貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響

張博鉅（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)）

■ 貨幣政策及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響

（一）影響渠道

1.利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響

利率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的影響也很大，尤其對(duì)一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的金額非常高，中小企業(yè)通常沒有足夠的周轉(zhuǎn)資金，會(huì)選擇從銀行貸款，利率變化一點(diǎn)都可能造成開發(fā)成本的巨大變動(dòng)。如果政府采取擴(kuò)張性的貨幣政策，開發(fā)商可能會(huì)由于下降的貸款利率選擇購(gòu)買更多的土地建造住房，市場(chǎng)上房屋供給增加，價(jià)格可能會(huì)有一定的下降。在緊縮性的政策時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)需要的成本隨著貸款利率的上升而上升，資金周轉(zhuǎn)壓力變大，在這種情況下有的企業(yè)可能會(huì)放棄進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，房?jī)r(jià)會(huì)相應(yīng)上漲。房地產(chǎn)開發(fā)過程緩慢，至少有幾年的時(shí)間，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給對(duì)利率的變化并沒有那么敏感，而短期內(nèi)利率的變化對(duì)購(gòu)買者的決策影響更大。

2.信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響

從信貸角度看，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，擴(kuò)張的貨幣政策使得他們可以從銀行借得更多貸款來(lái)進(jìn)行土地開發(fā)投資，他們會(huì)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加房屋供給，當(dāng)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)供給超過需求時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)下降；同時(shí)對(duì)于房屋購(gòu)買者，擴(kuò)張性的貨幣政策也能讓他們?nèi)菀捉璧酶噘J款，當(dāng)購(gòu)房者手中的資金變得充裕時(shí)，需求上升，當(dāng)市場(chǎng)供給不變、市場(chǎng)需求超過市場(chǎng)供給時(shí)，房?jī)r(jià)上升。當(dāng)同時(shí)考慮貨幣政策在房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者身上的影響時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，在最終售樓之前還有一系列的準(zhǔn)備工作，包括購(gòu)買土地、施工建筑、裝修等，貨幣政策的作用并不能立刻體現(xiàn)出來(lái)，而對(duì)于購(gòu)房者則可以在短期內(nèi)迅速借得貸款滿足自己的購(gòu)房需求，所以在短期內(nèi)貨幣政策通過購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)影響更大，房?jī)r(jià)上漲。緊縮性貨幣政策時(shí)期，供給和需求兩方對(duì)于資金的獲得相對(duì)困難，同樣對(duì)于購(gòu)買者的短期影響比較大，造成供大于求，房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外，緊縮性貨幣政策對(duì)于一些現(xiàn)金流動(dòng)量不是很充足的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是很大的，容易造成資金鏈斷裂。

3.財(cái)富效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響

財(cái)富效應(yīng)指人們手中金融資產(chǎn)的價(jià)格變化會(huì)影響著資產(chǎn)擁有人手中實(shí)際的財(cái)富變化進(jìn)而影響人們的消費(fèi)傾向從而對(duì)總經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)產(chǎn)生影響。人們的財(cái)富不只有金錢上的還有精神上的，都可以對(duì)消費(fèi)等行為造成影響。

根據(jù)生命周期假說(shuō)和恒久收入假說(shuō)，一個(gè)人在有限的生命里在進(jìn)行消費(fèi)分配的時(shí)候不僅要考慮目前的收入，還要考慮一生收入之和；不僅要考慮暫時(shí)性收入，還要考慮長(zhǎng)久性收入。在購(gòu)買金融產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)這種高價(jià)商品需要尤其慎重。采用寬松的貨幣政策時(shí)，增加貨幣供給導(dǎo)致利率下降，債券價(jià)格上漲，人們的資產(chǎn)增值，購(gòu)買力和消費(fèi)欲望提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求增加，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。緊縮性的貨幣政策時(shí)期，貨幣供給減少導(dǎo)致利率上升，債券價(jià)格下降，人們的資產(chǎn)貶值，購(gòu)買能力會(huì)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)變得相對(duì)冷清，房?jī)r(jià)下降。

（二）貨幣政策在不同階段的實(shí)施

1.1998—2003：起步發(fā)展期

為應(yīng)對(duì)由于1997 年?yáng)|南亞金融危機(jī)造成的經(jīng)濟(jì)衰退，1998年住房制度改革正式啟動(dòng)，國(guó)家開始著手發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，試圖來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取消了原先的福利分房制度改為發(fā)放住房補(bǔ)貼支付住房消費(fèi)，將住房商品化的同時(shí)完善住房交易市場(chǎng)，從此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了新的篇章。1999 年對(duì)房產(chǎn)稅和個(gè)稅進(jìn)一步優(yōu)惠，減輕了購(gòu)房負(fù)擔(dān)，并且將房貸的最長(zhǎng)期限延長(zhǎng)至30年。2003年6月在面對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)和可能出現(xiàn)的危機(jī)，政府開始采取緊縮性的政策，中央銀行提高了房貸首付比。在1998—2003 年間，共五次降息，存款準(zhǔn)備率由1998 年的8%下降至最低的6%，直到2003 年底又略微上漲到7%，貨幣供應(yīng)量也逐年增加，房地產(chǎn)投資額達(dá)到10153.8 億元。2003 年我國(guó)商品房銷售額達(dá)到7955.66 億元，比1998 年多了5442.36 億元，銷售面積為33717.63 萬(wàn)平方米，是1998 年的2.77 倍。

