變局中開新局

劉佳璇

2020年4月1日，海南生態軟件園一家企業的員工在辦公（郭程/ 攝）

經歷疫情影響后，寫字樓市場正面臨在變局中開新局的命題。當前，我國處于經濟社會復蘇起勢的開端，城市應如何定位寫字樓的功能，發揮樓宇經濟的引領作用？

中國房地產業協會商業旅游地產委員會秘書長蔡云對《瞭望東方周刊》表示，在新發展格局下，寫字樓市場處于全新的宏觀發展環境中，迸發出諸多新特點和新趨勢。未來，寫字樓應當主動求變，通過科技支撐和精細服務，為城市經濟賦能。

需求升級

《瞭望東方周刊》：目前，商業地產面臨的宏觀發展環境是怎樣的？

蔡云：從政策環境上來看，中央提出要加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，這對于商業地產領域來說是利好消息。

首先，商業地產將繼續發揮商業經濟載體的作用，商業綜合體、酒店、長租公寓、辦公樓、產業園、倉儲物流、數據中心、停車場等業態的存量經營大有可為。

其次，在全球都受疫情影響的情況下，我國率先實現社會經濟的整體復蘇，在擴大內循環的背景下，國內消費市場前景可期，且消費升級態勢明顯，服務消費、健康消費、文化消費、綠色消費等領域有了強大市場基礎。

從市場環境上來看，近年來，我國第三產業增長較快，迎來全面升級，一些新興行業的發展帶動了商業地產的需求。目前，商業地產正在由投資性開發轉向消費型開發，開發商正向城市運營商轉型。從幾個細分領域來看，商業地產在城市更新、零售物業改造、保障性長租住房上，也開始發揮自身的作用，并且得到了一些政策支持。

9月14日，北京三里屯SOHO

《瞭望東方周刊》：上述背景對寫字樓市場產生了什么影響？

蔡云：一方面，第三產業的集群效應越來越明顯;另一方面，隨著知識化、全球化、信息化的滲透，金融、科技、傳媒、法律、財務咨詢等新興服務行業的租戶占比有所提升。

隨著發達大都市中新興行業的發展，企業對商務辦公環境的要求不斷提升。企業的關注點不僅在于區位、租賃成本和面積，還在于優質的行政配套、空間設計風格、商業通信設備、內部基礎設施、物業管理和社群管理等等。

另外，在城市更新的背景下，寫字樓領域會出現更多關注存量盤活的項目，比如老舊廠房改造、傳統辦公樓改造等。

《瞭望東方周刊》：我國寫字樓市場呈現出哪些新特點、新趨勢？

蔡云：從技術上看，寫字樓已經從單純的辦公空間轉向復合型發展，開始提供專業化、精細化的服務產品，更加強調其經營性物業的屬性，通過專業化、精細化的運營服務來求得效益。

從市場上看，城市更新項目的增多，會使寫字樓的業態更加豐富、運營的重要性更加凸顯。

在空間設計上，寫字樓為了滿足企業社群運作的空間需求，開始強調大的交流空間，同時還出現了綜合辦公室、小型電話室和小型會議間兼備的共享辦公空間。

科技賦能

《瞭望東方周刊》：疫情最嚴重時，有很多企業安排員工居家辦公，這使得人們重新思考寫字樓的必要性。如何看待這一問題？寫字樓在當下如何找到自己的核心競爭力？

蔡云：人類是一個聚集型的群體，在VR技術還沒有達到身臨其境的技術水平時，面對面的辦公交流仍然非常重要，寫字樓作為一個聚集辦公的空間，其作用更多體現在交流創意上，應該提供居家辦公不能達到的。

未來，寫字樓不再是獨立的樓宇，而是要為各種經濟要素提供合理的空間配比。辦公室會成為客戶與辦公人員、企業與企業間交互聯系的主戰場，寫字樓的社群化和聯系性將在管理中變得更重要。

從這個角度出發，寫字樓應該從科技賦能角度去突破自身，讓樓宇變得更高效、安全。比如提供可以支持高速運算并保證安全的技術產品、可以支持線上線下會議的各類會議室、能滿足移動辦公信息交匯的設備設施等。

