借名買房現狀之思考

林梅均

（上海市松江區人民法院，上海 201600）

一、當前審判思路歸納

（一）合同效力

借名買房往往規避限購、信貸政策，該合同是否侵犯國家及社會公共利益，是否違反國家強制性規定。

（一）有關借名買房協議的效力問題

1.有關政策性配套商品房的借名買房協議有效①（2015）浦民一（民）初字第45786號王某與李某所有權確認糾紛一案.

生效裁判意見：系爭房屋系地方政府政策性配套商品房，被告系政策受益人，已經通過和原告之間的協議獲得了經濟利益，實際享受了政策利益；協議并不違反法律法規規定，也不損害社會公共利益，現被告以協議無效為由抗辯，顯然違反誠實信用原則，本院不予支持。被告作為具有完全民事行為能力的公民，其理應對自己的簽約行為承擔相應民事責任。系爭房屋現已具備過戶條件，原告可以要求被告配合過戶，但原告訴請確認系爭房屋權屬直接歸原告所有，缺乏法律依據。

2.有關規避住房限購政策的經適房借名買房協議無效②（2015）京一中民終字第3414號尚某與孟某合同糾紛一案.

生效裁判意見：根據本案已經查清的事實，房屋價款、契稅、公共維修基金亦由尚某交納、涉案房屋現由尚某居住、而房屋登記在孟某名下的事實，可以認定雙方存在借名買房關系。雖然房屋產權轉讓協議書簽訂時間為2008年4月11日之后，但涉案房屋合同的簽訂、尚某支付房屋價款均形成于2008年4月11日之前，雙方借名買房關系并未規避住房限購政策，且房屋產權轉讓協議書系孟某和尚某的真實意思表示，故房屋產權轉讓協議書系有效，對雙方均有約束力，原告請求被告將房屋過戶至其名下的訴訟請求，法院予以支持。③北京新老經適房上市政策實行雙軌制，即2008年4月11日之前簽訂的購房合同的老經濟適用房可直接上市交易，因經適房購買于該時間節點之前，本案由此確認借借名買房協議未規避住房限購政策應屬有效.依照相反推理規則，規避住房限購政策的借名購房協議應屬無效.

（三）裁判方向

1.借名買房關系成立，直接判決確認房屋歸原告所有④（2016）粵03民終15304號鄒某與沈某所有權確認糾紛一案.

生效裁判意見：雙方的糾紛性質為不動產權屬糾紛。我國不動產物權的變動模式為原因行為加登記。房屋權屬登記產生的公信效力，是對社會公眾產生的外部效力，但登記本身并不創設權利，房產的權屬仍取決于當事人之間的實體法律關系，登記僅具有推定權利歸屬的效力，真實物權依據引起物權變動的基礎事實加以判斷。在房產系通過買賣而取得的情況下，房產權屬的認定應依購房時的意思表示、房款支付及房產交付情況、房產占有情況等事實加以綜合分析和判斷。本案中借名買房關系成立，原告關于房屋歸其所有的主張予以支持。

2.即使借名買房關系成立，僅具內部約束的債權效力①（2017）浙民終498號夏某與某銀行案外人執行異議之訴一案.

生效裁判意見：即便雙方借名買房關系成立，約定案涉房屋所有權歸于林某，且吳某將案涉房屋過戶至林某名下，雙方的該項約定僅對約定雙方產生約束力，并不發生物權效力，案涉房屋的所有權因此并未轉移由林某享有。該約定只是在林某與吳某之間產生了以在符合法律規定和合同約定的條件時完成物權變動的債權債務關系，即該約定僅具有債權效力，林某僅有權請求吳某協助將房屋過戶至其名下。

二、借名買房合同效力及物權變動之分析

（一）對內約束力

借名買房至少包含兩層合同關系，其一是借名人與出名人訂立的借名合同；其二是出名人與出賣人訂立的房屋買賣合同。就借名買房合同性質而言，其實質是委托購房合同關系。基于第三人是否知曉借名人與出名人之間的代理關系，區分為隱名代理還是默示顯名代理，產生的法律效果也有所不同。②根據我國《合同法》第402條規定、403條規定.以下對兩種特殊性質的情形討論借名買房合同的效力。

