越重視建立完善、規范、剛性的績效管理制度。在日趨激烈的競爭環境下，如不能建立有效的績效管理體系，企業將面臨敗局。調查顯示，超過50%的員工對公司的目標不了解或者認為自己的工作與公司目標不一致，精心制定的戰略目標淪為口號，無法有效落實執行。可見，雖然績效管理可以完善企業經營管理體系，推動企業發展，但若未建立完善的績效管理體系，反而事倍功半。

一、EVA 及績效評價相關概念

（一）績效評價的概念

績效評價是指對企業運營管理效果進行的業績評價，一般采取定性或者定量的方法，運用科學、有可比性的績效評價工具，根據評價的對象與評價目的，設計適合的評價指標與權重，與既定的績效計劃相比較，以反映實際執行的效果與預期的差異情況。績效評價的運用可以改進企業績效，提高企業經濟收益。

績效評價的結果與企業薪酬管理掛鉤。績效評價是績效管理的重要組成部分，能推動和改進企業績效。如果不能有效地使用績效評價結果，則可能會影響績效評價實施效果，失去其評價的導向作用。績效評價按實施層面的不同又分為個人、部門、企業三個層面；從評價視角可分為外部視角，如股利增長率、資產周轉率、EBIT利息保障倍數、財務杠桿等，以及包括息稅前利潤、自由現金流量、EVA 等價值指標的內部視角。

（二）EVA 的概念

EVA 是進行績效評價的核心工具之一，它通過衡量企業績效是否增加企業價值的角度評價管理者業績優劣。全稱是Economic Value Added，中文意思是經濟增加值，確立了以價值增加為評判標準而非單純關注利潤指標的績效評價方法。EVA 的核心就是促進企業價值最大化，指標計算考慮了企業所有投入的資本，當企業的稅后凈利潤大于企業全部資本的必要報酬時，說明結果大于零，企業價值正在增加；如果企業的稅后凈利潤小于企業全部資本的必要報酬，說明結果小于零，企業價值負增長，也就是說企業價值正在降低。EVA 很少單獨使用，一般與關鍵績效指標等綜合運用。

EVA 的計算公式為：

EVA=NOPAT-（Kwacc×TC）

式中NOPAT為稅后凈營業利潤，Kwacc為加權平均資本成本，TC為資本占用。

二、房地產行業引入EVA 評價的必要性

房地產行業競爭日趨激烈，如要保持持續競爭優勢就十分有必要進行EVA 評價，以引導管理者不斷努力創造價值，加強經營過程中的管控，提升企業績效，增加企業價值。2020年房地產融資“三道紅線”政策出臺，政府對房地產行業的融資監管更加嚴格，特別是民營企業，融資杠桿過大，極易引發風險。在對房地產行業進行績效評價時，不能僅看賬面利潤，要綜合考慮債務資本、權益資本，特別是債務資本對企業來說成本較高，那么房地產企業在面臨高杠桿且經營環境不好的情況下，是否還能增加價值，勢必需要用EVA 進行分析。

當前房地產經營風險大，相對的投資回報也較高。EVA 更關注企業股東權益，在判斷企業價值指標時，如果企業的資本成本高于企業的盈利水平，無論最終盈利與否都會損害股東的利益，都表明經營者在摧毀企業價值。特別是在當前的疫情環境下，樓市不景氣，利用EVA對房地產行業進行價值評估更為適用，得到的結果更能反映企業運營的真實情況，能促使企業做好投資規劃，使企業價值最大化。

三、績效評價存在的問題及原因

通過運用EVA 評價指標對A 房地產公司近五年的主要財務指標進行分解和對比分析發現，該公司存在盈利能力不足、償債風險較大、運營效率不高等問題，下面分別從融資、投資、運營這三個方面具體分析其存在的問題及成因。

（一）融資方面存在的問題及原因

1.債務資本結構不合理

通過償債能力分析中的債務結構分析可以得知，A 公司較多地運用了財務杠桿，近五年總負債年均增長13.68%，說明采取了較為激進的財務策略，使公司面臨較大的還債壓力，存在較大的財務風險。當企業盈利能力不足時，利用杜邦分析可以知道財務杠桿具有放大效應，會加倍侵害公司利潤。

