借名買房案例與事實物權概念對物權行為獨立性理論的意義

陳璽嵐

（重慶財經學院，重慶 401320）

一、問題的提出——借名買房與公示公信

近年來，司法實踐中常出現借名買房的案例。借名買房常見于借名人需要出名人的名義，以實現金融機構信用貸款辦理、房屋限購政策規避等目的。關于所有權的認定，根據個案情況的不同，既有法院認為出名人為房屋的實際所有權人，也有法院認為借名人為房屋的實際所有權人。法院考慮的因素包括：實際出資人為借名人或出名人；由借名人或出名人實際參與房屋買賣的交易過程；借名買房所規避的政策是否具有禁止性；借名買房當事人之間是否具有家庭倫理關系、道德義務等公序良俗的因素。①例如，“申某與張某所有權確認糾紛上訴案”，（2012）一中民終字第4086號；“戴崴與游麗秋房屋確權糾紛申請案”，（2013）民申字第1370號；“許肖雁與閆喜玲、張穎嬈物權保護糾紛一審民事判決書”，（2018）粵0111民初10159號；“華永生、姜新所有權確認糾紛二審民事判決書”，（2019）魯02民終8490號。

針對借名買房，有法院以物權公示公信為原則，認為借名買房的安排屬于借名人和出名人之間債權性質的約定，不具有公示性和對世效力；所買賣的房屋的所有權歸屬應當為不動產登記簿上記載的人——即出名人、而非借名人。②例如，“張宏久與中國東方資產管理公司深圳辦事處，李建民案外人執行異議之訴二審民事判決書”，（2015）深中法房終字第1839號。

與之相反，有法院認為，在不違反法律強制性規定的前提下，借名買房的安排本身可以被認定為具有物權效果——即借名人應當被認定為是房屋的所有權人。③例如，“國子厚等與古富新所有權確認糾紛申請案”，（2014）高民申字第01691號；“宋獻國訴云南省農墾工商總公司、李育中所有權確認糾紛案”，（2014）高民申字第02924號；“王祎與***飛返還原物糾紛上訴案”，（2015）一中民終字第3787號。根據筆者的研讀，認可借名買房具有物權效力的法院判決的核心思路是，借名人為實際具有購房意向的人、實際參與購買協商的人、實際進行購房價款支付的人、實際對房屋進行使用的人——除了借名，借名人具有房屋所有權人的其他特征。

盡管我國尚未明確采用絕對的物權行為獨立性、物權行為無因性理論，然而登記/交付的公示公信效力已經在我國《民法典》中明確。借名買房案例引發了大量被法院認可的、不具備交付或登記要件的物權。無論為法院論理之目的，或為提高相關規則的可預測性，這種欠缺交付或登記要件時仍有物權效力的現象都殊值論證。

二、論證路徑——事實物權及其辨析

借名買房案例引發了學界的討論。一種論證路徑為，認為借名買房屬于一種不動產登記的錯誤。然而，司法實踐中，采用登記錯誤路徑的判決少有。原因或許在于，根據《民法典》第二百二十二條，登記錯誤或可能引發登記機構的賠償責任，或可能引發當事人的損害賠償責任。在第三人已有物權法上的善意取得制度、債權法上的違約責任保護的基礎上，又考慮到借名買房的不適法性和應罰性并非強烈，登記錯誤較少被作為一種在此情形下調整登記外觀的理由。

另一種論證路徑為，認為借名買房涉及到事實物權和法律物權的概念——借名人享有事實物權、出名人享有法律物權（法律物權的判斷在此基于公示公信）；在借名人和出名人之間，權屬認定基于事實物權（為平衡物權公示的權利正確性推定，此處的事實物權主張常被苛以較高的舉證責任和證明標準①借名買房的司法判例中，法院對舉證責任、證明達到高度蓋然性的標準等要素多有強調。參見：“甲等與丙等所有權確認糾紛上訴案”，（2012）滬一中民二（民）終字第1375號；“張華、張平與史宣敏所有權確認糾紛申請案”，（2015）川民申字第2667號；“李建寧與宗國騫物權確認糾紛二審民事判決書”，（2018）吉01民終82號。）；涉及第三人時，考慮無權處分和善意取得。［1］《物權法解釋（一）》第二條②該條規定，“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持"。也認可了所謂不動產物權“真實權利人”的說法。法院判決中，也有認為“不動產登記簿作為擬制的事實，其登記表彰的權利狀態并不總能反映真實不動產物權關系”；且“法律保障真實的所有權關系”。③“中國郵政儲蓄銀行股份有限公司樂山市市中區支行與王某等案外人執行異議之訴二審民事判決書”，（2019）川11民終1539號。類似判決參見：“虞某訴沈某等共有權確認糾紛案”，（2012）浦民一（民）初字第18711號。

針對第二種路徑，有質疑事實物權概念的觀點，認為其對物權的公示公信、對世性等原理偏離較遠；與此同時，對真實權利人的替代性保護方案包括不動產登記簿更正登記請求權（《民法典》第二百二十條第一款）、異議登記請求權（《民法典》第二百二十條第二款）等。［2］

這一對事實物權概念的質疑的可被質疑之處在于其對涉案物權的事實狀態的偏離。借名買房是借名人與出名人之間意思合致達成的登記狀態，而非登記有誤需更正、或借名人確實對出名人的登記狀態有異議（登記狀態實為借名的意圖）。在更正登記的情況下——其預設了待更正登記事項的錯誤，并可能引發登記機構和當事人的責任；如前所述，這在借名買房的實際案例中很少被討論。在異議登記的情況下——其默認了出名人和借名人之間尚存在對不動產權屬進行爭議的空間；這與經由事實物權概念認定的借名人享有不動產物權的法律效果不同，也就異趣于與事實物權相關的系列事實——包括借名人對房屋的實際購買、實際使用等。