蔡云

《瞭望東方周刊》：新趨勢下，寫字樓的精細化發展具體應該怎么做？

蔡云：在規劃選址上，寫字樓要適應城市當前的產業發展，特別是在一些城市新區，寫字樓是城市產業升級和經濟增長的載體和平臺，更需要明確自身在城市產業中的定位。

在開發建設上，寫字樓要對標周圍的基礎設施，布局合理的商業配套。

在樓宇內部設備設施上，寫字樓要助力企業發展，有發揮智慧化、節能化等科技賦能手段。

在運營管理上，寫字樓要精耕細作，為企業提供符合需求的人性化定制服務和社群管理服務。

《瞭望東方周刊》：目前，寫字樓市場處于供應高峰，在新項目入市的同時，有不少閑置的舊寫字樓已經不適應新需求，面臨被淘汰的危險，這些存量要如何消化？

蔡云：這類存量資源要實現盤活，還是需要摸準市場規律，適應市場需求將其調整為其他的對路產品。比如，有的區域對租房需求較高，區域里一些符合標準的閑置寫字樓和園區，就可以通過“非改租”來進行存量消化。

在規劃選址上，寫字樓要適應城市當前的產業發展，特別是在一些城市新區中，寫字樓是城市產業升級和經濟增長的載體和平臺，更需要明確自身在城市產業中的定位。

防范風險

《瞭望東方周刊》：從市場需求來看，不同層級的城市呈現出何種特點？

蔡云：近幾年來，城市之間正在進行“搶人大戰”，戰場主要集中在一二線城市。可以說，城市對于人才和優質企業的引入是不惜血本的，不少城市都提供了支持性政策，強調優質營商環境的打造，二線城市的寫字樓市場也進入了發展期。

整體而言，企業辦公需求仍在向頭部城市集中，二線城市的需求規模受其資訊發達程度影響較大。隨著科技互聯網的發展，一些信息要素較為發達的強二線城市已可以從一線城市分一杯羹。互聯網企業更加關注信息要素是否能流暢地交互起來，并不像傳統行業一樣強調辦公區位性，因此，一些互聯網企業的辦公需求就下沉到了二線城市。

不同層級城市的產業發展路徑與特征是不同的，這也形成了不同城市間寫字樓需求的差異性。有的地方在產業能級和辦公需求上達不到一線城市和強二線城市的水平，寫字樓高空置率問題引發了擔憂。城市在布局寫字樓時，只有對標自身產業優勢、明確寫字樓的定位，才能讓寫字樓與城市發展動能產生實質性互動，發揮更大效能。

《瞭望東方周刊》：如何衡量一座城市需要多少寫字樓？

蔡云：市場需求的變化系數受多方面影響，很難一言以蔽之。城市對于寫字樓需求量的衡量是動態的，往往會隨著城市中產業的發展而變化，以達到供需平衡。過去寫字樓的增量常常是“一窩蜂”出現，會造成短期的供應過剩問題;另一方面，一些園區或商圈又常常一房難求。要實現動態平衡、防范風險，關鍵還是要合理布局城市產業、完善寫字樓運營能力。

《瞭望東方周刊》：近年來，樓宇經濟受到了城市決策者的普遍推崇，對此你怎么看？

蔡云：樓宇經濟的特點是集約性、高密度，在集約的空間中，實現人才、資金、信息等要素的密集性交互，持續創造就業和稅收，是城市經濟發展的一個重要方向。

諸多城市持續發力樓宇經濟，但真正要做好，還是要看樓宇能否發揮出關聯性和輻射性，產生實質上的聚集作用。樓宇本身產生不了效益，只有作為商業活動載體提供平臺服務時，才能發揮出經濟效能。如果打著樓宇經濟的旗號蓋樓，盲目地期待把企業總部拉來，最后卻沒有人辦公，沒有真正產生經濟要素的實質性交互，那和空置的“鬼樓”又有什么區別呢？

要發展樓宇經濟，就需要設置一個“要引領何種產業發展”的鮮明主題。城市首先要明確自身在新發展格局下的產業定位，以此為基礎去明確樓宇經濟的功能，做好詳細的建筑規劃、產業規劃和配套服務規劃，配備切實可行的企業入駐福利，才能發揮出樓宇經濟的引領作用。