關于軍隊經濟適用房買賣的風險防范

廖尚堯

（廣東偉倫律師事務所，廣東 惠州 516001）

軍隊經濟適用房交易的風險，不僅會對買賣雙方的利益造成一定的損害，還會對我國房地產交易市場造成一定的負面影響。因為軍隊經濟適用房權屬的特殊性，與一般的商品房交易存在很大的區別，且我國當前使用的法律中，對于軍隊經濟適用房交易相關細則還沒有做出詳細且明確的規定，沒有專門針對軍隊經濟適用房交易的法律，我國目前軍隊經濟適用房交易過程中基本采用《中國人民解放軍房地產管理條例》以及合同法的相關內容。因為缺乏完善的法律支持，軍隊經濟適用房在交易過程中就會產生一些風險，我國已經出現了多起關于軍隊經濟適用房買賣的交易糾紛，需要對軍隊經濟適用房交易作出進一步的規范。

一、軍隊經濟適用房的定義

軍隊經濟適用房屬于特殊房產，在《軍隊經濟適用房管理規定》中對軍隊經濟適用房做出明確規定，“軍隊經濟適用房主要指由軍隊單位組織建設，享受國家經濟適用住房建設劃撥土地、地方人民政府減免有關費用等優惠政策，建成后主要出售給軍隊人員的住房”［1］。

二、軍隊經濟適用房的產權歸屬及轉讓方式

軍隊經濟適用房屬于一種特殊的房產，此種房產具有經濟性與適用性，經濟性是指房產所有權權利人享有買賣、轉讓、租賃等權利，但同時由于其屬于經濟適用房，建設目的為保障離退休軍人等基本住房需求，因此此種房產在交易上有所限制，以確保權利目的可以真正實現。由《軍隊經濟適用房管理規定》《經濟適用住房管理辦法》等相關法律約束，在相關管理辦法中關于軍隊經濟適用房交易做出明確規定，其中對出售對象、出售條件等做出詳細規定。在銷售對象上需要滿足以下要求：①符合規定要求的離休、退休軍隊干部；②在職的、公寓保障不了的/接近服役最高年限的文職干部、在職軍官、高級士官；③在公寓居住，非在職的、無其他住房的人員（經相關部門核實）；④本人為軍隊正式職工，且配偶為軍人或者在當地有城鎮戶口。

軍隊經濟適用房在出售上不僅對銷售對象進行了限制，還對銷售條件做出了規定，具體規定內容可以總結為以下幾點：①出售條件要求，要求軍用地建設的軍隊經濟適用房不得向個人、單位出售，非軍用地建設屬于城市建設商業網點的可以向個人與單位出售，向地方單位或者個人出售的適用房項目出售數量需要控制在建筑面積30%以內；②經濟適用房在出售時需要按照建筑面積計價，并按照相關規定向軍隊人員出售，如向個人或者地方單位出售的面積需要嚴格按照相關政府規定確定，且需要參照當期、當年相類似房屋價格進行出售，經過軍區單位批準的可以按照綜合成本價計價，但僅限于居住在公寓區人員；③購買經濟適用住房的，在房款付清之后獲得房產全部產權。待獲得產權后需要上市交易的，可以參照準入制度，待按照相關部門規定，補交土地使用權出讓金等之后，剩余的歸個人所有。

三、軍隊經濟適用房買賣的風險分析

（一）軍隊經濟適用房產權確定風險

軍隊經濟適用房產權是軍隊經濟適用房買賣中的主要風險之一。根據《軍隊經濟適用住房建設管理辦法》第三十四條規定：“購買軍隊經濟適用住房的，付清購房款后擁有全部產權。產權手續的辦理，按照建設部、原總后勤部的有關規定，由售房單位集中到地方房地產管理部門辦理。”在軍隊經濟適用房買賣的過程中，軍隊經濟適用房產權的確定需要購買者給予重點關注，必須要明確該房產是否已經付清購房款，售賣人或者單位是否有完整的產權辦理登記，是否符合相關規定，如果未完成上述事宜，那么則會對后續該房產的處理造成重大隱患及損失。此外，如果該房產是開發商與部隊聯建中超出規劃指標的房屋，那么該房產是否屬于軍隊經濟適用房則需要進一步地確定，若不是謹防購買中出現的價格風險等。

