新租賃準(zhǔn)則對實體零售業(yè)的影響分析
——以新華百貨為例

西安財經(jīng)大學(xué) 王 嬌

一、新舊租賃準(zhǔn)則的差異

（一）承租人會計處理

在舊準(zhǔn)則下，承租人將租賃業(yè)務(wù)分為經(jīng)營租賃與融資租賃，在會計處理上，采用“雙軌道”會計計量模式。根據(jù)舊準(zhǔn)則，承租人對融資租賃與經(jīng)營租賃分別采用“上表”與“不上表”兩種截然不同的會計處理。發(fā)生經(jīng)營租賃的承租人僅需將經(jīng)營租賃資產(chǎn)確認(rèn)為表外資產(chǎn)，只需確認(rèn)相關(guān)費用，并在附注中對資產(chǎn)原值、累計折舊、賬面凈值等進行披露。對于發(fā)生融資租賃的承租人，需要在租賃開始日根據(jù)租賃最低付款額的現(xiàn)值與資產(chǎn)公允價值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應(yīng)付款的入賬價值并將兩者的差額記錄為未確認(rèn)融資費用，同時采用實際利率法進行攤銷。

新準(zhǔn)則提出除了滿足豁免規(guī)定的情況外（不超過12 個月的短期租賃和低價值資產(chǎn)租賃）的租賃業(yè)務(wù)，采用一律“上表”的單一模式，即不再區(qū)分經(jīng)營租賃與融資租賃，一律確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負(fù)債，并分別確認(rèn)資產(chǎn)折舊、減值損失和利息費用。同時，新租賃準(zhǔn)則也補充了租賃合同的合并、分拆和修改的相關(guān)指引。

（二）出租人會計處理

對于出租人而言，租賃仍分為融資租賃與經(jīng)營租賃，其會計處理基本上沒有發(fā)生改變，只是增加了財務(wù)報表信息披露要求，主要是對已租賃資產(chǎn)的風(fēng)險管理情況等方面要求進行詳細(xì)說明，這樣會更有利于它們了解實際情況，從而做出合理的經(jīng)濟決策。然而，雖然新租賃準(zhǔn)則的實施對出租人會計處理影響不大，但對其他方面的影響還是非常大的，例如承租人租賃方式的改變會使得出租人調(diào)整其業(yè)務(wù)模式，還會影響到與承租人的商業(yè)談判。

二、新租賃準(zhǔn)則對新華百貨的財務(wù)影響

（一）新華百貨簡介

銀川新華百貨集團股份有限公司（簡稱“新華百貨”）是寧夏地區(qū)最大的商業(yè)零售企業(yè)，公司開設(shè)商場、門店多達二百余家。根據(jù)新華百貨2018 年財務(wù)報表及附注披露，公司實體門店有258 家，其中自有門店只有18 家，而租賃的門店多達240 家。從公司年報中可以看出，營業(yè)收入前十名的超市業(yè)態(tài)門店租賃的有七家，收入前十的電器業(yè)態(tài)門店全部都為租賃取得。同時，2018 年度新增門店全為租入門店。公司的經(jīng)營狀況與傳統(tǒng)零售業(yè)基本一致。

（二）新租賃準(zhǔn)則對新華百貨的財務(wù)影響分析

1.條件假設(shè)

為了更加清晰地說明新租賃準(zhǔn)則對公司的財務(wù)影響，我們需提前做出如下假設(shè)：

第一，假設(shè)新華百貨于2017 年12 月31 日開始以新租賃準(zhǔn)則為基礎(chǔ)編制財務(wù)報表。

第二，新準(zhǔn)則規(guī)定，承租人在確定折現(xiàn)率時可以選擇租賃內(nèi)含利率或增量借款利率。但由于租賃內(nèi)含利率在取得時較為困難，且2018 年五年期以上借款利率為4.9%，將其進行略微上調(diào)，設(shè)定折現(xiàn)率為5%。

