涉集體土地安置房上市交易問題探究
——以江蘇省無錫市的實踐為樣本

徐振華 潘華明 王星光

根據舊規，集體土地上享受土地劃撥、規費減免等相關優惠政策的安置房屋不得進行交易。但隨著城市化進程的不斷加速，全國很多城市在集體宅基地征用中建設了大批拆遷安置房屋，一些城市對已交付的征地拆遷安置房屋逐步辦理了初始登記，集體土地上的安置房滿足一定的條件即可上市交易。但因集體土地安置房上市交易政策的出臺尚屬新生事物，法律、行政法規及司法解釋對此并無直接規定，且新規定出臺前，該類住房事實上已經大量私下交易，有的甚至幾經易手，導致遺留問題與新的矛盾互相交織，給司法裁判帶來極大挑戰。為及時依法妥處所涉糾紛，有效引導二手房市場主體遵循既定要求，依法合規從事民事行為，有必要對相關問題進行系統梳理并尋求解決之道。

一、集體土地安置房上市交易糾紛的類型與問題

（一）集體土地安置房上市交易的類型

根據案件審理的具體情況，涉安置房屋上市交易的糾紛主要集中在以下幾個類型：

1.買受人請求出賣人繼續履行安置房屋買賣合同，系目前法院受理該類糾紛的最主要類型。起訴前出賣人大多已支付購房款且實際入住，在2016年11月19日《無錫市人民政府關于做好市區征地拆遷安置房屋上市交易相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）施行后，要求出賣人協助辦理房屋產權變更手續。例如，2005年，王榮奎與周浩良簽訂了房屋轉讓協議，付清房款且實際入住，根據現有政策，符合條件可辦理房產證，因周浩良拒絕辦理相關手續引發訴訟。①參見王榮奎訴周浩良房屋買賣合同糾紛案，江蘇省無錫市濱湖區人民法院（2017）蘇0211民初6089號民事判決書。

2.買受人請求確認安置房屋買賣合同的法律效力。出于訴訟費或者預防出賣人違約等因素考量，買受人往往提起該類訴訟保障自身權利，從而通過獲取人民法院給予效力肯定的判決書而起到宣示買受權利的目的。例如，2016年，買賣雙方在中介處簽訂房屋買賣合同，定金已付，后因賣方聲稱該房屋房產證未登記在其名下，其無權處分該房產，此前與其簽訂的買賣合同無效，引發糾紛。②參見彭仁馬訴朱敏奇、朱秋霞、第三人濱湖區東社甲經濟貿易咨詢服務部房屋買賣合同糾紛案，江蘇省無錫市濱湖區人民法院（2017）蘇0211民初6256號民事判決書。

3.出賣人請求解除或者變更安置房屋買賣合同。該類訴訟往往由出賣人主動起訴提出或在買受人起訴請求過戶訴訟中提出反訴形成，亦有買受人因出賣人原因致房屋過戶不能，請求解除并賠償損失。例如，2015年買賣雙方簽訂房屋買賣協議，約定陳仁初委托陳利明將房屋以46萬元的價格出售給華整，其中22.5萬元抵扣結欠借款后華整支付余款，現房屋可上市交易，但陳利明拒不辦理過戶，且該房屋尚有其他權利人，亦未辦理產權證，事實上無法過戶。③參見華整訴陳利明房屋買賣合同糾紛案，江蘇省無錫市惠山區人民法院（2017）蘇0206民初648號民事判決書。

4.買受人請求其買受房屋不作為出賣人被強制執行財產。該類訴訟往往是買受人已經買受安置房屋，尚未辦理過戶，但卻被房屋出賣人的債權人作為出賣人財產向人民法院申請強制執行，而買受人主張不予執行。例如，安置房出賣人陸彬夢的債權人張士忠因借款糾紛向高郵法院起訴，并申請保全了涉案房屋，因房屋已符合上市交易條件，后法院在借款案判決生效后將涉案房屋執行拍賣。已實際裝修入住涉案房屋五年之久的買受人袁國珍提起執行異議之訴，但被判決駁回，后轉而又以房屋買賣合同糾紛為由起訴。①參見袁國珍訴陸彬夢房屋買賣合同糾紛案，江蘇省無錫市濱湖區人民法院（2017）蘇0211民初634號民事裁定書。

5.安置房屋買賣當事人起訴中介服務企業履行合同義務。該類訴訟一般因中介服務合同中對相關稅費負擔問題約定不明，導致安置房屋買賣當事人對中介計算相關費用存有異議形成訴訟。例如，2015年3月，在天和公司居間介紹下，陸培根、陳維納與黃玉源簽訂《房屋中介協議（買賣）》，約定乙方支付定金2萬元，其中1萬元留存于中介，作為售房保證金，交房結束由中介退還。2015年4月天和公司向無錫市土地資源局交納該經濟適用房上市土地收入15389元，后三方一起至房屋產權監理部門辦理了登記過戶。天和公司以代為繳付為由拒退保證金，遂導致訴訟。②參見陸培根、陳維納訴無錫市天和房產中介服務有限公司居間合同糾紛案，江蘇省無錫市中級人民法院（2016）蘇02民終748號民事判決書。

