房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算問題及改進(jìn)對策研究

胡琴

（武漢中央商務(wù)區(qū)城建開發(fā)有限公司，湖北 武漢 430022）

我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來非常的活躍，有了非常大的快速的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)的匡計制度也在不斷的實踐中得到了完善。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理會計也在發(fā)展的過程中實現(xiàn)了自己的技術(shù)需求的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)通過技術(shù)手段來完善自身的會計水平，進(jìn)而推進(jìn)本企業(yè)公司財務(wù)的優(yōu)良發(fā)展和改進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作的順暢進(jìn)行。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計存在的主要問題

（一）財務(wù)會計制度尚不完善

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有著顯著的區(qū)別和差異，財務(wù)會計不僅僅是財務(wù)管理的相關(guān)工作的簡單應(yīng)用，更多的應(yīng)該結(jié)合自己行業(yè)的特殊性。將財務(wù)會計的知識體系架構(gòu)于房地產(chǎn)行業(yè)中去，構(gòu)建一套符合自身需求的財務(wù)會計的相關(guān)管理制度，符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)置和行業(yè)相關(guān)的財務(wù)會計培訓(xùn)，這樣才能更加的專業(yè)化。然而，從目前的實際情況分析來看，房地產(chǎn)商人和個體企業(yè)的管理和會計制度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠健全。很多公司并沒有形成一個統(tǒng)一和完善的會計體系。有的事業(yè)所公司僅僅照搬了會計管理制度，對于會計方面的科目并沒有進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)籌和規(guī)劃。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)不明確

在房地產(chǎn)公司的開發(fā)建設(shè)過程中，一般來說，建設(shè)期會很長，收入確認(rèn)只能在春節(jié)后進(jìn)行。在收到款項時，應(yīng)將款項包括在“預(yù)收帳目”內(nèi)。換句話說，根據(jù)我國現(xiàn)行的相關(guān)國際財務(wù)會計準(zhǔn)則，只有賣方將其在大宗商品交易中的所有重大交易風(fēng)險和其他重大回報轉(zhuǎn)讓給其他買方后，才能夠再次支付。確認(rèn)你的實際收入。主要滿足以下條件：買方與房地產(chǎn)公司簽訂了銷售合同，這是由房地產(chǎn)管理部門準(zhǔn)備的。金融信息對房地產(chǎn)企業(yè)決策的支持非常有限。新收入標(biāo)準(zhǔn)的實施，解決了收入確認(rèn)的滯后問題，使財務(wù)數(shù)據(jù)的獲取更加及時。房地產(chǎn)企業(yè)的支付方式主要有分期付款、全額付款和商業(yè)性抵押。必須按照付款方式確認(rèn)銷售收入。此外，許多房地產(chǎn)企業(yè)把資金回收作為工作重點，而忽視財務(wù)會計，難以有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的借貸成本缺乏規(guī)劃

房地產(chǎn)行業(yè)一般都是由于其資金投入數(shù)額大、項目周期較長的情況下，需要密集、大批量的融資活動才能維持和支撐企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營活動的延續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運轉(zhuǎn)和運營過程中，必須要具備重組的資金，才能保證人力的充沛，保證資金良好的流動性。通過融資的手段來籌集資金，進(jìn)而實現(xiàn)資金的充分補(bǔ)充，但是，這種融資手段，無疑是會大大增加公司在借貸利息方面的支出。同時，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在一個共性的問題，就是對于籌資和借貸沒有規(guī)劃。在融資的過程中，不管任何方式，只要能夠融資，就會進(jìn)行融資，但是各種不同方式的融資方式及那個貸款資本化，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的稅負(fù)壓力，從而影響了公司財務(wù)的運轉(zhuǎn)，增大了損益的發(fā)生。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要對貸款的具體分類搞清楚，具體特點有清晰的認(rèn)識，再進(jìn)行有計劃的規(guī)劃的貸款。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于貸款并沒有區(qū)分，更多的是“一視同仁”，在進(jìn)行會計核算的過程中，無法明確區(qū)別一般借款與專項借款，只能依靠借款費用的時間長短將"短期借款"或"長期借款"綜合計入。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算缺乏規(guī)范

首先，成本費用的收取和轉(zhuǎn)移缺乏規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中需要收取費用時，通常都會根據(jù)項目的進(jìn)展情況來收取相應(yīng)的開發(fā)費用。經(jīng)公司財務(wù)部審批，付款金額將計入研究投資費用。但就實際情況而言，當(dāng)某一個樓盤商品房完工結(jié)轉(zhuǎn)后，部分項目還沒有按時完成與其他項目相關(guān)的結(jié)算，那么所收取的費用金額和其實際結(jié)算金額就可能會因此而產(chǎn)生某種差異。在建筑物結(jié)轉(zhuǎn)時間和實際造價過程中，由于每一棟建筑物的竣工備案日期不一致，無法在財務(wù)會計賬簿上看到成本總額。然后根據(jù)需要進(jìn)行計算成本的預(yù)算單位提供概算，結(jié)轉(zhuǎn)時以目標(biāo)費用為主要依據(jù)。而這種情況又會使得造成成本結(jié)構(gòu)中的金額與預(yù)算科目之間存在著一定差異，當(dāng)成本預(yù)算部門需要在設(shè)定目標(biāo)性成本的科目時，往往會出現(xiàn)財務(wù)報表口徑不一致的情況，說明成本結(jié)轉(zhuǎn)缺乏一定的規(guī)范性。其次，作為房地產(chǎn)企業(yè)的一名會計人員，他們在實際工作中對于成本核算規(guī)則并沒有充分的掌握。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計的相關(guān)改進(jìn)措施

