居間報酬的支付條件認定

楊 偉

（湖南鑫昊成律師事務(wù)所，湖南 長沙 410006）

我國《民法通則》《民法總則》《合同法》及新制定的《民法典》（2021年1月1日正式施行）雖言及附條件法律行為，但對中介合同中報酬支付條件的規(guī)定較少，難為司法實踐之準繩。本文通過對中介合同中居間報酬支付“條件”的梳理和檢視，以期引起立法、司法層面上的重視。

一、附條件法律行為的內(nèi)涵

附條件法律行為，是指附有決定該行為效力發(fā)生或者消滅條件的民事法律行為［1］。2020年頒布的《民法典》第一百五十八條有規(guī)定：“民事法律行為可以附條件，但是根據(jù)其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時失效”。這一規(guī)定，有效方便了民事法律行為的認定規(guī)范與靈活控制，因而具有重要的現(xiàn)實意義。

新頒布的《民法典》第一百五十八條中規(guī)定的“民事法律行為可以附條件”，這里的“附條件”可以分為兩類：一類是生效條件；另一類是解除條件。所謂“生效條件”，是指使民事法律行為效力發(fā)生或不發(fā)生的條件。即在生效條件不具備時，雖然該民事法律行為成立，但該法律行為并未生效，因而其效力仍處于一種不確定的狀態(tài)：當生效條件具備，則該民事法律行為有效；反之，當生效條件不具備，則該民事法律行為不生效。比如，甲乙簽訂房屋買賣合同，同意甲將所居住的房產(chǎn)出賣給乙，但條件是甲出國定居，不在國內(nèi)居住。只有當約定的條件具備時，此房屋買賣合同才生效。所謂“解除條件”，即指在那些已成立的民事法律行為中，當出現(xiàn)某些特定、商定的消滅條件時，則該民事法律行為失效［2］。如甲為與其戀愛的乙購買了一套住房，但后來甲乙之間因感情問題未能結(jié)婚。在該民事行為中，雖然“贈與合同”沒有明示附條件，但是“甲乙結(jié)婚”是默示條件，因此，贈與效力在“甲乙未能結(jié)婚”這一消滅條件出現(xiàn)時，甲可以要求乙返還房屋。

二、中介合同中報酬支付條件成就的判定

有個案例：2003年到2004年期間，甲公司經(jīng)有關(guān)部門批準，于2004年2月20日領(lǐng)取了甲公司的某加油站臨時用地規(guī)劃許可證。后甲公司委托乙辦理正式的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證（因乙的丈夫時任某國有石油公司的法定代表人）。2004年12月7日，乙為甲公司辦好某加油站的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，同年的12月27日，甲公司向乙支付了辦理上述證件所需費用50萬元。同日，甲公司的法定代表人丙向乙出具一份“承諾書”，承諾：1.某加油站辦完兩證后，立即辦理施工許可證并完工，三個月內(nèi)將某加油站建成。建成后對外轉(zhuǎn)讓，有關(guān)稅費的繳納依照國家規(guī)定辦理后：轉(zhuǎn)讓價格在1000萬元以上的部分某加油站與乙5：5分成。2.與某加油站共同商討，指定銷售方案，確立最低銷售保底價格，銷售按就高不就低的原則雙方尋找買主。如果談判突破最低保底價格必須征得甲公司的同意，重大談判雙方派員參加，簽訂銷售合同必須雙方出席，最終銷售決定權(quán)在甲公司。3.某加油站轉(zhuǎn)讓成交后，銷售款到達某加油站賬上1000萬元以上部分，某加油站保證在三天之內(nèi)將乙應(yīng)得份額劃給乙指定賬戶，如果是分批到賬，則批結(jié)批清。2005年5月，某加油站建成，該加油站建成后，雙方未對外轉(zhuǎn)讓。2006年9月19日，某加油站（出租方）與中國石油天然氣有限公司某銷售分公司（承租方）簽訂了一份《加油站租賃經(jīng)營合同》，該合同約定：甲公司將某加油站出租給中國石油天然氣有限公司某銷售分公司經(jīng)營；租賃期限15年；合同租金1012萬元。乙認為甲公司未按自己的承諾將某加油站對外轉(zhuǎn)讓，遂訴至法院，要求確認其與甲公司簽訂的“承諾書”合法有效，并判令甲公司立即履行“承諾書”約定的支付報酬義務(wù)。