總體而言，涉安置房上市交易案件具有如下特點：一是買受人起訴占多，據統計，該類訴訟買受人為原告的占89.4%，買受主體主要為經濟條件較差的外來務工人員和本地剛需人員。二是時間跨度大，且多已實際入住，該類糾紛甚至可溯至十多年前。三是產權過戶難度大，由于安置房權利來源復雜、置換手續簡陋、權屬證書辦理滯后等問題，買受人即便出資入住亦難順利辦理產權過戶。

（二）集體土地安置房上市交易存在的問題

一是新政前的交易效力認定存有障礙。涉及安置房的交易因所涉土地性質差異可分為國有土地安置房交易和集體土地安置房交易。前者實踐中并無爭議，但后者根據《土地管理法》第63條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定，一般認為宅基地上房屋非本集體人員不具備受讓資格，故應認定為無效。但《通知》實施后，如何認識之前發生交易的效力，成為了理論與實踐的難點問題。正因如此，很多出賣人亦援引此理由對抗買受人繼續履行的請求。

二是房屋產權復雜致使合同履行困難。拆遷安置房屋大多系農民宅基地房屋拆遷置換所得，多為家庭共有，而拆遷安置中以戶為單位將權利人登記在戶主或者成年子女名下的情況較為普遍，故對于房屋真實所有權人較難確定；甚至部分出賣人已過世，安置房內相互繼承關系混亂。因多數交易當時房屋尚未辦理產權證，僅靠拆遷置換協議或安置單確定權利人，故極易產生糾紛。人民法院在審理中，不僅難以查明真實權利人，無法準確鎖定應當共同參與訴訟的必要當事人主體，對于繼續履行后續安排一籌莫展。

三是首次轉移登記缺位增加履行難度。各街道、鄉鎮對于拆遷房屋的上市準備程度辦理的層次不齊，一些初始登記在街道、鄉鎮名下的房屋并未辦理被拆遷安置戶的首次轉移登記，甚至有些還未將相關材料送交建設部門審批，法院只能根據拆遷安置協議確定房屋權屬。由于缺乏首次轉移登記，在不動產管理環節難以辦理產權過戶；且因首次轉移登記制約因素過多，辦理時間無法預期，也致使繼續履行或者產權分割的裁判無法實際履行，當事人權益不能及時保障，以至于部分法院認為合同已失去履行條件而不得不釋明當事人變更訴訟請求。

四是買受人房屋權益的公示程序缺失。在安置房屋無法辦理產權及過戶手續時，買受人除實際占有房屋、控制安置房憑證或其他證明材料外，無其他途徑保護自身權益。加之少數出賣人將房屋一房二賣、多賣、惡意抵押，而原買受人不愿騰讓，新買受人雖名義享有房屋產權但無法實際行使所有權，權利沖突劇烈。從訴訟上反映為涉及確定與案件存在利害關系的第三人如何確定并參與訴訟，是否可以判令其直接協助辦理房屋產權過戶，是否存在變相縮減交易次數逃避稅收等問題。此外，判斷出賣人是否為房屋的真實權利人，是否有權出賣或者代理出賣房屋也由此成為較為棘手的問題。

五是合同約定簡易導致未決問題較多。因安置房屋上市前的交易不為承認，房產中介亦不正式掛牌代理或經紀，故交易條款往往為當事人自行擬定，有的甚至無書面合同。雙方交易時對所涉房屋無法辦理產權及過戶系明知，故合同已經明確房屋不過戶或者未對過戶作出約定；交易當時出賣人并不知曉所涉房屋在今后可以辦理產權并上市交易，故與商品房價格相比，是否存在顯失公平，對于增值部分的歸屬是否應當重新予以考慮等，均是現實未決的重要問題。

二、集體土地安置房上市交易中交易行為的效力認定和審理規則

（一）集體土地安置房上市交易行為的效力認定

江蘇省高級人民法院《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》規定，對于拆遷安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會公共利益的問題，應當認定為有效。該文件第66條又規定：“對于出讓的土地應為國有土地，如果土地性質仍為集體土地，沒有經過審批手續變更為國有土地，據此簽訂的出讓合同應為無效?！钡覀冋J為，不論集體土地安置房屋系在集體建設用地還是國有劃撥土地上建設，均不影響相關房產交易行為的效力，如無其他違反法律、行政法規效力性禁止性規定的，應認定為有效。這是因為：

