租房好還是買房好的決策問題研究
——基于EXCEL動態(tài)模型的定量與定性分析

白林媛

（中國人民大學(xué)，北京 100872）

最近一條微博曝出北京市西城區(qū)的一個“驚雷”，讓學(xué)區(qū)房走下了神壇。凡在2020年7月31日后取得房產(chǎn)證的市民家中的小孩只能通過“多校劃片”的方式在本學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)入學(xué)。以前的學(xué)區(qū)房政策，是一個蘿卜一個坑。現(xiàn)在開始多校劃片了，就是一個蘿卜很多坑了。毫無疑問，這是地產(chǎn)界的大革命，一套房鎖定一個學(xué)區(qū)的時代結(jié)束了！買房好還是租房好，這個話題，又一次引發(fā)了人們的思考。

一、討論買房還是租房的意義

（一）房子對中國人的意義

房子是由人們居住而產(chǎn)生變化的。不同地方的房子結(jié)構(gòu)性能都不同，價格也不同。房子是其所在區(qū)域可以給到的居住氛圍和生活氣場。與房子掛鉤的是教育、醫(yī)療以及配套的商業(yè)交通設(shè)施。自古以來，房子就和金融、戶籍、教育、醫(yī)療等資源綁定了。一旦剝離了房子附加的金融、教育、醫(yī)療等屬性，房子就沒什么神奇之處了。中國人之所以執(zhí)著于買房這件事，跟中華民族五千年的文化傳統(tǒng)有關(guān)；而之所以選擇租房，卻又跟房地產(chǎn)市場的供需變化和價值價格有關(guān)。

（二）房子對國家經(jīng)濟(jì)的意義

房子是土地的一部分，土地是城市的一部分，城市是國家的一部分。房子是唯一一個一頭連接民生生活，一頭又連接國家經(jīng)濟(jì)的載體，所以其是產(chǎn)業(yè)鏈最長的一個行業(yè)。房地產(chǎn)收入是國家經(jīng)濟(jì)的一部分，包括土地財政收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入，使政府有能力推動城市化，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是共生關(guān)系，一榮俱榮，一損俱損。房價波動可能導(dǎo)致金融震蕩，引發(fā)金融危機(jī)。無論是買房還是租房，都對推動中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要意義［1］。

（三）房子對個人生活及未來的意義

房子是馬斯洛需求理論中最底層的住的基本元素，是一個人要生存下來的最根本的需求。有了住房，才有生活。對于個人來說，只有滿足了最基本的需求才有動力往上走。中國人講究葉落歸根，買房的背后意味著選擇扎根的地方。住房或者說家可以給我們一個勇敢面對自己的地方。在家里，我們是最放松、最舒服的。

住房是我們每個人的剛需，手中的財富基礎(chǔ)才能決定我們到底是買房還是租房。

二、問題的核心理論基礎(chǔ)

（一）買房和租房優(yōu)缺點(diǎn)

有房才有家，租房永遠(yuǎn)是別人的，有了房子才能讓家人居有定所，有歸屬感。房子作為固定資產(chǎn)，具有一定的抗風(fēng)險性。擁有了所有權(quán)，即使房子自己不住，也可以出租，收租金，有一定的回報率。但是買房資金壓力大，稅負(fù)高，變現(xiàn)能力差。租房的話可以跟隨工作調(diào)動，任意選擇住房，資金壓力小。但是租房只有使用權(quán)，搬家也很麻煩，租房也難以對抗通貨膨脹物價上漲等負(fù)面情況。

（二）市場房子供需

房地產(chǎn)供給通常是指在一段時間內(nèi)房地產(chǎn)的所有者，根據(jù)買賣雙方共同協(xié)定的價格提供的房地產(chǎn)商品量。從宏觀上來說，在某個時間段以及某地區(qū)內(nèi)的供給總量是指房地產(chǎn)供給，其中包括被新開發(fā)的房地產(chǎn)（增量房地產(chǎn)商品）和還沒有開發(fā)出手的房地產(chǎn)（存量房地產(chǎn)商品）

所謂的房地產(chǎn)需求指的是某一段時間內(nèi)，消費(fèi)者愿意且能夠購買的房地產(chǎn)的商品量，總需求包括潛在需求和有效需求。目前有買房供需和租房供需，二者相互影響，相互補(bǔ)充。

（三）租售比

總需求包括潛在需求和有效需求。在國際上，房屋租售比可以作為衡量某地區(qū)樓市是否良好運(yùn)行的指標(biāo)之一。國際的標(biāo)準(zhǔn)比值通產(chǎn)在1∶200~1∶300之間，比值越大，說明房屋的投資價值越高。2019年上半年，我國50個重點(diǎn)城市的租售比竟然是1∶592，這已經(jīng)遠(yuǎn)低于國際上的合理租售比區(qū)間水平。

