突發公共事件下房屋租賃涉及的法律問題研究

鄒 旭

（沈陽師范大學，遼寧 沈陽 110034）

一、不可抗力下的房屋租賃

（一）不可抗力的概念

不可抗力，最初是一個法語詞匯，原意為上帝的力量。不可抗力制度最早可以追溯到羅馬法，近代具有典型性的代表當屬《法國民法典》，后來大陸法系國家也廣泛地借鑒不可抗力制度。

《法國民法典》規定，如果債務人是由于不可抗力或其他事變導致債務不能履行，或違反合同的規定，此時不承擔損害賠償責任。此外各國對不可抗力的規定都頗具特色，以英國為例，在英國法下沒有關于不可抗力的規定，而是以合同落空制度替代不可抗力制度。合同落空制度的適用相較于不可抗力制度有著更高的門檻，適用合同落空的制度必須是合同當中的根本義務無法履行，而且必須達到不可能履行的狀態。如果雙方當事人在訂立合同時能夠遇見意外事件的發生，那么無法適用合同落空制度［1］。在實踐中，英國法要求契約嚴守，非常注重契約精神，因此當事人主張突發公共事件構成合同落空，法院對此的態度將會是相當謹慎的。

我國《民法總則》第一百八十條規定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。”

《合同法》第一百一十七條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

因此，不可抗力屬于法定免責事由。因不可預見、不可避免、不可克服、不可歸責的客觀情況導致合同無法履行的，當事人應當免除部分或者全部責任。不可抗力制度的價值內涵在于，一方面有助于保護無過錯當事人，不過多地分配責任給無過錯當事人，另一方面有助于當事人合理規避風險、順利地解決風險過后的責任分擔問題，同時也能夠達到鼓勵交易、尊重當事人意思自治的目的［2］。

（二）突發公共事件能否構成不可抗力

房屋租賃合同當事人在簽訂合同時，無法預見突發公共事件的發生。對于政府采取的各種臨時性調控措施，作為私人主體的合同當事人無法回避。緊急情況是否符合不可抗力的構成要件？但以不可抗力作為免責事由，還有一個重要的前提：不可抗力與合同無法履行之間必須存在因果關系。因此，房屋租賃合同中的突發公共事件是否屬于不可抗力，需要具體分析，而不能籠統地下結論，具體可以分為以下幾種情況：

1.因政府要求停業，租賃合同無法履行

例如，在突發公共事件爆發期間，部分地方政府發出通知，暫停本行政區域內網吧、電影院、KTV酒吧等娛樂場所的營業。對于上述娛樂場所的經營者而言，如果因政府采取的管制措施導致事實上租賃合同在某段時間內已經無法履行，此時突發公共事件應構成房屋租賃中的不可抗力。

2.租賃合同依然可以履行，突發公共事件不構成不可抗力

對于其他未被政府要求停業的經營者而言，雖然在突發公共事件發生期間，由于客流量的大幅度減少，導致營業額會大幅下降，但突發公共事件并未造成租賃合同無法履行，不能主張構成房屋租賃中的不可抗力。這可以從相關判例中找到支撐，遼寧省高級人民法院在審理的一起房屋租賃合同糾紛的判決中寫道：相關的公共事件尚不構成房屋租賃合同“直接”或“根本”履行的原因，不滿足最高院出臺相關通知中的“由于政府采取管制措施而導致合同根本不能履行”的要求。

3.私人居住用途的租賃房屋

例如，由于采取統一的封閉管理措施，禁止人員的流動，那么承租人因為此種管理措施無法回到所承租的房屋內，該種情況下能否主張構成不可抗力而拒絕支付房租或者請求相應的減免租金？上文已經陳述到不可抗力是在客觀上不可控制、不能預見、不能避免，對于突發性的公共事件能否構成不可抗力只要符合上述三個特點就可以，對于承租人可否要求租金的減免不能一概而論，還要具體問題具體分析，判斷雙方當事人在租賃合同當中是否有關于不可抗力的條款。

（三）突發公共事件構成不可抗力的法律后果

不可抗力的觸發將產生兩種法律后果：一是解除合同。根據我國《合同法》第九十四條的規定，因不可抗力致使合同的根本目的產生落空的，當事人可以申請解除合同。二是免除部分或全部責任。如果不可抗力沒有導致合同目的不能實現，因不可抗力對當事人一方所造成的影響，主張免除部分或者全部責任。

對于政府已經明確要求關門歇業的經營者，如果事態得到有效控制之后，政府宣布取消相關禁令，那么突發事件導致合同未能履行就不足以導致目標無法實現，承租方只能向租賃方主張未營業期間部分租金的減免，而不能要求終止租賃合同。如果政府未能及時解除禁令，合同因為禁令不能按期履行，最終導致合同目的落空，則承租方或私人業主有權主張不可抗力要求解除合同。

二、關于突發公共事件下房屋租賃租金減免的建議

（一）充分尊重當事人意思自治，約定優先

意思自治原則是民商事活動當中最為重要的原則之一，在房屋租賃合同中，如果承租人與出租人明確約定若發生某某情況則構成不可抗力以及發生該不可抗力事件之后的權利義務分配的話，法院在處理當事人的糾紛時應當尊重當事人的約定。因此，承租人與出租人在簽訂租賃合同時，應當充分考慮相關風險，在合同條款中納入不可抗力的規定。

（二）及時通知出租人，保存好相關證據

根據《合同法》第一百一十八條的規定，因不可抗力導致義務人不能履行合同的，應當及時通知出租人不能履行、遲延履行或者部分履行合同。同時，應盡最大努力避免損害的進一步擴大，如果沒有盡到合理的注意義務，應承擔相應的賠償責任。

承租人還應當保存好能夠佐證此次遭受突發事件損害的相關證據，證據的證明力直接影響到責任的減免程度。相關的證據材料包括但不限于：因政府禁令造成關門歇業的文件、告示，特別是在發生突發事件后，地方政府專門出臺的具體文件，比如針對運輸行業、餐飲行業等通知。

（三）主張情勢變更請求租金減免

承租人若不能提供證據證明突發事件構成不可抗力，還可以視具體情況主張構成情勢變更或者違反合同法中的公平原則，請求減免租金。情勢變更，是指當當事人認為作為訂約基礎的客觀情況發生重大變化，如果繼續履行合同就會產生不公平，此時可以向法院提出申請，但法院不能主動適用情勢變更原則。因此，如果承租人不能舉證證明構成不可抗力解除合同或全部、部分減免責任的話，可以考慮向法院申請適用情勢變更原則。

三、結語

在目前的法律框架之內，突發事件能否構成不可抗力還需要結合具體情況進行判斷。如果政府明令禁止部分場所的營業，則可以構成不可抗力，請求解除合同。其他情況下還可以考慮公平原則、情勢變更原則向法院主張租金的減免，維護交易的公平正義。