借名買房現(xiàn)狀之思考

林梅均

（上海市松江區(qū)人民法院，上海 201600）

一、當(dāng)前審判思路歸納

（一）合同效力

借名買房往往規(guī)避限購、信貸政策，該合同是否侵犯國(guó)家及社會(huì)公共利益，是否違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定。

（一）有關(guān)借名買房協(xié)議的效力問題

1.有關(guān)政策性配套商品房的借名買房協(xié)議有效①（2015）浦民一（民）初字第45786號(hào)王某與李某所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案.

生效裁判意見：系爭(zhēng)房屋系地方政府政策性配套商品房，被告系政策受益人，已經(jīng)通過和原告之間的協(xié)議獲得了經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)際享受了政策利益；協(xié)議并不違反法律法規(guī)規(guī)定，也不損害社會(huì)公共利益，現(xiàn)被告以協(xié)議無效為由抗辯，顯然違反誠(chéng)實(shí)信用原則，本院不予支持。被告作為具有完全民事行為能力的公民，其理應(yīng)對(duì)自己的簽約行為承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。系爭(zhēng)房屋現(xiàn)已具備過戶條件，原告可以要求被告配合過戶，但原告訴請(qǐng)確認(rèn)系爭(zhēng)房屋權(quán)屬直接歸原告所有，缺乏法律依據(jù)。

2.有關(guān)規(guī)避住房限購政策的經(jīng)適房借名買房協(xié)議無效②（2015）京一中民終字第3414號(hào)尚某與孟某合同糾紛一案.

生效裁判意見：根據(jù)本案已經(jīng)查清的事實(shí)，房屋價(jià)款、契稅、公共維修基金亦由尚某交納、涉案房屋現(xiàn)由尚某居住、而房屋登記在孟某名下的事實(shí)，可以認(rèn)定雙方存在借名買房關(guān)系。雖然房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書簽訂時(shí)間為2008年4月11日之后，但涉案房屋合同的簽訂、尚某支付房屋價(jià)款均形成于2008年4月11日之前，雙方借名買房關(guān)系并未規(guī)避住房限購政策，且房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書系孟某和尚某的真實(shí)意思表示，故房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書系有效，對(duì)雙方均有約束力，原告請(qǐng)求被告將房屋過戶至其名下的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。③北京新老經(jīng)適房上市政策實(shí)行雙軌制，即2008年4月11日之前簽訂的購房合同的老經(jīng)濟(jì)適用房可直接上市交易，因經(jīng)適房購買于該時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前，本案由此確認(rèn)借借名買房協(xié)議未規(guī)避住房限購政策應(yīng)屬有效.依照相反推理規(guī)則，規(guī)避住房限購政策的借名購房協(xié)議應(yīng)屬無效.

（三）裁判方向

1.借名買房關(guān)系成立，直接判決確認(rèn)房屋歸原告所有④（2016）粵03民終15304號(hào)鄒某與沈某所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案.

生效裁判意見：雙方的糾紛性質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式為原因行為加登記。房屋權(quán)屬登記產(chǎn)生的公信效力，是對(duì)社會(huì)公眾產(chǎn)生的外部效力，但登記本身并不創(chuàng)設(shè)權(quán)利，房產(chǎn)的權(quán)屬仍取決于當(dāng)事人之間的實(shí)體法律關(guān)系，登記僅具有推定權(quán)利歸屬的效力，真實(shí)物權(quán)依據(jù)引起物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)事實(shí)加以判斷。在房產(chǎn)系通過買賣而取得的情況下，房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定應(yīng)依購房時(shí)的意思表示、房款支付及房產(chǎn)交付情況、房產(chǎn)占有情況等事實(shí)加以綜合分析和判斷。本案中借名買房關(guān)系成立，原告關(guān)于房屋歸其所有的主張予以支持。

2.即使借名買房關(guān)系成立，僅具內(nèi)部約束的債權(quán)效力①（2017）浙民終498號(hào)夏某與某銀行案外人執(zhí)行異議之訴一案.

