財務測算對房地產開發企業經營項目的意義探究

方宏

（杭州千島湖房地產開發有限公司，浙江 杭州 311700）

一、財務測算的概念

測算是進行科學決策的前提，它主要是指以之前的實際歷史信息為基礎，結合該現象的一些影響因素，通過一些合理科學的方法對現象將來的發展趨勢進行預測的活動。財務測算則主要是指財務人員結合單位過去一段時間內的財務活動數據，結合企業目前面臨的實際情況以及即將面臨的各種變化因素，利用數理統計方法和模型，結合自身的主觀判斷，對企業未來的財務狀況進行預判，并實施提前干預以實現預期財務目標的一種管理活動。

二、房地產開發企業經營項目的主要特點及財務測算基本方法

（一）房地產開發企業經營項目的主要特點

房地產開發企業的運營管理主要以經營項目為主導，并且這些經營項目主要具備以下特點：一是項目最終開發形成的產品雖然具有商品性特點，但同時又具有不可移動性和單件性的特點，即房地產開發企業的經營項目最終都以商品的形式進入了市場，但該商品與其他商品相比，具有價值含量高的單一性，并且難以移動；二是項目的整個產業鏈較長且易受外界環境的影響，即房地產項目包含征地拆遷、勘察設計、施工、銷售和售后等多個環節，并且在此期間國家在房地產以及金融等方面所采取的宏觀調控政策都可能對項目的盈利能力等產生較大影響；三是項目的開發周期較長且投資數額巨大，即房地產開發項目從開始拿地到最后上市銷售，中間至少需要經過2～3年的開發周期，在開發周期內需要投入巨額資金。

（二）房地產開發企業經營項目財務測算基本方法

在房地產開發企業的經營項目財務測算中，較為常用的基本方法主要有五類：第一類是靜態盈利能力的財務測算，主要包括投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率和靜態投資回收期等；第二類是動態盈利能力指標的財務測算，主要包括財務凈現值、內含報酬率和動態投資回收期等；第三類是清償能力的財務測算，主要包括借款償還期、資產負債率等；第四類是對于不確定性的預測分析方法，主要包括流動性、財務杠桿、臨界點以及資本結構等財務風險因素的預測等；第五類是結合房地產開發企業經營項目的內外部環境，對經營情況進行必要的估計和預測，具體涉及銷售、成本等。

三、財務測算對房地產開發企業經營項目成功的重大意義

結合房地產開發企業經營項目的主要特點及財務測算基本方法所涉及的主要內容可以看出，財務測算對經營項目的成功具有十分重要的促進作用。這種促進作用主要體現在以下四個方面。

（一）有利于提升房地產開發企業經營項目決策的科學性

利用財務測算中的靜態投資回收期和動態投資回收期相關指標的測算，可以使房地產開發企業的管理層在進行項目投資決策時能夠十分清晰明確地掌握項目所投資金的具體回收時間和回款狀況，從而幫助管理層結合自身當前的財務狀況明確決策目標，然后作出科學合理的決策。項目決策的科學性和合理性能夠幫助房地產企業在項目的經營過程中降低各種潛在風險，維持項目的持續穩定運營。

（二）有利于改善房地產開發企業經營項目的現金流狀況

財務測算中的靜態和動態投資回收期指標、財務凈現值以及流動性預測等相關指標及分析方法，能夠有效幫助房地產開發企業了解經營項目的現金流情況，然后針對問題采取相應的應對策略，改善項目的現金流狀況。具體來說可以從以下三個方面對項目的現金流狀況進行改善：一是通過靜態和動態投資回收期的測算，確定所投項目的資金能否收回以及在具體在哪一年可以實現，從而有利于房地產開發企業及早通過籌資等方式進行資金的調度安排，確保企業有充足的現金流維持運營；二是財務凈現值的測算，在融入了企業資金時間價值的基礎上，反映項目在投資期間的現金流入與流出的具體情況，從而有利于企業明確投資期間每一年的資金缺口情況，實現對現金流的有效監測和管控；三是通過對房地產開發企業總體流動性的預測與分析，幫助企業及時發現在項目運營過程中可能出現的各種不利因素，防止因現金流問題而影響項目的穩定運營。