（四）利率

利率指的是一定時間內(nèi)的息本比率（利息額和借貸資金額的比值）。利率是影響企業(yè)投資和籌資的決定性因素，研究金融環(huán)境必須要注意利率的現(xiàn)狀和利率的變動趨勢。銀行利率，既是一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，又是國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的一種手段，同時也是中央銀行的貨幣政策工具，以調(diào)節(jié)貨幣的供應(yīng)量。

三、買房還是租房判斷方法、數(shù)據(jù)收集與建模過程

（一）依據(jù)供需理論

供需理論是較為宏觀的判斷方法。跟普通商品買賣一樣，房子供大于求，房價降低，則買房好；房租低，房價上升，則租房好。目前，北上廣深等一線城市及新一線城市，房子供小于求，房價一直處在上升階段，更適合租房；三四五線城市則恰恰相反，房子供大于求，房價輕微回落，以后仍是下降趨勢，適合買房。

（二）依據(jù)租售比

如果租售比的值小于1∶300（例如1∶400或者1∶500，從租售比的定義中我們可以知道，如果某個房屋的租售比為1∶500的情況下，則需要500個月的出租時間，才能夠收回購房成本），這意味著房地產(chǎn)投資的價值相對較小，可能已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫；而如果高于1∶200（即1∶100等），說明此處房地產(chǎn)有相對較高的投資價值，租金的回報率比較高，后期潛力大。由于沒有開發(fā)商會不炒作房屋的租金，所以租售比較好地排除了供求關(guān)系的因素，在評價買房和租房選擇的時候能夠很好地判斷房屋的炒作程度，對比一下租售比，判斷是否值得投資以及是否會出現(xiàn)投資泡沫。

（三）買房指數(shù)判定

買房指數(shù)為X，R是每月總租金，A表示房屋總建筑面積，P是房屋每平方米價格。買房指數(shù)就是簡單的租售比與利率間的關(guān)系。租售比=（R/A）/P，買房指數(shù)X=（（R/A）/P）/I，可見X與R成正比，租金上漲適合買房，與A、P、I成反比，房屋面積變大，每平方米價格增加，利率變大，不適合買房，適合租房［2］。

（四）支出及收益判定

買房還是租房，可以根據(jù)自己手中的支出及收益來判定。如果在一定時間內(nèi)的綜合支出及收益中，支出最小化，收益最大化，性價比最高，綜合現(xiàn)金流的支出，即可買房，一旦不能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)壓力，則租房。

四、案例分析與應(yīng)用價值分析

（一）租售比判定案例

北京回龍觀某小區(qū)一套120平方米的住房（之前自己租的一套房子），目前售價是50000元/平方米，月租7800元（沒有家具），每平方米租金65元。租售比約1∶769，需要769個月，也就是64年，才能收回購房成本，比1∶300的國際標(biāo)準(zhǔn)線的一半還小。意味著北京房產(chǎn)投資價值已經(jīng)非常小了，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重，不適合買。目前居住的回龍觀另一小區(qū)一套40平方米的開間，目前售價100萬元，平均售價25000元/平方米，租金3200元，每平方米租金80元，租售比約1∶312，接近于國標(biāo)線，適合買。但是由于目前是小產(chǎn)權(quán)的房子，政府不會頒發(fā)房產(chǎn)證。

（二）支出及收益判定案例

假設(shè)租房成本每年以5%增長，存款利率為4.9%，買房增值收益為50%。A方案，貸款100萬，10年期限，利率3.25%，10年期間不用負(fù)擔(dān)房租成本，房子增值收益50萬。B方案，10年租期，房租4000，租金每年上漲5%，貸款買房及利率存銀行，定期存款利率4.9%。兩種方案，買房最后支出67萬，租房支出53萬，買房A方案支出多。

五、結(jié)語

買方與租房到底選哪一種還是要依據(jù)自己的實際情況來。如果只是考慮居住，除去戶籍、醫(yī)療、投資等增值屬性，買房和租房兩者的支出和收益是差不多的。一旦遇上通貨膨脹，且還要考慮到戶籍、醫(yī)療等資源，那么買房是很有必要的。自古中國的住宅就跟戶籍掛鉤綁定，買了房子才能享有更多。如果經(jīng)濟(jì)條件允許，盡可能買房。房價短期看政策，中期看經(jīng)濟(jì)、長期靠人口。房子是用來住的，而不是用來珍藏的。房子是有壽命的，不像藝術(shù)品那樣可以永恒保存靜待升值。如今人口老齡化加劇，也許以后房子會一年比一年多，不遠(yuǎn)的將來一定是供大于需。買房前，請務(wù)必和家人說明當(dāng)前形勢，分析利害關(guān)系，然后再做決策。決策之后不管怎么樣，同甘共苦。