生效裁判意見：即便雙方借名買房關(guān)系成立，約定案涉房屋所有權(quán)歸于林某，且吳某將案涉房屋過戶至林某名下，雙方的該項(xiàng)約定僅對(duì)約定雙方產(chǎn)生約束力，并不發(fā)生物權(quán)效力，案涉房屋的所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由林某享有。該約定只是在林某與吳某之間產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時(shí)完成物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即該約定僅具有債權(quán)效力，林某僅有權(quán)請(qǐng)求吳某協(xié)助將房屋過戶至其名下。

二、借名買房合同效力及物權(quán)變動(dòng)之分析

（一）對(duì)內(nèi)約束力

借名買房至少包含兩層合同關(guān)系，其一是借名人與出名人訂立的借名合同；其二是出名人與出賣人訂立的房屋買賣合同。就借名買房合同性質(zhì)而言，其實(shí)質(zhì)是委托購房合同關(guān)系。基于第三人是否知曉借名人與出名人之間的代理關(guān)系，區(qū)分為隱名代理還是默示顯名代理，產(chǎn)生的法律效果也有所不同。②根據(jù)我國(guó)《合同法》第402條規(guī)定、403條規(guī)定.以下對(duì)兩種特殊性質(zhì)的情形討論借名買房合同的效力。

1.經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)適房是指政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，限定套型面積、銷售價(jià)格及租金標(biāo)準(zhǔn)，面向本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應(yīng)的具有保障性質(zhì)的政策性住房。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，只有符合下列條件的家庭可以申請(qǐng)購買或承租一套經(jīng)濟(jì)適用住房：一、有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象；二、無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；三、家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；四、市和縣人民政府規(guī)定的其他條件。若不同時(shí)具備上述四項(xiàng)條件，就不具備購買經(jīng)適房的主體資格。雖然《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》不屬于國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但經(jīng)適房涉及的確是社會(huì)公共利益，本不符合經(jīng)適房申請(qǐng)條件的借名人借用他人名義購買經(jīng)適房而達(dá)成的借名買房合同因違反社會(huì)公共利益而無效。

2.限購、信貸政策。房屋限購限貸是房管部門在房?jī)r(jià)過快攀升時(shí)通過設(shè)定一定的購房條件以約束過熱的購房熱情，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)而制定出來的政策，屬于政府的宏觀調(diào)控，具有臨時(shí)性和市場(chǎng)性。對(duì)于規(guī)避銀行信貸政策的借名買房行為，其規(guī)避的是購房首付款的支付比例及貸款的利率水平，這屬于銀行的內(nèi)部信貸管理規(guī)定，并不構(gòu)成對(duì)整個(gè)社會(huì)公共利益的侵犯和違反。③馬強(qiáng).借名購房案件所涉問題之研究——以法院裁判的案件為中心.政治與法律，2014（7）：20-21.限購、信貸政策不屬于法律、行政法規(guī)，其僅屬于行政政策，無權(quán)限制公民的合同自由，規(guī)避限購、信貸政策并未侵犯社會(huì)公共利益，借名買房合同并不因此而無效。

筆者認(rèn)為，借名買房是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，屬于合同行為。根據(jù)合同自由原則，合同行為系雙方真實(shí)意思表示，且不違反我國(guó)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、社會(huì)公德以及社會(huì)公共利益的，應(yīng)認(rèn)定其有效。除購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房以外，并不存在無效的情形。為規(guī)避限購政策或信貸政策，借名人委托出名人購買房屋，并登記在出名人名下，只是為了規(guī)避限購政策或信貸政策，只涉及合同雙方當(dāng)事人的利益，不影響社會(huì)公共利益。且出名人作為完全民事行為能力人，其理應(yīng)知曉并就自己的行為承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。借名買房之約定，應(yīng)屬合法、有效，雙方均應(yīng)恪守履行。出名人應(yīng)嚴(yán)格按照雙方的約定履行合同義務(wù)，本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，在條件成就的情況下協(xié)助借名人辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，使其最終獲得房屋所有權(quán)。④吳光榮.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的基本原則.人民司法，2009（19）：37.

