供應鏈視角下房地產企業營運資金管理探析

亓亮

（青島青特置業有限公司，山東 青島 266000）

一、前言

近年來，我國“房地產熱”逐漸降溫，房地產企業的高杠桿所帶來的還款付息壓力逐漸凸顯，該問題不盡快解決不僅會影響企業的正常工程開展，甚至會使企業面臨倒閉的風險。因此，對房地產企業的營運資金管理方式進行深入研究具有十分重要的現實意義，文章從供應鏈視角出發，對基于供應鏈視角的房地產企業營運資金管理問題進行分析。

二、相關理論概述

（一）供應鏈管理

隨著我國社會主義市場經濟的不斷完善，我國企業參與市場競爭的激烈程度以及復雜程度都在日益提升。在這一時代背景下，一個企業如果想要在激烈的競爭中拔得頭籌，進而實現可持續發展的終極目標，只靠自身的努力是完全不夠的，必須積極與其他與本企業存在業務、利益關系的企業加強聯系，方能實現合作共贏。供應鏈是一種基于競爭—合作—協調機制，圍繞核心企業開展的一種網狀結構，其終極目的是通過供應鏈上所有企業的配合實現共贏，滿足社會對于產品、服務的全新需求。這一理念在現代市場經濟環境中具備較強的可操作性與價值，能夠適應當前市場環境復雜性的新特點［1］。

（二）營運資金管理

在國際上，對營運資金管理方面的研究最早始于1930年左右，當時國外相關學術領域主要研究應收賬款、存貨等流動資產的優化，在1972年，知名學者奈特提出了一個創造性思想，即單個流動資產的優化具備一定的獨立性，并不會對企業整個的生產經營活動開展起到泛化作用，進而提升其整體質量。如果想要使企業管理層作出質量較高的策略，就必須對各項流動資產進行整合。這一思想促進了營運資金模型的建立，這一理念在1993年正式進入我國，并為我國解決企業發展問題提供了全新的思路［2］。

從廣義角度看，營運資金能夠涵蓋企業所有流動資產管理活動，并對其變現能力、流動性、周轉性進行闡述。營運資金管理的主要內容包括兩方面。一是營運資金籌資管理，這探究的是企業應該通過何種方式進行融資才能盡可能滿足自身的資金使用需求。二是營運資金投資管理，這探究的是營運資金應該如何使用才能有效提升其流動性以及應用價值。

三、基于供應鏈視角的房地產企業營運資金管理問題

（一）開發環節

在實踐中，房地產企業普遍存在開發周期長、產品單價高的特點，從土地購置一直到房地產開發環節完畢，房地產企業往往需要大量的資金投入。此外，這部分資金將長期處于凍結狀態，很有可能導致房地產企業產生嚴重的資金缺口，進而引發財務風險。在實踐中的具體表現如下：一是房地產項目往往伴隨著較高的經濟效益，因此部分房地產企業選擇忽視開發過程中可能存在的營運資金管理風險，投資速度逐年加快，盲目擴大住宅地產的開發規模，這種行為很容易導致營運資金出現不可預計的風險；二是近年來商業地產已經成為房地產企業爭相投資的目標，與住宅地產相比，商業地產的收益更加穩定，但回款周期更長，其營業利潤與投入不成正比，也容易誘發營運資金風險［3］。

（二）銷售環節

在供應鏈理論中，銷售環節也是容易誘發房地產營運資金風險的主要環節之一。具體而言，銷售環節是房地產企業獲取利潤的重要環節，也是企業將成本轉化為利潤的關鍵環節。眾所周知，房地產企業屬于典型的前期投入巨大、周轉周期長的企業，因此，在房產銷售這一過程中，房地產企業迫切需要將產品銷售出去，或者預收賬款，為企業提供大量可供使用的營運資金，幫助企業進入下一生產環節。在這一過程中存在的營運資金管理問題主要有以下幾種表現：部分房地產企業在積極投資擴張中忽視了營銷策略、營銷模式的重要意義，或者本身不具備較強的銷售能力，最終導致銷售清盤速度慢，無法在銷售環節實現回收大量營運資金的目的，在這一背景下，企業很有可能產生比較明顯的財務風險，最終影響整體營運資金管理效率。