值得注意的是，討論借名買房之時，為論證前述事實物權對法律物權的突破，有學者類比動產領域的占有媒介人、占有輔助人、間接占有等概念。［3］盡管在不動產領域類推“間接登記”等概念就現行法而言需要較大改動，且對賣房人在借名買房交易模式中的界定有所要求；但這種類比可以啟發關于登記、公示、事實物權等概念的思考。

三、物權行為理論框架下的再思考

借名買房是在我國房屋限購政策、信貸政策、戶籍限制政策等時代背景下產生的社會現象。司法實踐對借名買房的認可在某種意義上可被視為一種法政策的權宜之計。目前的司法判決和理論探討中，較少涉及對借名買房現象、事實物權概念在物權行為理論框架下的論證。

本文討論的情形為一種較為常見的借名買房案例——即，借名人和出名人協商一致，通過借名實現買房；無論第三人是否善意，第三人出售房屋的過程并不構成爭議焦點。產生爭議的環節在于，出名人不愿將房屋轉移登記至借名人名下。進一步的，如同前引的多個案例④例如，“國子厚等與古富新所有權確認糾紛申請案”，（2014）高民申字第01691號；“宋獻國訴云南省農墾工商總公司、李育中所有權確認糾紛案”，（2014）高民申字第02924號；“王祎與***飛返還原物糾紛上訴案”，（2015）一中民終字第3787號。，借名人實際出資、實際使用、實際購買，雖然尚未實際登記，但是應當被認為享有事實物權。

首先需要明確的是，借名買房案例中，事實物權理論的倡議目標是：使得借名人所享有的事實物權始于出名人取得物權登記之時、而不僅僅始于出名人將物權登記變更為借名人之時。其邏輯為，借名人從購買交易之始即為事實上的實際交易人；這一身份認定自始有效。一方面，借名人對房屋利益的享有（包括其用益物權、擔保物權、孳息等）、風險及費用的承擔，應當從買房完成之時起計算。這也與司法案例中呈現出的事實與法律判斷相吻合。另一方面，借名買房案例的問題恰在于出名人不愿將房屋轉移登記至借名人，需由司法對之加以矯正。司法矯正的原因基于借名買房之時的事實，而非嗣后發生的、導致出名人應將房屋轉移登記至借名人的事實。

與此同時，我國《民法典》第二百零九條規定，不動產物權的轉讓，經依法登記，發生效力。為將物權實際歸屬至借名人、并使之與現有的物權行為理論銜接，需要討論的是，借名買房之時的不動產物權轉讓登記的效力應當如何認定。

一種可能性是，認為登記存在重大誤解的瑕疵——即，當事人對真實受讓人的身份產生了錯誤識別。①關于登記錯誤的考慮，參見本文第二部分。這種思路的問題在于，其并不當然導致房屋所有權歸屬于借名人；而有極大的風險被出賣人濫用。出賣人——在并非完全基于真實受讓人身份的考慮因素之下，可以主張重大誤解下的無效或者可撤銷。為規避該種出賣人濫用登記瑕疵主張的風險，在本文假設的借名買房案例條件下，出賣人將房屋轉移登記給出名人的行為應被認為具有法律效力。

由此導致的第二種可能性是，認為在出賣人將房屋轉移登記至出名人的同時、出名人負有將房屋轉移登記至借名人的義務。盡管在現實中，出于政策或者融資需求的約束，這項同時轉移登記的義務被延緩履行。但如前所述，為保護借名人的法律權益、并符合借名買房之實，在法律框架中，這項義務的應履行之時不應被認為延緩。

如何論證借名人在借名買房的當時已經成為房屋的事實物權人、即使房屋登記所有權人是出名人而非借名人？物權行為理論或許可以提供支持。在借名買房案例中，承認物權行為相對于債權行為的獨立性、進而強調物權意思表示要素，將有利于論證借名買房安排中涉及兩個物權行為——出賣人至出名人、出名人至借名人。兩個物權行為中分別包含兩個物權意思表示——根據物權的絕對性和支配屬性，二者都應被賦予相應的法律效力。

在此基礎上，根據《民法典》物權編的相關規定，從構成要件來看，物權行為須具備物權的意思表示及交付或登記，才能發生物權的法律效果。有學者稱之為物權變動的“雙重構成要件”。［4］關于交付或登記的認定，理論上有“物權法律行為外在形式說”“法律行為無關說”“登記統一公信力學說”“事實行為說”等。［5］

本文認為交付或登記為事實行為。如同學者指出，交付或登記并不以意思表示為其特征。［6］縱使交付或登記環節的錯誤可能引發當事人（如果當事人提供虛假材料申請登記）或者登記機構（如果登記機構登記錯誤）的賠償責任（參見《民法典》第二百二十二條），這并不直接關聯于與物權法律關系有關的意思表示。在物權變動的雙重要件中，物權意思表示并不受交付/登記的支配。因此，借名買房之時，出名人擬將房屋轉移登記至借名人的物權意思表示可以成立，即使其時不動產登記尚未實現。

四、結語

物權行為理論在我國的學說及實務界存在爭議已久。我國物權法的相關規則在肯定區分原則之余，并未明確物權行為是否獨立、是否無因。根據債權形式主義，交付或登記似乎可以被作為債權行為的形式要件，獨立的物權意思表示或物權行為似乎沒有必要存在。探討物權獨立性、無因性之時，多有觀點認為物權的意思表示可以被債權的意思表示吸納。借名買房具有其特定的社會背景，是一種實踐中的經驗；獨立的物權意思表示這一理論上的學究卻可在之中發揮法律實效。