房地產項目全面預算編制問題及對策分析

崔志遠

（北京建機房地產有限責任公司，北京 100005）

房地產開發投資周期時間長的特性導致資金鏈的延長，加大了企業獲利的不確定性，不確定性加劇投資風險。當前國內房地產調控全面升級，限購限貸、限價等措施，越來越傾向于利用行政手段直接干預樓市，從重點城市市場成交反饋來看，政策影響不可謂不明顯。拿地貴、融資難，去化回款慢成為房地產行業越來越突出的問題。所以，做好內功，深耕細作，精細化管理是房地產企業有效擴大利潤、強化內部管理的有效手段。全面預算管理系統的以企業戰略為導向，構建了長期規劃、項目全周期預算、年度預算、預算分析、預算調整、績效考核，形成閉環的全面預算整合性管理體系，具有全面控制的能力，不僅實現多層級目標的有效銜接，還能促使全員共同努力，實現企業的戰略目標。企業在長期發展規劃中，全面預算管理體系發揮著制度保障作用，在綜合提升企業自身的核心競爭能力，促進企業在復雜激烈的市場環境中的增強可持續發展能力。同時，提升企業價值為向導的全面預算管理制度，在控制投資風險、經營活動中平衡資金，防范資金鏈斷裂帶來的自身運營風險方面能夠助力實現企業利益最大化。

一、房地產企業全面預算編制存在的問題

（一）對全面預算管理認識片面、意識不強

一是認為預算管理主要是財務部門的工作，由財務部門匯報，從而在編制工作中未予以足夠的重視，工作開展缺乏主動性和積極性。二是業務部門參與度較低，與財務部門的溝通不充分，導致預算編制不合理，虛報、漏報等導致預算金額與實際收支偏差甚大、預算執行和分析過程困難。通過全面預算管理，讓企業上到公司高管，下至一線員工都清楚和理解：企業發展戰略目標不但指引全面預算管理工作，而且全面預算還可以對企業戰略和經營目標提供一定的修正或強化功能，在全面預算編制過程中，對房地產企業內外部經營環境的信息反饋，也應該作為企業發展戰略調整或修正的重要參考依據。為了能夠實現公司戰略目標和年度經營目標，了解項目開發重要節點，前期報批報建取證時間對施工的影響、工程施工進度排布對銷售的影響，營銷簽約回款對資金的影響，成本合約的工程成本審核和結算的影響，房屋交付對收入的影響。全面預算管理體系搭建從運營計劃-預算編制-執行控制-預算分析-預算調整-預算考核各維度。預算就是運營過程管理，是運營計劃的貨幣衡量。

（二）預算目標及指標體系設計不完整、不合理、不科學

全面預算是企業戰略數據化展現，預算目標制定不合理，不科學，導致預算目標沒有和企業發展戰略目標形成有效整合，存在完成預算目標考核但企業總體目標沒有完成的情況。房地產開發項目周期長，如不能系統、科學的考慮從拿到土地到規劃設計、報批報建、施工建設、預售、竣工驗收、到房屋交付全周期的合理排布，缺乏前期規劃和準備，市場調研不深入，對購買能力和項目銷售前景過于樂觀，產品設計不合理市場定位不準確，當地市場客戶接受度不高，銷售去化不達預期等現象。從而導致開發進度與全面預算脫節，無法發揮全面預算管控效果。

（三）預算編制范圍和項目不全面

一個房地產開發項目的流程從開發項目前期階段、施工管理階段、營銷階段涉及的業務流程繁雜，各階段的業務之間又相互銜接，如不能系統、全面地將每個階段的業務全部納入預算，不能將業務范圍內涉及的各個項目科目全部納入預算，就不能夠切實地將全面預算落實到每個主體以及主體所從事的每項業務上，難以尋找各項作業與價值之間的合理關系。

（四）預算編制所依據的相關信息不足

如前期報批報建政策了解不詳細，不清楚收費項目或收費標準導致預算漏項或出現大額偏差。營銷對去化總面積、城市房地產去化周期、整體市場價格變化以及房屋交付時間和數量沒有系統考慮，導致銷售簽約回款和收入確認不準確，對客戶付款方式考慮不充分導致回款差異偏差巨大。工程成本預算編制工作的過程中，編制人員專業業務技能不足，施工圖審查環節不詳細，缺乏對相關規范與流程的嚴格執行，缺乏對各項資料內容進行全面的分析與參考，進而造成工程預算編制工作的質量達不到預期要求。財務對項目所在地的稅收政策了解不詳細，導致稅金預算與實際出現金額或支付時間出現偏差。沒有合理考慮融資方式或付款方式導致資金排布不合理，資金成本出現偏差。

