一二三線風景異

劉佳璇　何欣　李瀟

顧客在上海中心大廈的朵云書院內閱讀（劉穎/攝）

一座城市的代表性寫字樓集群，就像城市的封面。當寫字樓組成的鋼筋叢林出現在電影、城市宣傳片里，總能給人帶來強烈的視覺沖擊。

寫字樓也是城市經濟活動的舞臺，承載著城市經濟發展的夢想與雄心：在2018年和2019年，諸多城市持續發力樓宇經濟，以期催生行業聚合效應，推動城市經濟發展和產業轉型升級。

因城市整體經濟實力、發展潛力以及產業結構的不同，中國各級城市的寫字樓市場發展差異巨大。在疫情變局中，各地城市的寫字樓市場也展現出不同程度的市場波動。

爭奇斗艷的城市天際線，只構成表面的風景，能否找到城市經濟新動能，“吞下”一座座新建的摩天大樓，才真正考驗一座城市統籌發展的能力。

成都街頭寫字樓

強者北上廣深

在寫字樓市場上，穩穩坐在頭部位置的四座城市是北上廣深。

背后的原因不難理解——有產業，才有需求。寫字樓市場的需求端主要來自于第三產業。改革開放后，率先發展起金融、科技互聯網和現代服務業并構筑起產業聚集態勢的，便是北京、上海、廣州和深圳。

以北京為例，上海財經大學中國產業發展研究院常務副院長余典范對《瞭望東方周刊》分析：“北京是典型的服務經濟的城市，其服務業占比已經在80%以上，通過疏解傳統制造業，北京的產業結構已經‘輕型化，主要以金融、高新技術產業和專業服務業為主。”

如今，北上廣深已各自形成城市內部的多個核心商圈：在北京，有中關村、金融街和CBD;在上海，有陸家嘴、南京西路和新天地;在廣州，有珠江新城、越秀和天河北;在深圳，有福田、后海和車公廟。

根據仲量聯行《2021中國寫字樓市場白皮書》的數據，在中國內地城市中，優質辦公樓日均租金超過5元/平方米的，僅有這四座城市。

在北上廣深四城中，又數北京的平均日租金最高，達到11元/平方米，躋身全球城市的前三位，上海則排名第14位。從市場規模來看，北京、上海和深圳的優質辦公樓體量超過1000萬平方米，在全國一騎絕塵。

仲量聯行對全國超過200座城市的辦公樓市場進行了深入調查，與一線城市相比，大多數新一線或強二線城市優質辦公樓日均租金為每平方米2元至3元，其中超過30%的城市甚至低于1元/平方米。

“和住宅領域不同，商業地產尤其是寫字樓領域，在全國不同能級的城市中呈現較為明顯的馬太效應。”貝殼研究院商業地產分析師鄭中對《瞭望東方周刊》說。

疫情陰云下，全球寫字樓市場都有所波動，北上廣深寫字樓均出現一定程度上的空置率上漲與租金下降，但是具體表現卻仍有不同。高和資本地產科技基金合伙人李慧忠對《瞭望東方周刊》表示，這和城市不同的產業特點、要素構成有關，京滬兩地就是較為典型的例子。

2020年，上海的寫字樓空置率曾一度超過歷史高點，全年空置率在20%左右。“上海外資占比較高，另外還有很多以外資企業為主要客戶的律師事務所、會計事務所。疫情影響下，外資企業營商壓力較大，這在一定程度上影響了上海的寫字樓市場。”李慧忠說。

相比之下，北京是一個以國企、央企以及金融監管機構為需求方“班底”的特殊市場，城市中內資非私營企業的占比較其他三座一線城市更高。李慧忠認為，北京寫字樓市場雖然也受到了一定沖擊，但由于有“國字號”企業和機構的集聚，整體抗壓力更強。

空置率高不一定代表某座城市經濟活力不強， 而是和短期寫字樓市場供應量有較大關系。空置率高有可能是因為城市內部正在發生一些經濟轉型， 或發展策略進行必要的調整。

廣深各有不同

《瞭望東方周刊》綜合多方數據發現，近一年來，四座一線城市里，上海的寫字樓空置率約為20%，北京則在16%上下波動，空置率最高的是深圳，約為23%，廣州最低，僅在10%左右。

