老舊小區(qū)加裝電梯改造相關(guān)法律問題研究
——以某市區(qū)為例

曹淑霞 任馨霏

（嘉興南湖學(xué)院，浙江 嘉興 314001）

一、我國老舊小區(qū)加裝電梯現(xiàn)有制度解析

我國老舊小區(qū)加裝電梯政策的制度始于2018年，2021年生效的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）對“業(yè)主票決”的比例作出了新的規(guī)定，此外部分地區(qū)將該工程適用樓層數(shù)進(jìn)行修改，這些舉措都說明了我國對老舊小區(qū)加裝電梯這一民生工程的重視，盡管該民生工程近幾年來一直是社會民生改造的熱點問題，但在實踐過程中我國老舊小區(qū)加裝電梯政策一直呈“卡殼”式推進(jìn)，其原因還需歸結(jié)到各地區(qū)對老舊小區(qū)加裝電梯政策背后所掩蓋的法律問題未做明確探索，同時未結(jié)合廣大民意對重難點問題提出具體的解決措施之上。

二、對于存在侵權(quán)可能的具體分析

（一）加裝電梯對居民樓房相鄰權(quán)的侵害

1.對采光權(quán)的侵害

我國《民法典》第二百九十三條對采光權(quán)進(jìn)行了如下規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”此外，2002年3月1日建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中規(guī)定“舊區(qū)改造住宅日照標(biāo)準(zhǔn)按照大寒日日照不低于1小時執(zhí)行”。由此可見，老舊小區(qū)加裝電梯改造仍然要在上述所說標(biāo)準(zhǔn)下執(zhí)行。而在過去一些試點工程中，老舊小區(qū)加裝的電梯可能占原本的單元門一半的位置，加之周圍分布的住宅，即使低層采用玻璃設(shè)計，高層利用避免產(chǎn)生反光的鋁板進(jìn)行建造，仍然對居民住宅樓道的光線有一定影響［1］；即使部分試點中采用電梯與樓房之間有一定距離的加裝方式，但是電梯井與廊道的存在，仍然會對低層居民的采光權(quán)造成一定程度的侵害。例如陳某某、王某某因與被上訴人廣州市人民政府行政復(fù)議決定糾紛一案以及徐某某、駱某相鄰關(guān)系糾紛一案中都可以將糾紛歸因于既有住宅加裝電梯這一工程造成樓房原有的采光、日照等受到一定程度的侵害上。由此可見，老舊小區(qū)加裝電梯這一民生工程在實踐運用中或多或少會對居民樓帶來采光權(quán)上的侵害。

2.對通風(fēng)權(quán)的侵害

同上述對采光權(quán)影響這一分析，通風(fēng)權(quán)作為相鄰權(quán)的一種，也可能因加裝電梯而受到影響。例如徐某某、駱某相鄰關(guān)系糾紛一案中提到的侵權(quán)緣由除上文中所提的采光權(quán)之外，還涉及通風(fēng)權(quán)。司法實踐中也不難發(fā)現(xiàn)，因居民業(yè)主之間因既有住宅加裝電梯引發(fā)的相鄰權(quán)糾紛中，采光權(quán)與通風(fēng)權(quán)往往是共存的。

（二）加裝電梯對公攤面積使用權(quán)的侵害

老舊小區(qū)加裝電梯工程的展開絕大多數(shù)需要占用小區(qū)部分建筑面積，而該工程對公攤面積使用權(quán)侵害的界定需要從具體建造位置以及小區(qū)本身的綠化構(gòu)造以及房屋結(jié)構(gòu)等角度出發(fā)進(jìn)行分析。公攤建筑面積是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積；此外，我國《民法典》規(guī)定，業(yè)主除了對商品房享有所有權(quán)之外，還對小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、停車位以及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房均享有所有權(quán)［2］。雖然老舊小區(qū)加裝電梯通常采用在樓梯外建造的方式，即樓體與電梯之間保有一段距離，但不管是哪種入戶方式，占用小區(qū)公攤面積呈必然性的趨勢。

三、落實老舊小區(qū)加裝電梯改造制度的法律對策

（一）對相鄰權(quán)受侵害的具體解決辦法

避免老舊小區(qū)加裝電梯對居民原有采光權(quán)的影響應(yīng)從兩個方面入手：其一是指老舊小區(qū)加裝工程的前期構(gòu)造方面，住建部等相關(guān)部門需要對該問題進(jìn)行制度上的落實，對于該新型民生工程改建，應(yīng)明確老舊小區(qū)加裝的電梯采用何種材質(zhì)建造能夠最大程度降低對居民采光權(quán)的影響，同時還應(yīng)明確電梯的水平投影面積在怎樣一個合理范圍內(nèi)可以減少對采光權(quán)的影響；其二是在于明確居民認(rèn)為采光權(quán)受損的程度的界定標(biāo)準(zhǔn)。例如將加裝電梯后的采光權(quán)以及加裝電梯前的采光權(quán)進(jìn)行量化比較，同時比較同一小區(qū)最靠背面的固定單元樓最底層的居民住宅大寒日的日照時間，其加裝電梯后的日照時間是否符合建設(shè)部頒發(fā)的《城區(qū)住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中對“日照時間”最低標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，若該日照時間符合上述最低標(biāo)準(zhǔn)，則小區(qū)加裝電梯在原則上來說可行，對于因加裝電梯導(dǎo)致老舊小區(qū)加裝電梯前后的采光日照時間變化或可被陽光覆蓋到的建筑面積的變化，則考慮將其算入對老舊小區(qū)加裝電梯低層用戶補(bǔ)償?shù)囊粋€因素。

