潮起潮落樓依舊

劉佳璇　李瀟

“雙減”政策后，有些教育培訓機構搬離了北京海淀黃莊銀網中心寫字樓（何欣/攝）

“宇宙補課中心”進入了一個望不見盡頭的假期，空蕩蕩的課桌和椅子散亂擺放著，白板上還殘留著不知何時寫下的公式與單詞。

在北京海淀黃莊的銀網中心、理想大廈和海淀文化藝術大廈，街上來來往往的補課學生不見了蹤影。“雙減”政策下，集聚于此的教培機構紛紛撤離，留下整層的空房間。

不過，附近那些以高新技術企業為主要租戶的寫字樓，仍是巋然不動。隨著北京證券交易所于2021年9月注冊成立，又將給金融街的寫字樓市場帶來新的動力。

在城市經濟運行中，寫字樓往往是不同行業的命運場，它的市場冷暖因需求方的興衰而隨動。也許，兩座寫字樓隔街相望，就有著明顯不同的出租率和租金。

人去樓空

2021年8月的一天，劉虎看見一輛貨車停在理想大廈的門口，不斷有人從大廈里抱著紙箱走出來。他知道，那是樓里最大的租戶高思教育在與這座大廈告別。

六年前，劉虎在理想大廈附近做起了保安。“那時有個說法，全國教育看北京，北京教育看海淀，海淀教育看黃莊，在海淀黃莊，就看理想大廈。”劉虎對《瞭望東方周刊》說。

在補習班烈火烹油的幾年里，理想大廈1層至7層都被高思教育承租。“晚上，這七層的燈全亮著，大廈路邊停滿了家長接送孩子的車。”劉虎說。

現在，大廈的夜安靜了。

其實早在暑期開始時，附近的寫字樓租賃銷售們便感知到，這類“補習樓”難逃人去樓空的命運。2019年新冠疫情發生后，以線下教培機構為主要租戶的寫字樓就比以往冷清許多。而那些把房屋租給在線教育公司的寫字樓所經歷的故事，才是真的大喜大悲。

受疫情影響，寫字樓市場在2020年上半年曾出現明顯波動，但疫情也把在線教育推到了風口上，拿到融資的代表性企業紛紛尋找更大更好的辦公室，一下子成為租賃銷售們的大客戶。

過去一年，在線教育行業的擴張已下沉到了非一線城市。根據仲量聯行對2021年上半年西部寫字樓市場的調查，猿輔導、作業幫、好未來紛紛前往成都、重慶、西安等城市布局，首次進入當地甲級寫字樓租賃客戶的第一梯隊。

2021年9月，情勢急轉直下。據《成都商報》報道，成都成華區萬科大廈4號樓的大廈指示牌上，某教育科技（成都）有限公司的字樣已經消失，留下了3、4、18、19、20、21層的空白。

北京也發生了類似情況，但就體量巨大的北京寫字樓市場而言，在線教育行業退租帶來的影響很有限，范圍僅局限在中關村、望京酒仙橋、上地區域，都曾是在線教育企業總部聚集的地方。根據房地產服務及投資管理公司高力國際的數據，這三個地區即使空置率有所微漲，也普遍低于10%，遠低于全市16.7%的平均水平。

6月21日上午，廣東東莞，臺商大廈的核酸檢測點，寫字樓的白領和周邊市民正在排隊檢測核酸

整體來看，北京甲級寫字樓退租面積占比不到10%，其租金在連續9個季度下跌后于2021年第三季度首次實現企穩，平均凈有效月租金維持在341.1元/平方米，環比微漲0.1%，空置率也在逐步下降。

有人離場，也有人進場。“實際上，一些優質寫字樓已經被預定走了。”高力國際研究部董事陸明認為，騰退出的面積正好為其他企業的新增辦公需求提供了空間。

高思教育退租后，一家地產運營商接盤了理想大廈的1-7層，該運營商一名工作人員對本刊記者說：“還有不少企業有辦公需求，現在已經有客戶在接觸退租后的房源。”

“ 北京的甲級寫字樓現在不會把房屋租給網貸企業了。”

