《民法典》時代物業服務企業的法律風險控制

張偉葦

（北京市盈科（深圳）律師事務所，廣東 深圳 518000）

物業服務企業作為一個市場化的主體，在中國的發展經歷了二十多年的發展。縱觀中國的物業服務市場，一方面物業服務企業的社會形象不佳，關于物業不作為甚至欺壓業主的報道屢屢見諸媒體；另一方面物業服務企業的盈利能力十分有限，很多物業服務企業處于虧損狀態，市場化的道路走得很艱難。

一、從物業管理到物業服務的轉變

根據《民法典》第九百三十七條和九百四十二條的規定物業服務人有維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護責任，更有保護業主人身、財產安全的責任。雖然從“物業管理”變成了“物業服務”，但事實上物業服務的內容涉及對物管理和對于人的秩序的管理。

作為物業服務人對物管理基本沒有什么爭議，也能被廣大業主所接受。但是因為定位在“服務”這個關鍵詞上之后，有的業主會逐漸產生一種心態：“你是服務我的，憑什么管我？”。所以物業服務人在日常工作中對業主或者相關人員的行為進行管理，比如防止不當裝修、對妨礙其他業主生活的不當行為進行管理的時候，會遇到業主很大的反彈。

對于這種風險，我們認為作為物業服務企業首先要明白自己對于業主的不當行為有管理的義務，并采取合理措施予以制止。另外根據《民法典》第二百八十六條的規定對于物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。所以這三條法律規定是物業服務人的“尚方寶劍”，雖然物業服務人沒有強制權力，但是及時發現問題、及時制止、報告、協助，同時做好記錄是物業服務企業的本職工作。勸說也是一種管理行為，勸說無效就可以向相關的政府主管部門報告并協助處理，物業服務人的這種管理行為有來自法律的明確授權，業主應當服從物業服務人的管理［1］。

二、物業服務合同的相對性困局

一般來說合同只能對合同當事人產生約束力，但是在物業服務領域，這種相對性是有所突破的。物業服務人在以往的工作中一定遇到過這種問題：業主主張其本人并沒有和物業服務企業簽訂物業服務合同，你憑什么向我收費？

前期物業服務合同是物業公司和開發商簽訂的，之后的物業服務合同是物業公司和業主委員會簽訂的，無論是哪個階段的合同，單個業主似乎都不是合同的當事人，這是物業服務合同的獨特性所在。此次《民法典》第九百三十九條吸收了最高院關于物業服務糾紛司法解釋中關于物業服務合同對業主有約束力的內容，并特別強調了“法律約束力”，對維護物業管理的秩序很有意義。此后如果物業服務人再面對業主的質疑，可以有理有據的應對［2］。

三、物業服務合同的解除、終止和變更

（一）物業服務合同的解除和終止

物業服務企業基于業主的委托對小區進行管理，物業服務合同的性質與委托合同有相似之處，但是又有明顯的區別。比如根據《民法典》第九百三十三條中規定委托人和受托人都可以隨時解除委托合同普通的委托合同，賦予了合同雙方當事人任意解除權，但是根據《民法典》第九百四十六條的規定，只賦予了業主單方解除物業服務合同的權利，業主如果決定解聘物業服務企業只需要提前六十日通知物業服務人即可。

只在一種情況下物業服務人是可以隨時解除物業服務合同的，這是根據《民法典》第九百四十七條關于物業服務期限屆滿后沒有續簽合同，但是繼續提供物業服務這種不定期物業服務合同，該種情況下業主和物業服務人都享有任意解除權［3］。

根據《民法典》第九百四十條的規定前期物業服務合同由建設單位與物業服務人簽訂，即使所約定的服務期限沒有滿，只要業主委員會與新物業服務人簽訂了物業服務合同，前期物業服務合同也就終止了。

對于物業服務期限屆滿前，如果物業服務人不同意續聘繼續服務了，按照《民法典》第九百四十七條的規定，物業服務人應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會。

（二）物業服務合同的變更

物業服務合同具有長期性，在履行過程中變更幾乎是必需的，物業服務費的收費標準就是物業服務合同變更的一個重要內容，按照《民法典》的規定，物業服務合同內容的變更屬于一般表決事項，如果要調整物業費需要超過33.5%的業主同意方可變更。

