民法典視閾下物權編中預告登記的法律效力探究

劉 源

（上海漢盛律師事務所，上海 200120）

從預告登記的時間應用來看，雖然在當前我國社會生活以及行政工作當中應用比較多，但是所導致的問題也比較嚴重。就預告登記在當前我國法律層面上究竟能夠產生什么樣的效力，在理論界以及實務界進行研究工作時，并沒有得到統一的結果。所以就民法典物權編中預告登記的法律效力進行研究是非常重要的，在本文所論述內容中就將對預告登記所擁有的保障債權實現以及對抗第三人和限制物權處分等相應效力進行論述，從而使預告登記制度變得更加完善。

一、預告登記擁有保障債權實現的效力

對于債權實現效力來講，主要是指在進行預告登記的過程中預告登記的債權，在今后是否能夠進行順利的物權轉化，并保證物權轉化工作順利有序進行。對于預告登記所擁有的保障債權實現的效力，主要通過以下兩個方面來進行論證。

首先在不動產物權登記及變動過程中，針對一物數賣情形進行債權實現保障。在不動產登記及物權變動的過程中，如果不進行預告登記，那么一物數賣的情況就可能會導致先買受人所擁有的權利落空，只能夠向出賣人主張進行違約責任的索取。如果實行了預告登記，那么先買受人在自身權利落空的時候就可以通過買賣合同所產生的債權，對買賣交易過程中，第三人所產生的行為進行法律制裁。相比較于之前沒有預告登記所實行的違約損害賠償，預告登記實行之后所進行的相關法律行為更能夠保障先買受人的相應權利［1］。所以從現行的相關法律角度來看，在《民法典》第二百二十一條認定預告登記能夠防止出賣人將進行物權變動的不動產進行再次處分，從而使預告登記權利人能夠順利進行物權變動，如果出賣人已經為其他買受人進行了物權變動登記，那么預告登記權利人有權進行登記更正［2］。

其次則是不動產被抵押時相關法律效力的實施。在不動產抵押過程中，需要對兩種情況進行區分，第一種情況是如果預告登記工作先于不動產抵押進行辦理，那么所有權人在進行不動產抵押權設立時，如何對預告登記人的權利進行保障。第二種情況則是在不動產之上設立抵押權物權登記，但是沒有辦理抵押權本登記的，對于不動產權利人來講，是否能夠在該處不動產之上繼續增設其他的抵押權。對于前一情況來講，在不動產抵押的過程中，即使權利人之后，通過各種理由進行抵押權登記的拒絕，但是債權人也可以通過預告登記來保障自身的合法權益。而對于第二種情況來講，我國民法典當中已經承認了重復抵押，所以不動產的權利人如果想要在不動產上進行再次抵押權設立也可以，但是在辦理抵押權登記之后，該抵押權所擁有的效力會被追溯到預告登記發生之初，也就是說對于預告登記人來講，能夠優先受到補償［3］。

二、預告登記對抗第三人的法律效力

對于預告登記工作來講，對抗第三人的法律效力，主要是指在預告登記過程中所產生的相應權利，能夠充分阻止第三人獲得和預告登記者相同的法律效力，所以在登記過程中預告登記，可以將債權進行物權化的轉變。

首先在預告登記過程中，需要對對抗強制執行進行判斷。因為在預告登記過程中，預告登記的義務人本身不動產遭受到強制執行行為時，法律如何對預告登記權利人進行保護，并沒有進行明文規定，所以存在法律漏洞，需要就預告登記目的進行補充與完善［4］。其次則是預告登記工作是否擁有破產保護效力也要進行確定。因為對于預告登記權利人來講自身在出現破產時預告登記工作能否讓權利人享有取回權或別除權，是非常重要的。相比較于債權人來講，預告登記權利人與之的區別是比較大的，債權經過預告登記之后已經擁有了物權的效力，所以再進行法律效力判斷時，最主要的一點就是判斷預告登記義務人，如果被執行破產宣告，那么預告登記轉為本登記的條件是否能夠滿足？如果滿足，那么需要讓預告登記變成本登記并產生相應的破產保護效力。若是不滿足，那么相應的保護效率則完全喪失。最后則是抵押權在進行預告登記的過程中，是否擁有優先受償的效力。因為對于預告登記權利人來講，本身并不能夠享有優先受償權。因為在民法典相關規定當中有明文指出，預告登記并不是抵押權成立進行法定公示的方法，所以并不擁有抵押權的效力。同時對于預告登記工作來講，最主要的保障對象是債權，所以除非法律條文當中有其他明文規定，那么除此之外的其他情況債權都擁有平等性［5］。

三、預告登記擁有限制物權處分的效力

所謂的限制物權處分是指在預告登記之后，不動產的原物權人在進行不動產處分時，相應行為會受到法律的限制。在上文所述內容當中，如果不動產出現了一物數賣的情況，那么根據我國現行的相應法律條文的規定，沒有經過預告登記人的同意，在之后所出現的任何不動產物權處分，相關登記部門都不會辦理處分登記。所以在這個時候受讓人因為不能夠完成登記而獲取不到本應該獲取的物權，但是所簽訂的合同效力并不會受到影響。除此之外對于物權處分來講不存在同等條件，所以預告登記本身并不會給權利人帶來任何優先購買的效力。

四、預告登記擁有確定權利順位的效力

所謂的確定權利順位的效力是指在當前預告登記工作過程中，能夠對權利實現順序進行確定，而且通過預告登記的權利，相比較于其他權利能夠優先實現。對于我國現行的相關法律來講，預告登記會導致后續相關處分登記工作遇到障礙，也就是說沒有經過預告登記人確認以及同意，義務人就不能夠再進行任何處分登記工作。但是這并不是從法律層面上否定當前我國法律上預告登記的順位效力的權利。首先對于權利順位效力來講，依靠不動產登記系統第三人如果在進行不動產交易時，能夠提前對標的物的權利負擔情況進行了解，然后通過有效預測判斷自己介入交易之后所需要承受的權利以及義務關系，那么第三人就能夠決定是否進行交易以及如何進行交易。其次則是從實際時間情況來看，在預告登記的過程中，順位效率的承認以及確定可以使定紛止爭得以真正實現，因為從一方面來講，如果不動產的抵押權預告登記實現，那么對于不動產來講，就可能會出現多重抵押的情況。從另一方面來講，如果在確定權利順位效力的過程中，賦予了預告登記權利人的順位優先權，那么就可以為登記機構出現錯誤登記問題的解決提供更多的思路與途徑［6］。

所以從實踐情況來看，與抵押權預告登記順位效力有關的爭議主要存在兩點，第一點是在辦理抵押權預告登記過程中，所產生的順位效力是否需要進行區分，因為抵押權預告登記和本登記是具有不同效力及作用的，所以如果僅僅是進行預告登記，那么并不能夠進行抵押權的設立，但是在預告登記變為本登記之后抵押權人優先順位的時點會追溯到預告登記之初。第二點則是在進行抵押權預告登記結束之后，義務人是否能夠再次進行抵押登記，以及所擁有的順位效率是否能夠實現。因為對于抵押權預告登記工作來講，如果抵押權本登記時間比其他抵押權時間要更早，那么抵押權人需要享受優先受償的權利，如果在抵押權登記過程中本登記比其他抵押權設立時間要晚，那么抵押權預告登記的順序應當仍然保持在最前列。

綜上所述，對于民法典物權編當中的預告登記法律效力進行研究，是保障當前不動產登記與物權變動的主要途徑，所以需要就所存在的法律效力問題進行探討與解決，從而使預告登記的法律效力得以真正實施，保障物權登記與不動產物權變動。