不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的價值與實現(xiàn)

郭遠朝

（黑龍江省龍江縣公證處，黑龍江 齊齊哈爾 161100）

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的思考

（一）不動產(chǎn)物權(quán)的登記制度是以物權(quán)與債權(quán)為理論依據(jù)，其集行政特性、公示性于一身，更加形象說明不動產(chǎn)登記制度可以作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的依據(jù)，就是通過物權(quán)登記這一法律行為，使社會主體認知到不動產(chǎn)物權(quán)的創(chuàng)設(shè)、變更直到消亡的行為。在任何國家不動產(chǎn)登記的工作中都存在一些問題，大多國家基本上都是采用了公證制度來解決問題的存在，公證在不動產(chǎn)物權(quán)變動領(lǐng)域內(nèi)發(fā)揮的作用可以說是至關(guān)重要。關(guān)于不動產(chǎn)的最優(yōu)化立法始終是人們所共同追求的終極目標之一，制定各種制度有益于不動產(chǎn)物權(quán)登記價值的實現(xiàn)。

（二）可是每種制度都會有其存在的問題，正是這樣，作為我國不動產(chǎn)物權(quán)公示的一種手段，保障社會不動產(chǎn)交易安全和高效的不動產(chǎn)登記制度在現(xiàn)實運用中也存在著不足和缺陷。如何在實施的過程中，避免因各種制度存在的問題產(chǎn)生對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的影響，是我們應(yīng)該要進行處理的首要問題，這也是世界上各個國家進行不動產(chǎn)物權(quán)登記中的主要問題。避免糾紛與遏制糾紛是其基本價值與功能所在。

（三）現(xiàn)在我們不用去思考現(xiàn)有的國內(nèi)外不動產(chǎn)物權(quán)登記制度中存在的問題，只考慮當下實施階段的辦法，這樣才更能夠促進我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的發(fā)展。公證與不動產(chǎn)登記之間仍舊存在著高度契合性。因此，從理論研究上對不動產(chǎn)登記與公證的關(guān)系加以梳理，并從特定的現(xiàn)實出發(fā)，對我國不動產(chǎn)制度的完善具有一定的理論和現(xiàn)實意義。不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，能夠保證不動產(chǎn)登記行業(yè)的穩(wěn)定性和有序性，也能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)更好地穩(wěn)定發(fā)展。

二、不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度建立的問題

（一）原有制度不完善。在我國傳統(tǒng)的不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度中，只是簡單地約束了登記時間、登記的對象和登記的產(chǎn)品，并沒有對其中細節(jié)進行約束和管理工作。在這方面極大地影響了不動產(chǎn)權(quán)登記的質(zhì)量和效率，也無法對登記的全過程進行有效管理。由于我國的不動產(chǎn)規(guī)模非常龐大，相應(yīng)的制度品類非常多，對于不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的建立情況尚不太良好，而我國原有的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚不完善，所以想要真正解決這一問題，必須從基礎(chǔ)的管理模式出發(fā)，才能夠真正將問題進行處理。

（二）工作人員的專業(yè)素養(yǎng)有待提升。由于我國是一個包容性比較強的國家，對于各行業(yè)從業(yè)人員的資質(zhì)的要求相對較低，對于不動產(chǎn)物權(quán)登記工作的工作人員的要求甚至更低，只需要其具備簡單的溝通能力和邏輯思維能力，就可以符合實際上崗的要求。正是由于這方面的影響，導(dǎo)致其在工作的時候無法做到專心致志，甚至對工作的流程也不了解，更不用提對產(chǎn)權(quán)登記的細節(jié)進行記錄，在這種情況下，一旦出現(xiàn)檢查，就無法及時取得清晰的不用產(chǎn)物權(quán)登記信息。

（三）不動產(chǎn)物權(quán)登記實施不到位。通過上述兩個方面我們可以知道，不動產(chǎn)物權(quán)登記是比較混亂的，常常會出現(xiàn)登記不到位或者無法將信息完全如實地登記的情況，甚至會導(dǎo)致出現(xiàn)登記錯誤的情況，也會對之后的不動產(chǎn)信息的審查工作造成巨大的困難，這不利于登記的質(zhì)量。因此，想要提升我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的效率，必須加強對不動產(chǎn)物權(quán)登記過程的管理工作，只有在登記過程中做好細致的管控，才能夠保證信息的有效性和制度建立的及時性。

