新時期我國房地產財務管理現狀及問題解決

盛潔

（天津富力地產，天津 300000）

一、引言

在新時期，新經濟與供給側改革已經成為國內外發展的潮流，加之經濟全球化進程的不斷加快，給我國房地產行業的發展帶來了前所未有的機遇與挑戰。房地產行業是一個具有綜合性與特殊性特征的龐大產業鏈條，這一行業是否能夠良性發展也決定了諸多相關行業的經濟效益好壞。所以，房地產企業應加快適應新的經濟環境，探索出新的發展道路，促進企業財務管理模式升級，積極尋求更加科學、高效的應對策略，以實現企業利益的最大化。

二、房地產財務管理的特點

相較于其他常規企業而言，房地產企業在類型與經營模式上更加特殊，房地產企業的資金流動性較強，并且資金需求量更大，因此提升房地產企業核心競爭力的關鍵就在于財務管理。房地產企業的公司結構、成本管理、稅收管理以及資產融資都與其他類型的企業具有較大差異。一是公司結構的不同。由于房地產行業是不動產經濟，需要按營業額納稅，并且大多數房地產公司具有多家連鎖公司，子公司的土地儲備極其不穩定，致使子公司與總公司難以高效銜接。二是成本管理的不同。房地產企業對項目的開發與實施模式具有獨特的需求，在成本采集與獲取方式上存在分散性，導致企業難以主觀控制成本，無法應用預先設定的參考方案進行成本管理。三是稅收管理的不同。房地產企業的項目實施周期具有不穩定性與浮動性，并且房地產涉及的產業領域與行業范圍比較廣泛，各項手續辦理的流程也十分煩瑣，使房地產的稅收更加困難。四是資產融資的不同。房地產企業的資產規模相對較大，需要長期融資才能維持運營，融資的成本嚴重制約了企業利潤的增長［1］。

三、房地產企業實行財務管理的現實意義

房地產企業實行財務管理可以有效改變財務人員的思想觀念，改善財務管理模式，構建更加科學、先進、全面、現代的新型企業財務管理模式，新增完善風險預估、監督管控、研究總結等環節。財務管理模式的改變可以推動財務人員重視對新型財政政策與法律法規的學習，注重對國內外新形勢的關注與分析，確保財務人員與時俱進，加快適應新時期的經濟環境。同時，房地產企業的財務管理改革與調整可以進一步完善企業財務制度，提升房地產企業的資金利用率，促進財務人員不斷學習與借鑒國內外優秀企業的管理模式，從而提升企業財務管理水平。此外，科學的財務管理能夠大幅提升企業的經濟效益，將企業的運營成本控制在合理范圍內，使企業能夠盤活資金，規避財務風險。合理的稅收籌劃方式可以幫助企業降低稅負、合理避稅，為企業創造出更高的利潤。

四、新時期我國房地產財務管理現狀

（一）缺乏完善的財務管理制度

現階段，我國房地產企業數量頗多，但各個企業的發展規模卻具有較大差異。房地產行業的企業注冊門檻較低，企業也缺乏科學的管理模式實現企業的高效運作。最為突出的問題就是企業的財務管理制度不夠完善，當前財務工作的主要側重點在于工作項目的執行與控制，但工作項目實施前的計劃與實施后的總結、分析與考核不足。此外，財務人員在日常的資金執行業務、資金核算業務以及稅務申報業務方面投入的時間與精力過多，難以對財務預算、稅收籌劃等方面進行全面的分析與管理，未按照企業的發展戰略規劃合理安排財務管理工作，嚴重制約了企業的長遠穩健發展。

（二）財務管理模式與方法相對落后

近年來，我國政府高度重視房地產行業的發展，并且為帶動行業發展出臺了相關政策，而企業內部粗線條式的財務管理方式會在很大程度上影響企業的正常經營與資金收益率的提升。當前房地產企業的財務管理模式與方法已經不能滿足現階段的市場需求與企業的發展需要，房地產企業的財務管理缺乏完整的體系，只由財務部門進行管理但沒有深入開展財務工作，使財務管理工作難以有效助推企業經營發展。同時，財務管理工作的完成效率與水平都相對較低，尤其是在處理比較龐大的財務數據時，財務人員無法有序完成數據的分析處理工作，因此，企業還需加強對財務管理整體環境的建設［2］。

（三）資金管理不夠完善，融資難度大

企業的資金管理涉及資金回籠與融資等財務管理工作，企業需要在房地產項目開發與實施中投入巨大的資金，但其自身根本無法獨立承擔這一資金投入，容易面臨高額負債的困境。同時，企業的預算管理與資金投入跟蹤等方面缺乏完善的工作機制，難以對資金的使用起到約束作用，導致企業資金流通的效率過低，并沒有將資金投入的責任落實到具體人員身上，無法發揮資金管理的監督管控作用。此外，由于房地產企業的投資額度高、風險高、周期長等特點，企業的融資難度過大。現階段銀行對房地產企業的扶持力度遠遠小于國企，給房地產企業設置過高的融資門檻，導致企業難以獲得充足的項目流動資金。房地產企業融資方式受限，無法找到其他社會途徑進行融資，自身發展受到阻礙。