（二）無審批致使合同無效風險

當前有的軍隊經濟適用房的交易過程并沒有得到所屬上級部門的審批，部分出售者故意隱瞞事實，或經由審批流程不夠規范、缺少審批文件等，都會造成出現無審批的風險，如果該軍隊經濟適用房沒有經過相關部門的審批，出售者就不具有進行買賣的資格，從而導致所簽訂的買賣合同無效。

（三）補繳出讓金及有關稅費風險

根據上述分析，軍隊經濟適用房是享受劃撥土地、地方人民政府減免有關費用等優惠政策建造的，在上市交易時必須要補交土地使用權出讓金/土地收益及有關稅費方可出售，雖然目前未有相關法律、法規對軍隊經濟適用房上市交易流程進行規范，但從《軍隊經濟適用住房建設管理辦法》關于上市交易的條文中，明確上市交易需要補交土地出讓金及相關稅費。因此在雙方交易時還需要對補繳出讓和有關稅費及補交的流程、規范進行明確約定。

（四）一房多賣風險

在軍隊經濟適用房交易的過程中，購買者只能以與軍隊經濟適用房的轉讓單位或個人之間簽訂的房屋轉讓合同作為唯一憑證，而轉讓單位是否經過相關部門的批準必須要明確，且在交易中要警惕一房多賣的情況。我國房地產交易市場中出現過多次“一房多賣”情況，其中較為著名的案例是某市某房地產公司通過“一房多賣”“一房多抵”“又抵又賣”的方式賣房及抵債，以重復銷售和重復抵押等方式，將其房地產公司所有的163套房產重復出售597次，嚴重影響了消費者的合法權益［2］。

四、軍隊經濟適用房買賣風險的防范措施

將軍隊經濟適用房買賣的風險降到最低，需要采用一些合理的方式來規避或降低軍隊經濟適用房的交易風險。對降低軍隊經濟適用房交易風險的一些意見：

（一）購買者在購買軍隊經濟適用房時，要盡量要求賣方協調軍隊經濟適用房管理部門在軍隊經濟適用房購買之前出具相關的賣方為軍隊經濟適用房合法權利人的證明文件或證明材料，盡量在確保軍隊經濟適用房管理部門明確該項軍隊經濟適用房交易項目的情況下進行購買，同時要求賣方必須出示相關部門同意出售的審批文件［3］。

（二）在購買者與賣方簽訂的購房合同中，要明確、完整地約定各種風險以及處理措施，將軍隊經濟適用房可能產生的風險在購房合同中明確列出，以便于如果出現了軍隊經濟適用房買賣風險，可以按照合同進行處理和安排，將軍隊經濟適用房風險應對的主動權掌握在自己手中；其次，購買者可以考慮在軍隊經濟適用房購買合同中加入違約金，提高雙方違約的成本，從而提高軍隊經濟適用房交易項目的穩定性，日后如果出現了軍隊經濟適用房交易風險，也可以通過違約金來降低雙方的損失。

（三）合理尋求法律渠道及搜集保全證據。隨著房地產市場價格的增長，買賣雙方因軍隊經濟適用房的特殊交易性，并且軍隊經濟適用房交易市場受限，更多地從誠信道義進行約束。在我國近些年來法院受理的軍隊經濟適用房買賣合同糾紛中，其中某地句某某與朱某某等房屋買賣合同糾紛，句某某與朱某某于2010年10月形成口頭買賣合同，句某某將涉案房屋以500萬元的價格出售給朱某某，雙方達成買賣協議時，句某某明確表示可以辦理產權證書并上市交易。朱某某遂于2011年5月分兩筆支付了240萬元，雙方約定剩余款項260萬元于過戶時支付，后因句某某要求提高價款并以無法辦理過戶手續為由拒絕繼續履行合同，句某某以房屋交易違反有關規定為由要求合同無效，朱某某提起反訴要求返還已付款項及房屋增值差價損失等，法院認為二人在未經允許的情況下，買賣涉案房屋侵犯了國家利益，判決所簽訂合同無效及結合過錯責任句某某向朱某某支付增值損失等。所以當軍隊經濟適用房買賣出現風險和糾紛時，任何一方應當提前做好證據的搜集保全，可以攜帶有關的材料向法院尋求幫助，是防范軍隊經濟適用房買賣風險的有效方式。

綜上所述，軍隊經濟適用房具有一定的特殊性，因此在軍隊經濟適用房交易過程中，不能按照普通商品房的交易方式來處理，要采用軍隊經濟適用房買賣的特殊交易方式，確保買賣雙方能夠符合法律及相關管理條例，從而能夠有效降低軍隊經濟適用房買賣風險發生的概率。