我們現在物業服務費的標準基本都還是多年前的標準，隨著物價和人力的剛性上漲，物業服務費卻沒有調整，明顯與現在的物價水平不相符合，如何變更收費標準？只有通過物業服務合同條款的變更來推行。按照《民法典》第二百八十七條的業主表決程序來進行表決變更。在沒有業委會的情況下，我們認為物業服務企業可以自行推動收集業主書面意見，如果能達到法律規定的表決比例，也可形成合法有效的決議。當然《民法典》的規定還比較原則，對于物業服務合同內容變更沒有更細致的程序性規定，我們寄希望于后續的法律法規［4］。

在物業服務合同的解除與變更上，物業服務企業看起來都比較被動，我們建議物業服務企業在日常工作中應該做好本職工作，提高服務水平，爭取與業主建立良好的溝通機制，即使最后要解除物業服務合同也應該依法依規解除或者變更。

四、共有部分經營收益的處理

《民法典》第二百八十二條就利用建筑共有部分產生的收益歸屬問題進行了規定。能夠產生收益共有部分包括哪些？我們認為至少包含以下部分：共有車位出租收益、樓頂平臺、建筑外墻、電梯、走廊、樓體等的廣告收益、共有經營性用房的經營收益等。

從現狀來看，這部分收益大部分都是一筆糊涂賬，雖然早已有業主委員會起訴物業公司要求返還共有收益的案件，以2009年無錫市春江花園業主委員會訴上海陸家嘴物業管理有限公司一案為例，最終法院判決物業管理公司返還業主委員會三百多萬元。但是實踐中還是有很多物業服務企業將這些共有收益據為己有，并且不公開收益賬目。

站在物業服務企業的角度，特別是采用包干制收費標準的物業服務合同，如果雙方約定把共有部分的收益計入了包干費用中，以此來達到降低物業服務費的目的，一定要通過物業服務合同予以明確，否則將來就面臨被業委會起訴要求返還的法律風險。

另外根據《民法典》第九百四十三條的規定，業主共有部分的經營收益也屬于物業服務人應當定期公開的內容，所以我們建議物業服務企業在日常經營行為中要記好賬，按時向業主公開法定應當公開內容，讓賬目活在陽光下，讓業主更加信任物業服務企業。

五、物業費之殤

我們以“欠付物業費”為關鍵詞搜索發現2019年的物業管理合同糾紛在全國有2028件，這個數字反映出目前因為物業費產生的糾紛數量巨大，很多物業服務企業因為物業費難收，日常運營都難以為繼。

業主是否有權利拒絕繳納物業費呢？物業費在《物業管理條例》中叫“物業服務費”，在《物權法》和相關司法解釋中都叫“物業費”，我們認為物業費至少包含了業主共同籌集資金維護自己的不動產的費用和物業服務企業的服務費。所以物業費不是物業服務企業的勞務對價，所收取的物業費其中大部分用于保安保潔、物業養護、維修和支付其他開支，物業服務企業的服務費只占極少數，物業費實質上是屬于業主共同財產，這一點從《深圳經濟特區物業管理條例》第七十條可以得到印證，該條明確規定物業管理費屬于業主共有資金。拒絕繳納物業費實際上損害的是其他業主的共同利益，即使物業服務企業根本違約，業主可以將其解聘更換物業公司或者自行管理，在這種情況下也是需要繳納物業費的［5］。繳納物業費最大的受益者是業主自己，欠繳物業費短期內會導致物業服務水平下降，業主的生活質量下降，長期來看導致房屋價值貶損，最大的受害者還是業主自己。

《民法典》第九百三十七和九百四十四條規定了業主繳納物業費的義務，并且不得以未接受或者無須接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。這從法律上保障了物業服務企業向業主收取物業費的權利。所以物業服務企業面對拒絕繳納物業費的法律風險時，應該勇敢地拿起法律的武器，向法院起訴要求業主繳納物業費。

六、物業服務企業的“總包”角色風險

根據《民法典》第941條的規定，物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。這就使得物業有了一個類似建設工程領域的“總承包人”角色，承擔總包責任。