而由于通風(fēng)權(quán)與采光權(quán)受影響的原因都可以從樓層入手尋找規(guī)律，通常低層用戶因加裝電梯受采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)影響的程度更大，故對通風(fēng)權(quán)影響的解決則可以考慮采光權(quán)的同類模式，除在前期考慮電梯構(gòu)造之外，還應(yīng)考慮受侵害程度大小與居民加裝電梯補(bǔ)償費用多少之間的關(guān)系以及高低層之間的利益分配關(guān)系［3］。本次課題研究面向嘉興市區(qū)的老舊小區(qū)居民進(jìn)行了關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯制度的調(diào)查走訪，自2020年10月—2020年12月在嘉興市區(qū)的老舊小區(qū)展開項目調(diào)查，此次調(diào)查共設(shè)置300份調(diào)查問卷，實際發(fā)放270份，其中有效問卷為257份。其中針對老舊小區(qū)不同樓層加裝電梯居民認(rèn)為比較能接受的加裝費用和應(yīng)給低樓層用戶的補(bǔ)償金額通過以下數(shù)據(jù)來表現(xiàn)：對于政府補(bǔ)償金額，有37.21%的業(yè)主居民認(rèn)為對低層住戶的補(bǔ)償金額應(yīng)為5000～10000元，有27.13%的業(yè)主居民認(rèn)為對低層住戶的補(bǔ)償金額應(yīng)為10000～15000元，10.86%的業(yè)主居民認(rèn)為對低層的補(bǔ)償金額應(yīng)為15000～25000元。

由上述數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)加裝電梯的補(bǔ)償比例都與樓層呈現(xiàn)出直接關(guān)聯(lián)，而樓層則會影響到居民的采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)、加裝電梯后的電梯使用頻率等。而加裝電梯低層用戶的補(bǔ)償金額與樓層之間呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系，樓層越低，其采光權(quán)等受侵害的程度越大，使用電梯的頻率越高，故其所享有的補(bǔ)償金額越多。而廣州市在過去幾年的試點中，對于低層用戶的補(bǔ)償多為10000-20000元/戶，通過橫向比較與廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與人均年均可支配收入，該市老舊小區(qū)加裝電梯制度中對于低層用戶的補(bǔ)償可以定為平均20000元/戶。

（二）對公攤面積使用權(quán)等受侵害的具體解決辦法

對于本文所探討的老舊小區(qū)加裝電梯對于公攤面積使用權(quán)侵害問題的解決辦法，應(yīng)從以下幾個方面入手：第一，在前期設(shè)計中，相關(guān)住建部門應(yīng)盡可能在電梯方位以及入戶方式上選擇對上述權(quán)利侵害最小的模式，而對社區(qū)公共面積的占用則需要首先滿足業(yè)主的需求；第二，對于會侵犯公攤面積使用權(quán)等但已取得居民同意的方案，應(yīng)結(jié)合前文提到的相關(guān)補(bǔ)償制度，進(jìn)行分析計算，此方法也算作是對權(quán)利侵犯的一種補(bǔ)救模式；第三，由于因加裝電梯占用的社區(qū)公共面積等所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主所有，因此在實踐過程中，對于已占用的公共面積，應(yīng)由有關(guān)單位測量該加裝的電梯在水平投影下的面積，該面積算作所占用的公共面積，對于該部分的處理，可以參照上訴人徐某某因與被上訴人王某某、徐某某、任某某、馬某財產(chǎn)損害賠償糾紛一案中，對于公攤面積使用權(quán)受侵害的解決辦法，法院判令的補(bǔ)償金額是按照“根據(jù)建設(shè)增設(shè)電梯使用面積除以整單元原建筑面積總量乘以徐某某房屋建筑面積”這一比例計算業(yè)主被占用的公攤面積大小，再依據(jù)該小區(qū)的房價計算被占用的公攤面積的補(bǔ)償金額。故政府部門可以按照加裝電梯時本小區(qū)的房價對比占用公共面積的部分進(jìn)行補(bǔ)償計算，該部分補(bǔ)償金額可以用于抵消部分加裝費用或者將該部分補(bǔ)償金額作為整體收益，歸入小區(qū)公共維修基金［4］。

四、結(jié)語

老舊小區(qū)加裝電梯制度有其存在的必要性和合理性，同時也是今后民生工程傾向的房屋舊改不可避免的“趨勢”。拋開原有社會學(xué)的角度，在用法律視角分析其背后掩蓋的問題這一過程中不難發(fā)現(xiàn)諸如相鄰權(quán)、公攤面積使用權(quán)受侵害是該制度難以推進(jìn)的主要原因。因此結(jié)合項目調(diào)查反映的民意與嘉興市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，提出與上述問題對應(yīng)的解決措施一定程度上能夠推動市區(qū)老舊小區(qū)加裝電梯制度的落實。