房地產企業資金管控研究

（新城控股集團 淮海大區，江蘇 徐州 221000）

一、引言

自1998年商品房概念推出后，我國房地產行業飛速發展，經過20多年的時間，目前房地產市場已趨于成熟，總體規模已基本穩定。在國家宏觀政策、地方性法規、銀保監金融措施的多重管制下，我國房地產企業的競爭愈發激烈，各大房企紛紛從過去的粗放式管理向精細化管控轉型。有房地產企業血液之稱的資金，所起的作用更是舉足輕重。強化房地產企業內部資金管控，不斷提升資金的使用效率，追求資本的超額回報，是房地產企業轉型及存活的關鍵。

二、房地產企業資金管理內部控制優化的必要性

房地產企業加強資金管控的目的是在確保現金流安全的前提下追求超額股東回報，而資金的內部管控要從防范風險與提高資本回報率兩方面入手，能否實現兩者的有效平衡，將直接決定房地產企業的發展模式及未來導向。在風險管控方面，各大房企已基本形成較為成熟的管理模式，總結下來，無外乎前期土拓摸底、過程預算管控、運營管理兌現、強化內外監督等。在提高資本回報率方面，主要從提升銷售凈利率、提高資金周轉率、合理控制財務杠桿、優化資本結構四方面入手。綜合各大房企的模式與管控要求，如何建立以內部資金池為基礎，以內部銀行與內部財務公司為發展方向的資金集中化管控模式，是品牌房企已經或者即將深入研究的課題，同時也是保持競爭力、提升運營健康度、促進房地產企業穩健發展或轉型的內在供給鏈。

三、房地產企業資金管控現狀

（一）資本結構不合理，資產負債率過高，財務杠桿依賴性過強

房地產企業作為資金密集型行業，從行業經營周期的特殊性上來說，開發運營的前期土地資金投入占比高，且近10年房地產市場的快速發展，進一步提升了土地投入的占比；同時受施工技術及主動管控等因素的影響，開發周期較長，前期投入資金較大；而市場的變化、政府管控措施的要求、預售形象進度的要求及分期付款等交易形式，進一步加大了房地產企業的資金壓力。高杠桿已成為房地產企業的標志，近10年資產負債率越來越高，前20強房企平均水平保持在85%。隨著2020年“三道紅線”的出臺，各大房企開始管控資產負債率，且強化表外負債使用率，短時間內造成了一定的在負債率失真，失真的負債率加上對杠桿的過度依賴，增加了房地產企業的財務風險，使我國房地產偏離房屋本身的居住屬性，造成了市場秩序的混亂及行業間的競爭。

（二）融資形式單一，且行業利潤與融資成本不匹配

目前我國房地產企業的融資方式從性質上看，可劃分為債權性質、股權性質兩類，從具體形式上來說，主要有股票、債券、基金、信托、銀行類貸款、少數股東投入等。因目前國內資金市場有待完善，政府及監管機構對房地產企業債權類融資的限制政策多、條件高，除少數品牌房企可以通過股票、債券、基金等方式獲取開發所需資金外，大多數房地產企業僅能通過銀行貸款、信托解決開發所需資金，隨著2020年“三道紅線”的限制及2021年金融機構兩項要求的出臺，房地產企業融資愈發困難，同時資金成本進一步提升。隨著行業趨于穩定與土地、材料價格的上漲，行業利潤空間進一步被壓縮，TOP100房企利潤已不足4%，不斷升高的融資成本與逐漸收縮的行業利潤，對房地產企業的資金管理提出了更高的要求。

（三）資本運營管理方式落后于行業規模

房地產企業的流動資金運營依賴于人控，行業內衡量指標不一，各企業自成一套，對資本運營的風險性缺乏預判，嚴重依賴銷售市場判斷的準確性，且主觀干預程度深，不能在事前形成科學合理的預判。房地產在我國的GDP 中占比超過14%，但目前行業整體的資金管理模式落后，行業整體的資金管控仍然處在頭痛醫頭腳痛醫腳的層面，管理方式粗放，以資金缺口引導資金導向，缺乏有效的長效機制，無法從資本運營效益中獲取長久利潤，且項目資金與企業發展戰略不匹配。

（四）受限資金及不可動用資金占比高，阻礙了資金的有效使用

受各地政策影響，預售資金均有不同程度的監管，且各地政策有逐漸嚴格的趨勢，賬面大量資金不可使用，極大地降低了資本回報效率。同時，對銷售回籠資金的使用限制政策不斷加碼，封頂放款等政策進一步加大了資金受限比重，降低了資金使用效率。

