房地產調控中的土地市場規(guī)制研究

程 澤

（吉林財經大學，吉林 長春 130117）

在我國的房地產行業(yè)中，雖然有了許多法律的規(guī)制，但是還是存在一些不可控制的問題。我國的政府對房地產行業(yè)的調控做出了許多的努力并出臺了非常多的政策與手段，由于土地的所有量是有限的，所以房地產之間的競爭非常激烈。在我國的房地產行業(yè)中，大型的企業(yè)有著非常好的發(fā)展前景，并且在前期的投入產出比非常可觀，而一些小型企業(yè)卻在殘酷的競爭中損失慘重，所以對房地產行業(yè)的調控和規(guī)制的研究是至關重要的。

一、房地產市場現(xiàn)狀分析

（一）房地產的市場行為

隨著我國社會的快速發(fā)展，房地產行業(yè)對我國經濟的增長有著非常大的貢獻。目前，我國的房地產有著一定的稀缺性，隨著城市化的擴張，人口數量也在逐年上漲，讓我國的房地產市場的需求量不斷攀升，但是由于城市的土地是有限的并且是不可再生的一種稀缺資源，而且城市中土地開發(fā)政策有所限制，不是所有的土地都可以被改為現(xiàn)代建筑，就需要我國的政府積極地出臺相關的政策對房地產和土地進行資源的優(yōu)化配置。由于房地產行業(yè)的競爭異常激烈，作為房地產資金的支撐者商業(yè)銀行也在房地產的競爭中產生了非常大的壓力，房地產行業(yè)的發(fā)展需要有著大量的資金投入，所以房地產行業(yè)會產生一些不健康的發(fā)展因素，所以同時也要承擔相應的投資風險［1］。房地產行業(yè)的發(fā)展離不開地方政府提供的政策支持和土地流轉，所以為了更好地協(xié)調地產行業(yè)、土地與市場之間的各種需求，政府部門就要不斷地對相應的政策和規(guī)制進行調控，充分地發(fā)揮政府的協(xié)調作用，讓房地產行業(yè)得以良性地發(fā)展。

（二）房地產行業(yè)有著一定的壟斷性質

隨著經濟的快速發(fā)展，我國的房地產行業(yè)的發(fā)展如同雨后春筍一般。從目前的房地產發(fā)展方向中可以得知，房地產的發(fā)展有著集中化的趨勢，雖然我國許多城市中的房地產的規(guī)模并不算大，一些企業(yè)只在城市中有小部分的投入，但是由于我國人口眾多，對房地產的剛性需求多，所以房地產的發(fā)展勢頭非常猛，競爭也很激烈。在我國的城市發(fā)展中，房地產受城市的區(qū)域限制，所以就讓房地產在一些城市中的價值出現(xiàn)較大的差異。由于土地價格高、土地審批流程的復雜性，就讓不同城市之間的房地產價格有著非常高的差異，而且會讓房地產行業(yè)在不同的城市之間有著區(qū)域性的壟斷。在有限的市場范圍內，土地資源政府和市場的合理調控應當進一步加強，但是在少數城市中，許多房地產商為了加快自己發(fā)展的腳步，就不斷地并購地產企業(yè)，加快了其集中化的進程。我國在房地產行業(yè)中也出臺了許多規(guī)程去約束市場的競爭，基本保障了我國地產行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

（三）我國房地產行業(yè)面臨的問題

早在2004年我國就對住房政策實施了一系列的改革手段與措施，但是由于房地產的擴張速度迅猛，調控的效果并不是特別明顯，并且房地產行業(yè)由于發(fā)展過于迅猛沒有合理的足夠的經濟底蘊支撐，也給地產行業(yè)的正常運轉帶來一定的影響。房地產行業(yè)的發(fā)展，受國民經濟的增長和土地的限制，由于房地產行業(yè)屬于投資中的密集行業(yè)，在進入房地產發(fā)展時需要投入大量的資金，所以就會讓房地產企業(yè)承擔較多的經濟風險，如果對于房地產的宏觀調控沒有強有力的措施，就會讓房地產行業(yè)面臨比較大的風險。

二、我國房地產調控中的土地市場規(guī)制研究

（一）土地供應的相關規(guī)制要求

1.土地的收購與儲備

由于社會體制和經濟體制的不同，我國土地的所有權屬于國家，房地產如果想要開發(fā)土地就要與政府建立起土地的經濟關系［2］。政府的相關機構可以對土地進行征收、征用與征購，通過一系列的調控與措施可以對土地進行完整的供應和整理開發(fā)，在我國的政府對土地進行征收的過程中，需要政府部門建立起非常完善的征收體系和規(guī)則，這樣才能保證我國的土地儲備和供應工作能夠合理地開展，在相關的法律法規(guī)的規(guī)則中，不斷對土地的相關政策進行合理的完善，并且要不斷提升土地儲備資金的管理工作，將土地儲備的運行模式得以合理處置。