物業服務涉及許多專業的領域，如綠化消殺、電梯養護、消防設備、安保設施的維護，物業服務人不可避免地要將這些專業工作委托給專業機構。按照上述法律規定，如果受托人在作業中造成了業主損失（中毒、觸電、電梯傷害、施工事故等），業主可以直接追究物業服務人的責任，這是一個潛藏的巨大法律風險。

面對這種風險物業服務企業應當如何控制風險呢？我們認為首先應在物業服務合同中界定清楚物業服務的內容，那些由于第三方經營者造成的業主損害就不應該由物業服務企業承擔責任。舉一個簡單的例子：外賣平臺的外賣人員如果在小區撞了人，造成了人身損害，在物業公司沒有過錯的情況下，就不能由物業負責，而應該由第三方來承擔責任。其次，在委托專業機構的時候要與具備相應資質的專業機構合作，并簽訂書面合同，在合同中明確約定發生損害后賠償責任承擔主體。最后，小區業主在其專有部分范圍內的生活中也有許多需求，比如日常的維修安裝，業主習慣找物業來介紹人員來進行服務，此時物業服務人應當引導業主直接與第三方訂立合同，并向業主做好免責聲明留存好證據，不要做中介角色，避免被認定為物業引入的服務單位。

七、“高空拋物”大殺器

“安全保障義務”的法律淵源是《侵權責任法》第三十七條，我們安全保障義務認為至少包含三個層面的義務：一是事前的預防、物質裝備的保障，二是事中的積極作為保護業主安全，三是事后積極救護盡量降低損害后果。

《民法典》第一千二百五十四條規定，物業服務企業如果沒有采取必要的安全保障措施防止高空拋物致人損害，就要承擔未履行安全保障義務的侵權責任。這種規定延續了《侵權責任法》中由可能加害人補償的規定，這種制度很類似于古代的“連坐”，其合理性一直存在很大的爭議，現在更增加了物業服務企業的安全保障義務，可以預見，這將極大地增加物業企業的風險［6］。

我們認為高空拋物致害由物業服務人賠償背離法理與生活情理，首先，高空拋物構成過失致死或致傷屬于刑事案件，應當由肇事者來承擔刑事責任和民事賠償責任。但對于警方來說，此類案件的偵破難度大，而且非常的繁雜，所以警方對類似案件的重視不夠，往往最終結果就是其他業主一賠了之。《民法典》是一部民事法律，調整的平等民事主體之間的民事法律關系，但是在第一千二百五十四條第三款中規定“公安等機關應當依法及時調查，查清責任人”，這已經超出了民事法律的調整范圍，似有可商榷之處。其次，高空拋物行為偶然性極大，什么是“必要的安全保障措施”？《民法典》并沒有更明確的規定，我們只能寄希望于以后的司法解釋予以明確。第一千二百五十四條雖然規定了“由可能加害的建筑物使用人給予補償”的求償路徑，但事實上，受害人與其告全體業主，遠不如告物業服務企業簡單有效。我們預估《民法典》實施后，因高空拋物遭受傷害而要求物業公司賠償的案件將會大大增加。而這種案件的賠償金額，都十分巨大，只要有一件，就足以造成物業公司的沉重經濟負擔。

面對如此巨大的法律風險，我們物業服務企業能做什么呢？首先，我們認為高空拋物主要是公民教育不夠，雖然公民教育的責任不在物業服務企業，但是物業服務企業也應該在日常工作中加強宣傳教育，比如張貼相關公益廣告，并且要做好記錄，這也是盡到安全保障措施的證據之一。其次，物業服務企業應該建立安全巡查制度，并做好日常安全檢查的記錄工作。再次，物業服務企業應當在合理的位置安裝監控攝像頭。最后，物業服務企業應當未雨綢繆購買商業保險來應對未來的巨大風險。

以上就是作者對于《民法典》時代物業服務企業所面臨的法律風險進行的粗淺、不全面的分析，物業服務法治化進程中有挫折和困難是不可避免的，隨著法律法規的不斷完善，物業服務企業苦練內功提高物業服務水平，與業主建立和諧的關系是我們共同的愿景。