影響房地產經濟發展的因素及解決策略

王和平（橫琴國際商務中心開發有限公司）

■前言

市場經濟開放后，房地產行業緊隨政策導向，勢如破竹，在我國各個地區迅速崛起，林立的摩天大樓代表了房地產經濟的繁榮。房地產經濟崛起，迅速帶動了各個地區的經濟，實現了財政增收。為了促進房地產經濟市場的穩定發展，加大對房地產市場經濟的監管力度，優化房地產產業結構勢在必行，同時也要分析影響房地產經濟的因素，為構建健康穩定的房地產經濟市場創造良好的條件。

■影響房地產經濟的因素

（一）政策因素

政策是影響房地產經濟的主要因素，房地產經濟以政策為發展導向，不同的房地產政策對市場具有調控作用，落實合適的政策，可以促使房地產經濟穩定發展，從而減少房地產經濟冒泡。我國的房地產政策在不同的階段均以國民發展和社會發展為政策落實基本點，房地產政策從20 世紀70年代到80年代的國家保證住房，又從90年代到10年代的建設性住房，現在已經發展為社會保障住房，住房供應模式也發生了明顯的變化，從市場出售、租賃已經轉變成租房補貼和市場出售為主的供應模式[1]。但是，房地產市場環境變化較大，政策調控具有滯后性，因此限制了我國房地產經濟的發展，雖然出臺了一系列稅收政策、土地政策，但是由于房地政策有一定的缺陷，從而影響了房地產經濟的發展。

（二）市場

市場環境決定房地產經濟發展的規范性，健康有序的經濟市場對房地產經濟具有促進作用，動蕩不安的市場會限制房地產經濟的發展，并加劇市場風險，阻礙經濟市場的健康發展。市場環境對當地產經濟的影響是直接的。除此之外，市場經濟結構、信用體系、監管機制也是影響房地產經濟主要因素。在市場的變動下，土地價值會發生變化，如果變化過大，會對市場產生不良的影響，會加劇房地產經濟市場的波動，因此，在實際房地產市場中，加強監督和優化信用體系是維系房地產經濟穩定發展的關鍵。

（三）需求和社會因素

需求決定市場，在房地產市場火熱時期，正是住房需求較大的時期，因此市場房源供不應求，同時也由于人們認知較低，在市場的催化下，沒有經過深思熟慮置業，因此消費具有一定的盲目性，人們的選擇性小，但是購房需求又實實在在地存在，因此房地產經濟發展較好。現在，市場進入理性階段，人們的購房需求也有所降低了，同時，人們在住房選擇上對房源的功能性要求更多，如需要的考慮環境、地段、教育、交通等各種因素，因此購房要求越來越高，市場由賣方市場轉變成買房市場了，因此，房地產經濟發展應該重新進行規劃，從單一的經營模式要向著深度經營的模式轉變，才能促進房地產經濟的發展。此外，社會性也是影響房地產發展的另一因素，不同的房產價值差異性極大，其主要有房地產的附加價值決定，如學區、環境、地段，從而造就了嚴重的社會差距。

（四）經濟

房地產經濟也受到經濟因素的影響，市場經濟繁榮時，自然房地產經濟的發展較為平穩，當市場經濟較為蕭條時，房地產經濟發展將會止步不前，經濟因素有如銀行利率、居民收入、消費者結構、市場物價等，這些因素中對市場影響最為直接的是居民收入，居民收入是決定購買房產的主要因素。雖然我國居民收入在市場開放以后，有了大幅度的提升，但是總體居民收入遠遠不及物價上漲的幅度，因此當下居民收入總體較低，居民生活壓力大，自然也就沒有盈余的錢購買房產，當居民收入較為可觀時，對于購房的選擇性也加大，會購買經濟能力以內的房子。此外，貸款利率也是影響居民購買房產因素之一，貸款利率較低時，居民購買欲望會所有提升；當利率上浮時，居民購房欲望會降低。因此，居民購房經濟收入是影響房地產經濟的主要因素之一。

■解決措施

對影響房地產經濟的因素進行了詳細的分析后，可從影響因素入手，科學的制定解決策略，促進房地產經濟的新發展。

（一）加強政府部門政策調控

為了保證房地產經濟的平穩健康發展，政府要通過調控，加強對房地產經濟市場的調控力度，政府要結合現階段房地產市場情況和經濟發展情況，制定有效的房地產調整策略，為房地產經濟的發展提供正確的方向。首先，政府要對房地產市場進行分析，建立相應的市場監督機制，落實適應當前房地產經濟發展的政策，促進房地產經濟快速平穩發展；第二，制定科學的房屋限購政策，防止炒房團惡意炒價，擾亂房地產經濟市場，使得房地產經濟市場產生經濟泡沫，從而影響到市場的穩定發展，同時也可以制定一些貨幣政策，利用銀行機構的調控功能加大限制范圍，從而有效控制房價無序上漲，保證市場的穩健發展；第三，可以借助房產稅收體系進一步加強對房地產的調控作用，避免加大房地產經濟市場的波動，引發社會矛盾，對房地產市場經濟的發展造成不良影響[2]。

