房屋租賃合同糾紛案中房屋交付的認定分析

常 穎

（廣東卓凡（惠東）律師事務所，廣東 惠州 516003）

飛速發展的市場經濟，使房屋租賃行業擁有了源源不斷的前進動力，以房屋租賃糾紛為主的案件數量逐年上升，其特點也明顯與以往不同。對多方因素加以考慮可知，在處理租賃合同糾紛及相關案件時，有關人員應做到區別對待，以認定合同效力為前提，對房屋交付進行認定，只有這樣才能使案件達到理想的處理效果，避免帶來不必要問題，本文所研究課題的現實意義不言而喻。

一、關于合同效力的認定

房屋租賃指的是房屋所有者作為出租人向承租人出租房屋，房屋供承租人使用，并由承租人將租金支付給出租人的行為。房屋租賃作為民事行為的一種，其所適用的法律依據為《民法總則》，而《民法總則》中無效民事行為相關的規定，主要有：其一，實施人是無行為能力人；其二，實施人是限制行為能力人；其三，一方通過脅迫或欺詐等手段，使另一方做出違背自身意愿的決定；其四，通過惡意串通等方式，致使國家、集體利益受到損害；其五，不符合公共利益及法律；其六，利用合法形式掩蓋非法目的。

在開展合同效力認定工作時，有關人員應當注意一點，對當事人而言，房屋租賃屬于民事行為，通常會給日常生活及生產帶來直接影響，因此，盡量避免將合同認定為無效合同極為重要。在法律要件基本具備的前提下，若僅有細節與法律規定不符，司法機構應將責令當事人將合同補正作為首選，而非將合同認定為無效。

對現有司法案例進行查閱可知，由于沒有前往管理部門登記并備案，導致租賃合同被認定無效的情況并不少見，該判決既不利于合同的履行，同時還會給法律關系所表現出的穩定性帶來負面影響。甚至有部分當事人，選擇利用相關規定以逃避自身應當承擔的責任，通過主張合同無效的方式，最大程度保障自身利益。以甲起訴乙拖欠房屋租金的案件為例，乙從甲處租賃房屋，在花費一定資金裝修后用于經營飯店，在飯店經營期間，乙共拖欠甲三個月的租金。隨后，甲向法院起訴要求乙交付三個月租金。法院經審理認為，雙方所簽訂的租賃合同并未送至相關部門進行登記備案，因此，屬于無效合同的范疇，遂判決乙向甲返還所承租房屋。該判決不僅會影響合同的履行，還會給雙方帶來巨大的經濟損失，要想避免上述問題出現，法院可酌情調整所做出判決，例如，要求雙方對租賃登記手續進行辦理[1]。

綜上所述，雖然現行法律均將租賃合同視為典型的要式合同，在對租賃合同進行簽訂時，當事人需要前往有關部門進行登記與備案，這并不代表沒有登記并備案的租賃合同，就應當被認定為無效合同，如果租賃合同具備實質要件，且無違法行為存在，僅僅欠缺應有的形式要件，有關人員可以選擇要求當事人對手續進行補辦，使租賃合同效力得到確認。事實證明，這樣做所帶來的積極影響主要體現在兩個方面，即增強社會穩定性以及使案件執行過程更加順利。

二、租賃房屋交付認定分析

（一）租賃合同約定不明

如果租賃合同認定無效，如何處理房屋交付，便成為民事審判的重點。對經營性用房而言，該問題還涉及裝修等方面，承租人考慮到自己的經營需求，通常會投入大量資金對所租賃房屋進行裝修，例如上文所提及案例，如果租賃合同無效，承租人需將房屋交還到出租人的手中，如何處理所花費的裝修資金等也成為亟待解決的問題。

《合同法》明確規定，租賃合同指的是出租人向承租人交付租賃物，供承租人使用并獲取收益，而承租人向出租人交付租金的合同。由此可見，對出租人而言，將租賃物交給承租人，供其使用并獲得收益，屬于自己需要履行的主合同義務，同時，還是確保合同得到落實的前提與基礎。因租賃合同引發的糾紛可知，此類案件形式主要是出租人要求承租人對租金或其他費用進行支付，而承租人以房屋尚未交付作為理由，對該要求進行抗辯[2]。此外，部分承租人會要求法庭對出租人沒有根據約定對房屋進行交付的責任進行追究，由此可見，對房屋是否交付進行認定，對案件能夠順利審理有決定作用。

