城市經濟晴雨表

劉佳璇　李瀟

上海陸家嘴

早上9點，一批又一批的上班族不斷從北京國貿地鐵口涌出，面色匆忙地疾步行走。他們的目的地是國貿商圈的寫字樓。

每一個工作日，城市白領的足跡都在住處和寫字樓之間往復。

作為承載、傳遞和催化經濟增長的平臺，我國寫字樓市場的故事與改革開放同軌，也遵循著社會經濟轉型的規律。

大浪涌動，將一幢幢氣派的寫字樓托了起來。城市經濟發展的需求牽引著寫字樓的進化史，樓宇經濟成為一種新型城市經濟形態。如今，寫字樓市場在一座城市的興旺與否，也往往被視作當地經濟活力的晴雨表。

酒店辦公往事

1984年，一座深褐色外立面的29層大廈在北京建國門外大街上建成。

在當年的長安街沿線，這座高101米的新建筑格外顯眼，路過的北京人覺得它像一個巨大的巧克力板，都稱其為巧克力大廈。

巧克力大廈的正式名稱是北京國際大廈，由中國國際信托投資公司出資建設。如今，與周邊一些新建寫字樓相比，巧克力大廈已稍顯過時，但它卻是一幢具有里程碑意義的建筑，正是它的出現讓北京有了第一座正式對外出租的涉外辦公大樓。

根據仲量聯行發布的《2021中國辦公樓市場白皮書》， 平均來看，GDP排名前30位的中國城市中， 第三產業增加值每增長1億元人民幣， 將推動優質辦公樓市場需求增加547平方米。

1982年開工建設之初，巧克力大廈就吸引了諸多企業的目光，尤其是外企。原因很簡單：中國很大，但能讓他們辦公的地方太少。

“中國改革開放初期，城市的產業結構相似度較高，基本上是以第二產業為主，城市經濟還是以制造業經濟為主，一、二線城市的差異不大，服務經濟特別是現代服務業的需求還未成熟。”上海財經大學中國產業發展研究院常務副院長余典范對《瞭望東方周刊》說。

寫字樓誕生于19世紀末。第二次工業革命之后，社會分工愈加細化、社會運行愈加復雜，企業需要對文案工作集中管理、快速交換信息，寫字樓由此應運而生。它在建筑結構和物業管理上不斷適應企業高效辦公、人性化辦公的需求。

但直到上世紀80年代初，寫字樓對大部分中國人還是個陌生概念，用于辦公的樓宇都是機關單位的行政辦公樓，例如長安街上每到整點便發出鐘聲的電報大樓。這些辦公樓實際上是封閉式的單位空間，不對外出售和租賃，也不會提供現代化商業辦公服務。

隨著改革開放的推進，現代化商業辦公的服務需求逐漸誕生。

當松下、可口可樂、皮爾·卡丹、摩托羅拉等外資企業帶著資金和技術來到中國開拓市場時，企業駐華代表被一個共同的問題困擾：無論是北京、上海，還是廣州、深圳，都找不到合適的辦公地點。

駐華代表們只能選擇在酒店里完成在華事務的協調聯絡工作。北京的建國飯店、北京飯店，上海的東風飯店、錦江飯店，還有廣州的白天鵝賓館，也就成了不少外企辦事處的所在地。

這一時期，也有一些新建辦公樓在城市中出現，受“酒店式辦公”的影響，其建筑結構和模式也與酒店相似。尷尬的是，全國有資格提供涉外服務的酒店并不多，酒店客房還要用于外事接待、服務海外旅游者，加之建筑老舊、電梯等硬件設施落后，駐華代表們只得把“酒店式辦公”作為權宜之計，但也盼望著在現代化寫字樓里擁有一間正式的辦公室。

1985年巧克力大廈交付使用前，已有超過200多家中外公司等著進駐，他們早在竣工時就預租了房間。

由此，巧克力大廈成了一座名副其實的“國際大廈”，去大廈頂層的世界之窗餐廳吃一頓飯，成了北京當時最時髦的事。

春江水暖樓先知

巧克力大廈交付使用的1985年，在上海，毗鄰外灘的地塊上出現了一座在陽光下閃閃發光的大樓，那是上海首座滬港合資的外銷寫字樓，也是這座城市第一幢采用大面積玻璃幕墻的建筑——聯誼大廈。