（二）對(duì)外阻卻力

1.案外人執(zhí)行異議之訴

經(jīng)筆者檢索以借名買房為由提起的案外人執(zhí)行異議之訴案件中，各地生效裁判意見均統(tǒng)一地認(rèn)定即使借名買房協(xié)議真實(shí)有效，借名買房事實(shí)存在，也無法產(chǎn)生對(duì)抗執(zhí)行的法律后果。⑤（2017）蘇民終1341號(hào)某地產(chǎn)公司與胡某、林某案外人執(zhí)行異議之訴一案，（2017）京民終492號(hào)林某與白某等案外人執(zhí)行異議之訴一案，（2017）浙民終498號(hào)夏某與某銀行案外人執(zhí)行異議之訴一案.筆者贊同該意見，認(rèn)為在審理異議人以借名買房為由要求停止對(duì)系爭(zhēng)房屋強(qiáng)制執(zhí)行并予以解除查封、停止拍賣等執(zhí)行措施案件中，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)審查，排除一切合理懷疑，避免被執(zhí)行人與案外人惡意串通逃避債務(wù)，規(guī)避執(zhí)行。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。在借名買房情形中，異議人就案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)系登記生效原則，借名買房協(xié)議是借名人與被借名人之間就房產(chǎn)歸屬所作的內(nèi)部約定，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。借名人可以請(qǐng)求將房屋過戶至自己名下，其享有的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，僅具有債權(quán)性質(zhì)。因被執(zhí)行人至今為系爭(zhēng)房屋的登記所有權(quán)人，該物權(quán)登記具有對(duì)外公示效力。根據(jù)物權(quán)公示公信原則，即便異議人主張的其與被執(zhí)行人之間借名買房關(guān)系成立，相對(duì)于其二人的內(nèi)部關(guān)系，債權(quán)人作為善意第三人，無法也無義務(wù)了解其二人所約定的相關(guān)內(nèi)容。設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán)，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能取得對(duì)抗第三人的效果。而債權(quán)人已經(jīng)獲得生效裁判文書對(duì)其債權(quán)的認(rèn)可，并據(jù)此申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行系爭(zhēng)房屋，此時(shí)，顯然應(yīng)當(dāng)保護(hù)債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)。異議人就系爭(zhēng)房屋并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，故依據(jù)《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定①該條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記.，實(shí)際購房人不享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，其提出的對(duì)涉案房屋停止執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)不予支持。其要求停止對(duì)系爭(zhēng)房屋強(qiáng)制執(zhí)行并予以解除查封、停止拍賣等執(zhí)行措施的訴訟請(qǐng)求，于法無據(jù)，不予支持。法院對(duì)房產(chǎn)的查封具有法律依據(jù)，查封后即具有排除之后物權(quán)變動(dòng)的效力。②《民事審判參考與指導(dǎo)》，2016年第3輯第48頁.立法及司法目的之一在于對(duì)個(gè)體行為的指引。若賦予借名買房的對(duì)抗執(zhí)行力，不僅肯定了虛假按揭套取銀行貸款的行為，而且勢(shì)必助長(zhǎng)假借借名買房為由規(guī)避執(zhí)行的風(fēng)氣。

2.第三人撤銷之訴

第三人撤銷之訴程序制度的設(shè)立，是為保護(hù)受到錯(cuò)誤生效裁判損害的未參加訴訟的第三人的權(quán)益。該程序的實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足主體要件、程序要件和實(shí)體要件。

