房地產企業融資中的財務管理問題

（上海紅星美凱龍置業有限公司，上海 201100）

房地產企業為緩解資金壓力，最常采用是就是融資方式。房地產企業解決好融資問題，就能夠緩解企業的資金壓力，將更多的精力放在產品研發和工程建設上，為建成高品質的房地產項目打下堅實的基礎。

一、當前階段房地產企業融資的主要方式

（一）外部融資方式

1.通過金融機構進行信托融資。房地產企業在開發前期資金投入大，通過信托機構進行融資，企業可以快速獲取大量的資金，因此，通過金融機構進行信托融資是房地產企業在開發前期階段的主要融資手段。信托公司通過發行集合資產管理計劃，能夠快速募集資金，然后給房地產企業，其資金成本在10%左右。房地產企業規模大、信譽好，信托計劃的抵押物質量較好，融資成本就比較小，反之，則融資成本較大。由此，對房地產企業的規模要求比較高，快速擴大規模不僅是房地產企業實現發展的要求，也是房地產企業解決融資問題的必然要求。

2.通過銀行進行開發貸款融資。開發貸款融資是專門針對房地產企業的一種商業銀行貸款融資類型，開發貸對房地產的開發資格有嚴格的要求，開發項目應具備土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。商業銀行對房地產的要求十分嚴格，主要根據項目的工程開發進度，通過銀行監管賬戶進行委托支付從而完成融資放款，這樣能夠防止房地產企業將融資貸款用于其他非建設資金，影響房地產項目開發建設。房地產開發貸款一般融資利率較低，放款額度根據項目的工程建設進度進行支付。商業銀行對房地產企業的資質和征信要求較高，這就加大了小型房地產企業的融資難度。

3.ABS、供應鏈、商業承兌、發債等其他類型融資方式。房地產項目融資方式有很多種，房地產企業的規模和征信不同，融資方式的選擇也各不相同。上市房地產企業或征信較好的房地產企業可以通過交易所進行發債，進一步降低融資成本，交易所對募集資金的限制也較少。供應鏈融資打通了房地產建設前段的工程施工企業、建材貿易企業、建材生產企業的資金流，通過第三方保理公司進行融資，能夠緩解工程施工企業的資金壓力，從而滿足房地產項目融資的需求。ABS 證券化融資以房地產的應收賬款為資產支撐，房產銷售的金額較大，客戶一般通過銀行貸款等方式分期支付購房款，介于金融機構對房地產按揭放款的要求，監管機構有不同的規定，重點在于房地產房地貸款的比例和個人按揭貸款比例“兩條紅線”的限制，房地產企業不能快速回籠資金，應收賬款ABS 可以很好地解決這類問題，但同時也增加了房地產企業的財務成本。房地產企業在緩解項目的資金壓力，降低財務成本時，需要選擇合適的融資方式。

（二）內部融資方式

1.通過房地產預售進行融資。目前大部分地區在房地產工程竣備前即可獲得政府的銷售許可證，嚴格意義上說，房地產項目在竣備前不是完工的產品，不算作產品銷售。在房地產開發前期，企業的投資壓力巨大，政府為鼓勵企業參與房地產開發，一定程度上降低了房地產開發門檻。采取預售方式，企業可以盤活資金，但同時也面臨一定的風險，企業在房地產預售后期容易出現現金流不足的問題，這將影響項目工程的開發進度，工程質量容易出現問題，房地產企業最終不能按時交付合格的產品。現階段，政府制定預售資金監管政策，以確保房地產企業的銷售資金用于房地產項目開發，防止爛尾樓的出現，避免發生群訴事件，維護社會穩定。

2.房地產企業內部融資。房地產企業內部融資主要包含企業內部員工的債權融資和核心管理層的股權激勵融資。房地產企業充分調動企業員工的積極性，發揮員工對企業經營狀況較為了解的優勢，快速籌集資金，滿足項目開發需要，在短時間內減輕項目資金籌措壓力。內部員工的債權融資存在的主要不足在于企業融資需要的資金量較大，員工內部融資難以滿足企業大額的融資需要。企業核心管理層的股權激勵融資主要是指企業的管理層參與項目的開發，與企業同命運共呼吸，能夠提高員工對房地產項目的重視程度，這對于后期開展其他工作具有積極的作用。股權激勵融資方式存在稀釋控股股東股權的不足，所以，現代企業使用股權激勵進行融資也受到一定限制。

3.合作開發項目融資。目前合作開發成為房地產開發的主要趨勢，合作開發有利于合作雙方優勢互補，但合作雙方基于不同的利益出發點，在合作過程中也可能產生分歧。因此，在合作開發前期，合作雙方應擬定好合作協議，按照合作協議，各司其職，共同開發合作項目，實現利益最大化。房地產開發的屬地性比較強，有部分土地在當地的一些小型開發商手中，大型的房地產開發企業與當地的開發商共同開發土地，是目前合作開發的主要形式，雙方進行利潤分享，從而間接達到房地項目的融資需求，能夠降低房地產企業經營風險。