第三，財務(wù)報告中顯示，新華百貨租賃門店的經(jīng)營租賃期通常為5～25 年。為了簡化計算，本文假設(shè)租賃期與折舊期為15 年，選擇年限平均法進行折舊，無殘值。

第四，為方便計算，計量租賃負(fù)債只考慮租金的現(xiàn)值；在對使用權(quán)資產(chǎn)進行確認(rèn)時，不考慮其他的成本、費用及激勵等，只將租賃負(fù)債的金額作為使用權(quán)資產(chǎn)的確認(rèn)金額。

2.財務(wù)影響分析

（1）對資產(chǎn)負(fù)債表影響

從新華百貨2017 年年報可以了解到，在2017 年底，新華百貨未來三年的最低租賃付款額分別為一年以內(nèi)3.31 億元，一年到兩年3.33 億元，兩年到三年2.74 億元，假設(shè)新華百貨2021 年底至2032 年底每年的最低租賃付款額均為2.74 億元。以5%的折現(xiàn)率確認(rèn)租賃負(fù)債=3.31*（P/F，5%，1）+3.33*（P/F，5%，2）+2.74*（P/A，5%，13）*（P/F，5%，2）=29.51 億元。同樣，使用權(quán)資產(chǎn)也確認(rèn)為29.51 億元。在后續(xù)計量中，使用權(quán)資產(chǎn)折舊額=29.51/15=1.97 億元，假設(shè)使用權(quán)資產(chǎn)未發(fā)生減值，則2018 年末使用權(quán)資產(chǎn)余額為29.51-1.97=27.54 元。租賃負(fù)債按照實際利率法攤銷，確認(rèn)的利息費用=29.51*5%=1.48 億元，實際支付的租金為3.61 億元，租賃負(fù)債賬面價值=29.51+1.48-3.61=27.37 元。因此，新華百貨2018 年的資產(chǎn)負(fù)債表會發(fā)生變化。

采用新租賃準(zhǔn)則后，將會使總資產(chǎn)擴大55.77%，總負(fù)債擴大94.04%，可以明顯地看出，負(fù)債增加的比例明顯高于資產(chǎn)很多。通過計算可以得知，資產(chǎn)負(fù)債率由原來的55.95%上升到73.43%。資產(chǎn)負(fù)債率的增加意味著新華百貨長期償債能力下降，這將會動搖公眾對于企業(yè)按時償還債務(wù)的信心。但不可否認(rèn)的是，實行新準(zhǔn)則能夠使公司的財務(wù)數(shù)據(jù)更加全面地在報表中展現(xiàn)出來，使得報表披露更加真實，有利于企業(yè)做出更好的經(jīng)濟決策。

（2）對利潤表影響

在新準(zhǔn)則下，利潤表相應(yīng)的報表項目與金額也會發(fā)生巨大改變。根據(jù)新準(zhǔn)則，支付的租金不再包括在管理費用和銷售費用中，而是發(fā)生了使用權(quán)資產(chǎn)的折舊，并且使用實際利率法計算的支付租金的利息相應(yīng)計入財務(wù)費用中。2018 年，新華百貨所計提的折舊費為1.97 億元，計入“折舊和攤銷”，利息為1.48 億元，計入財務(wù)費用，不再將實際支付的租金3.61億元計入管理與銷售費用下面的“租賃費”，新華百貨2018年利潤表將發(fā)生變化。

銷售費用和管理費用以及財務(wù)費用的變動使得營業(yè)總成本減少了0.22%，雖然變化幅度不明顯，但卻使?fàn)I業(yè)利潤增加為2.31 億元，利潤總額也相應(yīng)增加，也由此新華百貨2018年多繳所得稅0.04 億元。由于新租賃準(zhǔn)則下，租賃負(fù)債采用攤余成本法，會導(dǎo)致整個租賃期總費用呈現(xiàn)前大后小的狀態(tài)，盈利呈現(xiàn)出極不穩(wěn)定的狀態(tài)。