1.經濟適用房。經適房是指政府提供政策優惠，按照有關標準建設，限定套型面積、銷售價格及租金標準，面向本市城鎮中低收入住房困難家庭供應的具有保障性質的政策性住房。根據《經濟適用住房管理辦法》規定，只有符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經濟適用住房：一、有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象；二、無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定標準的住房困難家庭；三、家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準；四、市和縣人民政府規定的其他條件。若不同時具備上述四項條件，就不具備購買經適房的主體資格。雖然《經濟適用住房管理辦法》不屬于國家法律、行政法規的強制性規定，但經適房涉及的確是社會公共利益，本不符合經適房申請條件的借名人借用他人名義購買經適房而達成的借名買房合同因違反社會公共利益而無效。

2.限購、信貸政策。房屋限購限貸是房管部門在房價過快攀升時通過設定一定的購房條件以約束過熱的購房熱情，穩定房地產市場而制定出來的政策，屬于政府的宏觀調控，具有臨時性和市場性。對于規避銀行信貸政策的借名買房行為，其規避的是購房首付款的支付比例及貸款的利率水平，這屬于銀行的內部信貸管理規定，并不構成對整個社會公共利益的侵犯和違反。③馬強.借名購房案件所涉問題之研究——以法院裁判的案件為中心.政治與法律，2014（7）：20-21.限購、信貸政策不屬于法律、行政法規，其僅屬于行政政策，無權限制公民的合同自由，規避限購、信貸政策并未侵犯社會公共利益，借名買房合同并不因此而無效。

筆者認為，借名買房是當事人意思自治的結果，屬于合同行為。根據合同自由原則，合同行為系雙方真實意思表示，且不違反我國法律法規的強制性規定、社會公德以及社會公共利益的，應認定其有效。除購買經濟適用房等政策性保障住房以外，并不存在無效的情形。為規避限購政策或信貸政策，借名人委托出名人購買房屋，并登記在出名人名下，只是為了規避限購政策或信貸政策，只涉及合同雙方當事人的利益，不影響社會公共利益。且出名人作為完全民事行為能力人，其理應知曉并就自己的行為承擔相應民事責任。借名買房之約定，應屬合法、有效，雙方均應恪守履行。出名人應嚴格按照雙方的約定履行合同義務，本著誠實信用的原則，在條件成就的情況下協助借名人辦理房屋的產權過戶手續，使其最終獲得房屋所有權。④吳光榮.不動產權屬確認的基本原則.人民司法，2009（19）：37.

（二）對外阻卻力

1.案外人執行異議之訴

經筆者檢索以借名買房為由提起的案外人執行異議之訴案件中，各地生效裁判意見均統一地認定即使借名買房協議真實有效，借名買房事實存在，也無法產生對抗執行的法律后果。⑤（2017）蘇民終1341號某地產公司與胡某、林某案外人執行異議之訴一案，（2017）京民終492號林某與白某等案外人執行異議之訴一案，（2017）浙民終498號夏某與某銀行案外人執行異議之訴一案.筆者贊同該意見，認為在審理異議人以借名買房為由要求停止對系爭房屋強制執行并予以解除查封、停止拍賣等執行措施案件中，應當從嚴審查，排除一切合理懷疑，避免被執行人與案外人惡意串通逃避債務，規避執行。

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規定，案外人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。在借名買房情形中，異議人就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益的問題。根據不動產物權系登記生效原則，借名買房協議是借名人與被借名人之間就房產歸屬所作的內部約定，只在其內部產生債權債務關系，而不發生物權變動的效果。借名人可以請求將房屋過戶至自己名下，其享有的是債權請求權，僅具有債權性質。因被執行人至今為系爭房屋的登記所有權人，該物權登記具有對外公示效力。根據物權公示公信原則，即便異議人主張的其與被執行人之間借名買房關系成立，相對于其二人的內部關系，債權人作為善意第三人，無法也無義務了解其二人所約定的相關內容。設立或轉讓物權，必須采用法律規定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。而債權人已經獲得生效裁判文書對其債權的認可，并據此申請強制執行系爭房屋，此時，顯然應當保護債權人的強制執行債權。異議人就系爭房屋并不享有足以排除強制執行的民事權益，故依據《最高人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定①該條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記.，實際購房人不享有足以排除執行的民事權益，其提出的對涉案房屋停止執行的訴訟請求，應不予支持。其要求停止對系爭房屋強制執行并予以解除查封、停止拍賣等執行措施的訴訟請求，于法無據，不予支持。法院對房產的查封具有法律依據，查封后即具有排除之后物權變動的效力。②《民事審判參考與指導》，2016年第3輯第48頁.立法及司法目的之一在于對個體行為的指引。若賦予借名買房的對抗執行力，不僅肯定了虛假按揭套取銀行貸款的行為，而且勢必助長假借借名買房為由規避執行的風氣。