（二）優化稅制

要進一步地促進房地產經濟的發展。構建完善的稅費制度是最基本的，可以進一步地規范房地產市場，控制房地產無度發展，可以建立房地產信貸制度，有效地控制房地產企業無度開發，從而減少爛尾工程，保證房地產經濟的穩步發展。現在我國的房地產稅收制度還需要進一步的完善，房地產企業只進行了一次性的征稅，在征稅完成后，房地產企業通過加大房價，又將成本轉嫁給了消費者，所以增加了房價，最終影響了居民的消費行為。因此，對房地產稅制應該進行改革，在綜合市場情況后，調整稅費征收制度，從而達到調控市場、控制房價的最終目的。可以適當降低房地產的流轉稅，同時也要加大房地產的財產稅，保證房地產經濟實現穩定發展。

（三）加強房地產投資引導

為進一步控制房地產產業的無序增長，穩定房價，并營造一個健康有序的房地產經濟市場，要加強房地產投資引導，提升土地資源的利用率，從而減少社會矛盾，促進房地產經濟的平穩發展。加強房地產投資引導，是保障人民住房需求、改善人民住房條件的關鍵性舉措。可以對不同類型的住房投資進行合理的分配，優化房地產投資比例，從而改善整體住房結構，滿足不同群體的住房需求，同時以政府的基本政策為導向，優化房產投資配置。首先，要進一步明確住房投資的主體責任，并加強投資主體的抗風險能力，對投資企業做好資質、資金等方面的把關，保證投資者可以科學投資；第二，調整國內投資產能過剩的部分，將投資企業中的不良企業淘汰，優化投資企業的結構，并建立相應的房地產企業準入機制，提升房地產企業的整體質量；第三，房地產企業在投資過程中，由于認知不清，操作不規范，盲目投資，最終投資失敗，可以通過控制銀行借貸規模來限制房地產企業投資規模，進而促使房地產企業實現合理化投資。

（四）加強市場監管

市場監管可以通過各種策略穩定房地產經濟，保證房地產實現穩定發展。現在我國的房地產市場還不夠規范，如一些企業的資質不夠，市場監督較弱，從而影響了房地產市場經濟的發展。因此，要提升房地產經濟活力，就要引入市場信用機制，加強市場信用監督，優化房地產市場規則，可以充分利用社會輿論的影響，建立市場信用監督機制，創造良好的房地產企業競爭模式，從而優化房地產企業的管理和經營，提升房地產企業的實力[3]。除此之外，可以建立房地產信息系統，為房地產企業的發展提供信息，通過房地產信息數據的分析和整合，可以更好地使消費者了解房地產市場。現在的房地產信息系統還不夠完善，信息較為零散，不夠集中，因此不斷地優化房地產信息系統，可以為房地產企業和消費者搭建一個交流的平臺，保證房地產企業及時地了解市場需求，保證消費者可以及時地了解房地產信息，從而為房地產企業提升自身的經濟創造良好的基礎條件。

（五）制定土地政策和其他

土地供應是確保房地產經濟發展的基本，因此要制定穩定科學的土地供應策略保證房地產經濟穩定發展的有效舉措。為了減少住房矛盾，提升土地的利用效率，可以從以下幾點入手，優化土地利用結構。第一，落實相應的土地供應政策，合理控制地價，優化土地儲備制度。土地是決定房價的根本，只有設置合理的土地價格，才能穩定房價，促進房地產經濟的發展。要節約土地，建立完善土地資源調整機制。第二，國家可以制定完善的土地征收制度，通過儲備、規劃等多種手段整合土地資源，實現土地資源的統一管控，從而在國家的干預下，調整土地價格，進而才能發揮土地價值，實現房價的合理控制，為房地產經濟市場提供穩定的生產來源。其他，政府可以從教育方面制定調整性策略，縮小社會差距，如取消學位房、合理劃分學區等。

■結語

綜上所述，科學的房地產策略，能促進房地產經濟的新發展，房地產企業以滿足人民住房需求為最終目的，具有一定的社會責任。在一味追求經濟的同時，要優化自我經營模式，優化產業結構，才能實現經濟的快速發展。同時，基于房地產深受市場和政策的導向作用，在落實解決方案時，應該注重政策調整，加強對房地產市場的監督，從而促進房地產市場的健康平穩發展，進而減少房地產經濟在發展過程中的矛盾，以達到優化產業結構的作用。