（3）對現(xiàn)金流量表影響

新租賃準(zhǔn)則的實施不會對企業(yè)現(xiàn)金流量總額產(chǎn)生影響，而是企業(yè)償還租賃本金和利息所計入的范圍不同。在舊準(zhǔn)則下，所支付的現(xiàn)金被記錄在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中。而在新準(zhǔn)則下，被計入籌資活動現(xiàn)金流出。即新華百貨2018 年現(xiàn)金流量表中支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金項目下租賃費的本期發(fā)生額3.14 億元將全部歸集到籌資活動下的“償還債務(wù)支付的現(xiàn)金”。由此，企業(yè)的經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出減少。

三、我國實體零售業(yè)適應(yīng)新租賃準(zhǔn)則的建議

（一）做出合理的租購決策

從新華百貨的案例分析中可以看出，使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負(fù)債納入資產(chǎn)負(fù)債表后對零售企業(yè)的影響是巨大的，實施新租賃準(zhǔn)則使得經(jīng)營租賃不再具有明顯的優(yōu)勢，不利于融資活動的進行。對于現(xiàn)金流量充足、經(jīng)營狀況良好的企業(yè)可以采用直接購買的方式取得資產(chǎn)，直接購買相比于租賃會降低企業(yè)的租賃負(fù)債，財務(wù)風(fēng)險更小。而對于資金不足的企業(yè)，可以選擇國際租賃方式，例如杠桿租賃，可以降低企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的大幅變動。

（二）調(diào)整租賃期限

新準(zhǔn)則規(guī)定，租賃期不超過12 個月的租賃（即短期租賃）可以不列入資產(chǎn)負(fù)債表，零售企業(yè)可以利用這個租賃豁免盡量減少經(jīng)營租賃帶來的影響。但將所有租賃資產(chǎn)均變?yōu)槎唐谧赓U并不現(xiàn)實，但縮短租賃期仍然可行，因為在其他條件一定時，租賃期越短，折現(xiàn)率越小，對使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負(fù)債在進行初始計量時金額越小，這會降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高償債能力與融資能力。

（三）加強財務(wù)人員培訓(xùn)

新租賃準(zhǔn)則的實施在一定程度上會增加零售企業(yè)會計確認(rèn)、計量、列報的工作量，因此財務(wù)人員要提前熟悉相關(guān)的會計處理，為企業(yè)做出更合適的決策提供信息支持。而且新租賃準(zhǔn)則中涉及較多的職業(yè)判斷，例如租賃的識別、折現(xiàn)率等方面的判斷，對會計人員的水平要求較高。因此，企業(yè)應(yīng)加大對會計人員的相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，以提高其專業(yè)判斷能力。

四、結(jié)論

本文通過學(xué)習(xí)新租賃準(zhǔn)則相關(guān)要求后，對新華百貨2018年財務(wù)報表進行重述，發(fā)現(xiàn)新租賃準(zhǔn)則會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率增加、利息保障倍數(shù)減少等問題，可以看出新租賃準(zhǔn)則的實施對新華百貨帶來很多負(fù)面影響。但即便如此，企業(yè)調(diào)整后的數(shù)據(jù)才是真實數(shù)據(jù)。所以，在新租賃準(zhǔn)則實施前，企業(yè)應(yīng)盡量調(diào)整相關(guān)指標(biāo)，提升財務(wù)人員對于新準(zhǔn)則的認(rèn)識，及時適應(yīng)新準(zhǔn)則的變化，促進企業(yè)健康而長久地發(fā)展。

然而本文以新華百貨為例進行分析存在一定的局限性。在分析中，為了說明租賃準(zhǔn)則的變化所帶來的影響做出了一些假設(shè)和限制，這可能和企業(yè)的實際情況不符。而且，不同的零售企業(yè)有著不同的租賃規(guī)模和租賃方式，所以新租賃準(zhǔn)則對其具體影響也是不一致的。本文最大的作用是引起零售企業(yè)對于新租賃準(zhǔn)則的關(guān)注，在與國際準(zhǔn)則大趨同的背景下，為新租賃準(zhǔn)則的實施做好準(zhǔn)備。