房地產企業財務分析存在的問題及對策思考

張亞平

（江西報業房地產開發有限責任公司，江西 南昌 330038）

一、財務分析對房地產企業的重要性

企業財務報表分析結果是房地產企業重要的經營信息，財務分析主要是結合不同使用者來進行財務數據的分析處理，高質量的財務分析所提供的信息可以準確地判斷對企業發展趨勢和未來的發展方向，所以財務分析所提供的信息對企業的決策層和管理層極為重要。

二、房地產企業財務分析存在的問題

（一）財務分析口徑不統一

在我國房地產開發企業中，部門是比較多的，而部門與部門之間的需求各不相同，需要財務分析報告所提供的信息也不盡相同。同樣的指標，各部門對財務數據來源口徑不一樣，例如在銷售額分析中，財務部認為公司以實際收到的款項為實際銷售額，因為收到客戶繳納房屋款項后可變更的可能性極小，不會影響到數據的真實性。而銷售部門認為以客戶簽約合同總額為銷售額，因為客戶簽訂合同后是受到法律制約，不可輕易變更合同，如需變更合同需雙方同意后才能變更，同樣也不會影響到數據的真實性。同樣的指標，執行的核算口徑不一致，導致財務分析結果有所不同。各部門對考核的要求不同，部門之間常會使用利好本部門的數據來源來考核本部門，從而會向財務部提出要求，由此一來二往，部門之間同一個指標所呈現的數據也互不相同，最終導致財務分析數據來源的不一致，分析結果也不盡相同。所以，在實際工作中，財務分析結果會出現數據穿插、交錯、不準確的現象，產生各種矛盾，部門與部門之間產生抵觸心理，最后不了了之。

（二）輕財務分析，重會計核算

據相關權威數據調查，在我國有一半以上的企業一年只做一次簡單的財務分析，有些企業從不做財務分析，甚至一些公司的管理人員認為公司的情況非常了解，無需再浪費時間來做財務分析，因為企業的財務過程都是自己一手控制的，經營過程也是自己全程參與的，無需再消耗過多的工作精力，增加重復的工作量。同時，企業管理層在思想上的不理解和工作上的誤區，認為財務就是記錄資金過程，也就是記賬報稅，沒有很大的作用，不能直接產生經營效益。導致財務人員在企業的管理地位并不高，缺少話語權，長期如此，降低財務人員的工作積極性，抑制財務人員對外擴展動力，使得財務人員無心加強企業管理，按部就班，對財務分析工作的積進度大打折扣。

在國家“房住不炒”的調控政策下，國家經濟對房地產經濟依賴程度的轉化以及國家對會計制度與準則和稅務政策頻繁變更的影響下，為了滿足國家對核算的要求，房地產企業將消耗大量的人力、物力以及時間精力來學習新制度、新準則，再加上學習制度和準則后公司也要消耗大量的精力來調整會計軟件系統，公司的財務制度體系上也要改變。在財務工作人力、物力以及時間和精力不變的情況下，財務工作時間和精力的轉移，再加上企業不愿再投入更多的人力、物力，自然會導致財務分析工作的無力，分析質量的低下。企業的管理者看到財務分析時也感覺到空洞無力，毫無可用信息，導致在公司管理層在投資分析時以及重大決策時都很少會使用財務分析所提供的信息，由此惡性循環，財務分析的職能不能得到良好的支撐，也不能得到健康的發展，企業只能按簡單的會計核算來制定相應的決策，導致出現了輕財務分析，重會計核算的現象。

（三）企業的財務負責判斷不全面

我國房地產開發企業采用的是預售形式，需要取得預售許可證，在銷售前會預定房源，為此會產生銷售前的小額定金，確定房源后再收取首付款，最后在收取房屋尾款，這就會導致房地產企業存在小額定金收入和房屋收入等情況，企業一般會把小額定金款項計入“其他應付款”會計科目中，而首付款和房屋尾款一般計入“預收賬款”會計科目中。房地產企業的開發周期一般在2-3年，房屋銷售的時間也在2-3年甚至更長，便會導致財務將其他應付款和預收賬款長期掛在賬上，累計金額逐漸變大。而這兩個科目從屬性來分類都屬于負債類科目，通過財務指標比率分析時，資產負債率就會偏高，導致企業的負債增加償債能力降低。但實際情況并非如此，房地產企業中已經完成施工部分對應的預收賬款為資產，而未完成施工部分對應的預收賬款才是負債，企業在和客戶簽訂完商品房預售合同后，也要在房管局備案，這時候就意味著雙方履行責任就已經變得相對確定，所以直接按照財務報表來分析企業的財務狀況，無形當中企業負債會被放大，從而企業償債能力會被降低，導致企業的管理者錯誤判斷公司的經營情況。

