小區業主物業管理權的行使方式

何曉慧

（甘肅省財政學校，甘肅 蘭州 730050）

商品房住宅小區物業管理制度化的發展在我國物權法理論中始終是一個難點，在現實中有很多的問題需要解決，《民法典》雖然增加了一些突出問題的解決辦法，但仍存在一些具體問題需要討論，業主物業管理權的行使方式是其中之一［1］。

商品房住宅小區的物業權是普通居民重要的財產權利。物業管理的實質是以業主基于對建筑物所擁有的專有權，由業主自己或委托他人對其房屋及配套設施等物業財產進行經營管理的行為。物業管理權的行使方式的選擇，實際上就是業主對自己的財產管理方式的選擇。

業主，即單位面積房屋購買人，是區分所有權法律關系中房屋的所有權人。一個單個的業主，在不損害他人利益的情況下，完全可以依照自身的利益需求，按照自己獨立的方式自主地使用、管理自己的財產，這種基于私有財產權而產生的權利是個人的自治管理權；在某一特定小區內的全體業主為維護其自身權益和物業的整體利益，依照法律規定和共同約定，組成一定的組織，對其物業和整個物業管理區域內的公共事務進行使用和民主管理，這種源于業主私權的管理就是業主團體的自治管理。

業主自治管理權的行使過程，就是對自己物業管理權的行使過程；業主自治管理權的行使方式，就是對自己物業管理權的行使方式。而業主的自治方式如何選擇，取決于該方式能夠實現業主自治功能的程度。即，對內：能夠使業主通過一個合理有效的機制參與物業管理的決策，使其能夠行使管理權；對外：能夠有一個統一的名義和能力維護全體業主的利益，并進行必要的民事活動。

參照國內外的模式，一般而言，業主自治的方式有自主型管理或委托型管理。

一、自主管理

（一）自主管理，是指區分所有權人（業主）自行管理物業或彼此構成一個管理團體對物業的管理。自主管理依人數的多少分為直接管理和管理團體的管理。

在樓層不高、業主不多時，業主之間的關系相對簡單，協商議事較方便，業主對共同事務可以協商的方式來解決，物業管理權直接由業主來行使，這是直接管理；但在高層住宅區，由于業主人數眾多，關系復雜，業主之間相互聯系、協商困難，他們直接參與管理的可能性減少。在此情況下，為提高管理效率，管理團體的存在就顯得非常必要。管理團體由全體業主構成，業主大會為業主最高意愿表達機關，業主借大會形式來表達自己的意愿，行使成員權。管理人是對管理團體議定之事具體執行的機構，它可以由全體業主推選代表組成，也可以由管理團體外聘專門的公司承擔，這是管理團體的管理。

業主管理團體的法律性質有以下幾種模式［2］：

①以法國和新加坡以及我國香港為代表的法人團體模式。②以德國、我國臺灣地區為代表的非法人模式。③以日本為代表的管理團體法人模式。④以美國為代表的判例實務上的法人資格模式。

它們的共同點是：不論業主管理團體是否具有法人資格，都承認業主管理團體是作為一個民事主體存在的，都具有訴訟主體的地位。

管理人的職責一般是對內：①召集業主大會，執行大會決議；②收繳、保管管理費用；③提供、保管規則的閱覽；④預算、決算年度財務；對外：①以全體業主的名義在其共同利益范圍內接受、請求、支付各種負擔和費用；②采取措施防止對全體業主不利的行為。

（二）我國現行法沒有管理團體的概念，法律規定的業主自主管理的模式是業主大會和業主委員會結合的形式。業主大會由小區內全體業主組成，是業主權力機構，它代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益；業主委員會是其執行機構，由業主大會選舉產生。業主大會、業主委員會產生，會議活動受地方人民政府有關部門、居民委員會的指導和監督。業主大會或業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會和業主委員會是法定應該設立的機構，但法律沒有明確規定它們作為管理團體的法律地位，也不承認業主委員會的法人資格，卻又根據民事訴訟法的相關理論，給了業主委員會訴訟主體的地位［3］

在我國，業主對物業的自主管理是城市基層民主的起點，基層民主最大的特點是權利直接、方便；任何民主的行使都要有一定的組織形式，業主對物業行使管理權力的組織形式就是業主大會；為了便于執行具體事務，設立業主委員會為執行機構，代表業主與業主大會選定的物業服務企業簽約，由其為全體業主提供具體服務。

從設立組織的最終目的出發，業主大會和業主委員會從本質上是業主行使權利的工具、形式，最終的權利人依然是每一個業主，它們處理事務反映的最終目的只有一個，即保證每一個業主合法權益的實現。這種權益的實現并非要以一種固定的形式來實現，也可以其他約定形式來實現。

二、委托管理

委托管理，是指業主將管理業務的全部或一部分委托給物業服務企業或第三人予以管理，業主和物業服務企業之間的關系基于物業服務合同的約定而產生。在委托管理模式之下，對物業服務企業的定位有經理人和服務人兩種模式。

（一）經理人模式

所謂經理人，就是物業服務企業作為業主團體的管理機關，具體策劃并實施管理行為，但其本身并不直接提供具體服務，而是向外尋找其他專業化的企業提供具體的服務。一般而言，以經理人身份參與物業服務的企業，是被作為業主團體的執行機關定位的，它將承擔如同我國業主委員會所承擔的工作。我國香港即實行這種模式。

經理人模式，以經理人身份參與物業服務的企業一般是由開發商選任，因此，物業服務企業同開發商之間有著密切的利益關系。但由于我國香港法律體系比較完備，理順了開發商、物業管理公司和業主之間的利益關系，基本上消除了物業管理中的不公正，保障了業主對物業管理的參與監督權，因此物業管理糾紛較少。這種模式對我國內地目前的物業管理糾紛的解決有非常現實的借鑒作用，但實際中卻不宜選用。一方面是由于我國內地目前并沒有完全理順開發商、物業管理企業和業主之間的關系，現實中存在的物業管理糾紛不能很快解決；另一方面，我國物業管理法律不太完備，無有效防止和消除物業服務中不公正現象的法律手段和措施。

（二）服務人模式

服務人模式則是將物業服務企業純粹作為營利性的組織，按照物業服務合同的約定，以其自身的資質、技術能力向業主提供相應的服務，依據具體的服務內容來獲取利潤。這是目前我國立法所設計的物業管理模式。

在服務人模式中，物業服務企業被定位為營利性的組織，其主要的任務是對選聘它的業主提供具體的服務，以此來實現自身利潤目標。雙方當事人簽訂物業服務合同后，應嚴格依照合同約定的權利義務內容來履行，任何一方違約，都要依法承擔相應的責任。實踐中，由于業委會作為業主利益代表人的組織建設不能到位，作用難以發揮，使得物業服務企業在具體執行管理事務的過程中存在侵占業主財產的可能，因此，在簽訂物業服務合同時，應該嚴格依照財產所有權關系明確合同雙方的權責范圍，盡量減少潛在的利益糾紛。

雖然在具體的社會實踐中，物業管理制度還存在著一些缺漏，業主的物業管理權還不能完全實現，但只要法律明確業主的財產范圍，物業管理資金歸業主所有并由業主管理團體收繳保管，物業服務企業所提供的服務內容和質量，由業主管理團體審核、檢查并直接由其支付相應的服務費用，明確物業服務企業的業務職責范圍，實際上，業主和物業服務企業之間根本就不存在發生財產所有權糾紛的可能性。現行法做了一些明確規定，但不完備，留下了糾紛根源，也為法律制度的進一步完善留下了空間。