三六九等

杭州的寫字樓租賃顧問陳凱早已見慣了寫字樓里租戶人來人往，還有租金的潮起潮落。

錢塘航空大廈里，每兩年就要遭遇一次租戶的換血。進入樓道，幾戶紅褐色的門上貼著紅色的“福”字，零星的美容店和電商企業門旁掛著牌子。這里有商住兩用房，有人居住也有人辦公。

“這種提供500平米以內辦公間的寫字樓，一般都是中小微企業在租用，兩年會換一批租戶。”陳凱對《瞭望東方周刊》說。

錢塘航空大廈的位置不差，它坐落在杭州CBD錢江新城，但租金卻比附近的寫字樓低一點，出租率也不太高。陳凱指著附近的東杭大廈和中天國開大廈：“那兩個寫字樓租得更好，都快滿了，附近有兩個公園，樓上能看到江景，更受青睞。”

木分松柏楊柳，樓也有三六九等。越過公園，便是另一番天地。

整個商圈的地標性寫字樓浙江財富金融中心大廈傲然而立，“入駐的是大企業，穩定性高。”陳凱說。那里的硬件是高端商務辦公的標配，底層還有下沉式花園，高層可一覽錢塘江，站在頂層，甚至能望見4.5公里外的西湖。

其實錢塘航空大廈也曾風光無限。

2012年竣工時，這座40層大廈成了商圈里的代表性寫字樓，為滿足航空商務人員的生活方式，樓內既有大空間辦公室也有酒店式公寓，并在高區設置了商務套間辦公室。

這種功能設置，讓錢塘航空大廈如今的命運頗為尷尬，雖然和浙江財富金融中心大廈同屬甲級寫字樓，但由于商住混雜，辦公氛圍不夠濃厚、商務化不夠明顯，有條件的企業租戶寧愿選擇附近租金更高的寫字樓，也不愿意在錢塘航空大廈辦公。

根據58同城、安居客2020年發布的寫字樓市場調研報告，租賃成本、區域及交通情況是影響中小企業選址的主要因素，其他考量因素還包括得房率、周邊配套、行業聚居度、物業服務狀況及口碑、距離客戶遠近、寫字樓新舊、是否帶裝修或家居等。

樓宇的軟硬件質量決定了租戶的質量，乙級寫字樓和質量稍差的甲級寫字樓，只好靠價格優勢去錯位競爭，分割中小微企業的市場需求。頭部的甲級寫字樓聚集起城市里最強的企業，吞吐著可觀的資金流，而更多的寫字樓就像城市里的一方方巢穴，迎來送往了更多懷揣夢想的創業者。

在北京從事寫字樓租賃顧問工作的楊文告訴《瞭望東方周刊》：“寫字樓檔次越高，對企業租戶的篩選就更嚴格，同時還會避免單一的租戶行業結構以規避風險。”

這也意味著乙級寫字樓的運營風險更大，如果出現行業性的大面積退租，一時間很難補充進去足夠的中小微企業租戶，房東們的現金流會受到很大影響。

需求仍在

一個行業忽然成為寫字樓市場上的租賃大戶，在風口過去后又頹然而退的故事，其實并不鮮見。

2015年12月，網貸企業e租寶的北京總部和全國各地分部被查封，北京市的財富金融中心、合肥市的合肥之心城等甲級寫字樓因此空出了樓層，大廈不僅要承受臨時退租的“無妄之災”，還要應對那些到門口討債的投資者。2018年，網貸行業集中塌陷，當初該行業租戶占比較高的寫字樓和商圈，空置率隨之上升。

“北京的甲級寫字樓現在不會把房屋租給網貸企業了。”楊文說。

巍然矗立的寫字樓一直都在見證著企業的“樓起樓塌”。也許是錯過融資，也許是輸掉招標，也許是風口轉向，諸多因素都可能讓一家企業從一座樓里黯然撤退，前往租金更低的地方，或者干脆消失在商業戰場上。

“一些企業本身是租賃大戶，經營又存在風險，一旦爆雷，所在片區的寫字樓市場就會被波及。”高和資本地產科技基金合伙人李慧忠對《瞭望東方周刊》說。

每隔幾年，寫字樓市場上都會出現一些“風口型客戶”，不過，多名機構分析師對《瞭望東方周刊》表示，這種影響是短期的，因為真正的“大金主”沒有離場。

在北京， 金融街和中關村一直是寫字樓市場最堅挺的片區， 即使2020年全市寫字樓市場都受到了疫情影響， 但這兩個片區在年末也只有3%的空置率， 背后正是金融行業和互聯網行業這兩大金主的功勞。

