房屋租賃合同糾紛案中房屋交付的認定分析

常 穎

（廣東卓凡（惠東）律師事務所，廣東 惠州 516003）

飛速發(fā)展的市場經(jīng)濟，使房屋租賃行業(yè)擁有了源源不斷的前進動力，以房屋租賃糾紛為主的案件數(shù)量逐年上升，其特點也明顯與以往不同。對多方因素加以考慮可知，在處理租賃合同糾紛及相關案件時，有關人員應做到區(qū)別對待，以認定合同效力為前提，對房屋交付進行認定，只有這樣才能使案件達到理想的處理效果，避免帶來不必要問題，本文所研究課題的現(xiàn)實意義不言而喻。

一、關于合同效力的認定

房屋租賃指的是房屋所有者作為出租人向承租人出租房屋，房屋供承租人使用，并由承租人將租金支付給出租人的行為。房屋租賃作為民事行為的一種，其所適用的法律依據(jù)為《民法總則》，而《民法總則》中無效民事行為相關的規(guī)定，主要有：其一，實施人是無行為能力人；其二，實施人是限制行為能力人；其三，一方通過脅迫或欺詐等手段，使另一方做出違背自身意愿的決定；其四，通過惡意串通等方式，致使國家、集體利益受到損害；其五，不符合公共利益及法律；其六，利用合法形式掩蓋非法目的。

在開展合同效力認定工作時，有關人員應當注意一點，對當事人而言，房屋租賃屬于民事行為，通常會給日常生活及生產(chǎn)帶來直接影響，因此，盡量避免將合同認定為無效合同極為重要。在法律要件基本具備的前提下，若僅有細節(jié)與法律規(guī)定不符，司法機構應將責令當事人將合同補正作為首選，而非將合同認定為無效。

對現(xiàn)有司法案例進行查閱可知，由于沒有前往管理部門登記并備案，導致租賃合同被認定無效的情況并不少見，該判決既不利于合同的履行，同時還會給法律關系所表現(xiàn)出的穩(wěn)定性帶來負面影響。甚至有部分當事人，選擇利用相關規(guī)定以逃避自身應當承擔的責任，通過主張合同無效的方式，最大程度保障自身利益。以甲起訴乙拖欠房屋租金的案件為例，乙從甲處租賃房屋，在花費一定資金裝修后用于經(jīng)營飯店，在飯店經(jīng)營期間，乙共拖欠甲三個月的租金。隨后，甲向法院起訴要求乙交付三個月租金。法院經(jīng)審理認為，雙方所簽訂的租賃合同并未送至相關部門進行登記備案，因此，屬于無效合同的范疇，遂判決乙向甲返還所承租房屋。該判決不僅會影響合同的履行，還會給雙方帶來巨大的經(jīng)濟損失，要想避免上述問題出現(xiàn)，法院可酌情調(diào)整所做出判決，例如，要求雙方對租賃登記手續(xù)進行辦理[1]。

綜上所述，雖然現(xiàn)行法律均將租賃合同視為典型的要式合同，在對租賃合同進行簽訂時，當事人需要前往有關部門進行登記與備案，這并不代表沒有登記并備案的租賃合同，就應當被認定為無效合同，如果租賃合同具備實質(zhì)要件，且無違法行為存在，僅僅欠缺應有的形式要件，有關人員可以選擇要求當事人對手續(xù)進行補辦，使租賃合同效力得到確認。事實證明，這樣做所帶來的積極影響主要體現(xiàn)在兩個方面，即增強社會穩(wěn)定性以及使案件執(zhí)行過程更加順利。

二、租賃房屋交付認定分析

（一）租賃合同約定不明

如果租賃合同認定無效，如何處理房屋交付，便成為民事審判的重點。對經(jīng)營性用房而言，該問題還涉及裝修等方面，承租人考慮到自己的經(jīng)營需求，通常會投入大量資金對所租賃房屋進行裝修，例如上文所提及案例，如果租賃合同無效，承租人需將房屋交還到出租人的手中，如何處理所花費的裝修資金等也成為亟待解決的問題。

《合同法》明確規(guī)定，租賃合同指的是出租人向承租人交付租賃物，供承租人使用并獲取收益，而承租人向出租人交付租金的合同。由此可見，對出租人而言，將租賃物交給承租人，供其使用并獲得收益，屬于自己需要履行的主合同義務，同時，還是確保合同得到落實的前提與基礎。因租賃合同引發(fā)的糾紛可知，此類案件形式主要是出租人要求承租人對租金或其他費用進行支付，而承租人以房屋尚未交付作為理由，對該要求進行抗辯[2]。此外，部分承租人會要求法庭對出租人沒有根據(jù)約定對房屋進行交付的責任進行追究，由此可見，對房屋是否交付進行認定，對案件能夠順利審理有決定作用。