1.集體土地安置房屋法律性質已經發生深刻變化。一是權利人取得安置房屋的方式為宅基地使用權及所建房屋的所有權被拆遷，而以與拆遷人訂立契約的方式獲得安置補償，該補償協議系由被拆遷戶作為單獨權利人而非村集體與政府拆遷部門指定主體簽訂，所得權利完全歸屬于被拆遷戶。二是安置房屋一般均為集中小區公寓式住房，所占土地亦從一戶一地的宅基地轉變為多戶共用的集體建設用地或者國有劃撥土地。三是城郊自然村村民已經逐步轉變為城市市民，農業戶口已有計劃地轉為非農戶口并加入到城市社會保障體系中，失地農民社會保障問題已經得到解決。四是安置房屋普遍存在權利擴充的情況，即被安置的拆遷戶在被拆遷房屋面積基礎上或者在拆遷安置費用通過另行支付貨幣換取政策許可的超面積安置權利。由此，宅基地的社會保障功能已被取代，作為轉化后的權利形態，拆遷安置房屋交易類比適用國有劃撥土地上的房屋交易規則更為恰當，當滿足一定審批手續并依法辦理用途變更并補繳土地出讓金的，進入市場流通就再無阻礙。

2.集體土地安置房屋交易無悖效力性強制性規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋二》）第14條首次區分了強制性規定為效力性強制性規定和管理性強制性規定，并明確只有違反法律、行政法規強制性規定的合同才被認定為無效。對此，《民法總則》第153條已經作了吸納，該條第1款規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效，但是該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。”而《城市房地產管理法》第38條、第40條雖然對劃撥土地交易作了禁止，但并未明確屬于效力性強制性規定。《城市房地產管理法》第2條規定該法調整的是城市規劃區國有土地范圍內對房地產開發、交易實施管理的行為，針對的是房地產企業的行為規范，而非房屋所有權人與他人的房產買賣行為；從具體適用上看，繼續履行合同并未損害到國家利益及社會公共利益，相反，國家在本專屬于私人所有的集體土地安置房屋的交易過程中還將收取土地出讓金及相關稅收而受益，客觀上增加的房產供應量還起到抑制房價過快增長的作用。

3.是否報備審批并不影響買賣合同的效力。在以劃撥方式取得土地使用權而轉讓房地產時，人民政府的審批權如何行使尚有不同意見。有觀點認為，劃撥土地上房屋買賣合同需經政府有關部門批準后才生效，未經審批的劃撥土地上房屋買賣合同為未生效合同或者效力待定合同。但是，我國《合同法》及《物權法》對此問題的規定和研究已經有所改變。例如，《物權法》以立法的方式明確了負擔行為與處分行為的區分，該法第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另外有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”再如，最高人民法院于2012年5月10日頒布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）第3條第1款規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”表明最高人民法院在負擔行為有效性的判斷上采用了無因性原則，即其中一個法律行為之不成立、不生效力或被撤銷，不影響另一個法律行為的有效性。①參見【德】梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第176-180頁。故此，當事人簽訂以劃撥土地上房屋轉讓為內容的買賣合同，其法律性質屬負擔行為，應當自合同成立時生效。對劃撥土地性質變更的審批行為，本身并不能使物權發生變動，僅是物權變動的必要條件，影響的是處分行為的效力。

（二）集體土地安置房上市交易行為的審理規則

鑒于負擔行為的最終目的仍是達到處分行為之效果，集體土地安置房上市交易行為的審理，仍要考量交易的成功率，防止交易的不經濟及交易目的無法實現。因此，具體到集體土地安置房屋交易發生的矛盾糾紛過程中，可以確立如下審理規則：

1.對于《通知》實施之后當事人就列入上市計劃之中的集體土地安置房屋進行交易的，因已經具備交易條件，故當事人訂立的房屋買賣合同如無其他違反法律、行政法規效力性禁止性規定的，當屬有效。

2.對于《通知》實施之前當事人就列入上市計劃之中的集體土地安置房屋進行交易的，由于已經可以補繳相關費用并領取房屋所有權證書及土地使用權證書，交易流通的原有障礙已被排除。在這種情形下，應當依法確定合同交易審批條件成就，所涉合同不僅負擔行為有效且相應的處分行為亦可以達成，此時，應當在查明是否具備繼續履行條件的事實基礎上根據當事人的請求依法作出判決。

3.對于尚未列入上市計劃之中的集體土地安置房屋，如安置時間起算尚未滿五年，或者未辦理不動產權證（國有土地使用證和房屋所有權證）的初始轉移登記的，當事人請求確認未履行完畢之集體土地安置房屋買賣合同的效力或者一并請求繼續履行的，應當對處分行為效力待定的情況予以釋明，告知當事人即便認定雙方訂立的房屋買賣合同這一負擔行為有效，但是辦理產權登記轉移的處分行為條件尚不成熟。當事人堅持要求判令繼續履行的，不予支持。