（四）財務分析方式比較單一

在房地產開發企業中財務部門使用的財務分析方式還是比較單一的，主要表現在兩個方面：其一，在財務分析工作時，財務人員經常都會使用的方法為比較分析法和比率分析法，但這些傳統的分析方法只能反映過去經營情況，無法對企業未來的經營情況做出有效的預測。其二，在財務分析的技術方面，使用的數據包括特殊事件都是過去式，具有一定的滯后性，而且，相關的財務人員在開展財務分析工作時也沒有根據企業的財務目標和企業未來發展方向進行有效的預測，所以無法達到財務分析的前瞻性，也無法達到企業管理層所需要的預測功能。因此，財務分析的結果無法滿足企業管理層的需求。

（五）過于依賴財務數據未和實際情況相結合

房地產企業的財務人員對財務數據的依賴程度高，內部與外界沒有深度的結合，所提供的財務數據是已經發生的、過去的數據，而市場是隨時發生變化。而且財務人員能力的不同對財務報表的理解和分析能力也是參差不齊，企業財務人員在沒有深度了解市場的情況下對各個財務之間的指標以及財務數據之間的關系也不盡相同，在這種情況下進行財務分析，只能硬生生地通過計算，對計算結果進行分析，致使在計算的過程所提供的分析為無效分析，未與市場以及實際情況相結合。這種在沒有充分地深度了解市場的情況下進行財務分析，最終會導致財務分析內容缺乏一定的價值性、參考性和邏輯性，嚴重地還會誤導管理層的決策，錯誤的判斷。

三、提升企業財務分析的建議

（一）統一規劃企業分析指標

在收集企業數據來源和使用何種分析方法和財務指標之前，要求企業管理層意見一致，企業各部門規范指出分析要求，以及對取數來源的方法和時間上做出統一的要求。財務部根據各部門的使用需求，收集信息，根據情況企業通過系統性的安排，進行統一規劃財務分析指標，明確各指標的統計數據來源，通過設置軟件上的公式，無論分析指標采用何種方法，都從這一套數據庫中取數，最終利用圖表呈現出簡單易懂的分析結果，這樣可以有效的解決財務分析遇見的復雜、交叉、口徑不一致的情況。根據企業各部門反映的指標規劃和要求設置財務分析指標體系，并且備注各個指標的解讀方法以及分析指標背后反映的企業問題，從而規范指標分析要求，減少工作中的各種矛盾，才能落實這項涉及各部門的工作。通過可比較的分析結果，以及一致的數據源和分析方法，減少數據源分散對財務分析結果的不利影響。

（二）企業管理者要高度重視財務分析

首先，房地產企業的管理層作為企業直接的領導者和管理者，必須重新認識財務，高度重視企業的財務管理工作，學習財務管理以及財務分析功能，將財務分析工作與企業的工程、銷售和利潤放在同一高度，為企業的財務分析工作人員創造良好的工作環境，有效地在經營管理工作中落實財務分析工作，并提供充分的公司資源，包括人力、物力的保障，要求各部門積極配合，協調部門與部門之間的溝通和工作職能合作的分工，傳遞部門其他同事，配合財務部門做好財務分析工作，明確這項工作的重要性，充分發揮各職能部門的支撐和保障作用。企業在根據自身的情況“量身定做”一套適用于企業自身發展的財務分析機制，企業的經營管理者把此項目當作經營管理工作來執行，把此項目當作改進管理手段來執行。同時也要強調其他部門的管理者也要充分尊重項目改進的勞動成果，并且同樣配合財務的分析工作，以此提高財務分析在整個經營管理中的地位，同時財務人員也同樣要充分認可和認同其他部門的工作成果，在管理中也起到重要作用。放平心態，等同對待，把財務分析工作發揮到極致，將其所具有的價值在房地產企業中完整呈現。還應該給財務工作人員定期進行財務培訓，提高財務工作人員的專業知識以及技術分析的能力，創造走出去的學習機會，培養人才；其次，通過引進人才的方式不斷增加財務人員的專業技能和綜合素養，公司財務人員的分析能力直接影響到了公司財務管理能力，從而體現出公司整體財務的管理水平。同時邀請專家和學者現場指導，給出專業的指導和意見，通過指出的問題，改進財務分析管理，從而確保財務分析工作質量。落到實處，確保財務分析工作可以高效率、高質量地開展，為管理層經營決策提供可靠、科學的依據。