2.不斷擴大土地收購的儲備

隨著經濟的發(fā)展，我國對房地產的需求量也越來越大，房產對于個人來說是必不可缺的，所以市場中要及時地根據市場需求把閑置的土地進行征收利用，還有對一些不具有儲備開發(fā)條件的土地進行規(guī)劃，讓每一塊土地都能夠得到合理地利用，提升我國土地的儲備量，為我國的城鎮(zhèn)化建設和日益增加的住房需要得到滿足。并且我國政府要采取積極的措施去對土地的供給需求進行調控。

3.合理籌備土地收購資金

市場中對于土地的需求量與日俱增，就需要政府對土地進行大量的收購。收購土地的同時就需要有著大量的收購資金，政府對土地的收購資金主要來自土地抵押或者是土地債券，在一些地區(qū)中，政府也會對土地收購資金給予一定的支持，對收購進行撥款，還有一些土地收購的行為可以與大型外資企業(yè)聯(lián)合，由外資企業(yè)投資進行土地的收購。土地收購時可以通過多種的方式，讓政府在儲備土地資源時有合理、充足的資金來源。

（二）土地價格的相關規(guī)制要求

1.土地交易中要有交易許可

在房地產土地交易中需要有相關的土地交易許可，這種證件是由我國的政府主導辦理的，在土地交易的許可中有著詳細的土地交易申報流程與注意事項，并且有著非常完備的申報流程和土地交易中政府所需要的相關的手續(xù)與需要查驗的內容。這種政府主導的土地交易許可，讓我國的房地產企業(yè)商家在進行土地交易時會有相對比較健全的制度去約束，也有利于我國房地產市場中土地價格的穩(wěn)定發(fā)展，并且有利于我國土地的使用情況［3］。

2.土地交易中的申報制度與大規(guī)模土地交易的監(jiān)視

由于政府對土地交易的主導制度，就會對我國的土地交易價格有著一定的控制權，這種方式會讓我國的土地在以穩(wěn)定市場經濟的前提下進行交易。在對土地進行申報時要合理地依據土地的實際面積去確定是否需要申報，并且在申報時要注意申報的事項。在交易的土地面積較小時，一般情況中不需要對土地進行申報，會采用交易的監(jiān)視制度對較小的土地交易進行監(jiān)管。如果在交易的區(qū)域內出現(xiàn)土地價格增長迅猛或者是土地的分配方式不合理時，政府就要進一步充分發(fā)揮出它所具有的調控手段和監(jiān)視手段對土地進行監(jiān)視，并且要對監(jiān)視區(qū)做出合理的整頓措施，促使區(qū)域內的土地價格保持在平穩(wěn)的狀態(tài)中。

（三）土地金融的相關規(guī)制

1.土地債券

土地債券也是一種土地金融的行為，土地債券的發(fā)行與管理是由政府進行主導的，土地債券的發(fā)行可以為土地收購行為解決資金問題。在實行土地金融的政策時，要讓土地金融的相關規(guī)制與要求做到完備和規(guī)范，在國際上，許多國家都設立有土地金融銀行，這就能為國家的房地產與土地的開發(fā)合理地提供充足的資金，我國也可以從中借鑒優(yōu)秀的規(guī)章制度，健全我國房地產土地開發(fā)的制度。

2.土地抵押

在國際上，土地金融的實施是建立在土地抵押貸款與土地債券的基礎上的，目前為止，我國也在采用這種模式。在進行土地金融的資金流轉時，合理地使用土地抵押政策對土地的開發(fā)利用有著非常多的優(yōu)勢，因為土地是固定的，還有著一定的持久性，土地的買賣價格高昂，在市場機制的運行中土地也會隨著經濟的增長而提升，所以使用土地作為抵押貸款的一種金融方式是非常具有優(yōu)勢的。可以妥善地解決相關的房地產企業(yè)的資金問題［4］。

三、結語

房地產行業(yè)中，土地是最基礎的要素。在我國的房地產行業(yè)中做好合理調控與規(guī)劃可以進一步促進我國國民經濟的快速增長。利用法律的手段可以對房地產行業(yè)的各種行為做出約束，能夠讓房地產行業(yè)更加穩(wěn)步地前進，通過一系列合理的土地政策，對土地實行優(yōu)化配置，能夠讓我國的土地市場供給與需求相平衡，從而讓我國的房地產的價格趨于平穩(wěn)，保護我國房地產行業(yè)的和諧發(fā)展。