需要指出的是，上述第1、2種情形下房屋權利人拒不配合補交土地收益及享受優惠的有關費用，拒不繳存住房專項維修資金等必要費用，拒絕辦理產權登記，并以此人為阻止交易正常履行的，應當根據《民法總則》第159條及《合同法》第45條第2款規定的原則作出擬制認定，推定交易條件已經成就，一方面，可以通過細化裁判主文甚至設計制約條款，如靈活運用《民事訴訟法》第253條之規定，按照怠于履行對應的合同金額判處相應罰金，從而敦促債務人履行合同約定之義務。因為一方當事人為自己利益通過不正當手段（積極作為或者消極不作為）促成或者阻止條件成就時，意思自治原則造成侵害，更有可能損害對方當事人的利益，因此法律應當予以規范。②參見李適時主編：《中華人民共和國合同法民法總則釋義》，法律出版社2017年版，第496頁。另一方面，應當明確在此情形下，不僅不得將此怠于履行的行為作為合同履行的客觀障礙，還應當可以援引《合同法解釋（二）》第9條的規定，根據案件具體情況及相對人的請求，判決相對人自己辦理有關手續，對于由此產生的費用及其他損失，一并判令由對方當事人承擔損害賠償責任。

此外，因集體土地安置房屋的交易在《通知》出臺前并不為政府所認可，無正式的市場可供流通，故交易的相關條款擬定并不專業，對履行過程中存在的問題及風險鮮有提及，對于具體履行的步驟、解除合同的條件、違約責任的承擔等重要合同內容亦無充分協商。當合同履行的外在條件發生劇烈變化時，無疑給當事人雙方如何繼續妥善地履行合同帶來諸多不確定因素。這時就存在合同內容變更的問題，由于變更將不可避免地涉及合同權利義務的重新分配，很多屬于當事人意思自治的空白，需要對此進行專門的合同解釋與補充。集中反映在集體土地安置房屋交易當時，雙方對所涉房屋無法辦理產權及過戶系明知，甚至合同已經明確房屋不過戶或者未對過戶作出約定。而當《通知》下發后，所涉房屋不僅可以辦理產權，還可以無障礙進行上市流通，顯屬于權利限制得以消除的情形。針對出賣人新提出的調整出賣價格請求及買受人超越合同約定新提出的辦理產權過戶手續請求，是否存在顯失公平，對于增值部分的歸屬是否應當重新予以考慮等，均是懸而未決的重要問題。此時，就不得不對未達成合意的內容或者雖然有約定但約定不明的內容進行解釋，從而對合同作出有效彌補，以期盡可能維護合同的效力，促進交易達成。

由于當事人對交易行為涉及的問題考慮不周、認識不全面以及語言能力的限制和語言文字本身不可避免的模糊性、多義性和歧義性，因此，在訂立合同時，難免存在疏漏甚至錯誤。此外，外部客觀履行合同條件也多存在非當事人意志可以控制或轉移的因素，上述乃至其他多種因素導致人民法院在當事人就合同約定或者空白形成爭執時就不得不進行解釋。契約的解釋乃法律上的判斷，應由法院依職權為之，不受當事人陳述的拘束，亦不發生舉證責任問題。在解釋之前常須認定意思表示的構成要件，或其他與解釋有關之事實，如訂約前的談判、交易慣例。于此情形，主張此等事實之久，應負舉證責任。兩造對于契約約定之意思如有爭執，法院自應探求當事人訂約之真意，而為判斷，并將如何斟酌調查證據之結果，形成自由心證之理由載明于判決，否則即有判決不備理由之違法。如違背法令或有悖于論理法則及經驗法則，自得以其解釋為不當。①參見王澤鑒：《債法原理（第二版）》，北京大學出版社2013年版，第221頁。由此，合同解釋應運用文義解釋、整體解釋、習慣解釋、誠信解釋、目的解釋等多種解釋規則和方法，其最終目的仍是通過上述方法達到探求當事人在意思表示中的真實合意，在此過程中并不拘泥于當事人在合同中所使用的不當詞句。