究其原因，主要有兩方面。一是公司采取了較為激進的發展戰略。從主要財務指標數據可知，為了支持規模的迅速擴張，不得不大量舉債以支撐企業發展，企業資產規模平均增速達14%，凈負債率近五年一直維持較高水平。二是采取了多元化發展戰略，多元化產業發展初期投入相對較高，往往沒有足夠的資金，需要籌集借款進行投資。

2.債務成本相對過高

A 公司債務成本從2016年的5.92%急劇上升至2020年的11.41%，債務成本負擔較重，而且具有明顯的上升趨勢，進一步侵蝕了企業的利潤空間。

債務成本之所以持續不斷攀升，主要有兩點原因。一是宏觀金融監管政策要求。近年來，政府為了抑制房價的過快上漲，制定了更加嚴厲的調整措施，包括金融監管措施，這些措施防止資金過多流入樓市，因此房地產企業從資本市場獲取資金融通變得異常艱難。二是由于房地產行業正常獲取低成本融資的渠道較少。正常情況下，房地產開發投入資金大、建設周期長，一些國開行能夠提供成本相對較低的開發貸，但是對于開發貸的額度作了諸多限制，另外監管機構對房地產行業發行企業債券的規模也有所限制，導致企業低成本的融資占比較低。

（二）投資方面存在的問題及原因

1.投資效率不高

通過EVA 及主要財務指標分析得知，A 公司平均投入資本周轉率近五年均值為42.13%，而EVA 投入資本比近五年均值為-2.04%，說明投入的每一元資本都帶來了負價值，投入產出效率不高，未能有效運用資金帶來必要回報，投資運營存在嚴重不足。

出現這種現象的原因包括三個方面。一是一些項目未做好項目上馬前的投入研判或事后評價，未建立有效的投資運營管控體系。二是近些年在三、四線城市布局較多，相對于一、二線城市來說，回報率相對較低。三是因為采取了多元化發展戰略，多元化產品投資不僅占用了企業大量資源，而且有些產業處于常年虧損的狀態，未能帶來必要的回報。

2.資產周轉效率不高

從資產使用效率指標分析來看，存貨周轉次數指標不具有優勢，存貨周轉次數反映了存貨變現能力，資產周轉效率影響企業的變現能力，最終反映出產出效率，影響投資回報。其成因包括以下兩個方面：一是對于特大項目，如舊城改造項目，政府一般要求企業先配建安置房，導致項目前期要進行大量的工程投入，造成資源的占用，大型項目前期投入產出效率不高，資產周轉周期較長。二是部分項目與政府協議約定分期支付土地款，在分期款項支付前，無法正常辦理證照，如土地證、施工證等，導致工期相對延后，影響了周轉效率。

（三）運營方面存在的問題及原因

1.費用較高

從成本費用指標分析來看，A 公司銷售費用率近五年平均增速約為9%，從銷售費用組成上看，主要是廣告費用、銷售傭金占比較高，造成銷售費用長期居高不下。由于運營費用較高，侵蝕了企業利潤空間，拖累了整體盈利表現。

具體成因有以下三點。一是沒有做好營銷推廣費用管控，為刺激銷售營造銷售案場人氣，在各大媒介平臺進行無差別的文案廣告推廣，造成大量的推廣費用資源浪費，未考慮精準營銷。二是采取激進的促銷策略，且中間融資渠道費用過高，如采取全民兼職營銷策略，雖然對促進銷售成交取得了巨大成功，但是過高的銷售傭金導致融資渠道費用較高。三是由于采取了成本較高的薪酬體系與獎勵政策，工資薪金支出占比較高。

2.沒有做好成本管控

通過成本費用指標分析可知，營業成本主要是工程成本，說明工程成本不具有規模優勢，且明顯看到成本呈現持續上升態勢，勢必影響企業創造利潤的能力，說明企業沒有做好工程成本的管控。

出現這種現象，主要是由于以下兩個因素。一是一直采取全精裝修交房的產品策略，這樣雖然提升了產品品質，但是由于含裝修成本，相對于市場上的毛坯房而言成本更高，導致營業成本高。二是設計施工環節管控措施不力，存在設計經常變更、重復施工，造成工程成本投入資源的浪費。