在租賃合同約定不明的前提下，有關人員可以參考《合同法》的規定，完成交付規則的處理工作。以商事租賃為代表的實際案件，通常會以合同為載體，對交付房屋需要遵守的規則加以明確，如果合同存在約定不明等情況，可供參考的法律規定主要是《合同法》的第六十一條和第六十二條。除此之外，對房屋進行交付的內容，不僅有房屋本身，同樣包括鑰匙，如果承租人對房屋進行了實地考察，確定房屋滿足交付條件，那么，房屋是否完成交付的依據，將由房屋本身改為鑰匙。有關人員應當明確一點，對鑰匙進行交付是出租人的義務，在沒有獲得承租人認可的前提下，出租人不具備單方對交付方式與條件加以設定的權利，尤其是所設定交付方式與條件致使承租人負擔加重。某地就曾發生過如下案例，出租人選擇將鑰匙放置在特定位置，并通知承租人前往該地領取，由于承租人對該方式不認可，因此，法院判定為無效交付。

（二）租賃合同約定明確

首先應當明確的是，如果租賃合同有關于房屋交付的明確約定，在約定符合意思表示的前提下，相關人員就應確定交付規則。一般來說，出租人沒有按照約定對交付義務進行履行，其行為便構成違約，此時，承租人可以追究出租人的違約責任。在出租人違約的情況下，要想將房屋認定為有效交付，通常要滿足以下條件：

其一，房屋被承租人占用并使用。綜合考慮交付含義及效果，承租人將房屋占有，為認定交付所參考的主要依據。調查可知，在對房屋進行交付前，承租人就已將出租人的房屋占有，該情況較為常見，例如，房屋處于租賃狀態下，出租人將其出售給其他人，再由購買者與原承租人對租賃合同進行重新簽訂，在此過程中，房屋便已經被承租人占有并使用。此時，購買者無需對房屋進行再次交付，便產生了交付的效果。

其二，在合同已經履行的前提下，承租人并未針對房屋交付而提出相關異議。當承租人占用并使用房屋后，若承租人以約定為依據對租金進行繳納，出租人在收取租金的基礎上對自身義務進行履行，這表明合同已經處于履行階段，即便合同沒有明確約定，通常也可將其視為交付任務已經順利完成。這是因為對合同進行履行的方式往往和約定有一定出入，如果有特殊情況或要求存在，當事人通常會選擇變更合同，而變更合同所采用的方式，不僅有口頭約定、補充協議，還有默認變更，上述方式均以當事人達成合意為核心。從《合同法》的角度來看，上述理念同樣適用。以《合同法》第三十六條為例，當事人以現行法律與行政法規為依據，通過書面的形式對合同進行訂立，若當事人尚未完成合同的訂立便有一方對自身義務進行履行，在對方接受的前提下，所訂立合同具備法律效力。另外，合同法還明確規定，當租賃期屆滿后，由承租人對租賃物進行繼續使用，如果出租人沒有就此提出異議，則表明原有租賃合同有效，租賃期將改為“不定期”。

其三，出租人沒有以約定方式為依據對房屋進行交付，致使承租人蒙受不必要的經濟損失。從本質上說，默認變更是以行為表象為基礎的推定行為，若法律缺少相關規定，只有做到嚴格認定，才能避免帶來不必要的麻煩。要想使推定與高度蓋然性標準相符，前提是不給承租人權益帶來損壞，杜絕強制推定情況的出現。與此同時，有關人員還應避免損害認定過于嚴苛，真正做到以實際損失、過錯程度為依據做出最終判定。若從法律規定、合同內容的角度考慮，出租人所做出交付行為有明顯瑕疵存在，致使承租人權益受到損害，即便承租人選擇接受房屋，對相應租金進行繳納，仍不可由此判定合同或協議發生變更，此時，承租人仍然享有對出租人違約行為與責任進行追究的權利。

三、結論

通過對上文所述內容加以分析不難看出，在處理與房屋租賃相關的糾紛時，有關人員應以合同約定為依據，對房屋交付進行認定，如果合同存在約定不明或缺少相關約定的情況，則應參考合同法內容加以確定，在此基礎上，綜合考慮當事人意思、房屋使用及合同履行情況，從公平的角度出發，對案件進行綜合認定，方可確保當事人合法權益能夠獲得應有的保護。