（三）回款環節

回款環節也是容易誘發房地產營運資金風險的主要環節之一。具體而言，在房地產企業經營過程中，經常會出現各種應收賬款，這些應收賬款的數額普遍較大，對于房地產企業營運資金管理活動的開展往往有著十分重大的影響，其在實踐中有以下兩方面的具體表現。一是在房地產企業銷售產品的過程中，部分房地產企業為了在短時間內提升銷售速度，清理庫存、擴大市場占有率，往往會為客戶提供賒購的機會，在這一過程中就會產生大量的應收賬款，這些為了促進產品銷售而產生的應收賬款普遍具備數額大、風險高等特點。二是房地產企業在經營過程中，也可能會與供應商產生賒銷的關系，在供應商資金充裕時，其壞賬風險相對較小，企業非常愿意為其提供“打白條”的機會，但是當供應商或者其他業務對象陷入資金短缺的困境時，房地產企業往往不愿意承擔這種不確定的風險，也不愿意在兩者之間產生賒欠關系，從供應鏈理論解釋，這種行為破壞了相互協作、互利互惠的基本原則，進而降低了整個系統的資源配置效率。

（四）采購環節

采購環節也是容易誘發房地產營運資金風險的主要環節之一。具體而言，房地產企業大多承擔從生產到銷售的一系列流程，在生產過程中，需要采購大量的原材料用于項目工程的建設，在這一過程中，供應商與企業之間是供應關系。具體而言，在交易過程中，供應商以自身的物資作為交易物資，換取房地產企業的資金或者債券。其風險與問題的具體表現如下：房地產企業采購材料的數額普遍較大，往往需要向銀行貸款購入相關材料，但是這些費用的使用時間均相對較長，企業很難在短時間內完成相關欠款的支付，這不僅會導致需要支付的利息數額明顯上升，甚至會使供應商改變對房地產企業的態度，進而影響供應鏈中合作雙方、多方的穩定性。

四、基于供應鏈視角的房地產企業營運資金管理原則

（一）環節化原則

環節化原則是基于供應鏈視角的房地產企業營運資金管理的首要原則。具體而言，供應鏈理論要求相關企業對自身的生產經營進行完整的“鏈”式管理，在管理過程中對企業的各個業務環節、企業外部的物資供應等全部環節進行直接或間接管理，保證企業的正常運轉以及最終經濟效益的實現。在營運資金管理過程中也是如此。在這一過程中，相關單位及管理人員應該尤其注意，分別管理具有一定的限度，與各單位之間相互獨立并不一致，相關單位必須在統一整合的基礎上對各個業務環節的營運資金管理進行分別管理，只有這樣才能保證企業營運資金管理目標得以實現。

（二）集成化原則

集成化原則也是基于供應鏈視角的房地產企業營運資金管理的主要原則之一。在實踐中，對于大多數企業特別是房地產企業來說，營運資金管理存在較強的多樣性，在不同管理形式的背景下，企業營運資金管理的總體思路也存在差異。在供應鏈視角下，企業的營運資金被視為一個整體，其管理活動并不局限于某一個管理要素，而是將整個企業視為一個統一的整體，將其各個組成部分進行集成一體化管理，這種方式能夠有效提升企業的整體經營效益。

因此，集成化原則要求相關企業各個部門、員工全部加入整體營運資金管理活動中，需要企業制定專門的崗位負責整合各個業務環節的資金管理，最終實現集成化管理［4］。

（三）信息化原則

信息化原則也是基于供應鏈視角的房地產企業營運資金管理的主要原則之一。具體而言，在實踐中，供應鏈理論要求企業與關聯企業形成一個統一的整體，相互協調與促進。在這一背景下，傳統的企業溝通策略很難滿足實際需求，必須引進現代化手段，建立完善的信息化系統為溝通提供必要的基礎。遵循信息化原則主要體現在以下幾個方面：一是企業內部應建立完善的信息化系統，便于各個部門進行暢通的信息溝通，增強企業內部營運資金管理的流暢性；二是同一供應鏈關聯企業之間應該建立相應的信息化系統，保證關聯企業不會因為信息溝通不暢而出現營運資金管理效率降低現象，防止成本增加，最終提升企業的經濟效益。

