房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者應(yīng)關(guān)注的財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)

（領(lǐng)地集團(tuán)有限公司，四川 成都 610000）

一、財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)簡(jiǎn)述

企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，能夠根據(jù)一些財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的定性和定量分析合理決策，公正客觀地對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，提前對(duì)一些潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)并加以應(yīng)對(duì)，這些財(cái)務(wù)指標(biāo)被統(tǒng)稱為財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)。財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)能反映企業(yè)的償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力以及發(fā)展能力等，一般具有定性和定量相結(jié)合、客觀性較強(qiáng)等特征。

二、從投資者角度探討房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)的重要價(jià)值

對(duì)于一個(gè)投資者來(lái)說(shuō)，如何確保自己所投資資產(chǎn)保值增值是其關(guān)注的重點(diǎn)和核心，而評(píng)價(jià)資產(chǎn)是否保值增值則主要依靠財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與其他行業(yè)的投資相比，資金規(guī)模較為龐大，并且投資回收期較長(zhǎng)，易受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，潛在風(fēng)險(xiǎn)因素較多，因此從投資者的視角探討房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)更具有實(shí)踐意義。一方面，投資者可以通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)的分析，判斷項(xiàng)目是否值得投資，從而作出科學(xué)合理的決策，降低決策失誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，投資者可以通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)的分析，及時(shí)識(shí)別所投項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理績(jī)效以及潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取相應(yīng)的對(duì)策，以確保自身投資的回報(bào)率和收益率。

三、投資者在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中需要關(guān)注的財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，具有較高的運(yùn)營(yíng)管理價(jià)值，那么投資者在實(shí)務(wù)中需要重點(diǎn)關(guān)注哪些財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)呢？本文重點(diǎn)對(duì)以下三個(gè)指標(biāo)加以分析。

（一）凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)

凈資產(chǎn)收益率（ROE）也被稱為股東權(quán)益報(bào)酬率，該指標(biāo)從所有者權(quán)益的視角反映了企業(yè)的盈利能力，一方面衡量股本的回報(bào)率，另一方面衡量企業(yè)對(duì)所有資產(chǎn)的使用情況，其計(jì)算公式是ROE=稅后利潤(rùn)/所有者權(quán)益。在實(shí)際工作中，對(duì)ROE 產(chǎn)生影響的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)利潤(rùn)率、權(quán)益乘數(shù)以及凈利潤(rùn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)投資者之所以要把ROE指標(biāo)作為關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，是因?yàn)樵撝笜?biāo)能夠幫助投資者更加直觀地了解各項(xiàng)具體財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)因素，使各財(cái)務(wù)指標(biāo)層次分明，幫助其在今后的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中尋找更好的經(jīng)營(yíng)策略，以應(yīng)對(duì)潛存的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。雖然從表面上看，ROE 的變動(dòng)主要與稅后利潤(rùn)和所有者權(quán)益直接相關(guān)，但是從具體指標(biāo)層面來(lái)看，它通過(guò)總資產(chǎn)利潤(rùn)率、權(quán)益乘數(shù)、凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)等直接相關(guān)指標(biāo)與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售凈利率等具有較高的關(guān)聯(lián)度，任何一項(xiàng)影響這些具體指標(biāo)的因素都會(huì)對(duì)凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)生較大影響。所以，投資者只要重點(diǎn)關(guān)注ROE 指標(biāo)，充分了解和掌握其發(fā)生變動(dòng)的主要因素，就可以及時(shí)掌握所投房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體財(cái)務(wù)狀況，并采取相應(yīng)的對(duì)策。

在實(shí)際工作中，投資者該怎么判斷所投房地產(chǎn)項(xiàng)目的ROE 指標(biāo)是否在合理范圍內(nèi)呢？雖然從理論上來(lái)說(shuō)，ROE 指標(biāo)是稅后利潤(rùn)與所有者權(quán)益的比率，越高越好，但是從實(shí)務(wù)上來(lái)說(shuō)，稅后利潤(rùn)提高或者所有者權(quán)益減少都會(huì)引起該指標(biāo)的增加，ROE 指標(biāo)高并不單單意味著企業(yè)稅后利潤(rùn)的高，也可能說(shuō)明企業(yè)的所有者權(quán)益在減少。因此，ROE 并不是越高越好，還應(yīng)當(dāng)綜合考量項(xiàng)目的毛利率、財(cái)務(wù)杠桿、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)等，從而判斷項(xiàng)目未來(lái)可能發(fā)生的變化，發(fā)現(xiàn)較為合理、安全的投資機(jī)會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年12月底，在深交所、上交所及香港聯(lián)交所等公開(kāi)上市的房地產(chǎn)公司，其2019年的凈資產(chǎn)收益率均值為9.7%，對(duì)投資者具有一定的參考價(jià)值。

值得注意的是，ROE 指標(biāo)沒(méi)有反映企業(yè)的現(xiàn)金流量情況，因此可能掩蓋企業(yè)面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)因素，同時(shí)加上其以凈利潤(rùn)為基礎(chǔ)進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算，可能出現(xiàn)項(xiàng)目粉飾利潤(rùn)數(shù)據(jù)導(dǎo)致指標(biāo)計(jì)算失真的情況。

（二）內(nèi)部報(bào)酬率指標(biāo)

