白林媛
(中國人民大學,北京 100872)
最近一條微博曝出北京市西城區的一個“驚雷”,讓學區房走下了神壇。凡在2020年7月31日后取得房產證的市民家中的小孩只能通過“多校劃片”的方式在本學區或相鄰學區入學。以前的學區房政策,是一個蘿卜一個坑。現在開始多校劃片了,就是一個蘿卜很多坑了。毫無疑問,這是地產界的大革命,一套房鎖定一個學區的時代結束了!買房好還是租房好,這個話題,又一次引發了人們的思考。
房子是由人們居住而產生變化的。不同地方的房子結構性能都不同,價格也不同。房子是其所在區域可以給到的居住氛圍和生活氣場。與房子掛鉤的是教育、醫療以及配套的商業交通設施。自古以來,房子就和金融、戶籍、教育、醫療等資源綁定了。一旦剝離了房子附加的金融、教育、醫療等屬性,房子就沒什么神奇之處了。中國人之所以執著于買房這件事,跟中華民族五千年的文化傳統有關;而之所以選擇租房,卻又跟房地產市場的供需變化和價值價格有關。
房子是土地的一部分,土地是城市的一部分,城市是國家的一部分。房子是唯一一個一頭連接民生生活,一頭又連接國家經濟的載體,所以其是產業鏈最長的一個行業。房地產收入是國家經濟的一部分,包括土地財政收入和房地產相關稅收收入,使政府有能力推動城市化,發展經濟。房地產行業和金融行業是共生關系,一榮俱榮,一損俱損。房價波動可能導致金融震蕩,引發金融危機。無論是買房還是租房,都對推動中國的經濟發展有重要意義[1]。
房子是馬斯洛需求理論中最底層的住的基本元素,是一個人要生存下來的最根本的需求。有了住房,才有生活。對于個人來說,只有滿足了最基本的需求才有動力往上走。中國人講究葉落歸根,買房的背后意味著選擇扎根的地方。住房或者說家可以給我們一個勇敢面對自己的地方。在家里,我們是最放松、最舒服的。
住房是我們每個人的剛需,手中的財富基礎才能決定我們到底是買房還是租房。
有房才有家,租房永遠是別人的,有了房子才能讓家人居有定所,有歸屬感。房子作為固定資產,具有一定的抗風險性。擁有了所有權,即使房子自己不住,也可以出租,收租金,有一定的回報率。但是買房資金壓力大,稅負高,變現能力差。租房的話可以跟隨工作調動,任意選擇住房,資金壓力小。但是租房只有使用權,搬家也很麻煩,租房也難以對抗通貨膨脹物價上漲等負面情況。
房地產供給通常是指在一段時間內房地產的所有者,根據買賣雙方共同協定的價格提供的房地產商品量。從宏觀上來說,在某個時間段以及某地區內的供給總量是指房地產供給,其中包括被新開發的房地產(增量房地產商品)和還沒有開發出手的房地產(存量房地產商品)
所謂的房地產需求指的是某一段時間內,消費者愿意且能夠購買的房地產的商品量,總需求包括潛在需求和有效需求。目前有買房供需和租房供需,二者相互影響,相互補充。
總需求包括潛在需求和有效需求。在國際上,房屋租售比可以作為衡量某地區樓市是否良好運行的指標之一。國際的標準比值通產在1∶200~1∶300之間,比值越大,說明房屋的投資價值越高。2019年上半年,我國50個重點城市的租售比竟然是1∶592,這已經遠低于國際上的合理租售比區間水平。
利率指的是一定時間內的息本比率(利息額和借貸資金額的比值)。利率是影響企業投資和籌資的決定性因素,研究金融環境必須要注意利率的現狀和利率的變動趨勢。銀行利率,既是一種重要的經濟杠桿,又是國家宏觀調控經濟的一種手段,同時也是中央銀行的貨幣政策工具,以調節貨幣的供應量。
供需理論是較為宏觀的判斷方法。跟普通商品買賣一樣,房子供大于求,房價降低,則買房好;房租低,房價上升,則租房好。目前,北上廣深等一線城市及新一線城市,房子供小于求,房價一直處在上升階段,更適合租房;三四五線城市則恰恰相反,房子供大于求,房價輕微回落,以后仍是下降趨勢,適合買房。
如果租售比的值小于1∶300(例如1∶400或者1∶500,從租售比的定義中我們可以知道,如果某個房屋的租售比為1∶500的情況下,則需要500個月的出租時間,才能夠收回購房成本),這意味著房地產投資的價值相對較小,可能已經出現房地產泡沫;而如果高于1∶200(即1∶100等),說明此處房地產有相對較高的投資價值,租金的回報率比較高,后期潛力大。由于沒有開發商會不炒作房屋的租金,所以租售比較好地排除了供求關系的因素,在評價買房和租房選擇的時候能夠很好地判斷房屋的炒作程度,對比一下租售比,判斷是否值得投資以及是否會出現投資泡沫。
買房指數為X,R是每月總租金,A表示房屋總建筑面積,P是房屋每平方米價格。買房指數就是簡單的租售比與利率間的關系。租售比=(R/A)/P,買房指數X=((R/A)/P)/I,可見X與R成正比,租金上漲適合買房,與A、P、I成反比,房屋面積變大,每平方米價格增加,利率變大,不適合買房,適合租房[2]。
買房還是租房,可以根據自己手中的支出及收益來判定。如果在一定時間內的綜合支出及收益中,支出最小化,收益最大化,性價比最高,綜合現金流的支出,即可買房,一旦不能承擔經濟壓力,則租房。
北京回龍觀某小區一套120平方米的住房(之前自己租的一套房子),目前售價是50000元/平方米,月租7800元(沒有家具),每平方米租金65元。租售比約1∶769,需要769個月,也就是64年,才能收回購房成本,比1∶300的國際標準線的一半還小。意味著北京房產投資價值已經非常小了,房產泡沫已經非常嚴重,不適合買。目前居住的回龍觀另一小區一套40平方米的開間,目前售價100萬元,平均售價25000元/平方米,租金3200元,每平方米租金80元,租售比約1∶312,接近于國標線,適合買。但是由于目前是小產權的房子,政府不會頒發房產證。
假設租房成本每年以5%增長,存款利率為4.9%,買房增值收益為50%。A方案,貸款100萬,10年期限,利率3.25%,10年期間不用負擔房租成本,房子增值收益50萬。B方案,10年租期,房租4000,租金每年上漲5%,貸款買房及利率存銀行,定期存款利率4.9%。兩種方案,買房最后支出67萬,租房支出53萬,買房A方案支出多。
買方與租房到底選哪一種還是要依據自己的實際情況來。如果只是考慮居住,除去戶籍、醫療、投資等增值屬性,買房和租房兩者的支出和收益是差不多的。一旦遇上通貨膨脹,且還要考慮到戶籍、醫療等資源,那么買房是很有必要的。自古中國的住宅就跟戶籍掛鉤綁定,買了房子才能享有更多。如果經濟條件允許,盡可能買房。房價短期看政策,中期看經濟、長期靠人口。房子是用來住的,而不是用來珍藏的。房子是有壽命的,不像藝術品那樣可以永恒保存靜待升值。如今人口老齡化加劇,也許以后房子會一年比一年多,不遠的將來一定是供大于需。買房前,請務必和家人說明當前形勢,分析利害關系,然后再做決策。決策之后不管怎么樣,同甘共苦。