對于房產增值歸屬及繳納土地收益等費用的負擔等問題的解釋，我們認為，集體土地安置房屋在處分行為意義上可以上市的《通知》施行后，相關房屋的價格終于堂而皇之地進入市場價格評估體系之中，成為真正可供市場流轉而不受限制的一般物權。此時，比照房屋買賣雙方訂立合同時對無法辦理產權證及過戶轉移的交易預期，無疑發生重大變化，由此房屋的實際交易價格與現實的市場價格增值部分成為了此類糾紛的主要矛盾所在。此時，就需要對房產價值增值部分的歸屬進行合同解釋。在合同條文均對此內容無所涉及的情形下，人民法院在對合同的該項爭議進行解釋時不得不還原到效果意思層面的內容，這就需要以“合同目的”作為法技術概念，在合同中體現效果意思以外的當事人動機層面的內容。借助“合同目的”的表達，可以推導出締約階段當事人所承擔的行為義務及其合理性。鑒于出賣人交易當時明確以房屋換取貨幣的合同目的，其所獲對應之房屋價格的代價即為喪失該房屋的一切之權利，這亦是買受人訂立集體土地安置房屋買賣合同的最基本要求。在此意義上，即便交易后發生了政策變化，該變化所得收益當解釋歸于買受人。鑒于該因政策變化導致的巨大房屋增值收益的代價，根據權利義務相一致的基本原理，相應獲取行政審批之必要土地收益費用的繳納及產權申領和由此發生過戶交易稅費的負擔，亦應當由增值獲益的買受人負擔。

三、集體土地安置房上市交易中無權處分的相關問題

集體土地安置房上市交易合同效力的糾紛中，矛盾較為集中的便是無權處分問題。無權處分對所涉合同效力影響的認識上，我國理論及司法實務界因《合同法》第51條“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”的規定，曾一度認為有權處分應當是所訂立契約發生法律效力的重要前提條件之一，如果相關合同行為系無權處分，則合同效力處于待定狀態。但是，隨著《買賣合同解釋》確立的處分行為無因性原則，有權處分已經不是考量交易行為有效性的必要條件。《民法總則》在編纂過程中對此問題也作了充分關注，在多次修訂之后形成了第171條第1款內容：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。①參見李宇：《民法總則要義——規范釋論與判解集注》，法律出版社2017年版，第806頁。由此，在立法層面為正式確立處分行為有效的無因性說掃清道路，但是面對紛繁復雜的矛盾糾紛，不同類型的無權處分亦應當考察合意形成的內在肌理，并據此作出更為精確的司法裁判。

（一）家事代理中的效力認定

夫妻一方或者其他作為家庭成員的共有人單獨或部分在集體土地安置房買賣合同上簽字的行為是否認定無權代理是司法實踐中的常見問題，法院對此的認識在《最高人民法院關于審理涉及夫妻債務糾紛案件適用法律有關問題的解釋》（以下簡稱《夫妻債務解釋》）頒布前后存在較大轉變。該解釋頒布之前，法院對僅有配偶一方在處分夫妻共同財產的協議上簽字的行為，因夫妻共同債務認定標準的寬松，往往直接作出推定有權代理的認定。因為根據2004年頒布施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻法解釋二》）第24條的規定，對于婚姻關系存續期間夫妻一方所負債務一般推定為夫妻共同債務，所以邏輯上作為簽訂房屋買賣協議的夫或妻一方對協議確定的債務行為負有連帶責任。

但是，《夫妻債務解釋》強調了“共債共簽”原則，認為締結婚姻后夫妻各自仍然保有獨立的人格，具有獨立的意志。夫妻作為平等的主體，在婚姻關系存續期間，均有權知悉涉及婚姻家庭利益以及共同財產、共同債務的重要信息，在此前提下夫妻雙方對共同財產、共同債務行使平等處理權，這是夫妻共同財產制下雙方地位平等、享有平等處理權的應有之義。夫妻一方的知情權、同意權和決定權，關系到地位平等、意思自治等基本法律原則和公民基本財產權利、人格權利，應當優先保護。①參見程新文、劉敏、方芳、沈丹丹：《〈最高人民法院關于審理涉及夫妻債務糾紛案件適用法律有關問題的解釋〉的理解與適用》，載《民事審判指導與參考》總第73輯，人民法院出版社2018年版，第42頁。雖然《夫妻債務解釋》第2條規定：“夫妻一方在婚姻關系存續期間以個人名義為家庭日常生活需要所負的債務，債權人以屬于夫妻共同債務為由主張權利的，人民法院應予支持?！钡@然，家事代理的權限僅限于家庭日常生活需要的范疇，房屋等不動產系一般家庭的重要資產，涉及家庭成員的共同財產權利及其他一系列權利，并不屬于配偶或其他家庭成員可以任意進行家事代理的范疇。②參見《妥善審理涉及夫妻債務糾紛案件，依法平等保護各方當事人合法權益——最高人民法院民一庭負責人就〈最高人民法院關于審理涉及夫妻債務糾紛案件適用法律有關問題的解釋〉答記者問》，載《人民法院報》2018年1月18日，第3版。

