房地產企業分立時應考慮的因素

潘春華

摘要：在國家對房地產行業調控的大背景下，房地產企業為了提高市場競爭力，提高經營效率，采取并購或收縮戰略出售部分股權、資產等方式進行重組是一種必然趨勢。房地產企業分立在現行的稅收政策下具備較大的籌劃空間，成為比較受歡迎的資產重組方式之一。由于行業特殊性，房地產企業分立大多數涉及土地使用權轉移或不動產權轉移等諸多要素，文章以A房地產公司分立為例，分析了房地產企業分立時應考慮的因素，擇優選擇交易標的反向分立的方式，以期給實務中有類似情況的房地產企業在分立時提供適當的參考。

關鍵詞：房地產企業分立;考慮因素;產權轉移

一、企業分立的概述

企業分立是指一家企業將部分或全部資產剝離到多家企業的行為。企業方立分為兩種：一種是存續分立，是指原公司法律主體仍存在，但將其部分業務劃出去另設一個新公司的行為;另一種是新設分立，是指將原公司法律主體資格消而新設兩個及以上的具有法人資格的公司的行為。企業分立通常發生在企業并購中的被并購企業方。

二、A房地產公司分立案例描述

（一）案例背景

A公司是一家專注于開發“生態型”住宅及別墅的房地產公司，注冊資本4000萬元。2018年12月31日，公司以某品牌已經開發完成了1～4期項目，公司簡化后的主要資產負債權益情況如下：未開發的土地用使用權280畝（凈地，歷史成本25000萬元，市場公允價值84000萬元）;未出售的4期項目商品房3000平方米（歷史成本2000萬元，市場公允價值3000萬元）;負債24000萬元（主要為對股東的負債，無貸款）;所有者權益3000萬元（實收資本4000萬元，未分配利潤-1000萬元）。

2019年年初，A公司為提升市場競爭力及盈利能力，擬戰略引進國內某知名大型房地產公司P公司合作開發剩余未開發的280畝土地（交易標的）。雙方協議約定，由A公司剝離土地使用權后至單獨的目標公司，剝離完成12個月后進行股權轉讓交易，P公司收購目標公司60%股權。

（二）分立方案

為剝離土地使用權，A公司經綜合考慮后決定采用公司分立的形式進行剝離，初步擬定兩個分立方案。

1. 方案一（交易標的正向分立）

以存續分立的方式將A公司分立為A公司（存續公司）和B公司（新設公司），將280畝土地使用權、對原股東的部分負債、相關的部分勞動力、注冊資本2000萬元一并分割至B公司，同時保持B公司的股權結構比例與分立前A公司一致。分立完畢后P公司收購B公司60%的股權。

2. 方案二（交易標的反向分立）

以存續分立的方式將A公司分立為A公司（存續公司）和B公司（新設公司），將280畝土地使用權、對原股東的部分負債、相關的部分勞動力、注冊資本2000萬元保留在A公司，將剩余的資產負債、注冊資本2000萬元、相關的部分勞動力分割至B公司，同時保持B公司的股權結構比例與分立前A公司一致。分立完畢后P公司收購A公司60%的股權。

（三）實施結果及效果

A公司通過綜合分析分立時應考慮的因素后，最終采用方案二順利分立成功，同時企業所得稅采用特殊性稅務處理。并在分立完成12個月后與P公司完成股權交易，達成公司預期合作開發的戰略目標。至于A公司為何選擇方案二，相比方案一又達到了什么樣的效果，房地產公司分立應考慮哪些因素等問題，下文結合案例情況，展開分析闡述。

三、房地產公司分立應考慮的因素

（一）合法性

企業分立首先必須合規合法，在實務中涉及的法律、法規較多，主要有公司法、稅法、物權法、土地法等，企業分立時應充分論證分析，是否符合相關法律、法規的規定。特別是房地產企業分立，在涉及土地使用權轉移時應專門考慮《城市房地產管理法》第三十九條是否滿足完成開發投資總額的百分之二十五以上的規定。實務操作中，各地方土地管理部門是否執行此規定，存在較大的爭議。故房地產企業分立應充分評估上述法規帶來的影響及可行性，慎重選擇企業分立方案。本案例方案一中，涉及土地使用權轉移且為凈地，分立前企業與當地土地管理部門溝通后，土地管理部門認為分立土地使用權應滿足完成開發投資總額的百分之二十五以上的規定;而方案二中未涉及土地使用權轉移，只涉及不動產轉移，不動產管理中心同意配合辦理未售樓盤的備案、過戶登記手續，A公司綜合權衡后選擇方案二實施企業分立，規避了土地使用權轉移的法律障礙。

（二）企業分立采用特殊性稅務處理時應同時具備的條件

根據財稅〔2009〕59號規定，企業分立采用特殊性稅務處理時，應同時具備五個條件。具體可以簡化表述為：1.分立具有合理的商業目的;2.分立資產或股權符合規定比例（被分立企業股東按原持股比例取得分立企業的股權）;3.分立后的12個月內不改變實質性經營活動;4.分立對價中涉及股權支付金額符合規定比例（被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%）;5.分立的原主要股東在分立后12個月內不得轉讓股權。

