新租賃準(zhǔn)則下保險(xiǎn)企業(yè)租賃資產(chǎn)管理研究
——以C公司為例

趙曉梅

（人保財(cái)險(xiǎn)四川省分公司，四川 成都 610016）

自2021年1月起，所有執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)均須施行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》（以下簡稱新租賃準(zhǔn)則），新租賃準(zhǔn)則統(tǒng)一采用使用權(quán)資產(chǎn)模型，除短期租賃（指合同租賃期加合理預(yù)計(jì)續(xù)租期小于1年的）和和低價(jià)值租賃（指租入全新狀態(tài)資產(chǎn)價(jià)值較低的）可運(yùn)用簡化方法外，其余需通過使用權(quán)資產(chǎn)、租賃負(fù)債、財(cái)務(wù)費(fèi)用等進(jìn)行權(quán)責(zé)發(fā)生制的財(cái)務(wù)核算計(jì)量。

C公司作為一家在中國香港和中國內(nèi)地同時(shí)上市的企業(yè)，新租賃準(zhǔn)則執(zhí)行前的租賃方式大多是經(jīng)營租賃，除一次性支付超過一年租金的項(xiàng)目計(jì)入“長期待攤費(fèi)用”，在租賃期內(nèi)按月攤銷計(jì)入費(fèi)用外，大多是在支付租金時(shí)再計(jì)入租賃費(fèi)用成本，損益核算不均衡。從2019年1月正式施行了新租賃準(zhǔn)則，租賃資產(chǎn)的管理和租金的支付完全分開，在租賃期內(nèi)每月將租賃資產(chǎn)的折舊計(jì)入成本，更準(zhǔn)確核算損益，報(bào)表披露信息也更全面更透明。但是，因前期準(zhǔn)備不充分、數(shù)據(jù)錄入不準(zhǔn)確、處理不規(guī)范等造成了一些問題，亟需進(jìn)一步改進(jìn)。

一、新租賃準(zhǔn)則下C保險(xiǎn)公司租賃資產(chǎn)管理現(xiàn)狀和存在的問題

（一）新租賃準(zhǔn)則下C保險(xiǎn)公司租賃資產(chǎn)管理現(xiàn)狀

C公司為全國型財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司，業(yè)務(wù)覆蓋范圍廣，存在大量的網(wǎng)點(diǎn)租賃房產(chǎn)，分布在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等不同地方，租賃合同數(shù)量大，近三年平均年在租合同超千個(gè)，故在實(shí)施新租賃準(zhǔn)則后采取了系統(tǒng)化管理方式。一是租賃資產(chǎn)基礎(chǔ)信息錄入，在租賃資產(chǎn)實(shí)物管理系統(tǒng)中錄入租賃資產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)信息，包括出租人、承租人、租賃期限、年租金及合同總租金、稅率、開具發(fā)票類型（增值稅專票或普票）、租賃分類（是否適用新準(zhǔn)則）等，對(duì)每個(gè)合同編制唯一的合同編號(hào)，對(duì)適用新準(zhǔn)則的租賃資產(chǎn)，按照參考利率、融資利差調(diào)整以及租賃特定的調(diào)整的三步法計(jì)算確定公司不同租賃期間適用的折現(xiàn)利息率，并在后臺(tái)對(duì)應(yīng)設(shè)定。合同總租金、租賃期限、發(fā)票類型、稅率等相關(guān)信息自動(dòng)傳送財(cái)務(wù)處理系統(tǒng)，對(duì)應(yīng)生成使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債的資產(chǎn)確認(rèn)憑證，并在租賃期間內(nèi)按月生成提取折舊費(fèi)用、確認(rèn)財(cái)務(wù)費(fèi)用、計(jì)提應(yīng)付租賃費(fèi)用等相關(guān)憑證。二是支付租金時(shí)，通過租賃資產(chǎn)實(shí)物管理系統(tǒng)與審核支付系統(tǒng)對(duì)接，傳送租賃資產(chǎn)所屬部門、合同編號(hào)等信息，審核后支付租金。執(zhí)行后流程較順暢，系統(tǒng)化管理大大減輕了人工計(jì)量的工作量，提高了核算的準(zhǔn)確性。