2.第三人撤銷之訴

第三人撤銷之訴程序制度的設立，是為保護受到錯誤生效裁判損害的未參加訴訟的第三人的權益。該程序的實現應當同時滿足主體要件、程序要件和實體要件。

根據《民事訴訟法》第五十六條第三項的規定，提起撤銷之訴的第三人，必須證明發生法律效力的判決、裁定、調解書的部分或全部內容錯誤，損害其民事權益。此為第三人撤銷之訴的實體要件。該規定中受侵害的民事權益，根據《侵權責任法》第二條規定，包括生命權、健康權、姓名權、名譽權、所有權、用益物權、擔保物權等人身、財產權益，并不包括普通債權。真實的借名買房合同關系也僅僅產生債權效力，不直接產生物權變動的效力。在出名人未配合將系爭房屋產權變更登記至借名人名下時，借名人不享有對房屋的物權，其受損權益非第三人撤銷之訴保護范圍，不符合第三人撤銷之訴的實體要件，無權提起第三人撤銷之訴。

三、完善借名買房法律規制的路徑

（一）明確法律依據，統一裁判標準

鑒于目前全國各省市各自出臺的有關借名買房審判意見，存在不盡相同的規范和處理態度，存在同案不同判甚至是截然相反的裁判思路，這有損于借名買房糾紛的統一規制。同時，學界對于借名買房有關合同效力、物權變動效果及對外阻卻力的相關后果存在不同的看法，亟需法律對此進一步的規范。故此筆者建議在物權法司法解釋中增設有關借名買房的法律規定：確定借名買房協議的委托購房合同性質，肯定其對借名人和出名人之間的內部約束力，但借名人僅享有過戶條件成就時要求出名人協助辦理房屋產權過戶的債權請求權，對外不具備執行阻卻力和對抗力，以實現全國就該類型糾紛法律適用和審判實踐的統一性。

（二）明確借名人及出名人的舉證責任

實踐中，借名買房雙方普遍存在關系較為親密的親屬朋友關系，按照一般生活常理和社會倫理，因雙方之間具有較高的信賴關系，故與陌生人之間的交易不同，借名買房未必會簽訂書面協議。在雙方無明確的借名買房協議就雙方的權利義務進行約定的情形下，根據民事訴訟證據規則，應由主張成立借名買房事實的借名人對雙方存在借名買房約定，以及購房款為原告出資的事實，承擔證明責任。法院就借名人與出名人雙方證據的證明力情況結合相關事實和經驗法則，探究雙方的真實意思表示，推定雙方存在借名買房的口頭約定，最后認定雙方之間存在借名買房關系。借名人應就如下事實進行舉證：

1.房款支付及貸款償還情況：房款由誰支付，房屋抵押按揭貸款合同由誰作為借款人和抵押人簽訂，每月房貸按揭如何償還。原件由誰持有。

2.房屋居住使用情況：如開發商、物業公司向誰出具入伙通知書，房屋入伙手續及資料由誰辦理。房屋由誰裝修和入住使用，戶籍落戶問題，房屋相關物業手續、水電煤氣費用由誰辦理和交納。需要注意的是，該節情況的認定還需審查房屋使用人是否基于享有對涉案房產的所有權而控制和支配涉案房產。

3.產權證書及付款憑證的持有情況：房地產買賣合同、收款收據、扣款賬戶的銀行卡原件、稅費發票、房地產權證原件等反映房屋購買及產權登記情況的重要憑據由誰持有。