住房公積金個人住房貸款風險分析

程婷婷

（大連市住房公積金管理中心，遼寧 大連 116000）

住房公積金是一種義務性住房儲金。它實行單位和個人按同一金額繳存，本息均屬于個人。公積金的繳存對象主要是收入穩定和有固定單位的在職職工。隨著房地產業的發展，人們對住房條件也存在不同層次的需求，貸款業務也相應增加。與商業貸款相比，利率低的公積金貸款受到了在職職工的喜愛。然而，當公積金用于個人住房貸款時，期限最長達30年，中間的不可控因素居多，這樣就不能保證貸款資金的使用安全。對于客觀存在的公積金貸款違約風險問題，公積金管理部門應提高警惕，正確認識并有效地防范風險。

一、貸款違約的主要風險

（一）貸款人自身的風險

公積金貸款主要來源是中低收入人群，這些職工的償還能力相對不足。若遇到企業改革，他們的工作將發生變動，更甚者會失去工作，貸款人收入下降就有可能發生貸款違約。另外，職工家庭因為子女入學、家人生病等發生大額支出，也會造成貸款人收入減少而發生貸款違約。還比如貸款人人品低下，信用差，逾期還款或不想還款，貸款也將無法收回。貸款人因觸犯法律被判處刑罰，被提起刑事附帶民事賠償訴訟，就會因犯罪事實而發生賠償責任導致財產損失。在還款期間，貸款人無力償還公積金貸款，會發生違約風險。

（二）利率的風險

住房公積金中貸款的期限、利率、個人住房貸款的違約率受國家宏觀經濟調控的影響。住房公積金的貸款利率雖然偏低，但是還款期限較長。如果宏觀經濟情況好，企業經營狀況良好，人們的工作相對穩定，失業水平會下降，那么違約率也會下降。

（三）法律風險

公積金貸款法律對個人住房貸款的管理不嚴謹，存在紕漏，沒有相對應的催款手段，當貸款人不還貸款時，在貸款回收方面成效甚微，因此公積金貸款面臨較大的風險。

（四）市場風險

房地產業為國民經濟增長作出了不少貢獻。住房公積金貸款的安全也會受到房地產市場變化的影響。住房公積金管理中心應按照風險防范的相關規定防范房地產貸款中的風險，嚴格執行貸款標準，不過度發放個人按揭貸款。房地產市場的投機行為引起房地產價格上漲，導致市場出現泡沫經濟，最先危及的是住房公積金管理中心的貸款安全，造成住房公積金管理中心貸款不能正常回收，后續將影響社會經濟的穩定。

（五）操作風險

公積金中心管理人員在審核資料時操作不當或違規審批，把關不嚴，將會導致貸款損失，導致公積金貸款風險發生。人員專業素質水平未達標，或出現人情關系，在審批過程中“放水”，存在風險隱患。我國公積金實行屬地化封閉管理，每個城市都設立了公積金管理中心，實行的管理體制不盡相同。在系統開發及應用上，受托銀行和公積金管理中心各有各的模式，互不相連，公積金管理中心不能與受托銀行系統實現對接，資源不能得到合理利用，對一些高科技犯罪不能及時預警和防范。

（六）抵押物風險

現階段，我國公積金貸款擔保實行的是以房抵押的方式，這樣的方式有較多弊病，將來會產生不可估量的風險。如在貸款期間，房產抵押物價格浮動大時，對抵押物的處置存在風險，抵押物貶值，將不能清償全額的貸款本息。房地產抵押物處置期限較長，費用相對較高，再加上某些抵押人不協作，會妨礙抵押物處置程序，直接導致無法處置抵押物。還有房屋重復抵押的風險，貸款人可能在房屋抵押貸款期間，因其他需要將已抵押的房屋二次抵押，因住房公積金管理中心與抵押部門信息并沒有共享，所以無法保證發放公積金貸款的房屋是否存在二次抵押的風險。

二、公積金貸款風險的防范策略

（一）依據市場行情制定貸款計劃

依據市場經濟形勢，住房公積金管理部門應當全面了解國家政策，細致分析房地產市場行情，精準把握貸款風險。不僅要保證公積金貸款政策執行到位，還要滿足當地貸款需求，同時減少貸款風險。這就需要對當地房地產情況進行進一步分析，把握相關政策，在保證貸款方向與政策一致的前提下，制定符合當地發展的公積金貸款計劃，并落實到位。

