疫情催生變局

劉佳璇　何欣　李瀟

2020年2月10日，深圳第一高樓、位于福田CBD的平安國際金融中心，工作人員使用測溫紅外熱像儀對進入寫字樓的人員進行體溫監測（梁旭/ 攝）

“上班邁入方形大樓，踏入方形電梯，走入方形辦公室，坐在方形格子間里面，面對著一臺方形電腦?！?011年拍攝的電視劇《北京青年》如此描述在寫字樓里上班的生活。

10年過去，更多的寫字樓出現在了城市當中。根據貝殼研究院發布的《2021年中國“新商辦”行業發展研究報告》，近十年我國寫字樓面積年復合增長率為14.2%，截至2020年，全國寫字樓面積已達8億平方米。

市場體量擴張的同時，行業競爭也在加劇。標準化的方形格子間再難滿足需求。寫字樓在強調著秩序的同時，開始向人性化與科技化靠攏。

到2021年第三季度，隨著經濟復蘇，頭部城市寫字樓市場需求逐步恢復常態。經受過疫情攪動，以往粗放式的開發和運營，變得越來越不適用，精細化、集約化正在成為寫字樓行業發展的方向。

在疫情最為嚴重的時期， 寫字樓變得空空蕩蕩，全國“打工人”都在遠程辦公，這更加提醒寫字樓行業，辦公場所的核心競爭力已不是空間本身。

需求多元化

王曦每天都很忙，忙著為各種企業在上海找到最合適的辦公室。

企業有大有小，來自各行各業。企業主們有的追求高端的商務環境，想給客戶帶來好印象;有的希望實現花園式辦公，讓員工們有個好心情……有時候，這些要求會打包到一起，王曦要幫企業衡量性價比，快速地量身定做一個房源備選單。

在中國，王曦大約有120萬個專門從事商辦地產經紀業務的同行，其中約1萬人資歷深厚。

作為上海某地產集團工商鋪寫字樓部營業董事，王曦入行已經20年。他覺得，和入行時相比，企業客戶的行業背景更多元化了，需求也遠比過去復雜。

“五年前，大多數房源還只是強調標準化。當需求在改變，寫字樓的開發和運營思路也隨之發生了變化?，F在，則是百花待放、各顯神通。”王曦對《瞭望東方周刊》說，我國早期的大部分標準化寫字樓更多強調區域位置和標準化辦公空間本身，很少考慮到企業的特殊需求以及員工的辦公體驗。

一個例子是，在科技互聯網等新興行業中的企業辦公時間長，但傳統標準化寫字樓只安裝統一的中央空調，辦公室中沒有放獨立空調的地方，難以滿足加班辦公的需要。

“現在，寫字樓有了各種各樣的平層，可以帶獨立空調的，或者有花園式辦公環境的，這些多樣化的設計解決了新興行業的辦公需求痛點，會比較受歡迎?！蓖蹶卣f。

近十年來，寫字樓市場悄然發生著變化。從需求上看，隨著社會經濟的不斷發展，新興行業的企業主體增多，企業辦公需求向高品質、多元化傾斜。從供給上看，新建寫字樓供應量增加，多重競爭壓力之下，寫字樓開發企業不得不開始尋找新的思路。

如今，寫字樓市場又面臨著全新的挑戰。

“從宏觀經濟角度來說，近年來，隨著外部環境和我國要素稟賦的變化，我國經濟正處于調整需求結構、優化供給結構、轉換發展動力的市場環境中，而寫字樓市場作為商務活動的晴雨表，自然也要發生相應的變革。”中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長蔡云對《瞭望東方周刊》說。

這種變革可能會在疫情變局的催化下進一步加速。上海財經大學中國產業發展研究院常務副院長余典范對本刊記者表示，疫情在一定程度上改變了人們的生產方式和生活方式，對全球經濟產生深遠影響，數字經濟的加速、中美在高科技領域的博弈，以及國內國際雙循環新發展格局的構建等宏觀背景，都會在寫字樓市場反映出來。