對此案的處理，有兩種不同的意見：第一種意見認為，乙與甲公司簽訂的《承諾書》系雙方真實意思表示，無法定無效情形，雙方均應(yīng)按照該承諾書約定的義務(wù)予以履行。根據(jù)我國原《合同法》第四十五條之規(guī)定“……當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就”，現(xiàn)甲公司至今未將某加油站進行轉(zhuǎn)讓，以其行為表示阻止承諾書約定的條件成就，根據(jù)該條法律規(guī)定視為條件已成就，甲公司應(yīng)當依照承諾書的約定向乙支付相應(yīng)報酬，支持乙的訴訟請求。第二種意見認為，該《承諾書》雖然約定該加油站建成后對外轉(zhuǎn)讓，但并未明確轉(zhuǎn)讓的期限和條件。由于該加油站建成后未能轉(zhuǎn)讓，2006年9月16日，甲公司將該加油站出租給中石油，是行使其固有經(jīng)營自主權(quán)，乙未提交證據(jù)證明在2006年9月16日之前加油站能夠轉(zhuǎn)讓成功；甲公司對該加油站享有所有權(quán)，《承諾書》也約定加油站轉(zhuǎn)讓的最終決定權(quán)由甲公司行使，因此，加油站是否轉(zhuǎn)讓，以什么樣的價格轉(zhuǎn)讓，何時轉(zhuǎn)讓均是甲公司的權(quán)利；《承諾書》明確規(guī)定甲公司支付所謂報酬的前提是加油站轉(zhuǎn)讓成交且轉(zhuǎn)讓款到達甲公司賬戶，本案中加油站未發(fā)生轉(zhuǎn)讓，甲公司亦未獲得轉(zhuǎn)讓價款，因此，支付乙報酬的條件并未成就，乙的訴訟請求法院不應(yīng)當支持。本案的處理為什么會有如此大的爭議，主要是對中介合同中中介報酬支付條件是否成就的理解產(chǎn)生的分歧。

根據(jù)2020年我國頒布的《民法典》第九百六十一條規(guī)定，“中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同”。應(yīng)當注意的情形是，在規(guī)定條件都滿足的情況下，委托方為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，應(yīng)視為條件已經(jīng)成就［3］。在中介合同中，委托人不正當行為的涵蓋內(nèi)容十分廣泛，在國外法院有一條適用于中介合同的規(guī)則：中介合同的當事人不能從因自身原因造成的履行不能中獲得利益，即委托人只要出現(xiàn)因自身原因獲益，且損害中介人利益的行為都可視為不正當行為。在上述“加油站”的案例中，根據(jù)我國原《合同法》第四百二十四條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同”之規(guī)定，在本案中，如果本案《承諾書》成立，乙可獲得報酬的前提是：加油站因乙的居間工作達成有效的加油站轉(zhuǎn)讓合同、加油站已出售（即甲公司與乙約定的“最終銷售決定權(quán)”已實現(xiàn)）、甲公司已獲得銷售款項。本案事實上，上述情形都不存在，第一種意見認為僅憑某資產(chǎn)評估公司作出的《評估報告》，就認定甲公司“阻止居間合同成立，應(yīng)視為合同成立”，法院應(yīng)當判決甲公司支付報酬（某法院的判決就是這種意見），筆者認為這一意見雖有合理性，但缺乏明確的法律支持。

三、我國立法現(xiàn)狀及《民法典》新規(guī)

完善的法治既是營造良好營商環(huán)境的根本手段，也是中國特色社會主義市場營商環(huán)境的重要組成部分［4］。但是，不得不承認，當前我國在“中介立法”層面還存在諸多待完善之處，處于初期探索階段。2020年，我國頒布了《民法典》，《民法典》作為市場經(jīng)濟的基本法，有助于為我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展提供法律保障，以促進中國特色社會主義市場經(jīng)濟行穩(wěn)致遠。同時，《民法典》還是社會生活的百科全書，為人們的社會生活保駕護航。值得強調(diào)的是，在《民法典》中，“居間合同”被“中介合同”代替，并增加了針對“跳單”現(xiàn)象的規(guī)定。《民法典》規(guī)定，在委托人接受了中介人提供的相關(guān)服務(wù)后，委托人倘若繞開中介人與第三方發(fā)生民事法律行為，且這一民事法律行為利用了中介人提供的服務(wù)，那么，委托人則需向中介人支付居間報酬。這些規(guī)定進一步明確了居間報酬的支付條件及其認定，但是，該法對中介人促成合同成立的生效條件、解除條件仍不夠明確，如委托人利用中介人提供的服務(wù)類型有哪些？怎么認定中介人向委托人提供了有效的中介服務(wù)等。因此，將來最高人民法院在制定《民法典》的司法解釋時應(yīng)對中介合同中報酬的支付條件予以更為明確的考慮和厘定。