（一）不斷完善財務(wù)會計制度

房地產(chǎn)公司在日常的經(jīng)營和生產(chǎn)的活動中，要充分地考慮自身發(fā)展的實踐性，要對財務(wù)會計制度進(jìn)行合理的規(guī)劃和制定，做出科學(xué)的選擇和規(guī)劃，構(gòu)建完善的財務(wù)會計的體系。在房地產(chǎn)公司的財務(wù)會計制度的制定過程中，瑤對房地產(chǎn)企業(yè)的各項財務(wù)會計資料進(jìn)行完善和明確，對相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行精細(xì)的統(tǒng)計，同時對于財務(wù)會計制度進(jìn)行動態(tài)化的調(diào)整，結(jié)合實際情況，不斷的制定符合自身需求和發(fā)展的財務(wù)會計制度。不斷的更新企業(yè)會計核算方法，使得核算更加的清晰和完善。此外，除了動態(tài)化的制定財務(wù)會計制度的管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，好應(yīng)該組織財務(wù)會計崗位的相關(guān)工作人員進(jìn)行相關(guān)制度的培訓(xùn)，以及相關(guān)財務(wù)知識技能拓展和學(xué)習(xí)，例如和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的增加開發(fā)成本、開發(fā)管理費用等等項目，對財務(wù)狀況有著充分和詳盡反映的相關(guān)知識和技能指標(biāo)，進(jìn)而推動房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平的不斷提高。

（二）不斷更新和完善房地產(chǎn)企業(yè)收益會計準(zhǔn)則

房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格遵守新稅收準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，不斷更新和完善稅收會計準(zhǔn)則，并制定明確的稅收確認(rèn)準(zhǔn)則。首先，根據(jù)購銷合同，買方的付款方式可以一目了然。當(dāng)支付方式為商業(yè)性或公積金抵押時，房地產(chǎn)公司出售的商品房的控制權(quán)實際上在抵押提供者手中。在這種情況下，仍然需要以實際交貨時間作為收入確認(rèn)節(jié)點，交貨前收到的房款應(yīng)包含在預(yù)付款中。當(dāng)支付方式為一次性全額付款或分期付款時，客戶實際上對商品房擁有實際控制權(quán)，可以按照交貨期確認(rèn)收入，即按照項目進(jìn)度收入將商品房預(yù)付款列入確認(rèn)。可以看出，按支付方式進(jìn)行分類不僅符合會計準(zhǔn)則的有關(guān)要求，而且能夠真實、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的財務(wù)信息和狀況，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策提供重要依據(jù)。

（三）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費用核算

專項貸款是指在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營的過程中，進(jìn)行貸款，貸款的用途是專門用于企業(yè)經(jīng)營中的某一項活動的。一般貸款是指用于普通的的生產(chǎn)經(jīng)營性用途的貸款。對于專項貸款和一般貸款要進(jìn)行規(guī)范性的核算。在成本核算的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要將成本預(yù)算和審核進(jìn)行區(qū)分，要賦予兩個部門不同的職能，也就是說要分為成本預(yù)算和成本審核兩個部門。兩個部門共同努力，同心同德，互相協(xié)作，共同努力，將成本核算工作有序的推進(jìn)。故而，在房地產(chǎn)企業(yè)中，要讓相關(guān)部門和企業(yè)共同進(jìn)行探討，對成本核算進(jìn)行制度上的完善，制定統(tǒng)一的目標(biāo)，進(jìn)而提高成本核算的效率。

（四）完善相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的實際情況和條件，對相關(guān)的財務(wù)系統(tǒng)和組織的相關(guān)人員進(jìn)行財務(wù)會計的相關(guān)培訓(xùn)。制定財務(wù)會計工作的相關(guān)指標(biāo)，在日常的工作生活中，提高財務(wù)會計人員在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)財務(wù)管理的能力，敦促財務(wù)會計人員對會計準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會，推動房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計工作可以更加規(guī)范和有序地進(jìn)行。

三、結(jié)論

總結(jié)、分析和研究了房地產(chǎn)商品經(jīng)營企業(yè)財務(wù)會計工作中存在的一些問題，并采取了相應(yīng)的改進(jìn)和完善措施，不斷完善財務(wù)會計制度，制定和遵守財務(wù)會計準(zhǔn)則，以提高企業(yè)的財務(wù)管理水平。效率得到了有效提高。