關于投資性房地產企業會計核算問題的幾點思考

張英豪（秉原投資控股有限公司）

■投資性房地產的確認

對投資性房地產進行核算，第一步要注意的就是應該明確它的核算范圍，在有關文件中明確將房地產的范圍定義為房屋以及土地，但是我國土地的所有權是歸屬于國家或者集體所擁有的，企業只能夠獲得土地的使用權。因此，針對我國的國情來說，本篇文章提到的投資性房地產不只是我們在日常生活中常見的建筑物等，還包括了“土地使用權”。企業投入資金來購買房產，一般來說都是想在房屋等建筑提升價值之后再進行售賣，利用這種方式來賺取中間的差價。然而建筑物自身是不擁有升值的空間的，反而伴隨著時間的延長其價值是不斷降低的，實際升值的是土地使用權，所以精確地來講擁有并且預備升值的建筑物，在沒有對外出租和售賣的前提下，是不能夠給企業帶來實際的經濟收益的，僅僅作為企業的閑置資產而存在，在核算的時候是要作為固定資產來核算的，不能夠被當作投資性房地產和自用房地產來進行核算。一旦出現了分類錯誤，會對接下來的會計核算工作的數據結果產生影響，導致結果誤差較大。所以確立正確的確認核算范圍是很有必要的，只有這樣才能夠獲取準確的數據內容和結果報告，以此來做出最正確的能夠推動企業發展的決定。

■投資性房地產的核算工作中存在的不足之處

對于投資性房地產進行核算的模式有兩種，一個是成本計量模式，還有一個是公允價值計量模式。

（一）成本計量模式核算過程中存在的問題

成本計量模式和固定資產或者是無形資產是一樣的，是指依據企業的實際經營狀況投資房地產擁有時間內要計提折舊或者攤銷，資產負債表日要進行降值測試，如果有降值但依舊要依照資產降值的規定來進行計提降值的準備。計量核算相較來說是比較簡單的，而且不會受到房地產行業市場內各項政策或者價值變化的影響，每一期的折舊或者攤銷的金額數值都比較平均，對企業收益的變化影響不大。然而在實際的工作當中，有一部分企業會利用提高折舊或者攤銷的方式來對該期的收益進行調整，如果該期的收益比較高，就會多進行一些折舊以及攤銷來提高成本或者資金費用，借用這種方式降低企業收益來避免企業所得稅的繳納。在當期收益沒有達到目標的時候，就會少進行甚至是不折舊以及攤銷來降低成本和資金費用，用該種方式來提升企業的收益。除此以外，投資性房地產在應有期間不斷進行折舊，或者是攤銷，賬面上的價值呈現出逐年降低的態勢，然而，根據國內當前的狀況來講，土地使用權的市場價格是在不斷升高的，投資性房地產價值總體來講是升值的。這樣一來，賬務處理的方法同實際狀況之間容易產生分歧，彼此矛盾，這時候報告數據就不能夠真實地反映出企業投資性房地產的實際價值。資產負債日在進行降值測試的時候，受到主觀因素的影響比較大，絕大多數情況都是憑借財務工作人員的主觀意識進行判斷，股東認可就行，有的時候為了不對企業收益產生影響，還會不進行降值測試，或者是依據自身以為的數值隨便計提降值，給企業增加一個調整收益的工具。在投資性房產出現損失的時候，一部分企業會隱瞞收到的賠償資金或殘值收入，直接把損毀部分的賬面價值全部算在營業外支出里面，來降低收益總體數值，少繳納一部分增值稅以及企業所得稅。

（二）公允價值計量模式核算過程中存在的問題

公允價值模式是在當地同一區域內房地產的公允價值存在確鑿證據表明其能夠持續可靠取得可以在可信賴的情況下獲得的情況下才可以使用，把當期資產負債表日的投資性房地產的公允價值當作基礎計量，賬面上的價值和它的公允價值的差距數值計入當期的損益之中，沒有折舊或是攤銷等方面的內容。然而國內房地產的市場環境還不夠穩定，公允價值的變動比較大，致使會計信息數據等準確度不高，最終影響到企業領導層的決策。21 世紀初期受到美國次貸危機的影響，國內的房地產企業也受到了一定的影響，房產的價格一直呈現出低迷的狀態，有很多房地產企業在這次動蕩當中貶值甚至是破產。除此以外，也致使一部分企業資產以及收益的變動比較大，可能之前是一個利潤收益非常不錯的企業，在短時間內就轉盈為虧，資產總價值下降，企業面臨的財務風險變大，也影響了投資者的投資決定。

因為公允價值會隨著市場的變動而上下波動，在賬面上也比較容易給企業提供一些漏洞。如果企業當期的收益虧損比較嚴重的話，管理當局為了業績看起來比較好，就可以把房地產的公允價值的賬面價值估高一些，借記“投資性房地產”貸記“公允價值變動損益”，這樣一來就提高了企業的營業收益。但是國內的稅法是以收付實現制為基礎的，對那些因為短暫時間內的公允價格變動的“公允價值變動損益”是不會納入征稅范圍之內的。