三、不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度建立的措施

（一）根據(jù)相關(guān)法律進行制定不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度

在不動產(chǎn)物權(quán)登記制度建立的過程中，應(yīng)該參考原有的規(guī)章制度的要求，對登記的物品信息、房產(chǎn)信息、不動產(chǎn)的建立年限以及登記人等進行明確的記錄，并對記錄的各方進行明確的背景調(diào)查工作。當進行完上述的操作之后，才能夠保證其對于整個不動產(chǎn)登記制度而言是完全有效的。在進行這一工作的過程中我們也需要了解傳統(tǒng)不動產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，登記的適用對象方面，包括集體土地所有權(quán)；其包括房屋、建筑物和房屋周圍樹木等的所有權(quán)，這也包括房屋場地的使用經(jīng)營權(quán)，通過這種方式能夠讓登記的信息更加透明，也能夠使登記的范圍更加廣泛且明確，而且細致，不會漏掉任何一個細節(jié)。需要說明的是舊證依然有效，權(quán)利隨動隨換。黑龍江省房地產(chǎn)投資增速下行大幅低于市場預(yù)期，同時房地產(chǎn)銷售面積增速也維持在14%的較高水平，房地產(chǎn)投資的風險較低。因此，在這種情況下，會有越來越多的房地產(chǎn)投資者進入到不動產(chǎn)投資的領(lǐng)域之中，也會增加不動產(chǎn)物權(quán)的登記頻率和數(shù)量，從而會增加相關(guān)工作人員的工作難度和工作任務(wù)量。因此，制定不動產(chǎn)物權(quán)管理公證制度具有重要意義，能夠保持當?shù)氐纳鐣伟卜€(wěn)定發(fā)展，也能夠從側(cè)面反映出當?shù)孛裆慕?jīng)濟水平和當?shù)氐墓芾憩F(xiàn)狀［1］。

（二）設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)登記公證管理機構(gòu)

在進行任何工作的時候，都應(yīng)該設(shè)置相應(yīng)的組織管理機構(gòu)，只有這樣才能夠保證工作進行的每個環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的部門進行管控工作，對于不動產(chǎn)物權(quán)登記制度建立的過程而言，同樣如此，應(yīng)該設(shè)置專門的監(jiān)督機構(gòu)，對執(zhí)行的過程進行監(jiān)督和管理，同時應(yīng)該設(shè)置執(zhí)行機構(gòu)，讓其實質(zhì)地進行不動產(chǎn)物權(quán)登記的基層操作，與民生進行最基礎(chǔ)的溝通。除此之外，還應(yīng)該根據(jù)各地的不同細分，安排不同的組織機構(gòu)進行區(qū)域管理，并安排一個集中管理機構(gòu)對區(qū)域管理的內(nèi)容進行集中處理和管理，這樣可以提高不動產(chǎn)物權(quán)管理制度的管理效率。

（三）明確不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的內(nèi)容

1.在進行任何事情的時候，都應(yīng)該對事情可能發(fā)生的環(huán)節(jié)進行明確的記錄和約束，在不動產(chǎn)物權(quán)登記制度建立的過程中，同樣而言應(yīng)該對制度的設(shè)定內(nèi)容進行具體約束，以便讓執(zhí)行的各方都有明確的了解。不動產(chǎn)物權(quán)登記是將居民的房產(chǎn)登記到有關(guān)部門的系統(tǒng)之中，從而進行統(tǒng)一的集中的管理。登記的主要內(nèi)容包括不動產(chǎn)的自然屬性如面積、空間、用途，不動產(chǎn)權(quán)利歸屬，如權(quán)利人是誰，權(quán)利來源是什么，權(quán)利的期限，以及不動產(chǎn)權(quán)利的變化情況。

2.不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。不動產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人、利害關(guān)系人向國家確定的職能部門將有關(guān)申請的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。登記機構(gòu)在進行不動產(chǎn)登記時應(yīng)當履行以下注意要點：第一點，要對登記人的材料進行核查，保證其材料的準確性；第二點，我們要對登記人的一些信息進行復(fù)審工作，保證其通過初審、復(fù)審才能夠被集中進行管理；第三點應(yīng)該對其相關(guān)的變動情況進行實時更新，比如房屋修建之前的狀態(tài)和修建之后的狀態(tài)，以及裝修之后的狀態(tài)等。土地和房屋的登記將統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記證書，即記載房屋的產(chǎn)權(quán)信息，包括房屋登記的信息、登記人房屋的面積或其他信息。希望未來我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度能夠得到更好的發(fā)展［2］。

（四）調(diào)整不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的收費方式

群眾最關(guān)心的就是房子的價格，對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的制度建立而言，如果能夠?qū)κ召M進行明確和清晰的公布，那么將會讓群眾對于整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，有清晰的了解，也能夠提升群眾生活的幸福感。如果政府方面能夠采取低廉的收費或者符合群眾實際收入水平的收費標準。如果政府方面對于不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的收費設(shè)定相對較高，不符合群眾的實際生活標準和實際收入水平，那么群眾將會出現(xiàn)大規(guī)模排斥現(xiàn)象，也不會很好地進行不動產(chǎn)物權(quán)登記工作。只有政府方面和群眾做到團結(jié)一致，才能夠共同推進不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，也能夠保證我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的良性發(fā)展，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮穩(wěn)定發(fā)展。

綜上所述，不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生具體的約束作用，也能夠保證行業(yè)向著更好的方向發(fā)展。在具體進行這一目標或任務(wù)的時候，必須了解不動產(chǎn)登記的管理制度，設(shè)置有關(guān)的管理機構(gòu)，并且向其傳達明確的管理制度內(nèi)容和收費方式，才能夠保證不動產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的有效建立。