二、解決房地產企業全面預算編制中存在的問題的對策

（一）建立有效的組織架構和全面預算制度體系并加強全員培訓

健全的組織架構是全面預算管理工作有效運行的基礎環境，是發揮預算管理的質量保障。全面預算管理的組織體系將起到關鍵性的主導作用，為確保全面預算的權威性，公司預算委員會或預算工作組應由總經理領導，全面負責公司預算管理制度的頒布，擬定預算目標，確定預算編制程序和目標分解方案，組織編制預算草案，對董事會負責，成員由各業務部門負責人組成。首先，全面預算管理要完善制度體系，制度設計既要起到預算的約束機能，又能發揮引導和激勵效能，使全體員工的能動性和積極性得以充分調動。加強全面預算工作的意義宣傳與貫徹執行，讓公司全員理解全面預算管理是企業以戰略目標為導向，是企業運營目標有效落實的重要途徑。預算編制和預算執行作為企業成本控制和經營管理的有效手段，融入了企業運行的各個階段、各個環節和各個流程。通過有效科學有效的預算管理體系，能夠推動企業更好更快地達成目標。其次，全面預算管理是提高企業管理水平的重要工作。全面預算是企業戰略的分解和細化，是經營計劃具體的體現，運行管理水平對企業各項經營活動的開展有很大影響，是確保企業正常有序運作的重要保障。全面預算管理工作需要公司全體員工積極參與，預算管理工作不僅是財務部門的事情，企業所有業務部門要共同參與，共同研究，增強預算管理意識。全面預算工作要上至最高負責人，下至各崗位員工，做到人人有指標，事事有標準，層層可追溯。第一，及時掌握房地產企業的內外環境并做出充分準備，全面預算的編制基礎需要符合本企業的情況，契合企業的戰略目標和運營目標，使全面預算管理工作達到預期效果；第二，全面預算管理工作要求全員共同參與，業務范圍全面覆蓋，業務流程全面跟蹤。需要將企業的經營活動、投資活動和財務等涉及的各項活動和企業人財物等資源及產供銷所有環節，全部納入單位預算管理。在全面預算編制環節，各部門之間應及時溝通和協調，對發現的問題及時反饋，使預算編制過程中能夠考慮各業務單位的相關情況，促進全面預算管理工作的效果。第三，全面預算的編制應契合企業的戰略規劃和經營目標，通過戰略規劃和經營計劃的細化分解作為全面預算編制重要依據，預算指標完成后能夠促進企業的戰略規劃和經營計劃的達成，充分發揮預算管理的作用，提高房地產企業的管理水平。

（二）科學合理設定全面預算的指標體系，促進實現企業整體戰略

設定房地產項目預算指標不僅需要結合企業戰略目標，還要結合開發項目自身特點，包括所在地房地產趨勢調研，人口分布，對該區域的產品定位、去化率和去化周期進行充分摸底后，對項目經濟效益進行分析。科學合理制定財務指標和業績指標，不能光看單一指標，體現貨幣時間價值的動態財務指標主要包括財務凈現值、動態投資回收期和財務內部收益率等。靜態財務指標不考慮貨幣的時間價值，常用指標有凈利潤、營業利潤率、股東投資回報率等。設定預算指標時應當綜合考慮，動靜結合，起到激勵和考核的作用，形成有效的全面預算管控指標體系。

（三）加強各個預算之間應相互關聯和整合

前期開發階段包括土地征用和拆遷補償、咨詢評估、勘察測繪、規劃設計、報批報建、臨時設施、工程管理及其他前期費用。前期預算編制過程中應重點關注項目所在的政策法規，地質情況，編制土地及拆遷補償費預算過程中，應重點關注土地出讓金、稅金支付時點，根據地上情況充分合理測算拆遷補償費用，避免考慮不足或預算松弛造成大額偏差。咨詢評估和勘察測繪過程應滿足開發項目管理和行政報批需要的各項業務。編制設計費用預算時，應考慮項目方案設計要求和地方政府對開發項目的環保要求等，報批報建預算中，應充分了解地方行政報建收費項目和費用標準，其中符合政府要求的可退還的保證基金應考慮退還時間。臨時設施和七通一平預算應結合土地情況，地方水電收費標準等。