內(nèi)部報(bào)酬率（IRR）也被稱為內(nèi)部收益率、內(nèi)含報(bào)酬率等，它主要是指資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于0時(shí)的折現(xiàn)率，這個(gè)折現(xiàn)率也就是投資項(xiàng)目實(shí)際可能達(dá)到的投資報(bào)酬率。在實(shí)務(wù)中，對(duì)內(nèi)部報(bào)酬率的計(jì)算主要按照以下步驟進(jìn)行：先估算一個(gè)折現(xiàn)率，然后用這個(gè)折現(xiàn)率對(duì)所投項(xiàng)目的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，若凈現(xiàn)值為正，說(shuō)明項(xiàng)目的報(bào)酬率高于折現(xiàn)率，要調(diào)高折現(xiàn)率重新測(cè)算凈現(xiàn)值，若凈現(xiàn)值為負(fù)，說(shuō)明項(xiàng)目報(bào)酬率低于折現(xiàn)率，應(yīng)當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率進(jìn)行測(cè)試，經(jīng)過(guò)多次測(cè)試，找出使凈現(xiàn)值最接近零的折現(xiàn)率，即內(nèi)部報(bào)酬率。之所以建議投資者關(guān)注IRR 指標(biāo)，主要是因?yàn)樵撝笜?biāo)能夠把項(xiàng)目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額進(jìn)行關(guān)聯(lián)，計(jì)算出內(nèi)部報(bào)酬率，直接與行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率進(jìn)行比對(duì)，便可以進(jìn)行投資決策，特別是在進(jìn)行負(fù)債籌資項(xiàng)目投資時(shí)，可以結(jié)合IRR 對(duì)借款條件進(jìn)行衡量，較為直觀地對(duì)可以接受的借款利率高限進(jìn)行判斷。從理論上來(lái)說(shuō)，IRR 指標(biāo)作為投資者投資決策的主要判斷指標(biāo)，一般越高越好。

值得注意的是，在作獨(dú)立項(xiàng)目或互斥項(xiàng)目投資決策時(shí)，會(huì)存在以下幾個(gè)問(wèn)題：一是利用IRR 指標(biāo)判斷可能出現(xiàn)失效的情況，主要是因?yàn)閷?duì)一些特殊融資型項(xiàng)目，當(dāng)?shù)?年的現(xiàn)金流量為正值時(shí)，內(nèi)部報(bào)酬率雖能保持不變，但是項(xiàng)目的NPV 仍然會(huì)出現(xiàn)負(fù)數(shù)；二是在現(xiàn)金流量多次改變正負(fù)號(hào)的情況下，利用IRR 進(jìn)行判斷會(huì)出現(xiàn)決策偏差；三是利用IRR 對(duì)互斥項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，會(huì)因?yàn)槌跏纪顿Y規(guī)模大小問(wèn)題及現(xiàn)金流入時(shí)間不同問(wèn)題而出現(xiàn)不適用現(xiàn)象，此時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合NPV 進(jìn)行綜合判斷。

（三）EVA 指標(biāo)

如何客觀公正地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，并以此作為投資決策判斷的依據(jù)是投資者最關(guān)心的問(wèn)題，同時(shí)也是最為復(fù)雜、最難以進(jìn)行量化的問(wèn)題。在實(shí)際工作中，經(jīng)濟(jì)增加值是解決該難題的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-加權(quán)的平均資本成本×資本總投入額，在計(jì)算EVA時(shí)所用的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑與平時(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表口徑存在一定的差異，因此需要對(duì)營(yíng)業(yè)外收支、壞賬及減值準(zhǔn)備、非經(jīng)常性項(xiàng)目以及長(zhǎng)期費(fèi)用支出等項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)計(jì)調(diào)整，使計(jì)算結(jié)果更加客觀真實(shí)。

在實(shí)際工作中，能夠?qū)VA 值產(chǎn)生影響的因素主要有收入規(guī)模、支出規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)等，而這些因素都與房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況以及潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素息息相關(guān)。之所以建議投資者把EVA 作為房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中應(yīng)當(dāng)關(guān)注的財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)，主要是以為其具有三方面的優(yōu)勢(shì)：一是與傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)相比，它能夠更實(shí)際、全面地體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，考慮了全部資本成本和機(jī)會(huì)成本；二是它能夠鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者制定出更利于項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，防止短期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的出現(xiàn)；三是可通過(guò)將管理者薪酬與EVA 掛鉤，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部形成行之有效的管理層績(jī)效考核體系，促使管理層進(jìn)行資源優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)所投項(xiàng)目資本的增值和長(zhǎng)期收益。

值得注意的是，投資者在應(yīng)用EVA 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，需重點(diǎn)關(guān)注以下因素帶來(lái)的不利影響：一是財(cái)務(wù)信息的真實(shí)準(zhǔn)確性，虛假的財(cái)務(wù)信息會(huì)對(duì)EVA 指標(biāo)的計(jì)算產(chǎn)生較大影響，進(jìn)而影響評(píng)價(jià)的客觀性和科學(xué)性；二是新投資項(xiàng)目的資本成本在EVA 指標(biāo)計(jì)算時(shí)作為調(diào)整項(xiàng)需剔除，因此EVA 不適用新投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)；三是我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)成熟度尚不足，仍然存在一定的短板，客觀上也會(huì)對(duì)EVA 指標(biāo)計(jì)算產(chǎn)生一定的影響。

四、結(jié)語(yǔ)

本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)為研究對(duì)象，從投資者的視角出發(fā)，以其重點(diǎn)關(guān)注的投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)容為核心，分別對(duì)凈資產(chǎn)收益率、內(nèi)部報(bào)酬率以及經(jīng)濟(jì)增加值三個(gè)財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)加以闡述，旨在為投資者作出投資決策及經(jīng)營(yíng)管理決策提供有益參考。