潔凈車間建設成本的房產稅計征問題探討

（杭州萬榮科技有限公司，浙江 杭州 310000）

近年來，我國電子信息、醫藥等產業快速發展，相關企業在生產過程中為了滿足不斷提升的產品精密化、潔凈化要求，投資建設了大量的潔凈車間。隨著潔凈度要求越來越高，潔凈車間的建設成本也越來越高，企業動輒投入數千萬甚至上億元進行潔凈工程的建設。潔凈車間的建設成本占據了企業廠房建設的很大比例，這部分建設成本是否應在企業申報房產稅時計入房產原值，并依此繳納房產稅，文本就這一問題展開初步探討。

一、當前我國房產稅的一般規定

房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，征收對象為經營性房產。房產稅征收標準有從價和從租兩種情況：（1）從價計計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%～30%后的余值；（2）從租計征的（即房產出租的），以房產租金收入為計稅依據，從價計征10%～30%的具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定，如浙江省規定具體減除幅度為30%。

此外，根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）的規定。

第一，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

第二，對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

二、潔凈車間的基本介紹

潔凈車間，也稱為潔凈室，其設計、建設和使用的目的主要是為了控制室內潔凈度，防止原料和產品受到污染，用以研發和生產對潔凈度要求越來越高的各類電子元器件、生物醫藥類等產品。

ISO 14644-1：2015（E）《潔凈室及相關控制環境 第一部分：根據粒子濃度劃分空氣潔凈度等級》中對潔凈室的定義為“塵埃粒子數量濃度受控和被分級的房間，房間的設計、建設和使用需控制室內粒子的引入、產生和滯留”。潔凈室潔凈等級可以分為“ISO 等級1”至“ISO等級9”，數字越小，表示潔凈等級越高。

有一部分潔凈車間是在規劃、設計該廠房時，就已經計劃建設為潔凈車間，通常由具有潔凈車間建設資質和建設能力的專業建筑公司在廠房土建完成后，裝修進行，一步到位；還有一部分廠房在初期設計、建造時，并未明確要建設為潔凈車間，而是在廠房投入使用后，企業根據生產發展的需要，為了滿足新用途，根據潔凈度的要求對產房進行潔凈化改造。

三、潔凈車間在中國的發展情況

潔凈車間在中國的發展始于20世紀60年代初期，這一時期，潔凈車間技術主要是為滿足國防、軍工相關行業的尖端生產制造需要，滿足研發與生產的高、精、尖、微等要求而出現的一門新興技術。現在，潔凈車間技術已經廣泛應用于與國計民生相關的電子信息、生物制藥等各行業。

據中金企信國際信息咨詢有限公司公布的《2020-2026年中國潔凈室工程市場研究及投資建議預測報告》統計數據顯示，到2020年，我國潔凈室工程行業市場規模由2015年的767.55億元增至1，412.33億元。

四、潔凈車間建設成本的賬務處理

目前，各企業潔凈車間相關成本的賬務處理，大致分為兩大類。

第一，潔凈車間的建設成本在與整體廠房的承建單位簽署的建筑施工、裝修合同里，計入房屋價值。

第二，已建成廠房由專業工程建筑商進行升級、改造，實現或提升廠房潔凈效果的，企業一般根據潔凈車間的實際建設情況，將建設成本作為凈化系統的固定資產入賬，或將其視為裝修費用，作為長期待攤費用入賬。

五、潔凈車間建設成本的房產稅考量

對比國稅發〔2005〕173號的相關條款，潔凈車間的建設成本，包括涉及提升車間潔凈度的建筑裝修、電氣、管道、通風、消防、自控系統、弱電系統等工程，都應屬于“以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施”。

第一，參照上文的賬務處理，如果企業按第一種方法進行賬務處理，則已將潔凈車間的建設成本計入廠房價值，其在申報房產稅時，潔凈車間的建設成本已包括在房產原值中計征房產稅。如果企業按第二種方法進行賬務處理，則有可能未將潔凈車間的部分或全部建設成本計入房產原值計征房產稅，企業應當在潔凈車間建設成本資本化時，建立備查簿，提示此部分成本應當在計征房產稅時并入房產原值。

第二，根據房產稅相關法規及潔凈車間性質來看，應當將潔凈車間的建設成本并入房產原值計征房產稅，但考慮到潔凈車間是提升制造精密度、潔凈度的重要助力，其建設往往能夠較大地提升企業生產水平，助力企業進入原來無法進入的生產領域，在為企業開拓新業務，提升企業價值的同時，也能為當地的經濟轉型升級做出巨大貢獻，當地政府應積極鼓勵潔凈車間的建設工作。

第三，房產稅作為地方主體稅種，常常成為地方政府鼓勵企業發展的重要手段。如2020年為積極應對新冠肺炎疫情的影響，山東、浙江、江蘇等多地政府對部分行業企業給予了房產稅減免的政策福利。

在企業將潔凈車間的建設成本申報計征房產稅的時候，當地政府可以對該部分房產稅給予一定的減免優惠，對能明確列示為潔凈車間建設成本的部分，免除其對應的房產稅。

六、潔凈車間建設成本單獨列示的可行性

如上文所述，部分企業的潔凈車間建設成本包括在整體施工合同內，入賬時作為房屋價值整體入賬，還有部分企業是將潔凈車間建設成本單獨作為固定資產設備或長期待攤費用入賬。對于前面一種情況，企業可以依據工程預決算的明細項目，篩選出屬于潔凈車間建設的相關成本；對于后面一種情況，由于已單獨入賬，取數較為容易。如企業在建設時，常規裝修直接升級為凈化車間裝修，在能獲得房產稅減免的前提下，實質上減少了一部分需計稅的房產原值，減輕了企業負擔，這有利于鼓勵企業規劃時提升廠房設計標準，減少重復建設。

七、房產稅征收優惠政策的細節考量

潔凈車間建設的潔凈度有多個標準，潔凈等級越高，建設標準和建設成本也越高。在企業潔凈車間的潔凈度達到一定等級時，是否給予稅務獎勵，是地方政府出臺鼓勵政策時需要考慮的一個重要問題。同一個潔凈車間，在不同區域，其潔凈標準也有差異，如在生產區域，其潔凈要求最高，而在包裝、運輸、存儲區域，則潔凈要求會逐步降低。對潔凈標準設定一定的門檻，是對符合高標準區域的建設成本給予優惠，還是只需達到最高標準即可，這也是政府出臺鼓勵政策時需要考慮的一個重要方面。從便利性因素考慮，對同一潔凈車間在不同區域進行建設成本的劃分具有較大的操作難度，以整體車間達到最高潔凈度作為核定標準較為適宜。

八、結語

從實質上看，潔凈車間屬于廠房中不可隨意移動的附屬設備和配套設施，潔凈車間的建設成本是提升企業生產水平的高端建設投入，根據國家現行政策，潔凈車間的建設成本應計入房產稅計算原值的建設成本；由于潔凈車間的建設有助于企業快速提升生產水平，能較好地促進企業所在地的經濟發展，當地政府可將減免潔凈車間建設所對應的房產稅作為一項長期的鼓勵政策，以進一步促進企業在規劃建設時一步到位，提高建設標準，以符合更高標準的生產要求。