“銷售不為王”

根據仲量聯行發布的《2021中國辦公樓市場白皮書》中的數據，經過30余年的發展，按照當前經濟發展趨勢，中國頭部城市已完成了所需寫字樓供應超過八成的建設。

這意味著，未來寫字樓市場需要告別盲目建設、粗放開發。中國經濟持續向高質量發展轉型，商業地產隨之也要從粗放簡作、廣種薄收的開發模式，轉向集約性資源投入和精細化管理，與新動能加速協同，適配產業實際需求。

一名機構分析師對本刊記者表示，受傳統房地產模式影響，商業辦公樓領域也曾經非常信奉“銷售為王”，追求“一賣了之，落袋為安”，“但是這幾年，如果寫字樓只強調‘賣房子，那后續發展困局一定會凸顯出來”。

極端的例子便是散售模式：寫字樓為了追求銷售面積和回款速度，將房源散售給了不同業主，但大小業主“各自為政”，物業管理混亂，導致同一寫字樓內物業維護水準參差不齊，同時還出現業主間的租金競爭，最終可能因運營不佳讓寫字樓整體品質下滑，出租率下降。

2010年左右，一些發展較快的一線城市寫字樓市場上曾出現過上述情況。不過，經過十余年的發展，在一線城市中，新建的高端甲級寫字樓已經告別“一賣了之”的時代。

從全國來看，寫字樓市場近年處在供應高峰，推動了整體空置率走高和租金售價水平下降，單憑地段和硬件高大上的比拼模式，已經難以打動企業客戶，倒逼之下，寫字樓拼軟實力的時代到來。

2020年3月9日，長沙市岳麓區楷林國際大廈，工作人員對公共區域進行消毒（陳澤國/ 攝）

“從增量市場走向存量市場，大家的關注點從空間慢慢轉向為空間內部提供的服務和內容。在這樣的背景下，重度運營成為不二選擇?！痹?020年12月舉辦的中國寫字樓產業園發展論壇第十七屆年會上，大悅城控股北京大區寫字樓與產業管理中心負責人馬佳音說。

其實，在商業辦公樓領域，強調運營的提法由來已久。在疫情發生前，一些大型地產開發商已經提出，寫字樓要從“重開發”轉向“重運營”。而在疫情最為嚴重的時期，寫字樓變得空空蕩蕩，全國“打工人”都在遠程辦公，這更加提醒寫字樓行業，辦公場所的核心競爭力已不是空間本身。

“社會在不斷發展變化，勞動力也是，辦公生態體系必須有所改變?！?021年7月，世茂股份寫字樓管理部總監楊煜在一場發布會上說。

楊煜分析，在各行業數字化轉型的背景下，寫字樓需要為企業提供數字賦能，同時，建筑本身要符合可持續發展理念，為企業提出綠色辦公方案。寫字樓還要適應企業發展的快速迭代與創新，為更加年輕、個性化的企業員工提供舒適的辦公環境，并設計出有利于員工身心健康的服務產品。

辦公“人為先”

走進如今的高端寫字樓會發現，企業辦公空間其實已打破方形格子間的固有形態，布滿綠植的花園式辦公環境和強調舒適感的空間美學設計層出不窮，在辦公空間里配備睡眠艙、下午茶休憩區甚至母嬰室已非稀罕事。

頭部城市內舊改類的項目比重會增加，寫字樓行業需要精準布局、精準定位， 轉向集約型資源投入和精細化管理。

辦公家具品牌世凱（Steelcase）發布的研究報告《敬業度與全球辦公場所狀況》顯示，在其他條件相同的情況下，公司提供給員工的辦公環境越好，員工的敬業度越高。

那些入駐高端寫字樓的企業，顯然都希望用一個舒適、開放的空間，來提升企業員工的工作效率和敬業度，降低離職率。

在需求的催生下，寫字樓市場在產品業態、建筑與空間、運營管理等方面不斷創新迭代，寫字樓在形態和功能上日趨多元化，由單純的辦公場所轉變成依靠優質服務提高工作效率、促進“生活工作平衡”、致力于打造綠色健康生態環境的綜合性場所。