“互聯網行業和金融行業是支撐市場需求的主力，也是租金承受能力最強的行業。”李慧忠說。

在北京，金融街和中關村一直是寫字樓市場最堅挺的片區，即使2020年全市寫字樓市場都受到了疫情影響，但這兩個片區在年末也只有3%的空置率，背后正是金融行業和互聯網行業這兩大金主的功勞。

本世紀初，中關村曾由于供過于求而出現空置率上升的情況，但穩健的發展和絕佳的資源優勢，讓該片區的互聯網科創公司宛如雨后春筍般不斷冒出，足以消耗寫字樓市場的存量。

金融街則聚集了各類金融機構近2000家，其中十分之一是企業總部，更是構成了片區寫字樓租賃市場的穩定基石。與之類似的是上海陸家嘴金融城，那里有4萬多家大小企業，50多萬上班族，285幢寫字樓從來不愁租。

截至2020年末，金融街區域甲級寫字樓租戶中，來自金融行業的租戶占比達80%。“這里企業的特點是有很強的盈利能力，租金承受力也就更強。”李慧忠說。

從上世紀90年代開始建設并投入使用，北京金融街已是寸土寸金，這不僅體現在高居全球第三位的寫字樓租金上，還體現在其經濟貢獻上。2021年上半年北京金融業實現增加值3433.5億元，金融業稅收增幅8.5%，駐扎在金融街寫字樓的金融機構功不可沒。

全新戰場

2021年9月3日，北京證券交易所注冊成立，注冊地點就在金融街。

“北交所給全國的創新型中小企業提供了更高效的資源配置平臺，北京作為全國的科技中心，北交所的設立會讓更多立足于此的創新型中小企業受益，隨著這些企業逐步做大做強，將為北京辦公樓市場需求增長帶來新的動力。”陸明說。

金融、科創的領軍企業或機構的入駐，對整個片區甚至整座城市的寫字樓市場都會有帶動作用。

2021年6月8日，華為公司中國總部入駐北京麗澤SOHO，這成了龍湖天街開業之后第二個讓楊文興奮的好消息。

這兩年，楊文把業務重心放在了這個北京南部的新商圈，但在2020年，受疫情影響，加之新建寫字樓供應量大，麗澤區域的寫字樓空置率保持在60%-70%。在亦莊、通州商務區、亞奧等新興商圈，也有類似的高空置率，拉高了北京寫字樓的整體空置率。

領軍企業的到來和商業配套的完善，意味著麗澤區域邁入去化周期，楊文覺得，自己的客戶會隨之增多。

“雖然有的商圈很適合一個企業，但如果租得比較滿了，或者樓宇較老、車位和工位不足，不能滿足企業需求了，企業就會去別的區域找更適合的辦公室，麗澤這種新商圈就可以承接需求。”楊文說。

老商圈配套成熟、產業集聚，卻供應偏緊、租金較高，因此也會有企業轉移到其他商圈。李慧忠說：“2008年之后，很多在金融街外圍的國內金融機構‘東進，進入了CBD，而CBD的一些中小企業被擠到了東南三環、東四環一帶，還有一些外資企業搬去了望京。”

2021年初，中國銀河證券從擁擠的金融街“搬家”，超過1700名員工轉移到了麗澤SOHO的新寫字樓，據測算在5年內可節約近6億元開支——2020年第四季度，金融街甲級寫字樓的整體租金是麗澤區域的4.76倍。

租戶們的來去，就像寫字樓的呼吸。在寫字樓市場，這被描述為“凈吸納量”，通過新租面積加上擴租面積再減去退租面積而得，數值越大，證明寫字樓吸引力越強。

根據世邦魏理仕發布的北京房地產回顧與展望報告，2021年第三季度，北京寫字樓市場季度凈吸納量達35.3萬平方米，創歷史新高，環比增長18%，其中CBD和麗澤凈吸納總量占全市83%。

在企業的流動轉移之中，新商圈被開辟為新戰場。風口下的行業來了又去，但支撐需求的產業還在發展。有的企業消亡，也有的企業不斷擴張，寫字樓仍然在佇立、呼吸，見證城市的跌宕起伏。