我們認為，對于出賣人一方提出未經配偶同意或未經其他共有人同意而無權處分的主張，因主張相關交易的簽訂人系獲得必要授權或構成表見代理等有權處分事實的舉證責任在于權利主張一方，其本證義務如尚未完成，法院就不得直接作出對出賣人一方不利的事實認定，不得直接推定該出賣行為系家事代理、有權代理或構成表見代理，并以此為由對未在買賣協議上簽字的配偶科以履行合同義務的判決。在此情形下，應當參照《夫妻債務解釋》第3條的規定，責令及引導主張房屋買賣合同繼續履行的債權人對以下三方面的事實是否成立進行舉證：一是所得房款用于夫妻或者家庭共同生活；二是所得房款系夫妻或者家庭共同生產經營所需；三是出賣房屋行為系基于夫妻雙方或者所有共有人的共同意思表示或已經配偶或其他共有人追認。對于無證據表明上述任一事實的，則買受債權人應當承擔于己不利的法律后果。

（二）無權代理的被代理人追認

1.默示追認的認定。追認既可以明示，也可以默示。綜合司法實踐的具體情況，以下行為可認為系對集體土地安置房交易作默示追認：（1）被代理人受領相對人給付的購房款；（2）被代理人共同請求相對人履行合同債務或者就合同履行進行相關的作為或不作為；（3）被代理人曾參與交易或參與其他共同履行合同約定行為；（4）被代理人知道或應當知道存在交易，但在較長的合理期間內未提出異議，該異議的合理期間一般可設定為知道或應當知道起六個月之內（參照同為不動產權利人默認轉租權利被無權處分的行為效力認定）。

2.關于部分追認的認定。追認只能就已經達成的整個法律行為作出認同表態，而不得作部分追認。如果被代理人只愿接受買賣合同約定的部分內容，譬如同意繼續交易但要求增加住房的出賣價格，這本質上是對有待追認的房屋買賣合同的主要條款內容作了實質性變更，屬于一個新的要約。此時，就應當征詢其他共有人及合同相對人的意見，如果均無異議，則視為達成新的房屋買賣契約，其法律性質已超出追認范疇。

（三）無權處分相對人的權利及邊界

不可能由被代理人追認或未經被代理人追認的無權代理行為，雖然對被代理人不發生法律效力，但根據合同相對性原則，無權代理人仍應承擔相關責任，具體可作如下區分：一是無權處分人以自己名義與相對方簽訂房屋買賣合同的，如無其他證據證明無權處分人系以代理人身份與相對人訂立合同，則應當認定無權處分人的出賣人身份，無權處分人作為合同主體直接與相對人就房屋買賣達成合意，故應適用《買賣合同解釋》第3條的規定，認定合同效力及于無權處分人與買受人，當合同無法履行時，應當由無權處分人依約承擔違約責任。二是無權處分人作為代理人以被代理人名義與相對方簽訂房屋買賣合同的，因相對人的意思是與被代理人（而非無權代理人）訂立合同，無權代理人也無意自己作為合同當事人與相對人訂立合同，無權代理人與相對人之間并無訂立合同之合意。此時，則適用《民法總則》第171條的規定，相對人據此獲得如下權利：一是可以催告被代理人自收到通知之日起一個月內予以追認，被代理人未作表示的，視為拒絕追認；二是在行為人實施的行為被追認前，相對人如系善意的，有權主張撤銷合同；三是行為人實施的行為未被追認的，相對人如為善意的，則有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償，但是賠償的范圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。

四、集體土地安置房上市交易中合同主體變更的應對

通說認為，合同的變化包括內容的變化與主體的變化，主體的變化稱為主體的變更，合同法上合同主體的變更被稱為合同的轉讓，涉及的糾紛主要包括以下幾個方面：

（一）合同當事人死亡的解決路徑

司法實踐中，當事人變更主要集中于一方當事人死亡，此時發生繼承法律關系，由相關繼承人繼受已死亡合同當事人的權利義務。其中，法院不僅需要依職權對當事人進行查明并視情追加，還經常會面對作為合同義務人的繼承人不予配合或以放棄繼承而消極應訴的問題。對此，應當明確此等行為無法達到消滅其當事人訴訟資格的目的，法院在依法追加所有繼承人之后，仍可責令其在管理遺產范圍內承擔配合義務，在確無協助履行之可能或必要時，亦可援引《合同法解釋（二）》第8條的規定，判決主張權利成立的相對人自行辦理有關手續。