如果說寫字樓市場的1.0時代關注的是空間，2.0時代關注的則是物業服務，那么當下的寫字樓市場正將注意力對準了人本身。

“今天，我們和同行都有個共識，3.0時代是圍繞著人展開的，人的健康和人的辦公體驗被放在首位。一座寫字樓，一個辦公空間，不應是冰冷的鋼筋水泥和玻璃幕墻，而應是有溫度的。”世茂股份寫字樓業務部門相關工作人員表示。

舉例來說，不少寫字樓里都引入了健身房、瑜伽房，同時配置了書店、咖啡館、酒吧等商業業態，一些寫字樓甚至還有托育空間，以滿足雙職工家庭的托育需求。新入市的高端寫字樓中，也不乏配備了數智化管理平臺的5G智慧樓宇，既能滿足入駐企業智能化辦公的需求，也能通過智能化手段提高樓宇本身的運行效能。

在疫情發生后，“健康”更成為一個關鍵詞。復工復產階段，世茂股份就在旗下的寫字樓中引入國際WELL建筑研究院的《WELL健康—安全評價準則》，以期提高樓宇的防疫能力。如今，智能化體溫監測、機器人無接觸送餐、電梯中的九宮格站位，以及配置新風系統的中央空調系統等，已成為不少高端寫字樓的標配。

精準加精細

空置率、凈吸納量、租金售價……這些寫字樓租賃和銷售市場的動態數據往往會吸引外界的目光，新建寫字樓各種高大上的配置也是招商廣告上吆喝的賣點。

但外界鮮少關注的是，水面之下，部分寫字樓運營管理的隱秘戰場硝煙已起。

更精細化的企業定制服務，正成為了寫字樓運營管理的重要競爭策略。

“每年的電商類節日，我們會和樓內所服務的互聯網企業一起通宵達旦。”龍湖集團智慧商寫服務事業部負責人曾透露，在服務互聯網企業時，旗下寫字樓的商寫服務團隊“從穿著到上班時間都會根據企業的特點去調整”，面對企業總部類客戶，“更多的是要去關注走進寫字樓的每一個員工的需求，比如食堂管理、班車管理、共享區域的環境打造;遇到重要的節日，物業也會充當氣氛組”。

過去，參與到寫字樓重度運營的主要玩家，是在商業地產領域被稱為“五大行”的全球知名物業管理機構，即第一太平戴維斯、仲量聯行、世邦魏理仕、戴德梁行和高力國際。

如今，諸多大型地產集團也進入其中，開始把商寫服務列為重點拓展方向。一方面，在自持的寫字樓里為入駐企業提供精細化服務;另一方面，則把這套基于自持樓宇構建的全場景商業服務做成品牌向外推廣，開展輕資產運營。

“這既是為了服務自身，亦是對外輸出運營服務，以更高的標準去貼合市場需求。”世茂股份寫字樓業務部門相關工作人員介紹說。此前，世茂股份推出了自己的全場景商務服務品牌“MWorks”。

一個不能忽略的背景仍然是業內所說的“存量競爭”。寫字樓行業不僅要消化已存在的市場供應，還要面臨這樣的事實：隨著城鎮化率的提高，城市本身大都不會再采用激進的增量策略，而是轉向城市更新。

因此業內普遍預判，頭部城市內舊改類的項目比重會增加，寫字樓行業需要精準布局、精準定位，轉向集約型資源投入和精細化管理。這也就不難理解，為何龍湖、萬科、世茂、華潤等地產商開始更加重視商寫運營業務和輕資產模式。

“集約型資源投入和精細化管理的潛在意涵，就是在相對有限的機會成本下，獲取較高的回報。未來，寫字樓市場新的增長點，更多不是在外部，而是在企業自身。”世茂股份寫字樓業務部門相關工作人員說。

（應受訪者要求，王曦為化名）