建筑安裝預算包括基礎工程、主體結構工程、安裝工程、裝修工程和其他建安費用預算。建安預算無論從預算項目和金額在開發項目全面預算中為重中之重，對預算編制人員專業業務技能和責任意識要求非常高。從工程項目資料收集掌握，工程圖紙的審查和工程量的計算，最后詳細編制施工預算說明的每一個環節都非常關鍵。最終確保工程預算編制工作的質量以及實際工程預算數值的合理性。

基礎建設和配套設施預算一般包括供水、供電、供熱、供氣、市政道路、園林綠化、排水等，配套設施預算一般包括商業、教育、康體文化、熱力、人防等。編制預算前應關注項目立項情況和施工圖紙審查，編制預算時基本同建安工程預算。

營銷預算的質量直接影響全面預算的資金平衡、收入確認。一般包括簽約回款預算、營銷費用預算和房屋交付進度預算。營銷預算應充分考慮項目所在地的城市概況、城市房地產分析、項目本體分析、項目競品分析，從人口、經濟、產業、規劃等方面調研了解這個城市的概況。結合當地房地產供應面積，去化面積，去化周期，項目位置、交通、配套設施等優缺點分析；項目地塊所在位置周圍在售項目的項目開盤時間。科學合理制定本項目推售計劃、去化周期，編排簽約回款預算。另外，不同的付款方式也直接影響銷售回款流速，編制簽約回款預算時還應考慮簽約客戶的付款方式，了解當地銀行和公積金管理中心的按揭放款時間，合理估計一次性付款、銀行按揭和公積金貸款的比重，從而使簽約回款預算貼合實際情況。

人力資源和行政費用預算編制過程中應該嚴格按照企業集團的組織架構要求和費用標準，結合項目規模的大小、項目所在地的薪資水平和社保政策以及物件水平綜合考慮。

財務部門在全面預算管理中起到承上啟下的作用，主要包括預算組織、協調和數據整合審查。組織擬訂預算制度、制定具體措施和辦法，提供預算編制表單和編制計劃，進行全員預算培訓，整合匯總各業務部門預算，在全面性、編制的依據和基礎、編制程序和方法和預算編制時間提出建議，協調各業務部門計劃和需求，解決在預算編制和執行中的問題。財務部門在全面預算編制過程中，通過將各部門的預算進行匯總整合。因全面預算需要各業務部門公共參與，不同編制人員對預算科目理解不同，實際執行中存在應該在成本列支的項目在費用中列支，或應該在費用中列支的在成本中核算。針對該種情況，財務部門不僅應在預算編制前組織各業務部門進行培訓指導，還應在匯總各部門預算過程中予以詳細檢查，對于部門預算和財務核算口徑不一致的項目與相關業務部門充分溝通形成一致意見。便于后期執行和考核過程中的分析和管理，減少因預算和核算口徑差異問題出現的爭議和推諉現象，切實達到全面預算管理的作用。

三、結束語

全面預算是一個全員、全業務、全流程的管理體系，是實現戰略目標、提升經營績效、實現企業內控的有力工具，也是企業防范風險、應對危機的利器，全面預算的編制質量直接影響企業戰略經營的規劃、控制監督和考核評價。房地產企業在組織編制全面預算的過程中，應立足企業自身情況，開發項目的特點，通過權威的管理組織，具有專業技能和素質的人員參與。以戰略為導向，業務為依據，將真實的業務通過全面預算的整合量化為可靠的財務數據。利用全面預算工作作為企業管理的紐帶，指導企業的經營管理，形成良好的溝通協調機制，優化配置企業的資源，促進業務與財務的相互融合，提升員工的專業技能和綜合素質，進而推動企業管理水平和質量的提升。實現房地產開發運營全流程的有效多輪協同，進一步提高精細化管理，通過經營挖潛增效，實現房地產企業的可持續發展。