（三）有利于房地產開發企業經營項目財務風險的防控

財務測算中的借款償還期、資產負債率、資本結構指標以及財務杠桿分析方法，能夠對其經營項目的財務風險防控能力的提升產生積極作用。一是借款償還期以及資產負債率指標的測算，可以幫助房地產開發企業對經營項目的債務償還能力進行有效的評估，從而可以確定項目是否存在較大的償債壓力，然后根據評估情況及早采取措施進行調控，緩解償債壓力，降低潛在的財務風險；二是對資本結構的測算，可以幫助企業明確目前的資本結構是否達到最優，若未達到，可以及時發現負債規模以及長短期負債結構比的差距，然后采取創新籌資方式以及改變籌資偏好等方式對資本結構進行調整，進而降低房地產開發企業經營項目的財務風險；三是對財務杠桿系數的測算分析，能夠幫助管理層對企業潛在財務風險有一個定量的衡量，從而提升其對財務風險的重視度，采取相應的對策防控財務風險。

（四）有利于房地產開發企業經營項目進行銷售方式和價格的定位

在財務預測中，對于銷售、成本在內的經營情況的預測和估計以及靜態和動態盈利能力的估計，可以幫助房地產開發企業對其經營項目的銷售方式和價格進行科學、合理的定位，從而加快企業的資金周轉速度，降低流動性風險和償債壓力。具體體現在以下兩個方面：一是利用銷售測算，幫助房地產開發企業對經營項目的收入支出情況有一個較為清晰的了解，因此在項目運轉過程中可以采取有針對性的銷售方式加速資金回流，緩解流動性壓力和償債壓力；二是采用成本測算，不僅有利于房地產開發企業合理控制經營項目的成本，還能夠結合成本測算情況，根據盈利預期確定符合市場情況的價格，從而改善銷售狀況，加速資金回籠，提升資金周轉率，降低運營管理風險。

四、房地產開發企業加強財務測算的主要對策

上文結合房地產開發企業經營項目的特點，分別從決策、現金流、財務風險、銷售方式及價格定位四個角度分析了財務測算對經營項目獲取成功的重要意義。那么在實務中，房地產開發企業該如何加強財務測算，以發揮其在經營項目中的促進作用呢？建議采取以下對策：

（一）建立財務測算的信息化環境和形成清晰的財務測算思路

對房地產開發企業的經營項目來說，財務測算所需的數據散落于不同的部門、人員和流程中，因此要確保財務測算的科學性，有必要提升數據收集的能力和效率。具體可從信息化環境和測算思路兩個角度來實現：一方面是在房地產開發企業內部利用信息共享技術建立各種數據共享平臺，加快所有數據在企業內部的流轉速度，有效提升財務測算所需數據的收集效率；另一方面則是明確財務測算的思路，即嚴格按照“銷售測算—估計經營資產和經營負債—估計各項費用和留存收益—估計所需籌資額”的步驟開展財務測算，并在測算過程中融入財務測算的基本方法，最終形成符合邏輯和實際的財務測算報表。

（二）在房地產開發企業內部建立健全高效的現金流管控組織體系

房地產開發企業的經營項目能否成功，核心在于現金流是否充足，因此在實務中要想利用財務測算推動經營項目的成功，必須在企業內部建立健全高效的現金流管控組織體系。一方面是形成項目負責制的組織管理架構，使現金流的準確信息能夠通過該架構快速準確地傳遞至決策管理層，以發現不同階段和環節的現金流余缺情況，并及時加以應對；另一方面要充分發揮財務部門在現金流管控中的作用，即財務部門要參與項目各個階段的現金流預測工作，并且在簽訂項目合同時要由財務部門審核簽署意見，在項目開發過程中，財務部門要對現金流的收支進行監督和管控，在發現現金流出現潛在問題時及時進行資金調度和平衡，防止現金流短期風險的發生。

五、結語

本文結合房地產開發企業經營項目的特點，重點探討了財務測算對其經營項目成功的重大意義，然后結合這些意義要素，分別從建立財務測算的信息化環境和形成清晰的財務測算思路、在房地產開發企業內部建立健全高效的現金流管控組織體系兩個角度提出一些強化財務測算的對策，希望對財務測算在房地產開發企業經營項目中的促進作用的發揮具有參考意義。