（二）新租賃準(zhǔn)則下C保險(xiǎn)公司租賃資產(chǎn)管理存在的問題

1.數(shù)據(jù)錄入不準(zhǔn)確

通過系統(tǒng)對(duì)租賃合同進(jìn)行自動(dòng)化計(jì)量和規(guī)范管理的基礎(chǔ)，需要對(duì)存量合同進(jìn)行全面徹底的清理，包括對(duì)初始化日期前租金支付與合同約定是否匹配，與財(cái)務(wù)核算結(jié)果是否一致的核查；以及對(duì)租賃期限，對(duì)是否適用新租賃準(zhǔn)則的專業(yè)判斷，這不僅需要與資產(chǎn)使用人員充分溝通，綜合考慮租賃網(wǎng)點(diǎn)是否可持續(xù)性發(fā)展、租期是否包含了免租期、是否存在準(zhǔn)備提前解約退租、是否存在續(xù)租選擇權(quán)、租賃地點(diǎn)所處地理位置及遠(yuǎn)期發(fā)展如何等因素。因上述步驟未保質(zhì)保量完成，對(duì)存量租賃合同前期的核算情況不了解，或只單純憑合同期限判斷是長期租賃或是短期租賃，是否適用新準(zhǔn)則等，易造成判斷錯(cuò)誤，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤錄入，從而導(dǎo)致核算錯(cuò)誤。

2.合同執(zhí)行不嚴(yán)格

嚴(yán)格執(zhí)行合同約定是新租賃準(zhǔn)則核算正確的保障，如果在合同執(zhí)行過程中，因?qū)ψ赓U合同租金給付方式或取票類型的主動(dòng)管理不足，造成合同執(zhí)行不嚴(yán)格，約定好的租金上浮條款、發(fā)票取得類型、發(fā)票開具稅率等在合同執(zhí)行過程中隨意更改，再加上對(duì)合同減租退租處理不及時(shí)不規(guī)范，頻繁處理退租、新增等操作，系統(tǒng)支撐難度較大，造成手工核算工作量增大，準(zhǔn)確率不高。

3.系統(tǒng)支持不到位

新租賃準(zhǔn)則系統(tǒng)化需要強(qiáng)大的后臺(tái)支持。在實(shí)際中，由于租賃合同條款多樣，如五年期合同的租金支付方式，有每年支付固定租金的；有每年按相同或不同比率上漲的；有前兩年支付固定租金，后三年按一定比率上漲的；有不約定租金金額，每年按市場(chǎng)價(jià)浮動(dòng)商定的多種方式。租賃資產(chǎn)管理系統(tǒng)功能設(shè)置時(shí)只考慮了固定租金、固定比率上浮等常見的租賃場(chǎng)景，對(duì)于多種因素變化事項(xiàng)無法及時(shí)有效支持。

二、新租賃準(zhǔn)則下完善C保險(xiǎn)公司租賃資產(chǎn)管理的對(duì)策措施

新租賃準(zhǔn)則實(shí)施后，要求承租企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)同時(shí)確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，在計(jì)算折舊費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用時(shí)需通過計(jì)算各期租賃費(fèi)用折現(xiàn)值后才能得出，將導(dǎo)致企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債提高的同時(shí)出現(xiàn)成本“前高后低”的趨勢(shì)，對(duì)企業(yè)的核算和損益造成影響。同時(shí)因嚴(yán)格按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行核算，在租賃期間內(nèi)按期均勻確認(rèn)資產(chǎn)和折舊攤銷成本，改變了原經(jīng)營性租賃資產(chǎn)基本采取收付實(shí)現(xiàn)制，成本列支不均衡的管理模式，促進(jìn)了企業(yè)的租賃資產(chǎn)規(guī)范化管理，基于保險(xiǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展需要租賃眾多網(wǎng)點(diǎn)的現(xiàn)狀，如何在新租賃準(zhǔn)則執(zhí)行后進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，擬采取以下對(duì)策舉措。