五、基于供應鏈視角的房地產企業營運資金管理思路與建議

（一）樹立以供應鏈為導向的營運資金管理理念

引進現代化思維、改變傳統理念是增強房地產企業營運資金管理能力的重要舉措。一是加強隊伍建設。首先，相關單位應該對企業內部營運資金管理組織架構進行優化，聘請具備相關工作經驗、專業能力的人才專門負責營運資金管理事宜，并在各個業務部門指定專門負責相關工作的責任人。其次，在人才聘用上，盡量提高人才選拔門檻，提高營運資金管理隊伍中本科及以上學歷人數的占比，這有助于增強企業內部對先進管理理念的接受能力。最后，相關單位應該從領導層著手，加大思維教育力度，在企業內部塑造以供應鏈為導向的先進營運資金管理理念。二是建立實時信息共享系統。完善內外交流的信息系統，這是響應現代化管理思維革新，從根本上消除因為信息傳遞不暢而出現的營運資金管理風險的重要舉措［5］。

（二）縮短開發環節的運營周期

在實踐中，開發環節是房地產企業的核心環節，也是房地產企業營運資金占用率最高的環節，因此，企業必須提升對開發環節營運資金管理的重視程度，縮短開發環節的運營周期。一是相關企業應該優化企業內部開發環節，提高企業內部管理人才的基本素質。二是房地產企業應該加大對供應鏈合作商的管控力度。在開發環節，除了原材料供應商之外，最重要的合作伙伴就是工程總承包商。相關企業在選擇工程總承包的過程中，應該對其資質、工作能力、工作歷史進行詳細調查。一個優秀的工程總承包商一般具備專業的施工技術以及管理能力，能夠有效縮短工程運行周期，進而有效降低企業營運資金管理壓力。

（三）加快銷售環節的清盤速度

正如上文所述，銷售環節是房地產企業回籠資金，降低營運資金壓力的核心環節，因此，加快銷售環節的清盤速度也是提高房地產企業營運資金管理質量的重要舉措。一是優化銷售策略，開展“全民營銷”。在當前時代背景下，我國房地產行業依舊存在一定的熱度，但是由于房地產企業的數量過于龐大，優質地區房產開發瀕臨結束等問題，僅僅依靠銷售人員完成房產推廣很難滿足實際的企業銷售需要，因此，相關企業可以讓其他部門人員也參與到營銷活動中，這能夠為房地產企業營運資金管理質量的提升提供有力支持。二是房地產企業需要創新銷售模式。要在原有銷售模式以及銷售對象的基礎上，對產品類型、產品規模、產品受眾進行綜合考量，以滿足消費者需求特征為原則對不同項目進行定位，這是加快產品清盤速度的必然選擇。

（四）強化采購、回款環節的供應鏈關聯方管理

強化采購、回款環節的供應鏈關聯方管理對于房地產企業也是非常重要的。一是處理好企業與政府的關系。政府在房地產行業中具有市場監督者、土地出讓方等多重身份與責任，相關企業如果想要完成土地購置、房產開發等工作，就必須積極處理與政府之間的關系，通過這種方式加深對政府政策的理解，進而增強自身決策的科學性。二是處理好與供應商的關系。供應商是房地產供應鏈中的重要組成部分，是保證房地產企業生產質量的重要因素。因此，相關房地產企業在實踐中必須建立完善的供應商資質評價機制，與優質供應商保持長期合作。這不僅可以在保證企業材料質量的基礎上降低材料進購成本，還可以降低貸款，提升營運資金利用率，進而實現供應鏈各企業的共贏。

六、結語

當前我國正處在經濟體制改革的關鍵時期，房地產企業正面臨較大的競爭壓力，從營運資金角度對房地產企業管理模式進行改良，對房地產企業的發展具有十分重要的作用。具體而言，相關房地產企業應該從供應鏈角度著手，充分結合自身實際情況，采取針對性措施樹立全新理念，縮短開發環節的運營周期，加快銷售環節的清盤速度，強化采購與回款環節的供應鏈關聯方管理。只有做到以上幾點，相關單位的營運資金管理水平才能穩定提升，進而促進企業實現長期健康發展。