房地產公司內控評價與監督研究

作者簡介：符慶鑫（1984-），男，漢族，海南儋州人。主要研究方向：稅務籌劃、財務管理分析、內部控制。

摘要：長期以來，房地產行業存在著初期投資規模大、施工周期長、易受政策調控影響等基本特征，在享受高回報的同時也承擔著較高的行業風險。房地產企業能否健康運行，與企業內部控制執行有效性具有直接聯系。通過內部控制評價工作，不僅可以作用于企業合法經營，也能夠及時發現經營管理中存在的風險因素，有效提升投資活動效益與財務報告信息準確性。本文以房地產企業為研究主體，分析房地產企業內部控制應用現狀，并針對內部控制評價體系構建提出相應的策略。

關鍵詞：房地產公司;內控評價;監督

一、房地產企業內部控制現狀分析

（一）風險防范水平較低

通常情況下，房地產企業主要采取風險推導法和德爾菲分析法作為風險識別的基本手段。但由于企業缺乏完善的風險評估程序，在風險識別階段采用簡單的回歸數分析法對財務指標進行數據對比評價，僅針對企業經營現狀和破產可能性進行了預測，并作為企業風險因素影響程度的判斷依據。而房地產企業的風險因素本身存在著多樣性的特征，包括宏觀經濟、技術風險、進度風險以及質量風險等[1]。風險識別只針對財務指標進行分析，忽略了其他非財務性風險，無法實現全面化和多維度的風險分析，也影響了企業對風險的判斷能力。此外，企業的風險評估手段相對落后，尤其當前房地產行業面臨宏觀政策調控，在行業內部動蕩的情況下，僅僅依靠企業管理人員的經驗評估風險等級、制定風險應對方案，使得企業風險防控工作存在主觀性。

（二）內控執行難度較大

一方面，部分房地產企業在內部控制實施過程中，內部控制制度建設沒有聯系企業的實際經營情況，使得內部控制與業務活動脫節;同時，部分企業盲目借鑒行業管理經驗，尤其在資金控制和業務梳理等方面的管理方式設置欠缺考慮，還未形成有效的內部控制管理體系，影響了后續的內部控制執行環節。另一方面，房地產企業的開發項目涉及項目選址、申報立項、土地征收、現場勘察、工程設計、項目分包、物資采購、施工建設以及后續的竣工結算、銷售交樓等，項目開發環節較為復雜，管理難度大;而跨區域、周期長的項目開發特征，使得項目管理環節要考慮到與工程設計單位、施工單位、材料供應商、城市規劃部門以及業主等多個主體加強聯系，協調各方關系，這也使得內部控制執行難度增大。

（三）監督評價作用尚未發揮

現階段，房地產企業仍普遍存在著內部監督管理機制乏力的問題，企業尚未針對管理體系和業務流程設置全過程監管機制，在審計部門缺乏獨立性的情況下，會計信息失真現象比較嚴重;同時，房地產企業各職能部門之間缺乏有效的約束機制，尤其對資金支出環節監管不嚴，存在著預算外支出、亂攤成本或虛報利潤等現象，可能會給企業帶來一定的財務風險。此外，由于企業內尚未建立完善的信息傳輸機制，上下層級與各部門之間信息傳輸渠道阻塞，企業無法掌握項目實施進度，項目責任部門也無法及時反饋成本數據，進一步造成了內部控制監管不力。

二、房地產企業內部控制評價監督體系構建策略

（一）確定內部控制評價主體與對象

內部控制評價就是對單位組織內部控制實施情況進行判斷，通過一系列指標體系的衡量與對比，對內部控制管理體系進行檢驗和評判的過程。對內部控制評價主體的界定，按照相關規定，一般由企業的行政管理最高層領導牽頭組織，制定內部控制管理制度;內部審計部門作為評價單位，負責內部控制執行的日常檢查與事后評價;而注冊會計師作為外部評價機構，承擔著內部控制有效性認定與審核的職能，并編制內部審計報告，針對內部控制管理體系的缺陷提出完善建議[2]。

（二）內部控制評價指標體系設計

在我國《企業內部控制基本規范》政策指引下，房地產企業可以聯系內部控制五項基本要素，在遵循全面性原則、風險導向性原則和成本效益原則的基礎上，構建完善的內部控制評價指標體系，具體闡述如下：