聯誼大廈成為上海改革開放的一處地標，很快就吸引了花旗銀行、三洋電機、法國達飛輪船等眾多外資企業入駐。

巧克力大廈在北，聯誼大廈在南，見證著京滬兩座城市在改革開放中的脈動。

同一時間點上，北京市城市規劃設計研究院首任院長柯煥章正帶領規劃師們經略一份全新的北京市城市總體規劃。

在當時的中國，柯煥章是為數不多的感知過樓宇經濟能量的人。

上世紀80年代，柯煥章走遍了紐約、巴黎和東京，他發現這些國際都市都有一個“能量極”，那就是中央商務區——那里的寫字樓鱗次櫛比，云集著金融、保險、高新技術等產業，商務精英們喝一杯咖啡的工夫，就不知有多少經濟效能從那些寫字樓里釋放出來。

寫字樓是人類現代商業文明與社會經濟變革的產物。同時，寫字樓作為商業地產的一部分，成為了一門大生意。

1988年，第七屆全國人民代表大會第一次會議通過了憲法修正案，并對土地管理法作出修改，土地使用權可以合法轉讓，商用房地產市場正式起步，寫字樓市場也開始形成。

“寫字樓市場與我國經濟發展是同步的。經濟高速發展下，整個經濟市場對辦公、對人與人的交往產生了強烈需求，帶動了寫字樓市場的發展。”中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長蔡云告訴《瞭望東方周刊》。

1992年春，鄧小平同志南巡并發表重要談話，改革開放和現代化建設進入了新的發展階段。社會上涌起下海經商的熱潮，民營企業數量增加，寫字樓隨之成為商務辦公的剛需，一些城市出現了辦公商業一條街和代表性的寫字樓。

1988年10月4日發，左側的最高建筑，是外商稱之為“巧克力大廈”的中國國際信托投資公司辦公大樓（薛鐵軍/攝）

左圖：1989年4月9日發，上海聯誼大廈是錦江集團和香港商人合作建造的一幢現代化寫字樓，共28層，設備一流，供外商租用（夏道陵/ 攝）。右圖：上世紀90 年代的地王大廈（盧漢欣/攝）

在深圳速度的加持下，深圳地王大廈于1996年拔地而起，成為彼時的亞洲第一高樓。

在北京，金融街已開始建設，CBD進入了規劃的最后階段。

在上海，站在聯誼大廈頂層眺望黃浦江對岸的浦東新區，便可看見陸家嘴如火如荼的建設工地，那里的摩天高樓今后會爭奇斗艷，組成上海最著名的夜景。

1997年，亞洲金融危機爆發，新生的中國寫字樓市場第一次感受到危機的波動，外資企業的撤離一度影響了香港寫字樓市場，也波及到上海、深圳的寫字樓市場。

北京的CBD建設也不得不停下來，但柯煥章知道這只是暫時的。當時CBD區域不僅已有建國飯店、巧克力大廈，還建成了209米高的京廣中心，這片曾被稱為“大北窯”的區域脫掉了工業區的舊衣裳，成為北京“退二進三”產業結構調整戰略的重點區域。

在1992年的北京城市總體規劃里，北京作為工業基地的功能悄然消失，首都醞釀著巨大的經濟轉型，那些CBD里建設中的寫字樓，即將迎接北京所需要的新產業——高端商務。

彼時上海浦東新區正向著金融、貿易、高新技術的產業方向前進，在陸家嘴的寫字樓中，面向全球的金融生態圈漸漸有了雛形。在深圳，沿著深南大道，從東向西直到粵海街道，不少前沿科技企業正在寫字樓里孵化著新技術。

一線城市中率先出現了現代商務集聚區，以及各類對商務辦公服務有需求的新產業，這意味著寫字樓市場有了真正的舞臺。

“在我國加入WTO以后，改革開放進一步深入推進，北上廣深等一線城市率先發力，加速邁向服務經濟，在GDP中占比一路向上。在此過程中，房地產、金融、商務服務、信息服務業等首先在一線城市集聚成勢，帶動了寫字樓市場的快速發展。”余典范說。