房地產企業分立大多數涉及土地使用權轉移或不動產權轉移的情況，分立標的金額一般較大，產生免稅或遞延納稅金額也較大，稅務部門自然重點關注，對于企業立分是否符合確實具有合理的商業目的，建議企業分立前應與當時稅務部門充分溝通確認。至于上述其他2～5項規定，可按規范要求操作即可。本案例中A公司為提升市場競爭力及盈利能力，戰略引進國內某知名大型房地產公司合作開發，經與當地稅務部門充分溝通后確認符合具有合理的商業目的。同時根據案例描述可以確定A公司分立業務同時符合上述2～5項的條件，可選擇特殊性稅務處理，處理時分立企業不能改變被分立企業資產和負債的計稅基礎，但可以接受所得稅繼存事項和法定彌補期限的虧損額分配等。分立實施完成后分立各方還應向主管稅務機關提交書面備案資料（在當年企業所得稅年度申報時一并報送），以佐證其符合特殊性稅務處理的條件。

（三）納稅籌劃收益最大化考慮

追求企業價值（股東價值）最大化是企業經營的終極目標。企業分立存在諸多稅收優惠政策，通過企業分立可以降低稅負。企業分立的稅收優惠稅種主要涉及增值稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅等。需要特別注意的是，對于土地增值稅，財稅[2018]57號第三條規定企業分方將原企業房地產轉移變更到分立后的企業暫不征土地增值稅，同時第五條規定又規定了此政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。故房地產企業分立時土地增值稅不適用財稅[2018]57號不征收的規定。企業分立時應先測算各分立方案的綜合稅負，選擇綜合稅負最低（即企業價值最大）的方案。

結合本案例，企業所得稅采用特殊性稅務處理方式，經測算，方案一（交易標的正向分立）分立雙方應納稅合計19987.5萬元（其中增值稅不征收、印花稅免征、契稅免征，應納土地增值稅26650萬元，企業所得稅可抵稅26650*25%=6662.5萬元） 。方案二（交易標的反向分立）分立雙方應納稅合計135萬元（其中增值稅不征收、印花稅免征、契稅免征，應納土地增值稅180萬元，企業所得稅可抵稅180*25%=45萬元）。方案二比方案一可暫時少納稅19942.5萬元。另外需要注意的是，方案一中被分立方在將來開發銷售完計算土地增值稅時，土地計稅基礎是84000萬元，而方案二中土地使用權沒有轉移，土地計稅基礎還是25000萬元，這意味著在將來方案二比方案一須多交土地增值稅，但從資金的時間價值上來說方案二相比較方案一達到了遞延納稅的目的，為企業帶來了價值。綜上， A公司依然應選擇方案二實施企業分立。

（四）其他權利各方利益保障

企業分立過程中通常會涉及債權人、員工、股東等各方的利益變化。債權人方面：公司法規定分立后的公司對原公司的債務承擔連帶責任，公司應當按規定通知債權人并報紙上公告，如債權人要求公司清償債務或者提供相應的擔保應予以滿足。員工方面：企業分立時通常會連同資產負債相關業務的全部或部分員工分割至分立方，企業應當召開職工大會，充分考慮員工的意愿與利益，妥善安排。股東方面：企業分立通常與后續并購作為“一攬子”交易，分立資產、負債的計稅基礎的變化必然會影響后續并購對價的變化，為實現合作雙贏的目的，應在合理的測算基礎上確定公平的股權交易價格，同時應當考慮被并購方的無形資產（商標、版權或類似權利）價值。

本案例（方案二）中債權人主要為企業原股東，債務分割可只分割對股東的債務到分立方，員工可充分考慮其個人意愿后妥善分離。由于原A公司的股東在完成與P公司對分立后A公司的60%的股權轉讓交易后，失去了對A公司的控制權，原A公司名下商標、版權或類似權利有可能失效或廢棄，A公司應當在分立前與P公司溝通后決定是否轉移或保留。此外，P公司必然就分立前A公司原來的經濟活動可能產生的后續權利、義務與A公司原股東另行約定歸屬問題或承擔條款等，這也是交易標的反向分立要考慮的因素。

（五）企業內部人力資源保障

企業分立時通常還應當考慮分立業務的復雜性，或成立臨時的分立業務小組，制定分立實施的詳細流程，充分考慮企業內部人力資源的配置情況、員工的勝任能力后明確具體分工、職責，必要時聘請外部專家、中介參與，同時開展專項業務培訓，提高業務辦理水平，并加強全程監控協調，確保分立實施順利完成。

四、結語

綜上，房地產企業分立時，應充分考慮分立業務的合法性、采用特殊性稅務處理時應同時具備的條件、納稅籌劃收益最大化、其他權利各方利益保障及企業內部人力資源保障等因素后，擇優選擇分立方案實施分立。

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（作者單位：廈門泛華集團有限公司）