（三）優化財務報表數據準確反映經營情況

將公司個別特殊事件和因素調整或剔除，再把分析工作中不同的會計方法的影響差異也剔除，進一步完善財務報告體系，在根據企業分析目的對其相應數據進行調整。以公司常用的三表作為基本報表，反映公司的財務數據情況，通過企業實際經營情況對財務數據進行深度解讀，分析企業真實的負責情況和資產情況下，企業中其他應付款中的誠意金、定金以及預收賬款中首付款、按揭款都屬于已經實現的收入，在把其他信息來源與企業經營情況有關的信息部分進行調整，正確判斷企業的償債能力，以及真實評估企業的負債水平。在財務分析過程中，影響結果的主要為“預收賬款”，在分析企業經營情況與財務情況時，結合在一起，根據實際施工情況詳細分析“預收賬款”，結合項目完工進度確認相對應的收入，調整相對應的成本和費用，充分考慮財務指標和會計方法綜合運用的選擇。

如動態與靜態、比率與比較、縱向與橫向、定量與定性、個量與總量分析相結合，利用各種分析功能效應，取長補短，對企業的盈利能力做出合理準確的判斷。

（四）企業需加強信息化技術，改進財務分析方法

財務分析工作的效果取決于財務分析方法的合理性，因此，財務分析工作水平的提高需要積極地采取有效的財務分析方法等措施來改進財務分析質量。對此，具體可以從以下兩個方面來進行著手：第一，加強企業業務和財務的結合，做到財務分析工作的全面性和可靠性。第二，企業需要加強先進的現代化技術，積極引進并使用信息化技術，這樣一來，不僅僅能夠降低財務分析成本，而且還提高了財務分析的工作效率。利用信息化技術開展財務分析工作，對計算機儲存的各種數據進行有效的分析和整理，從而提高數據的利用價值。

（五）財務分析人員加強對市場以及政府部門的關注度

加強財務分析人員對市場以及政府部門的關注度是房地產企業刻不容緩，缺一不可的一項工作，其關系著房地產開發企業現在以及未來的發展。因此，首先要增加財務分析市場調查員，保證其工作的有序開展，從而保證財務分析工作的資料是真實、充分的，確保財務分析不僅僅是干巴巴的財務數據分析，結合實際市場情況變化充分體現財務分析是合理的，具有實踐性。其次，為了全面保證企業的財務工作順利有序，企業也要加強對政府部門的關注度，政策變化直接影響到房地產開發企業未來的發展。市場與政府具有緊密聯系，加強政府部門的關注度可以全面發揮企業管理者根據情況做出超前、合理、準確的判斷。最后，在實施法律章程的過程中，將政府機構部門的職能全面發揮，結合公司內部的審計監督工作和企業的預算工作進行結合，加強對房地產開發企業的財務工作的監督力度，利用稅務部門來對房地產開發企業進行二次監督，這樣增加了企業預算的準確度，從而提高企業的發展質量。

四、結束語

當下，在提高企業管理水平的同時也希望提高財務人員的分析能力，從而提高企業的競爭力，而財務分析對企業經營管理具有重要作用?？陀^有效的財務分析，可以防止決策者在決策上的不確定性，因此，科學準確的財務分析是企業管理中重要的一部分工作內容，對房地產企業的經濟發展具有重大的現實意義，也為企業長期、可持續發展奠定基礎。