二、房地產企業融資面臨的主要財務風險

（一）資金鏈方面的風險

房地產開發企業投資金額巨大，動輒幾億、幾十億，如果在工程施工或銷售等過程中稍有不慎，沒有按計劃開展有關工作，就可能導致開發資金鏈斷裂，其中存在的主要風險有額度不足和融資時間緊迫。在房地產開發的過程中，融資金額不足或融資進程緩慢都可能導致房地產開發項目無法滿足正常的開發要求，房地產出現開發爛尾、停工等事情，項目資金難以維持房地產開發，企業的財務風險增加。房地產開發企業對融資進度把控不合理，在需要資金的時候，無法獲取資金；在資金寬松的情況下，增加企業財務費用。企業在資金緊張的情況下需要還債，同樣會導致企業資金鏈斷裂。

（二）融資資金使用方面的風險

房地產企業預售資金到達企業賬戶，一般金額巨大，如果轉移到其他非房地產開發企業使用，一旦投資失敗，資金不能及時回籠到房地產企業，就可能導致房地產開發企業無法支付資金給施工單位，使得工程滯后，后果嚴重情況下可能出現爛尾。因此，房地產企業的預售資金應合理安排用途，對其進行監督管理，不得用于投資非房地產業務，以免造成預售資金轉移到風險較大的業務，不能及時歸集到房地產業務。

（三）銷售方面的風險

房地產企業開發房產是為了快速銷售，獲取銷售產品的利潤。房地產項目開發時間較長，一般在2～4年，如果前期對當地房地產市場和意向客戶需求了解不足，憑借主觀臆斷，沒有認真設計產品，使得設計出來的產品無法滿足客戶的需求，或者貿然改進產品，缺少數據的支撐，未進行科學分析，導致產品滯銷，又或者項目周邊的競品庫存較大，給產品的去化造成嚴重影響。這種種情況都會使得銷售資金無法及時回籠到房地產企業，房地產企業資金無法及時支付工程款給施工企業，影響項目工程的建設進度。

（四）成本管控方面的風險

房地產開發投入資金數額巨大，對產品的成本進行管控尤為重要。因項目建設周期長，財務費用一般占房地產總投資的4%～8%，融資管理主要對融資利率和融資金額進行控制。融資一方面受政策方面的限制，另一方面也需要滿足企業的需求，因此，選擇合適的融資方式非常重要，房地產企業要避免資金冗余或資金緊張，導致融資成本較高，降低企業在市場的競爭力。

三、房地產企業應對融資過程中財務風險的主要措施

（一）做好項目預算準備，做好預實對比分析

房地產企業在項目的開發過程中應做好項目的整盤預算，房地產預算應涉及開發過程的各個環節，包括土地整理、產品設計、施工建設、產品銷售、完工交付等；房地產企業開展整盤預算工作要做到資金支付與項目開發工作量和節點相匹配，管理費用與人工成本相對應、銷售費用與產品去化速度掛鉤，這樣房地產企業開發的產品就可以完美交付。同時，房地產企業要及時將預算和項目開發進度的真實數據進行對比，隨著開發工作的不斷開展，持續更新報表數據，將預算數據與現實數據進行對比，可以更好地對未來開發建設進行指導，項目按照計劃進行開發，能夠避免走彎路。在預算的執行階段，房地產企業要對預算的執行過程進行監督，減少無關人員干擾預算的執行，減少決策執行中的錯誤，及時發現問題并解決問題，按照計劃正常執行預算。對偏離預算的情況，要及時分析原因，糾正錯誤，對預算執行人員進行績效考評，防止不合理的預算執行，保證企業資金有序使用，滿足項目開發需求。

（二）及時發現和分析風險

房地產企業在開發過程中會面臨很多風險，如政治風險、市場風險、環境風險、內部風險等。在政府提出“房住不炒”的背景下，房地產企業要因地施策，針對當地的限購政策，有針對性地選擇合適的客戶，避免出現客戶不能購買房產而產生糾紛的情況。在政策趨緊的情況下，房地產市場出現下行趨勢，房地產企業要用高品質的產品打動客戶的心，提高企業競爭力，保證項目獲利。開發房產需要面臨環境問題，房產開發過程中產生的建筑垃圾、生活垃圾會影響周邊居民，因此房地產企業需要提前做好宣傳工作，安撫周邊居民，向群眾做好解釋工作，讓群眾認識到小區建成給周邊環境帶來的好處，獲得項目開發周邊居民的理解，降低風險。

（三）提高資金使用效率，減少資金冗余

房地產項目的開發過程對資金的需求較大，在項目開發前的資金籌集環節，房地產企業要合理安排資金的結構，使資金結構實現最優，做好股權和債權的平衡；預測項目利潤率，針對在盈虧平衡點之上的項目，盡可能地使用債權資金，保障利率在企業可控范圍內；對于大額的融資，做好科學還款計劃，及時還款，確保企業信譽不會受損。項目公司要做好企業內部資金的統籌管理工作，嚴格控制非預算內的支出，經過必要程序審批后再進行支付。項目公司對于應收的各類資金，要安排專人進行跟蹤，及時收回欠款，縮短項目回款時間，將資金用于關鍵節點，提高資金使用效率。

四、結語

融資管理是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分，因此房地產企業針對融資與開發建設的資金進行合理匹配非常重要，不能造成資金冗余也不能使得資金鏈脫節，要將資金控制在合理的財務體系框架內，避免資金浪費和資金不足風險產生，提高資金運用效率，增加項目利潤。房地產企業做好融資管理，可以促使融資管理市場化、規則化和透明化。房地產企業合理安排經營活動和融資活動，做好融資管理工作，能夠增強資金預測能力，同時避免企業盲目擴張等經營行為的產生，增強抗風險能力。