（二）合同權利人轉移的解決路徑

實踐中難以處理的問題主要是最終買受人向其上一手轉賣人主張辦理產權過戶的案件，因轉賣時僅是交付鑰匙（即占有使用轉移）而未能辦理產權及過戶手續，故從不動產交易的最終完成形態而言，尚未進行法律意義上的交付。此時，轉賣行為在合同法上的準據判斷當歸入到合同的轉讓之中，如是購房款已經足額償付，則其性質當為債權讓與。實踐中，多有法院按照合同相對性來確定當事人訴訟地位，根據當事人的訴訟請求將買受人與轉賣人列為原被告，而將房屋的現所有權人列為第三人。事實上，如嚴格依照《合同法》的相關規定，此類案件根據債權轉讓的思路進行審理更為妥當。人民法院在審理此類案件中，主要難點及重點在于合同是否可以正當履行及第三人的查明與追加。當然，鑒于當事人均已參與訴訟，以何種形式來展開審理并不妨礙相關權利人的訴訟權利行使。

值得一提的是，在解決上述問題過程中，需要高度重視保全措施在確保履行中的作用。當前案件中不乏交易標的物幾易其手甚至一房兩賣、一房多賣的情況，導致原本的合同關系中有待交易的財產發生變化。此時，應當對合同的可履行性作為案件的審理要素進行專門審理，防止待履行的合同主要標的物已經發生物權變動但仍判令繼續履行導致裁判無法強制執行甚至引發執行異議案件。在審理過程中還需靈活采取財產保全、行為保全措施，確保訴訟中不出現影響合同履行的新障礙。

五、集體土地安置房上市交易中合同履行障礙的排除

不論是集體土地安置房屋交易糾紛還是其他二手房房屋交易糾紛，由買受人提起訴訟并請求繼續履行的比例極為占優，由于發生爭議的合同多為雙務性質，合同義務又往往具有履行時間上的先后性和交叉性，又涉及違約，法院不僅需要判斷在訴訟階段合同是否仍具有繼續履行的可能，如可繼續履行，還需在尊重當事人意思自治的基礎上確定合同的履行方式，并確保在一方不履行判決時對方能夠強制對方完成合同義務。但是，目前我國法律對“繼續履行合同”的規定較少，司法實踐中也未建立起系統的裁判規則，法官容易遺漏一些關鍵審理要素，對審理技巧未能合理運用，導致案件審理陷入困境，裁判結果缺乏可執行性。我們認為，在訴請“繼續履行合同”的案件中，法院應在查明合同效力及違約情況的基礎上，依照審理次序和進程，首先審查權利人主張繼續履行的訴訟請求是否明確、具體；其次從合同性質、合同特點、合同內容、合同標的物等方面對合同的可履行性進行實質審查，并考量訴訟階段政策變化對合同履行帶來的影響，權利人在訴訟階段履行合同的客觀能力以及對己方尚未履行的合同義務作何安排；在審理過程中還需靈活采取財產保全、行為保全措施，確保訴訟中不出現影響合同履行的新障礙。對于具備可履行性，不存在繼續履行障礙的合同，法院判決繼續履行的主文可將權利人義務一并列入主文，并明確履行的主體、內容、方式，約束條款，確保裁判結果具有可執行性。具體作如下展開：

（一）繼續履行的訴訟請求應當明確具體

人民法院只能根據當事人的訴請開展審理活動，而繼續履行涉及的合同權利義務內容約定往往較多，只有權利人主張繼續履行的內容明確、具體，法院的審理活動才有針對性，在案件審理終結后才能作出具有可操作的判決主文。如果在起訴書中，權利人僅請求對方“繼續履行合同”，法院應要求權利人明確需要繼續履行的具體合同、履行義務人、需履行的具體合同義務、該些合同義務是否伴有附隨義務、權利人是否具有同時履行或后履行的相對義務。譬如：及時申領交易住房的產權法院在訴請明確具體的基礎上進行審理，能夠有效防止糾紛理而未斷，減少當事人因繼續履行過程中出現新問題而造成訴累。

（二）合同不可履行的標準應當嚴格審核

對于合同的可履行性問題，法院應當嚴格掌握認定標準，不得因當事人怠于履行合同義務而認定合同可履行性不足。有的法官認為，出賣人至庭審辯論終結前尚未辦理產權登記屬于履行不能的情形，此觀點顯然混淆了履行遲延與履行不能的基本概念。履行遲延又稱債務人遲延或逾期履行，指債務人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行的現象；履行不能則是指作為債權之客體的給付不可能的狀態。①參見韓世遠：《合同法總論》，法律出版社2018年版，第522-541頁。此問題屬于人為設置交易障礙，應當視為條件成就而責令義務人履行；拒不履行的，可在裁判主文中對配合履行義務人課以賠償金并明確由權利人代為履行。當然，在此過程中仍應對是否存在阻礙履行的客觀情形進行審理，如確屬物權及處分權存在暇疵而無法繼續履行的，或者由于物權已經變動或滅失導致履行不能的，人民法院應當及時向權利人進行釋明，買受人堅持選擇繼續履行合同的，應當予以駁回并告知另行主張違約責任的權利。