根據(jù)《民事訴訟法》第五十六條第三項(xiàng)的規(guī)定，提起撤銷之訴的第三人，必須證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的部分或全部?jī)?nèi)容錯(cuò)誤，損害其民事權(quán)益。此為第三人撤銷之訴的實(shí)體要件。該規(guī)定中受侵害的民事權(quán)益，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益，并不包括普通債權(quán)。真實(shí)的借名買房合同關(guān)系也僅僅產(chǎn)生債權(quán)效力，不直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在出名人未配合將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至借名人名下時(shí)，借名人不享有對(duì)房屋的物權(quán)，其受損權(quán)益非第三人撤銷之訴保護(hù)范圍，不符合第三人撤銷之訴的實(shí)體要件，無權(quán)提起第三人撤銷之訴。

三、完善借名買房法律規(guī)制的路徑

（一）明確法律依據(jù)，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)

鑒于目前全國(guó)各省市各自出臺(tái)的有關(guān)借名買房審判意見，存在不盡相同的規(guī)范和處理態(tài)度，存在同案不同判甚至是截然相反的裁判思路，這有損于借名買房糾紛的統(tǒng)一規(guī)制。同時(shí)，學(xué)界對(duì)于借名買房有關(guān)合同效力、物權(quán)變動(dòng)效果及對(duì)外阻卻力的相關(guān)后果存在不同的看法，亟需法律對(duì)此進(jìn)一步的規(guī)范。故此筆者建議在物權(quán)法司法解釋中增設(shè)有關(guān)借名買房的法律規(guī)定：確定借名買房協(xié)議的委托購房合同性質(zhì)，肯定其對(duì)借名人和出名人之間的內(nèi)部約束力，但借名人僅享有過戶條件成就時(shí)要求出名人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，對(duì)外不具備執(zhí)行阻卻力和對(duì)抗力，以實(shí)現(xiàn)全國(guó)就該類型糾紛法律適用和審判實(shí)踐的統(tǒng)一性。

（二）明確借名人及出名人的舉證責(zé)任

實(shí)踐中，借名買房雙方普遍存在關(guān)系較為親密的親屬朋友關(guān)系，按照一般生活常理和社會(huì)倫理，因雙方之間具有較高的信賴關(guān)系，故與陌生人之間的交易不同，借名買房未必會(huì)簽訂書面協(xié)議。在雙方無明確的借名買房協(xié)議就雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定的情形下，根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則，應(yīng)由主張成立借名買房事實(shí)的借名人對(duì)雙方存在借名買房約定，以及購房款為原告出資的事實(shí)，承擔(dān)證明責(zé)任。法院就借名人與出名人雙方證據(jù)的證明力情況結(jié)合相關(guān)事實(shí)和經(jīng)驗(yàn)法則，探究雙方的真實(shí)意思表示，推定雙方存在借名買房的口頭約定，最后認(rèn)定雙方之間存在借名買房關(guān)系。借名人應(yīng)就如下事實(shí)進(jìn)行舉證：

1.房款支付及貸款償還情況：房款由誰支付，房屋抵押按揭貸款合同由誰作為借款人和抵押人簽訂，每月房貸按揭如何償還。原件由誰持有。

2.房屋居住使用情況：如開發(fā)商、物業(yè)公司向誰出具入伙通知書，房屋入伙手續(xù)及資料由誰辦理。房屋由誰裝修和入住使用，戶籍落戶問題，房屋相關(guān)物業(yè)手續(xù)、水電煤氣費(fèi)用由誰辦理和交納。需要注意的是，該節(jié)情況的認(rèn)定還需審查房屋使用人是否基于享有對(duì)涉案房產(chǎn)的所有權(quán)而控制和支配涉案房產(chǎn)。

3.產(chǎn)權(quán)證書及付款憑證的持有情況：房地產(chǎn)買賣合同、收款收據(jù)、扣款賬戶的銀行卡原件、稅費(fèi)發(fā)票、房地產(chǎn)權(quán)證原件等反映房屋購買及產(chǎn)權(quán)登記情況的重要憑據(jù)由誰持有。