3.盈利能力不足

從盈利能力指標分析來看，資產回報率、凈資產收益率以及投資資本回報率低于行業均值，說明企業盈利能力不強，投入的資本未能有效產生回報，當企業權益收益率低于資產成本時，說明企業獲利能力降低，整體運營產出效率不高，如不能提高盈利能力，則很難為股東或債權人創造價值。

出現這種現象主要有以下兩個原因。一是由于宏觀政策調控。從2018年以來，政府加強了對房地產行業的調控，近幾年整個行業處于震蕩調整期，特別是2020年受到疫情影響，進一步抑制了客戶的消費需求，導致公司為了促進銷售而不得不花費更多的費用達成銷售業績。二是由于項目區域位置、產品類型類似等因素，導致產品附加值不高，不能獲取更好的獲利機會，使產品溢價水平低，再加上促銷打折策略等疊加因素，導致產品獲利能力不足。

4.運營效率不高

投融資指標、盈利指標、成本費用指標等說明A 公司在運營管控能力上存在不足，不能為企業帶來正的經濟增加值。

究其原因，主要包括以下三個方面。一是未建立以EVA 為考核的績效評價體系，忽視了價值創造能力，沒有真正實現企業價值增值。二是成本責任意識淡薄，制度流程流于形式，存在官僚腐敗、鋪張浪費等行為。三是沒有做好業務協同，組織效率不高，沒有實現協同辦公、多部門聯動。

四、對策及建議

（一）融資方面的改進策略及建議

第一，降低企業財務杠桿，降低綜合負債率，減少債務風險，去杠桿、降負債不僅是房地產行業大勢所趨，也是A 公司改進自身債務結構風險的重要手段。要改善企業資本結構，就要不發或少發股利，多利用留存收益，避免大量舉債擴張。

第二，創新融資，降低債務成本。降低有息負債，減少財務風險。通過新模式引入資金，以調整融資結構的方式降低融資成本，增加低成本融資比重，積極推動低成本資金置換高成本資金的工作。

第三，引進戰略股權投資，特別是要引進具有國企背景的戰略投資，融入新鮮血液，這不僅可以優化現有資本結構，更能利用雙方綜合實力優勢，加強雙方合作關系，形成戰略聯盟。

（二）投資方面的改進策略及建議

第一，控規模，采取謹慎緩和的投資策略，避免盲目擴張，降低土地儲備規模，還可對于區域位置不好或者暫無資金開發的項目進行轉讓，以實現資金回流。

第二，提高投資效率，建立投資運營監控體系，提升管理水平，做好事前研判、事后評價，不斷加強企業資產獲利及創現能力。

第三，利用虧損項目承接新項目，以實現企業所得稅抵稅效益，降低企業項目綜合開發成本。

第四，縮減企業多元化產品，對不盈利的產品堅決實施收割戰略，尋找合適買家變賣部分資產，保留企業核心業務，將有限資源投入能夠產生價值的領域中，采取集中優勢，提高核心業務利潤率。

（三）運營方面的改進策略及建議

第一，加強費用管控水平，提高成本、費用控制質量，繼續深化成本、費用標準化改革，開源節流，逐項梳理造成各環節費用偏高的關鍵點，點對點解決問題。深化降本增效，深挖影響成本或效益的關鍵環節及流程，完善指標，強化監督與考核。

第二，提升資產使用效率，加強資產周轉效率管控，加強同上下游的合作，提升資產創現能力，對周轉率較低的資產進行轉讓，以補充企業資金流，這有利于企業增強償債能力。

第三，必要時進行商業改革，進行業務重組，重設組織架構，精簡隊伍，改善企業管理運營流程，專注核心領域，建立以EVA 為導向的績效考核評價機制，加強培訓與指導，提升管理能力與水平。

五、結語

企業只有充分運用EVA 進行績效評價才能提升企業績效，EVA 引導企業一方面關注投資資本的收益水平，將有限資源投入回報率較高的投資項目中，另外一方面引導企業關注資產周轉率，加快資產周轉，提升運營效率，提高投入產出回報率。匹配更合理的資本結構，通過EVA 評價與業績考核掛鉤，引導管理者重視企業價值增值，更多地增加股東的財富，使管理者與股東目標趨同，減少代理成本，關注企業長期價值的增加，避免短視行為，剝離那些不具有投資價值的業務以及非核心業務，優化企業資源。