在租賃合同約定不明的前提下，有關人員可以參考《合同法》的規(guī)定，完成交付規(guī)則的處理工作。以商事租賃為代表的實際案件，通常會以合同為載體，對交付房屋需要遵守的規(guī)則加以明確，如果合同存在約定不明等情況，可供參考的法律規(guī)定主要是《合同法》的第六十一條和第六十二條。除此之外，對房屋進行交付的內(nèi)容，不僅有房屋本身，同樣包括鑰匙，如果承租人對房屋進行了實地考察，確定房屋滿足交付條件，那么，房屋是否完成交付的依據(jù)，將由房屋本身改為鑰匙。有關人員應當明確一點，對鑰匙進行交付是出租人的義務，在沒有獲得承租人認可的前提下，出租人不具備單方對交付方式與條件加以設定的權利，尤其是所設定交付方式與條件致使承租人負擔加重。某地就曾發(fā)生過如下案例，出租人選擇將鑰匙放置在特定位置，并通知承租人前往該地領取，由于承租人對該方式不認可，因此，法院判定為無效交付。

（二）租賃合同約定明確

首先應當明確的是，如果租賃合同有關于房屋交付的明確約定，在約定符合意思表示的前提下，相關人員就應確定交付規(guī)則。一般來說，出租人沒有按照約定對交付義務進行履行，其行為便構成違約，此時，承租人可以追究出租人的違約責任。在出租人違約的情況下，要想將房屋認定為有效交付，通常要滿足以下條件：

其一，房屋被承租人占用并使用。綜合考慮交付含義及效果，承租人將房屋占有，為認定交付所參考的主要依據(jù)。調(diào)查可知，在對房屋進行交付前，承租人就已將出租人的房屋占有，該情況較為常見，例如，房屋處于租賃狀態(tài)下，出租人將其出售給其他人，再由購買者與原承租人對租賃合同進行重新簽訂，在此過程中，房屋便已經(jīng)被承租人占有并使用。此時，購買者無需對房屋進行再次交付，便產(chǎn)生了交付的效果。

其二，在合同已經(jīng)履行的前提下，承租人并未針對房屋交付而提出相關異議。當承租人占用并使用房屋后，若承租人以約定為依據(jù)對租金進行繳納，出租人在收取租金的基礎上對自身義務進行履行，這表明合同已經(jīng)處于履行階段，即便合同沒有明確約定，通常也可將其視為交付任務已經(jīng)順利完成。這是因為對合同進行履行的方式往往和約定有一定出入，如果有特殊情況或要求存在，當事人通常會選擇變更合同，而變更合同所采用的方式，不僅有口頭約定、補充協(xié)議，還有默認變更，上述方式均以當事人達成合意為核心。從《合同法》的角度來看，上述理念同樣適用。以《合同法》第三十六條為例，當事人以現(xiàn)行法律與行政法規(guī)為依據(jù)，通過書面的形式對合同進行訂立，若當事人尚未完成合同的訂立便有一方對自身義務進行履行，在對方接受的前提下，所訂立合同具備法律效力。另外，合同法還明確規(guī)定，當租賃期屆滿后，由承租人對租賃物進行繼續(xù)使用，如果出租人沒有就此提出異議，則表明原有租賃合同有效，租賃期將改為“不定期”。

其三，出租人沒有以約定方式為依據(jù)對房屋進行交付，致使承租人蒙受不必要的經(jīng)濟損失。從本質(zhì)上說，默認變更是以行為表象為基礎的推定行為，若法律缺少相關規(guī)定，只有做到嚴格認定，才能避免帶來不必要的麻煩。要想使推定與高度蓋然性標準相符，前提是不給承租人權益帶來損壞，杜絕強制推定情況的出現(xiàn)。與此同時，有關人員還應避免損害認定過于嚴苛，真正做到以實際損失、過錯程度為依據(jù)做出最終判定。若從法律規(guī)定、合同內(nèi)容的角度考慮，出租人所做出交付行為有明顯瑕疵存在，致使承租人權益受到損害，即便承租人選擇接受房屋，對相應租金進行繳納，仍不可由此判定合同或協(xié)議發(fā)生變更，此時，承租人仍然享有對出租人違約行為與責任進行追究的權利。

三、結論

通過對上文所述內(nèi)容加以分析不難看出，在處理與房屋租賃相關的糾紛時，有關人員應以合同約定為依據(jù)，對房屋交付進行認定，如果合同存在約定不明或缺少相關約定的情況，則應參考合同法內(nèi)容加以確定，在此基礎上，綜合考慮當事人意思、房屋使用及合同履行情況，從公平的角度出發(fā)，對案件進行綜合認定，方可確保當事人合法權益能夠獲得應有的保護。