1.內部環境

以內部環境為目標層，內部控制評價指標包括：1）公司組織結構。與其他現代化企業一樣，房地產企業的管理層級涉及股東會、董事會、監事會以及經理層，協調企業利益相關者之間的關系，共同參與企業投資決策和戰略規劃。因此，公司組織結構的合法合規性將直接影響著內部控制的有效性;2）人力資源建設。房地產企業在項目開發過程中，研發人員、施工人員和銷售人員在人力資源中占比較高，也是支撐企業業務活動運轉的重要組成部分，人力資源建設政策對于內部控制有效性的實現也發揮著關鍵作用。在指標選取上要考慮到人才選聘機制、員工長效培訓機制、員工滿意度、員工離職率等內容;3）企業文化氛圍。統一的文化信念可以在企業經營管理各環節中形成無形的凝聚力，從根本上提升員工對企業的歸屬感和公司整體的工作效率。同時，文化建設也能夠為內部控制工作的開展奠定環境基礎，打造行業品牌標桿，形成房地產企業的核心競爭力;4）社會責任。房地產企業作為社會經濟發展的重要組成部分，不僅要關注企業的經濟效益，還要履行應盡的社會責任。基于房地產經營業務，保證施工安全和員工利益是維護社會責任的主要內容，因此，房地產企業的社會責任評估可以從安全生產周期、公益活動數量、建筑質量、員工權益等方面進行判斷;5）企業戰略規劃。戰略規劃設置是企業立足于全局，聯系企業發展現狀，對未來投資方向進行長期規劃。

2.風險評估

由于房地產企業本身具備投資風險大、項目周期長的特征，因此在經營管理中存在著諸多不確定因素，進而引發市場風險、政策風險、利率風險、經營風險以及法律風險等[3]。其中，市場風險是指因市場供求關系變化，使得房產項目交易實際價格下降。在風險識別階段，可以依據股票價格指數作為評價依據，判斷市場風險大小;政策風險就是指房地產企業經營管理中，受宏觀政策調控影響較大，這一維度的風險判別需要結合金融政策變化、樓市價格變化等作為衡量指標;利率風險是指在社會經濟市場推行利率市場化的環境下，金融利率波動較為頻繁。房地產企業需要以財政政策變化、利率敏感率作為衡量指標，時刻關注利率風險;經營風險即企業經營管理中面臨的風險，主要體現在施工過程、政策變動以及銷售環節，經營風險可以借助商品房供銷比、施工進度與現金流量凈額這三項指標作為評估依據，判斷企業經營風險的影響程度;法律風險就是指房地產企業在項目施工過程中，因違約問題或業務操作與法律規定產生矛盾所引發的法律風險。

3.控制活動

以控制活動作為目標層，評價指標應當包括：1）項目決策。由于房地產企業的項目投資決策一般涉及資金規模較大，且投資風險較高;而開發項目又容易受到外部經濟環境與地理位置等客觀因素的影響，一旦出現決策偏差，可能會給企業帶來巨大的財務風險。因此，房地產企業項目決策環節，應當以決策規范性、項目位置合理性作為考慮的關鍵因素;2）項目設計規劃。房地產企業開發項目的設計環節對于項目整體效益影響較大，可以說，初步設計階段對整個工程項目起到決定性作用。企業可以利用項目規劃合理性來衡量項目設計規劃方案的可操作性，實現對項目開發初步環節的嚴格控制;3）銷售與收款環節管理。銷售策略設計、宣傳方式選擇、市場波幅預測等將直接影響房產銷售數量和項目開發收益。同時，銷售環節控制還要注意結算方式選擇，避免掛賬規模過大等問題。因此，在銷售與收款環節應當采取銷售策略科學性、宣傳成本費用、收款方式、傭金比例、廣宣費銷量比、銷售回款比例、現金折扣比例等內容作為衡量指標。

4.信息溝通

在信息溝通環節，信息傳遞渠道與反舞弊機制的完善性影響著企業信息傳輸效率。具體來說，一方面，以信息傳遞作為一級指標，信息傳輸時效性、信息反饋及時性等可以作為細化的衡量指標，判斷房地產企業信息傳輸渠道的完善性;另一方面，針對房地產企業運營管理過程中存在的非法占用資金、私自挪用財產、虛報財務數據、管理人員濫用職權等行為，建立反舞弊機制可以發揮內部監督作用，并以內部舉報渠道為細化的二級指標[4]。

5.監督評價

通常情況下，房地產企業內部監督評價工作，可以分為日常監督與專項監督。其中，日常監督是指對企業經營管理過程中內控執行情況進行實時監督，需要與日常業務活動相結合，及時發現內部控制管理框架體系中存在的缺陷問題。作為固定的業務審計行為，日常監督可以從業務檢查頻率這一指標來判斷內控執行有效性;專項監督則是對某一個項目或某一個環節進行重點檢查，具有明確的方向性，因此，專項監督可以用是否具備針對性來判斷監督環節的有效性。

（四）內部控制評價方法選擇

1.層次分析法

層次分析法就是從定性評價和定量評價這兩方面出發，通過多項目標對企業經營管理活動進行系統化和層次化評價。在實踐操作中，企業先將主要目標細化為多個構成因素，結合控制活動與影響程度之間的關系，構建層次性結構;在通過各項因素對比的辦法對因素重要性進行排序，并分別計算指標權重，以此作為企業內部控制評價判斷的依據。