當前階段國內對于公允價值的獲得方法沒有進行明確的規定，缺少標準，這就導致很多房產的公允價值中的很大一部分是根據工作人員的主觀意識和經驗來進行判斷、衡量的，在這個確認的過程當中，為了確保公允價值足夠真實可信，是需要投入很多的資金和資源去獲取相關數據信息的。要想實現這一點，就要求會計工作人員掌握非常全面的專業知識和能力，而這樣的能力是需要經過多次培訓和學習才能夠實現的，然而企業進行培訓不僅成本投入多，給會計工作人員帶來的壓力也是很大的。

（三）計量模式轉換核算中存在的問題

投資性房地產企業應用計量轉換的方法能夠快速地達到盈利的目的，獲取更大的市場利潤。比如，把投資性房地產從成本計量轉變為公允價值計量，虛高轉變當期投資性房地產的公允價值，將其同賬面價值之間的數額差距計入到留存收益當中，使得企業的資產價值立刻翻上幾倍，對潛在的投資者造成誤導，這樣不只破壞會市場經濟發展的秩序，還會損害投資者的利益。

（四）其他存在的問題

企業在收取投資性房地產的租金收入的時候，有一部分會私立一個賬戶來隱藏一部分利潤，還有一部分會把收益計入到往來賬上，這樣就可以不用開票，以避免繳納增值稅、企業所得稅等稅務款項，這些偷稅漏稅的違法行為會影響市場經濟的秩序，還會對國家的財政造成不利影響。

■解決投資性房地產核算工作存在問題的方法探討

（一）依據實際狀況采用最適合的核算模式

對于應用成本計量模式核算的投資性房地產的賬面價值和實際價值不匹配的問題，其根本原因在于國內的房地產市場的相關規章制度還沒有制定完善，缺少有效的監督管理和調控，致使房地產市場的價格上下變動比較大。建立健全房地產市場快速健康發展的長效機制，改善房地產行業的經濟運行環境，促使房地產的價格變得更加合理，這項大工程不是一朝一夕就能夠完成的。因此就當前階段來說，企業想要通過資本的開支和收益進行對比來反映出企業的實際的財務狀況和經營的效果，就比較適合應用成本計量模式來進行核算；如果是想要更加真實客觀地反映企業的資產價值的話，那么企業就應該采用公允價值計量模式來對投資性房地產進行會計核算。為了提高公允價值的客觀性和準確性，可以從內部原因和外部原因兩個方面去研究探討。外部原因主要是因為房地產價值信息數據等獲得的環境較差，當前國內還不具備一個比較完善的房地產交易監控系統，公開的房產交易信息比較不容易得到。現如今已經是“互聯網+”時代，可以借助互聯網信息，同時結合當地的房產交易情況建立一個房產交易信息數據庫，同時讓第三方機構對此進行監督管理，確保公允價值在可靠的條件下獲得，從而得到最新、最有價值的房產交易信息。同時還可以強化房產評價機構的建設和完善，建立健全一個最適合的房產估算價格的標準制度或體系，保證公允價值的數據來源有處可尋。內部原因主要是因為公允價值是不能缺少專業的工作任務知識的判斷的，因此提升有關工作人員的業務水平和能力是非常有必要的，有助于提高判斷力以及對市場價值變動的敏感度。內部原因決定外部原因，會計工作人員一定要具備比較高的綜合素質和道德水平，只有這樣才能夠最大程度上避免違法行為的出現。這樣一來，就要求工作人員要具備很高的思想政治覺悟，其只有不斷地接受教育和培訓，才能夠不斷地提高自身的專業能力，在空閑時間還應該注重同工作相關的法律、金融、資產評估等方面的內容，學無止境，只有不停地學習，才可以與時俱進，追上時代發展的腳步。

（二）加大審計力度，確保投資性房地產核算數據的真實性

要定時對企業的投資性房地產進行審計，審計的過程要通過實地考察等方式來檢查核實投資性房地產是否真的存在，是否存在虛報或者隱瞞的情況，檢查投資性房地產有沒有存在出租、租金收益有沒有明顯的記低、利潤核算是不是準確。對投資性房地產計量模式的轉換，是否擁有完善的數據或內容來證明轉換合理。總之，要從各個方面避免企業出現違法犯罪行為，保證經濟秩序的正常運作。

（三）借助各個相關單位的監督管理

為了有效避免企業借助投資房地產來操控利潤的高低，就要借助中國證監會、審計等監督管理單位來發揮其公平公正的作用，嚴格嚴肅地避免企業違法操作的出現，對企業相關信息數據可公開透明化，投資房產計量模式的轉變過程中涉及的數據內容也要在有關證明中注明源自哪里等，所有數據都要有處可尋，使投資者明確各個數據的來源以及收益狀況，真正地做到公平公正公開，使操控利潤的這種行為無處下手。