廣深兩地為何空置率差異這么大？一個主要原因在于供給的節奏不同。

2016年，廣州的寫字樓市場曾出現供應高峰，此后供給節奏明顯減緩。目前，在四座一線城市中，廣州是唯一將空置率保持在10%左右的城市。

與此同時，廣州的甲級寫字樓存量為675萬平方米，在四座城市中最低。有機構分析師認為，這和廣州的經濟體量不夠匹配，如在珠江新城這樣的核心商圈里，甲級寫字樓基本滿租，出現了明顯的供應偏緊，導致企業難以找到合適的辦公點。

廣州“裝不下”，深圳則“沒填滿”。

2020年，廣州寫字樓新增供應量為36.1萬平方米，已是最近四年以來的新高，但同一時間內，深圳則有130萬平方米的新增供應量，相當于廣州的3.6倍。

受疫情影響，需求放緩成為深圳寫字樓市場面臨的重要問題。2020年，深圳市有23.25萬戶企業退出市場，絕大多數為私營企業，導致深圳的寫字樓市場需求明顯疲軟，再疊加供應高峰，讓深圳寫字樓空置率偏高的問題引起外界關注。

近年來，深圳正在建設前海等新興片區，寫字樓市場出現了大量的新入市項目，供應量猛增之下，2015年到2020年，深圳的寫字樓空置率總體呈上升趨勢。多個分析機構都預測，未來幾年里，深圳的寫字樓供應仍然會增加。

在存量已然夠大的情況下，深圳為何還在興建更多的寫字樓？

一個重要原因是，深圳希望用增量來抑制租金上漲，降低企業的營商成本，減少產業外遷的壓力。

增量策略確實讓深圳的寫字樓“物美價廉”起來：在深圳灣區域，很多甲級寫字樓的租金不及廣州珠江新城的一半。“這對企業來說是好的。”李慧忠認為，深圳的高供應量意味著企業有更多房源可選擇。

綜合深圳人口增長、民營經濟迅速發展的整體趨勢，高空置率并不意味著深圳寫字樓市場缺乏潛力。2021年第二季度開始，深圳甲級寫字樓平均空置率回落，逐漸恢復至疫情暴發前的水平。

“需要指出，空置率高不一定代表某座城市經濟活力不強，而是和短期寫字樓市場供應量有較大關系。空置率高有可能是因為城市內部正在發生一些經濟轉型，或發展策略進行必要的調整。”葉檀財經創始人葉檀對《瞭望東方周刊》說。

二線城市亮眼

2017年初開始，一場城市間的“搶人大戰”拉開帷幕。成都、重慶、杭州、武漢、西安、長沙、鄭州、濟南等二線城市一面推出優惠政策發力培育新動能，一面紛紛出臺人才新政。

與此同時，樓宇經濟、總部經濟成為城市政策中的熱詞——強二線城市不僅要和一線城市“搶人”，也希望用新建的城市新區和高端寫字樓將尋求擴張的企業拉入自己的懷抱。

成都是一個典型。早在2013年，已擁有30座超200米建筑的成都市正式發文支持樓宇經濟。不久后，成都市樓宇經濟促進會成立，以期實現“以樓聚產，以產興城，以城悅人”的目標。

那時的成都寫字樓市場，還處在一個令人憂慮的供應高峰，全市寫字樓空置率達到40%以上。但與此同時，由于租金比一線城市更低，且城市區位處于華西地區的核心位置，成都成為不少企業設立區域總部或地區性分公司的熱門城市。2014年，成都新增世界500強企業14家，外國常駐機構超25個，總數位于中西部城市第一。

過去8年里，成都的寫字樓市場仍有較大規模的供應增量。不過，憑借政府優惠政策、較低的人力成本和運營成本，成都近年來陸續承接了不少科技互聯網企業和金融企業的“西進”，使得成都的寫字樓市場空置率從8年前的40%，下降到目前的22%左右。