2.模糊綜合評價法

模糊評價法實際上是利用模糊關系合成原理對不能定量的因素進行量化，需要企業明確評價主體、評價對象、評價因素權重、評價因素隸屬性等，初步建立模糊評價矩陣;同時，將各項評價因素的權重數據與模糊評價矩陣進行統一，納入模糊運算范疇當中，計算最終評價結果，作為內部控制評價依據[5]。

三、房地產企業改進內部控制工作的策略分析

（一）完善內控環境

一方面，房地產企業要完善內部管理組織結構體系，以股東會、董事會、監事會和經理層作為決策機構，組織和引導內部控制工作的開展。針對內部控制管理工作制定相應的規章制度，包括預算管理制度、成本核算制度、授權審批制度、投資決策流程、績效考核制度等，指導內部控制工作的開展;同時，大力宣傳內部控制管理工作的必要性，倡導內部員工樹立風險防范意識，將內部控制工作滲透到企業文化氛圍當中，為內部控制工作開展奠定環境基礎。另一方面，聯系市場需求動向、行業發展前景、投資領域風險點以及施工技術創新情況等，為內部控制工作開展做好事前統籌規劃，并在企業內部形成有效的制衡機制，發揮各部門的協同效應。

（二）重視風險評估工作

在風險評估環節，一方面，房地產企業要優化風險預警體系，由專業人員組織開展風險識別、評估、檢測與控制工作;同時，以財務風險、經營風險、管理風險、政策風險、技術風險和質量風險作為重點監測環節，并在開發設計、財務管理、銷售管理以及項目施工等部門中分別設置風險預警崗位，確保風險監控的實時性。另一方面，健全風險評估機制，以風險管理小組作為風險防控的責任機構，結合各部門的營業目標判斷風險因素、分析風險誘發原因，并協助各職能部門制定風險防范與應對策略，改進風險防控環節。

（三）合理設計內部控制程序

針對房地產企業內部控制執行環節的薄弱點進行完善，具體策略包括：其一，實現對不相容崗位的分離與控制。對于同一部門的不同崗位要實行職務分離政策，明確不同崗位的職責與權益，形成完善的崗位制衡機制。例如：企業的董事會與經理層、監事會與經理層、出納與會計等崗位要進行職務分離，減少企業內部徇私舞弊現象;其二，發揮運算工具在內部控制中的作用，以房地產項目開發為核心內容，將項目投資成本與企業現金存量作為內部控制的關鍵節點。利用預算工具對成本投入與效益產出等數據進行事前預測，分析項目的投資可行性，在確保企業經濟效益的同時，也能夠有效降低企業運營風險;其三，改進內部控制執行手段。房地產企業可以充分借助信息技術建立成本支出信息庫，對不同區域的開發項目成本數據進行采集和分析，加強與原材料供應商、工程分包單位以及上級審計部門之間的聯系，在加強供應鏈上下游溝通的同時，也能夠協調各方關系，建立高效透明的合作機制，推動內部控制工作貫徹落地。

（四）充分發揮監督評價作用

一方面，房地產企業需要針對內部控制管理工作設置獨立的審計部門，明確審計內容、流程和周期，對企業財務管理、成本數據、物料采購、建設施工以及房產銷售等重要業務環節開展監督與評價工作，及時發現內部控制執行過程中存在的問題，并督促相關部門盡快整改;另一方面，建立完善的信息反饋機制，房地產企業要利用信息共享平臺做好對各開發項目的實時監督，及時了解項目施工進度、預算資金支出情況等，并進行階段性分析與評估，指導后續的項目開發工作與內部控制管理工作。

四、結語

綜上所述，房地產企業實行內部控制評價與監督，是提升內部控制實施有效性的必然途徑。因此，房地產企業要立足于內部控制應用現狀，通過對內部控制五項要素的全面評價，對內部控制工作進行逐步改進與完善，為企業的發展奠定良好的環境基礎。

參考文獻：

[1]朱大雪.房地產企業內部控制評價體系構建策略探討[J].大眾投資指南，2018，（016）：48+50.

[2]王欣，陳海燕.房地產企業內部控制評價指標體系構建[J].安徽科技學院學報，2018，（001）：101-105.

[3]張健俊.房地產企業內部控制評價指標體系建設思考[J].環球市場信息導報，2018，（30）：66-66.

[4]歐平.房地產企業內部控制制度優化研究[J].中國經貿，2018，（021）：116-118.

[5]胡寧寧.房地產企業內控體系建設的意義，現狀和對策研究[J].財訊，2019，（023）：P.92-93.