四、房地產企業加強資金管理的策略

（一）增加權益資金投入，優化資本結構

我國各大房企面臨的內外部資金環境較為復雜，且對政策的敏感性較強，資金渠道限制性條件較多，如何優化資本結構，使資產負債率恢復正常，是所有房企面臨的重大課題。首先，要強化行業對標，尤其要加強對發達國家品牌房企資本結構的研究。發達國家的房地產行業起步早于我國房地產行業，且經歷過兩次以上的房地產危機，在危機中存活并進一步壯大的企業如黑石、三井等，早已探索出了一套適合自己的發展模式及資本管控模式。在強化國內外對標分析的同時，要加強對資本結構的研究，確定關鍵指標，以借鑒經驗完善自身。其次，強化對未來環境的研究及預判，包括但不限于市場、政府政策、監管政策等。提前預估風險，制定合理的資金計劃，優化資本結構，提高抗風險性及盈利能力。最后，自2016年開始，隨著國內各地土拍政策的改變，各大房企改變經營模式，以多方合作為主，擴大權益類資金投入，積極尋求聯營、合營等，尤其是爭取對方純財務投資，在優化了資本結構、降低了財務風險的同時，也進一步降低了運營風險。

（二）拓寬資金渠道，提高單位資本回報率

資金運營及管控的最終目的是盈利，但如何衡量資金的盈利能力，是追求高額回報還是追求更快的回報，各大房企的衡量標準存在差異。同時，受財務、運營狀況及各地政策監管的影響，大部分房企尤其是中小房地產企業無法自主管控現金流，資金管控單位基本成為救火隊員的角色，更不用說建立明確的衡量標準了。短期內追求股東投入的現金流回正，中期內追求資金的單位回報率，長期內追求資產的變現及運營能力，是各大房企資金資本高效運作及轉型的關鍵。因此，房地產企業要拓寬融通資金的渠道，除使用貸款、信托等債權類融資之外，還要積極引入基金、權益合作方等權益類資金，有條件的企業可以通過發行債券、資產證券化或類證券化、股票等方式，降低資金成本，提升公司利潤。

（三）資金集中管控，構建內部資金池，并逐步向內部銀行、內部財務公司轉化

目前，各大房企的資金風險管控意識較強，讓下屬單位有效配合集團整體的資金運營計劃，以實現集團整體資金回報的最大化，是房地產企業資金管控的重點及方向。當前，房地產行業整盤規模大，品牌房企大多為集團性質管理，采用資金集中管控模式，收支兩條線，建立內部資金池對各下屬管理單位及項目資金進行有效管理，在統一調度的基礎上，保證資金得到高效使用與管控。出于該目的，在集團層面成立專業管控的資金中心，對下屬各單位設立初始資金池，以資金池為獨立的基礎結算對象，收支兩條線，對收入與支出分別設立不同的考核與風險管控條件，同時定期對資金池的回報率或占用率進行考核，強化資金回報意識，擺脫以往粗放式的“沒錢問集團要，有錢留存項目”的無計劃狀態。在運營管控方面，形成土拓階段預算預測全面，拿地階段形成完整的資金計劃，運營階段兌現拿地承諾并按計劃進行現金流管控，清算階段結算資金收益并納入整體考核的全過程資金運作機制。在設立了虛擬資金池的基礎上，進一步明確資金中心的獨立性與盈利性，借鑒外部銀行機構及財務公司的經驗，最終形成獨立核算的內部銀行或內部財務公司。

（四）強化內外部監督，使資金能夠客觀理性地運營

各大房企在資金風險控制中，不僅要強化事后監督，更要關注事前預測與事中承諾兌現的考核，對戰略目標進行分解，保證其戰略思想能夠貫穿企業運營的全過程，并制定具體執行計劃與指標，在企業不同部門落實。從應收、應付、預收、預付、其他應收、其他應付等科目入手，結合投資各環節進行控制，從而確保房企的相關資金與收入能夠精準投放。另外，要設立單獨的內部審計及監督機構，制定嚴格的資金管控管理制度，確保資金流轉與運營的獨立性與客觀性。企業內部要進行廉政風險建設，及時規避并發現內部控制過程中的風險點及薄弱環節，必要時可采用司法手段保障風控措施的實施與落地，避免員工因主觀意識與意愿引發資金風險問題。

五、結語

房地產行業的發展趨于成熟，行業規模逐漸穩定，各大房企在追求資金安全的同時，必須積極改善資本結構，優化資金來源渠道，提高資本收益與貢獻。一方面，要結合政策與監管要求，根據企業的實際情況，建立內部資金池，并積極向內部銀行、內部財務公司的方向轉化；另一方面，要制定合理的制度，確保資金投入、運營、回收全過程的客觀與合理，建立資金運營的衡量標準。在風險管控的同時，要追求超額資本回報率，并促使房企轉型與穩健運營，實現企業發展的戰略目的。