《民法典》物業服務人員起訴前置條件規則

許雪燕

（上海市青浦區人民法院，上海 201700）

城市化進程的加快使得我國的土地資源日益稀缺，人們的居住方式開始從獨門獨戶向建筑物區分發展，物業服務合同因而成為最為重要的物業管理方式。［1］隨著業主對物業服務需求的提升，物業服務人員與業主之間就物業服務合同的履行產生的糾紛也越來越多，為回應社會需求，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）新增物業服務合同為典型合同，并設立了專章加以規定。《民法典》第九百四十四條規定了業主支付物業費的義務以及業主欠費時物業服務人員的救濟途徑，該規定對物業服務人員設置了起訴前置條件。

一、業主欠費時物業服務人員救濟途徑的法律規范演變

《民法典》施行前，《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）及《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）均已對物業服務人員的相關救濟途徑進行了規定，《民法典》在參考相關條文的基礎上，作出了新的規定。

（一）《條例》第六十四條①國務院《物業管理條例》（2018年3月19日修正版）第六十四條：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。規定了業主不交納物業費時，物業服務企業的救濟途徑。對于該條文的理解，其爭議點在于是否應將業主委員會的催告程序作為物業服務企業起訴的前置條件。通說認為，將業主委員會的催告程序作為前置條件的觀點有違原《合同法》和《民事訴訟法》原理。［2］物業服務合同適用原《合同法》的基本規范，業主違約時，物業服務企業當然可依原《合同法》及合同的相關約定，用協商、訴訟或仲裁的方式向業主主張權利。另從訴訟角度而言，物業服務企業的起訴權利是《民事訴訟法》規定的法定權利，當事人是否起訴以及起訴是否合法均由法律規定。［3］如果將物業服務企業的訴訟權利建立在業主委員會的督促行為上，其既不利于物業服務企業訴訟權利的行使，也不符合權利義務相一致的原則。

（二）《解釋》第六條②《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）第六條：經書面催繳，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。規定了物業服務企業的書面催繳程序。該條規定相較于《條例》的規定而言，仍保留了對欠費業主的催告程序，只是將催告的主體明確為物業服務企業，且催告的形式應為書面形式。該條規定解決了業主委員會的催告程序是否應作為起訴前置條件的問題，但在實踐中又出現了書面催繳是否是物業服務企業起訴的前置條件問題。

（三）《民法典》第九百四十四條第二款③《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第二款：業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人員可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人員可以提起訴訟或者申請仲裁。規定了業主欠費時，物業服務人員經催告程序后即可提起訴訟。該條規定相較于之前的規定，其特點在于，對物業服務人員的權利救濟程序進行了有層次的規范。首先，繼續保留了業主欠費時，物業服務人員為催告的主體，但刪除了《解釋》中有關書面催繳的規定；其次，刪除了《解釋》中無正當理由拒絕繳納的情形，保留了催告的合理期限；最后，在物業服務人員做出催告后，合理期限屆滿，業主仍不支付的，物業服務人員可以提起相應的救濟程序。從語序的層次遞進上，明確將催告作為物業服務人員起訴的前置條件。

二、對物業服務人員起訴前置條件的理解與適用

（一）對催告的認識與理解

催告是指一方當事人請求另一方履行債務的意思通知，催告既非基于意思表示而發生特定法律效果的法律行為，又非基于法律規定而導致法律關系發生變化的法律事件，其屬于一種準法律行為。

1.催告的主體。在物業服務合同糾紛中，催告的義務人應為物業服務人員，催告的對象是欠費的業主。物業服務人員的催告程序既可以提醒欠費業主交費，也可以為業主和物業服務人員提供溝通和協商的機會，促使雙方直接解決糾紛。

2.催告的形式。《民法典》未對物業服務人員的催告形式提出明確要求。實踐中，物業服務人員在向業主催繳費用時，通常已實際采用書面的形式予以催收，且為了配合舉證的需要，催告多會采用催收函的形式，隨著科技的發展，催告也會以電子信息①例如手機短信、電子郵件、即時通信、通信群組等運用網絡應用服務的通信信息。等形式呈現出來，可以更便捷有效地表現催告內容。

3.催告的內容。催告的內容應包括業主物業信息、欠費時長、欠費金額、需支付欠費金額的時限及未支付的后果。實踐中，物業服務人員在催告業主支付物業費時，往往缺少對交費時間的期限告知，在法律明確規定將催告程序作為物業服務人員起訴的前置條件下，該時間期限極為必要，需要予以重視。

（二）對合理期限的認定

合理期限是在合同履行過程中，當事人一方以一種平常的心來對待或處理事情所需要的時間。關于催告時的合理期限，現行法律并無統一適用的標準，而合理期限本身屬于內容不確定的概念，對其的理解與適用，需要進行適當的價值補充，故在物業服務人員催告的合理期限認定上，可以綜合考量以下幾個方面。

1.依據誠實信用原則。業主和物業服務人員均可依照物業服務合同的約定，享有相應的權利，承擔必要的義務。物業服務人員依照物業服務合同的約定向欠費業主主張物業費的同時，其也應依照誠實信用原則，為業主支付物業費提供相應的便利，充分考量業主未支付物業費的理由，設置相應的期限。

2.依據合同的特征。物業服務合同的內容特征是物業服務人員提供約定的服務，業主支付約定的物業費。物業服務人員的收入來源于業主支付的物業費，如業主未按約支付費用，則不利于物業服務人員工作的進行，從而影響其服務的質量，進而影響小區其他業主的權益。

三、對物業服務人員設置起訴前置條件的意義

《民法典》將物業服務合同列為典型合同正是對社會需求的回應，在審判實踐中，物業服務合同糾紛主要體現為物業費糾紛。越來越多的住宅小區、商業辦公樓的物業服務人員開始采取訴訟的形式，以期解決物業費長期未支付的現狀。《條例》和《解釋》在司法實踐中已產生了深遠的影響，通過訴訟，業主對物業服務合同中自身與物業服務人員的權利義務均有了一定的認知，有的小區在經歷大批量訴訟后已有了較高的物業費支付率。在滿足業主對物業服務基本需求的同時，物業服務人員的服務質量也有待繼續提升，才能不斷實現業主對美好居住生活的向往。因此，法律引導物業服務人員在解決物業費支付問題時，針對物業服務人員的權利救濟程序，設置催告義務，該義務有利于緩解物業服務人員與業主之間的關系，避免雙方矛盾的激化，促使雙方通過溝通的方式解決存在的問題，提升物業服務質量，減少訴訟資源的浪費。