自2018年以來，四座一線城市和重慶、寧波、合肥、沈陽、長沙、廈門、珠海、天津等二線城市已試點“非改租”。此舉被視為增加保障性租賃住房的重要舉措，同時，也是盤活空置或低效寫字樓、酒店的一種手段。

除成都之外，在非一線城市中，杭州寫字樓市場也頗為活躍。目前，杭州的寫字樓空置率為18%左右，日均租金達到3.9元/平方米，在非一線城市中表現亮眼。

這和杭州蓬勃的數字經濟相關。近幾年，杭州不僅電商資源集聚，還逐漸成為了“直播第一城”。在疫情籠罩下，杭州的直播電商、大數據、大健康等產業增長反而加快，使得未來科技城及濱江等新興商圈的寫字樓市場租賃活躍度變高、受益明顯。

相比之下，成都寫字樓市場在疫情突襲之時，租金曾出現較大幅度的跌落，這和當地中小企業占比較高有關。

余典范認為，宏觀來看，近年來新一線或強二線城市經濟轉型步伐的加速、第三產業占比的上升，帶動了這些城市寫字樓市場的需求。

受政策鼓勵推動，以成都、杭州、重慶、西安、武漢、南京為代表的新一線或強二線城市在城市服務業、科技互聯網、金融業等方面迎來發展機遇期，當地的寫字樓市場也成長起來。

不過，由于這些城市普遍處于開發階段，不斷入市的新增供應會使寫字樓空置率在短期內持續偏高，租金也呈現波動，面臨一定的下行壓力。

警惕“消化不良”

疫情只是影響寫字樓市場的宏觀因素，具體到不同級別的各個城市，產業結構、產業能級與供需關系，才是影響寫字樓市場的核心因素。

實際上，在疫情發生以前，一線城市（除廣州外）及大部分二三線城市的寫字樓空置率就處于一個較高水平，主要原因在于中國寫字樓市場整體處在供應高峰期。

“鑒于寫字樓行業從拿地到項目入市的時間較長，以一線城市為主的寫字樓市場近年來大量入市新項目，用一個詞來形容，就是‘整體承壓。”鄭中說。

在這樣的局面下，遇到疫情這一“黑天鵝”，一線城市在過去一年出現的高空置率就引人關注。

那么，一線城市的寫字樓市場是否真的面臨“消化不良”？

“寫字樓是服務業的重要載體。受益于較為發達的三產占比和對企業總部的強吸引力，以京滬為首的一線城市寫字樓市場需求較為旺盛，能夠快速去化新入市項目，形成良性循環。”鄭中說。

上海中原地產的工商鋪寫字樓部營業董事吳翔對《瞭望東方周刊》描述了他對上海寫字樓市場的整體觀察：“我認為現在上海市場比較健康，新入市項目仍然很受歡迎。”

吳翔舉例說：“從去化速度上看，過去一些新樓盤入市可能要兩三年才能租滿，而現在很多樓盤在一年左右就能租滿;另外，在供應量遠大于前的情況下，我手上的樓盤雖然更多，但整體仍然能保持和過去一樣的高出租率，這就說明客戶是在增加的。”

相比之下，“消化不良”更多體現了在二三線城市之中。

有多名機構分析師對本刊記者表示，企業辦公需求與人口等生產要素的流動方向一致，更多都聚集到一線城市和區域中心城市，因此在城市層面上，寫字樓市場會顯示出“強者愈強，弱者愈弱”的趨勢。

然而，一些市場需求潛力并不強的城市，在近十年也興建了不少寫字樓項目。仲量聯行的分析報告認為，在全國經濟總量前50大城市中，已有17個城市在宏觀層面處于“供應過剩”狀態，這些城市追隨一線城市的發展模式，對自身的發展潛能作出了較為樂觀的估計，一定程度上透支了未來的增長空間，短期內將面臨較大的去化壓力。

2021年7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策，其中包括允許將非住宅類存量房屋合規改建為保障性租賃住房，即“非改租”。

本刊記者注意到，自2018年以來，四座一線城市和重慶、寧波、合肥、沈陽、長沙、廈門、珠海、天津等二線城市已試點“非改租”。此舉被視為增加保障性租賃住房的重要舉措，同時，也是盤活空置或低效寫字樓、酒店的一種手段。