（一）加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合力度、提高專業(yè)判斷能力

為使新租賃準(zhǔn)則順利執(zhí)行，承租企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合力度。一是加強(qiáng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，積極組織租賃管理人員、租賃經(jīng)辦人員、財(cái)務(wù)相關(guān)人員等進(jìn)行深度溝通，溝通形式包括集中對(duì)新租賃準(zhǔn)則涉及的財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)相關(guān)內(nèi)容、會(huì)計(jì)處理方法等的全面學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高對(duì)新租賃準(zhǔn)則相關(guān)事項(xiàng)的專業(yè)判斷能力等；二是加強(qiáng)前期存量資產(chǎn)在新準(zhǔn)則執(zhí)行過程中的回溯管理，業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)、經(jīng)辦部門等各部門應(yīng)分工合作，梳理合同條款內(nèi)容設(shè)定是否符合企業(yè)現(xiàn)狀、合同租金是否與市場(chǎng)價(jià)匹配，是否按期支付租金、是否有因經(jīng)營原因提前退租的情況、折現(xiàn)率設(shè)定是否合理等，按不同組合類型分類整理，形成存量資產(chǎn)檔案，并對(duì)應(yīng)采取不同的管理措施；三是做好存量租賃資產(chǎn)的全面實(shí)地摸底排查，對(duì)每宗存量租賃資產(chǎn)實(shí)際使用和經(jīng)營情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，與出租方溝通是否需續(xù)租或退租，以及續(xù)租、退租的相關(guān)條件，咨詢第三方專業(yè)中介意見，降低由此對(duì)企業(yè)帶來的不利影響。

（二）加強(qiáng)租賃全面管理、助力業(yè)務(wù)發(fā)展

企業(yè)應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)租賃項(xiàng)目的管理，在租賃事項(xiàng)發(fā)生前提前做好對(duì)租賃合同等相關(guān)事項(xiàng)的合理規(guī)劃，以尋求最優(yōu)的租賃方案。一是租賃地點(diǎn)確定，新增租賃項(xiàng)目，在租賃合同簽訂前應(yīng)通過對(duì)租賃房產(chǎn)所在地的城市規(guī)劃、政府發(fā)展方向的多方深入了解，對(duì)租賃房產(chǎn)后期的業(yè)務(wù)發(fā)展廣度、深度進(jìn)行合理預(yù)期。二是租金設(shè)定，租賃資產(chǎn)使用人及管理人員應(yīng)對(duì)租賃資產(chǎn)及租賃地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，查看周邊環(huán)境，了解附近房產(chǎn)的租賃價(jià)格，充分收集資料，利用中介機(jī)構(gòu)評(píng)估租金市場(chǎng)價(jià)，合理預(yù)估相關(guān)成本費(fèi)用；在與出租方商談合同條款時(shí)，盡量采取不高于市場(chǎng)價(jià)的固定租金方式；若確實(shí)需要采取浮動(dòng)租金的條款，可參照歷史價(jià)格及發(fā)展趨勢(shì)，盡量采取低于歷史漲幅的固定比率條款。三是租賃期限的選擇，由于新租賃準(zhǔn)則要求承租人可參考增量借款利率以及不同的租賃期限長短等因素設(shè)置折現(xiàn)率，對(duì)未來租賃款項(xiàng)進(jìn)行折現(xiàn)，不同的租賃期間長短，折現(xiàn)率不同，故企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，與出租方充分協(xié)商，采取有利于企業(yè)的優(yōu)先續(xù)租或終止合同條款、選擇適合的租賃期限。

