長租公寓視閾下承租人權益保護問題

達娜·阿迪里別克

（新疆大學，新疆 烏魯木齊 830046）

隨著城市化進程的加快，房屋供給與需求一直是國家重點民生問題，而長租公寓這一新興的“租購同權”居住方式近年來在我國房屋租賃市場得到了發展。所謂的長租公寓，是指通過標準規范化裝修改造房源和家具家電配置，按月收租的房屋租賃方式。相較于傳統租房中介，作為房地產市場新興行業其更能滿足當代租客需求。由于長租公寓初始，其自身風險性以及缺乏有效監督，導致承租人的權益得不到應有的法律保護，不利于社會穩定和經濟發展。

一、長租公寓中的法律合同關系

公寓在開始外租時即由出租人將管理權委托于運營機構，與其他長租公寓集中管理，而承租人租房時則是采用由第三方即金融機構支付房租，其中牽連者甚多，包括金融平臺、長租公寓運營機構、承租人、出租人四方，承租人與平臺和運營機構的關系如下。

（一）承租人與金融機構間的貸款合同關系

金融貸款平臺一般會與承租人簽訂為期一年的貸款合同，期間金融平臺會將承租人一年的租金交付于運營機構，而運營機構再根據與出租人的協議按月支付租金，剩余資金自行留用。提前預支一年租金的承租人要按月向金融機構還款，而還款項目除了每月租金額外還要支付其資金服務費。金融貸款平臺和承租人作為本關系中的權利義務雙方，平臺負責發放貸款，承租人按月償還貸款，無論公寓運營機構將貸款用于房租與否，承租人均需向平臺歸還借款。

（二）承租人與運營機構間的租賃合同關系

長租公寓運營機構與承租人簽訂期限靈活的租賃合同，對房屋改造裝修后轉租于承租人，在合同中約定以“租金貸”等方式向機構交租。以“租金貸”方式收租的機構將一次性取得一年租金，如約向出租人按月支付租金，其余自行留用。承租人租用后以“租金貸”等方式按月償還租金貸或支付租金［1］。

二、長租公寓中承租人的法律權益問題分析

長租公寓運營機構和出租人及承租人三方的法律關系從合同相對性角度上為整體的環節出現問題之關鍵。根據《合同法》第248條的規定：“承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物”，這樣假如因機構運營不善造成租賃關系出問題時，出租人可以租賃合同為依據向運營機構請求賠償。然而，此時的出租人能夠隨時與運營機構一方解除房屋轉租關系，一旦該關系解除，承租人會馬上失去房屋占有權，無法保障自身權益。根據近年來長租公寓所發生的問題，對承租人可能造成的法律權益侵害主要為以下幾種。

（一）營運機構與承租人的租賃合同存在爭議

長租賃公寓運營機構和承租人之間簽訂住房租賃合同，約定以“租金貸款”等方式向其繳納租金。二者之間為不定期的租賃合同，運營機構將改造完工住宅轉租于租戶，以“租金貸款”方式一次性收取一年租金，依約向出租人按月支付租金，結余自行保留。因此由于其中支付方式涉及第三方，此處風險未明確規避，且無法知情資金保留使用的相關情況。

（二）營運機構違約對承租人的權益侵害

金融機構為運營機構支付的“租金貸”資金除了每月交付的租金之外還有富余，運營機構對外投資時將利用該部分資金，若投資不利則可能導致資金鏈斷裂，造成無法按期交付出租人的租金。而當出租人未按期收到租金時，可以運營機構違反合約為理由解除合同，還可借運營機構的違約行為，追究其責任，要求運營機構支付違約金，賠償出租人由于運營機構未及時支付租金造成的損失。假如出租人強行解除與運營機構之間的租賃合同，那么與其簽訂租賃合同的承租人就會失去占有權，而承租人與運營機構之間的轉租合同也會被迫中止。當然承租人也可以民事欺詐及違約為由要求與運營機構解除合同并賠償。對于承租人，一旦與運營機構之間的轉租關系存在問題，有兩個選擇：一是直接與出租人簽訂全新的租賃合同；二是在向出租人支付租金之后，向運營機構索取賠償。