（二）完善信用管理，嚴格審查

公積金管理部門要做好貸款審核，首先需要與中國人民銀行對接，利用現代信息手段，了解貸款人的征信情況。其次建立健全個人信用管理體系，保持與中國人民銀行、商業銀行的合作，為減少貸款風險積極做好個人信用評估。信貸人員要對貸款項目負責到底，如出現風險，要追究責任。貸款前的審查工作是重中之重，要完善貸款流程，嚴格審查貸款申請，深入查看抵押物，檢查購房合同的真實性，對申請人的公積金繳存情況、收入負債、擔保情況做到清晰掌握，創建完善的貸款審批制度，防范貸款風險。

（三）內控制度完善，落實清收責任

貸款的后續管理也應引起公積金管理部門的重視，如加強與貸款人的后續溝通，及時了解貸款人的情況和貸款的還款狀況；提示貸款人做好首期還款，避免貸款人忘記還款時間；在還款期間，貸款人若出現異常情況，要及時跟蹤調查，掌握情況，積極應對；為防范貸款風險的發生，建立預警機制；組織相應人員合理分配催收責任，督促受托銀行對逾期貸款進行分類，并采取不同手段加大催收力度；相互約束，健全內控制度，加強內部管理，防止發生違法違規行為，保證貸款安全。比如建立相應的住房公積金貸款業務檔案，方便以后查閱；建立風險預警機制，對借款人貸后的信用信息進行全面收集歸納，有不良行為的借款人要在公積金管理機制中有相應記錄；對住房抵押貸款風險劃分等級，對風險大的要加大檢查力度，并針對檢查結果采取對應的解決措施。

（四）信息化建設

現代科學技術不斷發展，應加強公積金的信息化建設才能適應社會的發展，逐步實現與公安、不動產管理等相關部門的信息共享，利用網絡、云計算等系統技術，為人們提供更優質的服務。通過市區和各縣鄉鎮網絡的相互連接，將各自原有數據整合，使信息更完整、具體、真實、及時，未來上級監督、內部管理、服務平臺、實體服務大廳和互聯網服務大廳共同利用先進的互聯網技術搭建起一個龐大的數據庫，將所有公積金貸款賬戶數據和貸款人信息進行電子存檔，使之后的查閱工作更快捷準確，避免重復投資，確保資金的安全和可控。利用軟件系統為住房管理中心風險防范提供進一步的保障，提高公積金管理中心的工作效率，同時也使住房公積金管理更加標準化、流程化。

（五）建立專業的風險分析與防控隊伍

公積金貸款作為一種福利性政策，對我國社會發展與穩定有積極作用。但要確保公積金貸款在惠及群眾的同時減少違約風險產生，從事此項工作的相關人員的專業素質是不容忽視的。這是因為公積金貸款過程中的各項審核工作以及后續的管理工作都需要專業人員進行控制，尤其在當前公積金貸款數量日益增加的情況下，工作人員的工作量和難度都大大提升，加上現代信息技術在工作中的滲透與應用，就更需要公積金貸款相關工作人員在工作中依靠更專業、先進的知識技能來提升工作成效。基于此，在公積金貸款違約風險防范上，未來還需要從人才隊伍的建設上著手，打造出一只更專業的風險分析與防控隊伍。一方面，公積金管理部門應與時俱進，積極引進先進人才來充實自身隊伍，提升隊伍整體專業素質；另一方面，要加強公積金管理人員的專業技術培訓，可以吸收借鑒其他金融機構的風險管理經驗，同時邀請其他金融機構的專業人員來提供技術指導，使公積金管理人員學習到更先進的風險防控知識與技能。

三、結語

公積金貸款為購房難的中低收入家庭提供了保障。隨著公積金貸款業務的增加，貸款風險也增加。對此，應進一步了解住房公積金貸款違約風險的形式，分析違約的可能方式和原因，減少住房公積金個人貸款違約風險，強化風險意識，這對公積金貸款風險防范具有重要意義。應建立完善的制度，培養專業人員，精準把握政策，保證公積金貸款安全，減少公積金貸款風險的發生，扎實做好住房公積金個人住房貸款違約風險的管理工作，讓公積金貸款更好地服務人民，保護繳存人的合法權益。