（四）缺乏監督管理與風險控制機制

房地產企業對項目開發工作與財務管理工作的重視程度嚴重不平衡，與項目開發工作相比，財務管理與監督工作落實不夠到位。雖然房地產企業的人員組成中包括財務管理的監督人員，但企業內部的財務管理工作機制與監督機制嚴重不匹配，企業也沒有科學開展監督管理工作，對監督結果的反思與分析能力還較弱。同時，企業對項目的巨大資金投入，導致企業面臨諸多財務風險，企業若缺乏有效的風險控制機制，一旦風險突然爆發則會給房地產企業帶來巨大經濟損失。

五、加強新時期我國房地產財務管理的有效策略

（一）健全財務管理體系

新時期房地產企業的財務管理體系不能僅注重對管理模式的調整，還需增強管理體系內容與新時期社會經濟市場特點之間的聯系，尤其要保持對國家經濟發展政策的敏銳性，以健全財務管理體系，使其能夠根據國內外的市場形勢與經濟政策及時調整企業的各項財務管理工作。企業需要將完善財務管理體系的重心放在重點項目的開發與資金投入上，在項目實施前制定完整計劃，在實施后要進行分析與總結，還要加強對項目預算的管理與分析、稅收籌劃、資金賬目的考核驗收以及落實針對財務管理的監督機制，使房地產企業財務管理工作的各環節緊密聯系，成為一個整體。同時，房地產企業還需健全融資體系，融資體系的建立要結合企業的發展戰略目標，完善對企業資本、資金與債務的評價標準。并進行科學的預算管理，定期對企業的財務狀況與經營狀況做出預算，并根據預估的風險制定具有針對性的應對措施，從而使企業能夠可持續發展［3］。

（二）優化財務管理模式與方法

房地產企業的財務管理應摒棄傳統的管理模式，現階段企業的財務管理需要財務人員具備高水平的管理能力與執行能力，企業應加強對財務人員的培養與教育工作，為財務人員提供更多的學習機會，使其及時掌握最新的財務管理方法與技術，通過建設高素質的財務人員隊伍推動企業管理工作的革新。

同時，由于當前企業的財務管理工作依然依靠人工處理，工作效率與工作執行的準確度難以得到保證。因此，房地產企業需要加強對智能信息化財務管理平臺的建設，借助信息技術快速收集與分析財務管理中的各項資金數據，使資金的投入與使用得到實時跟蹤。企業可以使用財務云等財務軟件，建立符合企業發展戰略目標的個性化財務管理中心，對龐大的財務數據進行采集與處理，以此提升企業經營與決策的信息化水平。財務管理系統還可以加強財務管理部門與其他部門的交流互通，使更多部門將財務數據信息作為決策的依據，提升財務管理數據的共享度，財務人員也可以根據動態的財務管理模式提升工作效率與質量。

（三）完善資金管理，拓寬融資渠道

資金管理是確保房地產企業能夠合理使用資金的關鍵，現階段的房地產企業資金管理工作實施程度不高，致使企業出現資金周轉速度慢與資金利用率低等情況。因此，房地產企業應完善資金管理機制，在資金申報時進行相應的預算管理，監督控制資金投入使用的各環節，并在資金投入使用的過程中遵循資金預算方案。在完成預算編制后，房地產企業的各部門需要以預算為資金收付的依據。

財務部門在投入使用資金時，不僅需要檢查審核憑據的規范性及其是否符合合同約定條件，還需要完善預算審核各環節的審核機制，側重審核每筆資金的投入使用是否符合預算，從而防止企業的資金使用效率降低，以提升資金管理中預算管理的應用價值。此外，針對房地產企業存在的高額負債風險，企業應制定嚴格的項目實施考核評價制度，并選擇適合企業發展、在自身能力承受范圍之內的房地產開發項目，從而避免因企業資金周轉率過低而造成的經濟損失。

房地產企業是資金密集型企業，需要投入大量的資金保持企業的正常運營，融資途徑的單一固定會使企業發展陷入困境。所以企業應該拓寬融資渠道，房地產企業可以進行內部融資，累積企業稅后利潤，將其作為追加的投資。同時，企業可以實現融資機構的多元化，由以銀行融資為主，逐漸轉化為銀行、非銀行機構與信托基金的合作融資。此外，房地產企業可以與其他企業密切交流，與其他企業建立聯合項目開發的新型合作關系，并借鑒與汲取其他企業的管理經驗，從而實現企業之間的共同發展。

（四）構建監督管理與風險預警機制

在新時期，由于經濟政策的不斷調整與行業競爭的加劇，過去的企業財務管理監督工作問題逐漸暴露出來。企業應根據新時期的市場經濟政策與形勢以及企業發展的重點進行調整與革新，并提高對監管人員數據分析能力與崗位素養的考核標準。同時，企業還應創建風險預警機制，加強對財務弱項的管控以及對行業未來發展趨勢的預測，預估未來可能會面臨的財務風險，及時制定預防與應對方案，以此提升企業規避與對抗風險的能力，確保企業健康有序發展。

六、結語

現階段，我國正在逐步調整土地政策，房地產行業發展速度也呈現放緩的趨勢，為提升企業的核心競爭力與經濟效益，房地產企業應將企業內部的財務管理作為切入點，根據國家相關的法律法規與企業自身的發展戰略規劃建立科學高效的財務管理體系。新時期房地產企業應針對財務管理的現狀采取相對應的解決策略，企業應健全財務管理體系，完善對企業資本、資金與債務的評價標準；優化財務管理模式和方法，建設信息化財務管理平臺，提升企業經營與決策的信息化水平；完善資金管理機制，拓寬融資渠道；構建監督管理與風險預警機制，及時針對預估的風險制定應對方案，確保房地產企業可以順應時代要求穩步發展。