2001年，中國加入世界貿易組織，經濟發展迎來全新機遇，亞洲金融危機對個別城市的影響也漸漸消退。加之房地產市場走過了市場化改革探索階段，資本通過直接買入、入股、合資、注資、獨資方式參與到其中，由開發商整體開發經營、分層分區租售的寫字樓商業化運營逐步成熟起來。

北京奧運會舉辦前，信息技術、國際金融、國際傳媒等產業高速發展，北京寫字樓市場已形成較為穩定的供需關系。國家機關、事業單位、國企在北京聚集，也構成了寫字樓的購買主力。

第三產業GDP中占比的增加，使得一線城市的寫字樓市場火熱。2007年時，上海寫字樓甚至因需求旺盛出現供不應求的狀況，甲級寫字樓空置率僅為1.6%。

筑巢引鳳來

一面連著房地產，一面連著全球化，寫字樓對全球經濟形勢格外敏感。

2008年下半年開始，受全球經濟危機影響，我國寫字樓市場再次受到沖擊，租金與售價雙雙下降，空置率也一舉陡增。

隨著實體經濟的恢復和城鎮化的加速，全球經濟危機對我國寫字樓市場的影響逐漸消退，辦公需求再次升溫。這一市場整體恢復的過程持續了三四年，一線城市寫字樓的空置率逐步下降，租金售價回升，刺激了地方政府和開發商推動新一輪的建設浪潮。于是，在北上廣深就形成了寫字樓市場的周期性循環，并在一次次循環中，實現了租金和市場體量的雙重增長。

同一時期，二線城市也開始發力建設寫字樓。

在2013年前后，成都寫字樓空置率一度達到40%以上， 但隨著需求潛力的釋放，在寫字樓供給持續增加的情況下，其空置率在8 年后下降至21.9%， 是國內空置率較低的非一線城市。

“大多數二線城市在2013年后三產占GDP比超過了50%，比一線城市晚了10年左右，這給寫字樓市場帶來新的需求。”余典范表示，隨著互聯網經濟和數字經濟的快速發展，一批代表性二線城市的戰略性新興產業發展速度甚至超越了一線城市。

根據仲量聯行發布的《2021中國辦公樓市場白皮書》，平均來看，GDP排名前30位的中國城市中，第三產業增加值每增長1億元人民幣，將推動優質辦公樓市場需求增加547平方米。

在這樣的背景下，二線城市建起一座座高級寫字樓，期待著達到筑巢引鳳的效果。

這種前置建設的策略曾讓一線城市受益匪淺。北上廣深誕生了樓宇經濟，在這種經濟形態下，寫字樓儼然已是城市的“垂直印鈔機”。

2020年，在上海陸家嘴金融城的285幢寫字樓中，稅收達億元的有110幢，超10億元的32幢，超20億元的20幢，還有4幢稅收超60億元。在深圳粵海街道，有超過100家上市公司分布在不同的寫字樓里，這個面積不到20平方公里的區域，年GDP總量便超過了3000億元。

近年來，隨著國內企業不斷下沉到二線城市布局，“栽好梧桐樹”更加成為二線城市招商引資的籌碼之一。到2019年時，國內已有不少于200個城市或城區發布了樓宇經濟相關規劃或政策。

不過，一座城市的轉型升級需要時間。集中放量后，寫字樓的空置率往往會處在一個較高的位置。根據《2021中國辦公樓市場白皮書》，目前內地共有19個城市正處于“栽好梧桐樹”的建設期內，這些城市優質辦公樓平均日租金約2.2元/平方米，空置率近40%。

“筑巢引鳳”下的高空置率，頻頻招致一些“供給過剩”的批評。但也有觀點認為，一座城市的寫字樓是否存在“供給過剩”，并不能僅看短期空置率，而是要從城市產業結構、產業發展趨勢和勞動力人口等多方面去衡量市場的需求上限。

在我國經濟進入高質量發展階段，栽好了梧桐樹，鳳凰能不能來，關鍵還要看城市經濟發展的質量以及潛力。在2013年前后，成都寫字樓空置率一度達到40%以上，但隨著需求潛力的釋放，在寫字樓供給持續增加的情況下，其空置率在8年后下降至21.9%，是國內空置率較低的非一線城市。