（三）房屋劣質裝修對承租人權益的損害

運營機構與承租人簽訂的租賃合同實際上存在很大爭議。首先，根據立法關于轉讓《合同法》第八十條規定：“債權人無須債務人同意只需履行債權和通知義務。”但我國《合同法》第二百二十四條規定：“承租人必須事先得到出租人的同意，才能將租賃物轉租給第三方。否則出租人有權解除合同。”長租公寓運營機構與承租人簽訂的合同具有“債權物權化”的特點，將突破合同債權對住房租賃人的相對性。其次，由于住房租賃合同屬于雙務合同和持續性合同，雙方在租賃關系中既是權利人又是義務人。運營方在出讓住房租賃權時，不能只將簽約義務轉讓于承租人，當自己繼續享有部分權利時，不利于承租人保證自身合法權益的現象將頻發。

三、進一步完善長租公寓中承租人法律權益保護的相關建議

（一）建立對房屋租賃利益第三人的保護制度

當一方當事人有意使得第三方利益獲得者權益受損時，第三人為保障自身利益能夠使用合同法上請求權［2］。部分長租公寓運營機關為了降低運營成本，使用不良材料，為檢測合格而串通相關人員偽造檢查結果，導致租賃公寓的環境衛生安全嚴重不合格。《合同法》第二百三十三條規定：“租賃物危及承租人的安全或健康。承租人簽訂合同時，即使知道該租賃物的質量不合格，承租人也可隨時解除合同。”當承租人發現其所租用的公寓存在不達標、不安全等現象導致其生命、健康受損時可以單方解除該房屋租賃合同。

（二）建立房屋租賃權轉讓制度

第一，房屋租賃權轉讓后，承租人失去了公寓的使用權與占有權，代表其對公寓的租賃關系結束；第二，對于整個交易過程中的利益第三人，房屋租賃權轉讓后，所有者發生變化，租賃權的轉接出現問題；第三，對于真正所有房屋的出租人而言，租賃權的轉移也就是說租賃合同履行主體發生變更，對于承租人的居住權會產生變更。而為了保護承租人的居住權，讓他們免受由于租賃權變更而造成居無定所，所以房屋租賃權的具體情況應當在租房合同中明確說明，并且相對限制出租人法定解除權的行使，除非發生法律允許的因素。如果運營機構在與承租人簽訂租賃合同時，不能保證房子的所有權和租賃權的明確性，利用房子過度融資，承租人對這一租賃關系的利益第三方的合法權益保護有問題，可以在第三方的合同基礎上限制當事人的法定合同解除權。在這種情況下，即使承租人強行解除合同，承租人也能保護自身權益。

（三）建立房屋租賃裝修安全標準

我國現有法律對住宅租賃、裝修安全標準（如裝修后租賃及中介機構對住宅空氣凈化及健康保障可負什么責任等）沒有明確規定，此缺失造成當承租人的生命健康由于中介機構的管理存在問題時難以維權。許多相關案例也證明，當承租人想要維權時，需要付出極大物力人力出具關于空氣質量的檢測報告和空氣質量與身體損害之間的因果關系，即使如此還有可能因為證據不夠有力而無法成立。首先，應建議盡快對于長租公寓的種種標準給予一個具體而明確的規定，建立起行業標準［3］，懲罰不符合行業標準、破壞行業秩序的運營機構。其次，對于承租人保障的缺失應盡快完善，更改訴訟程序，保障承租人的合法權利。

綜上，由于長租公寓現行模式之弊端，造成承租人權益受到侵害，但長租公寓本身具有創新性，其消費導向特征對于回歸合法合理房屋租賃關系尤為重要。另外由于該行業易受外界影響，除了交易關系的多方主體以外還受到許多外部影響，因此要保證長租公寓行業的穩定發展，應保證承租人、運營機構和金融機構三方的利益共存，簽訂合同時的真實誠信是首要條件，遵循法律對于承租人的保護制度，保障承租人的合法權益。