（三）權利人履行對價能力應當專門審查

房屋買賣合同具有雙務特征，且合同中約定的各方義務不止一項，雙方對待給付的多項義務往往約定為交叉履行。通常情況下，權利人主張繼續履行來達到救濟目的的同時，根據合同約定，權利人本身可能也負有同時履行或后續其他履行義務。如集體土地安置房交易中，雙方往往約定由買方先付首付款、由賣方交付房屋，再由雙方辦理貸款，最后辦理產權過戶的同時或幾日內支付余款，存在抵押的場合，往往需要先滌除抵押，約定就更加復雜。如果權利人在僅支付了首付款后，請求法院判令對方繼續履行合同，而法院僅根據買受人的主張判令出賣人履行房屋過戶義務，但對所余房款的支付未作處理，再次發生糾紛仍有可能。在交叉履行義務的場合，權利人如在未完成己方全部義務的情況下請求對方繼續履行的義務包含了合同約定的全部義務，則法院應當詢問權利人根據約定對己方尚未履行的義務作何安排，并告知權利人可以選擇與合同約定相仿或者更便捷的方式履行相應義務，并征詢權利人意見是否同意將該履行方式置于判決主文之中，實踐中，權利人為了達到履行合同的目的，往往愿意作出更多讓步，甚至主動提前履行己方尚未屆至履行期的義務。

（四）繼續履行的判決主文應當科學設定

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第463條規定：“當事人申請人民法院執行的生效法律文書應當具備下列條件：（一）權利義務主體明確；（二）給付內容明確。法律文書確定繼續履行合同的，應當明確繼續履行的具體內容?！边@是司法解釋對繼續履行類糾紛判決主文的要求。裁判文書具有可執行性是裁判文書法律效力的根本體現，內容具體明確是裁判文書可執行性的基礎。對于權利人已履行己方義務，僅有相對人負對待給付義務的情形，法院應當在主文中明確繼續履行合同的主體、內容、履行期限；對于權利人與相對人均存在未履行義務的情形，如不在判決主文中同時為權利人設定義務，會出現判決無法執行、不應執行或不斷訴訟的情況，故在審理中要求權利人對己方后續義務作何安排進行確定，由此即可在裁判主文作對應安排。例如，德國、日本、韓國及我國臺灣地區民法中，權利人起訴繼續履行合同，相對人行使同時履行抗辯權時，法院會作出“同時履行的判決”，在存在同時履行抗辯權的案件中，我國司法實踐中也會采取一并解決當事人之間的糾紛，判令原告于裁判文書制作期間履行自己的義務，之后由被告履行其義務。在解決了將權利人未履行義務可設置入判決主文的問題后，法院可以根據案件的具體情況，在最大程度尊重雙方合同意志的基礎上，以最利于糾紛徹底解決的方式確定雙方義務的履行，并嚴格遵循“明確繼續履行的具體內容”的裁判要求設計主文。此外，在主文的設計中還應當做到避免為第三人設定義務、避免替代行政主管部門的法定職權、應盡可能將抽象義務轉變為可供執行的金錢債務。

（五）行政管理部門產權審批的關系協調

此處探討的并非合同約定由債務人向第三人履行或由第三人向債權人履行的涉他合同類型，而是指合同約定的履行內容中，義務人完成義務需第三人主要是行政主管部門辦理相關行政審批事項，否則無法達到法律要求的履行狀態，如要求集體土地安置房由出賣人辦理產權登記并協助過戶至買受人名下。此時，人民法院應當了解具體行政許可的相關條件或者行政主管部門配合強制執行的相關條件以及辦理期限，在此基礎上確定當事人合同能否繼續履行以及如何履行。當然，在義務方當事人拒不配合履行相關合同義務而不得不判令權利人自行辦理時，會存在與行政審批具體程序設置不一致的問題，導致權利人難以順利辦理本應當由義務方履行的申請行為。此時，一方面，法院在案件審理裁判中盡可能為權利人自行辦理相關行政審批作出認定及判決；另一方面，應通過與產權管理部門協調，明確生效裁判文書的強制執行效力及行政機關按照生效裁判文書辦理相關行政事項的行政法免責后果，從而順利解決爭議，促進當事人自行辦理。如當事人確實無法自行辦理相關登記審批事項，可以通過向一審法院申請強制執行，強制辦理相關產權登記、過戶事宜。但這一問題在審理及執行過程中需要注意考慮房地產限購政策的變化，如買受人屬“限購”人群，則應當向其釋明在一定期限內自行消除限購條件的影響，導致的額外損害，可視情根據合同當事人的責任另行主張。