（三）堅(jiān)持成本效益原則，服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展

在租賃管理過程中，應(yīng)始終堅(jiān)持成本效益原則，將租賃投產(chǎn)比分析體系化，加強(qiáng)租賃項(xiàng)目事前、事中、事后的全面管理，并與管理者業(yè)績考核掛鉤。定期對(duì)租賃網(wǎng)點(diǎn)的投產(chǎn)比進(jìn)行分析，提高核算系統(tǒng)自動(dòng)化水平，按照每一個(gè)租賃網(wǎng)點(diǎn)建立相應(yīng)的管理報(bào)表，記錄業(yè)務(wù)收入、成本費(fèi)用、利潤、人員數(shù)量及投產(chǎn)比等情況，為企業(yè)管理者決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。對(duì)于經(jīng)營不力，業(yè)務(wù)持續(xù)停滯不前的網(wǎng)點(diǎn)，應(yīng)與出租方充分溝通，采取減免租金、提前退租、到期后不再續(xù)租等方式調(diào)整租賃事項(xiàng)，確保成本可控。相反對(duì)于經(jīng)營情況良好，持續(xù)發(fā)展后勁充足的網(wǎng)點(diǎn)，可提前預(yù)判其后期的經(jīng)營情況，網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)大可能性，觀察周邊環(huán)境，提前收集相關(guān)資料，以便擴(kuò)大經(jīng)營時(shí)可快速完成租賃，服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展。

（四）有效利用閑置資產(chǎn)，提高使用效益

將企業(yè)的租賃需求與內(nèi)部閑置資產(chǎn)的盤活利用聯(lián)動(dòng)起來，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)各級(jí)機(jī)構(gòu)閑置資產(chǎn)的有效利用，一是對(duì)企業(yè)所有閑置資產(chǎn)進(jìn)行全面盤點(diǎn)，對(duì)各資產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行技術(shù)鑒定，綜合評(píng)估可使用用途及相應(yīng)的價(jià)值，對(duì)全轄（全省或各地市）每一宗資產(chǎn)建立可利用檔案，包括可直接使用的，或是需維修改造后才可用的，以及可用于網(wǎng)點(diǎn)辦公場(chǎng)所使用的，可用于員工值班休息房的或是可用于檔案庫房的等等；二是在企業(yè)提出租賃需求時(shí)，先在閑置資產(chǎn)檔案中查找是否有可用資產(chǎn)，按照先考慮利用舊的閑置資產(chǎn)，不行再新租的原則，既節(jié)約了租賃成本，又充分有效利用閑置資產(chǎn)。三是做好跨層級(jí)、跨區(qū)域范圍使用的企業(yè)之間的溝通協(xié)調(diào)，參考市場(chǎng)價(jià)格合理擬定內(nèi)部計(jì)價(jià)價(jià)格，并做好合同的簽訂、租金的收付或考核調(diào)整等相關(guān)工作。

三、結(jié)束語

綜上，無論是對(duì)已經(jīng)執(zhí)行新租賃準(zhǔn)則的企業(yè)，還是正在準(zhǔn)備施行的企業(yè)，都應(yīng)提前做好新租賃準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)影響的宣導(dǎo)，做好對(duì)租賃管理人員、經(jīng)辦人員、財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括但不限于準(zhǔn)則內(nèi)容、溝通談判技巧等；做好租賃管理系統(tǒng)化的前期準(zhǔn)備，對(duì)現(xiàn)有合同進(jìn)行全面梳理，準(zhǔn)確判斷是否適用新準(zhǔn)則，做好初始化錄入工作，以便系統(tǒng)對(duì)接后的順利運(yùn)行；做好企業(yè)成本效益的測(cè)算分析，將租賃資產(chǎn)的全生命周期納入管理，從租賃資產(chǎn)需求的提出、租賃費(fèi)用的預(yù)算管理、租賃行為的具體實(shí)施、租賃期間的投效分析、租賃期滿后的評(píng)價(jià)反饋等全流程、全環(huán)節(jié)納入標(biāo)準(zhǔn)化管理，切實(shí)提高租賃資產(chǎn)對(duì)企業(yè)的最大貢獻(xiàn)。