2.2004—2007：調(diào)控維穩(wěn)期

上一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮發(fā)展，成為重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，讓更多人看到了商機(jī)，越來(lái)越多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中來(lái)，2004 年商品房均價(jià)增長(zhǎng)了17.76%，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的新高。此時(shí)為了使居民的剛性住房需求得到滿足，政府有意縮緊政策包括增加房產(chǎn)交易稅、增加房屋供給等，調(diào)高了首付比率和住房貸款優(yōu)惠，同時(shí)加大對(duì)閑置土地的處理力度，擴(kuò)大房屋供給量，在二手房市場(chǎng)增加個(gè)人轉(zhuǎn)讓所得稅。在這一時(shí)期，政府頻繁變動(dòng)準(zhǔn)備率和貸款利率，僅在2007 年就調(diào)整了十次，同時(shí)中央銀行不斷在公開市場(chǎng)上發(fā)放債券，降低貨幣的流動(dòng)性。

3.2008—2009：扶持發(fā)展階段

2008 年受金融危機(jī)以及汶川地震的影響，國(guó)內(nèi)總體需求衰退，出口受到了很大影響，經(jīng)濟(jì)增速下滑，房?jī)r(jià)開始下跌，為了保持年GDP 增速在8%以上，我國(guó)在2008 年年底開啟了四萬(wàn)億救市計(jì)劃，但是居民在蕭條的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對(duì)樓市普遍持有悲觀或者是觀望態(tài)度，為了刺激資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)家不斷下調(diào)貸款利率，還出臺(tái)了像把首付比調(diào)整到20%等鼓勵(lì)購(gòu)房的政策。經(jīng)歷2009 年初的短暫低迷之后，到了3 月份房?jī)r(jià)開始全面上升。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了明顯復(fù)蘇，寬松的貨幣政策取得了顯著效果。

4.2010—2013：抑制快速增長(zhǎng)

上一階段，政府的政策起到了非常明顯的作用，成功扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)的頹勢(shì)也成功刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)，面對(duì)快速上升的房地產(chǎn)價(jià)格，政府從2009 年12 月開始相繼出臺(tái)了“國(guó)四條”“國(guó)十一條”等一系列政策來(lái)打壓房?jī)r(jià)的上升勢(shì)頭，提高貸款利率，增加居住性用地供應(yīng)量，遏制“炒房”行為。2011 年，政策繼續(xù)收緊，同時(shí)還加強(qiáng)了對(duì)二三線城市的限購(gòu)，這才使房?jī)r(jià)得到了有效的控制。2010—2011 央行5 次上調(diào)利率，12 次上調(diào)準(zhǔn)備金率。到2011 年底，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅回落。2013 年，房?jī)r(jià)迎來(lái)了新一輪上漲，隨之而來(lái)的是國(guó)家緊縮的政策，對(duì)個(gè)人貸款和購(gòu)房作出了更多的限制，在二手房市場(chǎng)上，增加了二手房交易征20%個(gè)稅，此舉迅速使二手房市場(chǎng)冷卻下來(lái)。

5.2014 至今：宏觀調(diào)控期

2014 年開始我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下跌，再加上前兩年的限購(gòu)限貸政策，居民購(gòu)房意愿下降，國(guó)家一方面在降低貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，另一方面貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率也保持上升。五年以上貸款基準(zhǔn)利率在2015 年到了歷史最低的4.9%，同年房?jī)r(jià)和銷售額開始上漲。2016 年政府開始了新一輪房地產(chǎn)抑制漲價(jià)的緊縮政策，堅(jiān)持貫徹“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”的房地產(chǎn)市場(chǎng)基調(diào)。貨幣供給量增長(zhǎng)率開始有了明顯下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP 的比重及房?jī)r(jià)增速在2017 年都有了明顯下滑。2018 年央行又一次下調(diào)了準(zhǔn)備金率，但是總體基調(diào)沒有改變。從2019 年開始，包括北上廣深在內(nèi)的許多大城市為了吸引高質(zhì)量人才，新發(fā)布和放寬了許多落戶政策，同時(shí)還新增了許多給予高校畢業(yè)生人才落戶的獎(jiǎng)勵(lì)和福利。

■ 政策調(diào)整建議

（一）縮短時(shí)滯

貨幣政策的實(shí)施要經(jīng)過相當(dāng)一段時(shí)間才能充分發(fā)揮作用，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)投資商來(lái)說(shuō)，利率發(fā)生變化之后，投資規(guī)模并不會(huì)很快發(fā)生變化，利率上升擴(kuò)大建筑規(guī)模購(gòu)買新地需要一個(gè)過程，利率下降后縮小建筑規(guī)模更是很難做到的事，在建的工程很難停止施工，工人也不能輕易解雇。在此過程中，經(jīng)濟(jì)狀況可能與原先的預(yù)料發(fā)生變化。對(duì)于普通居民也存在同樣的問題，通常人們手中不會(huì)留有大量的現(xiàn)金，很多人都會(huì)存到銀行定期債券，所以即便發(fā)布了降準(zhǔn)降息鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，很多人手中也沒有足夠的資金，等到資金到位，很可能已經(jīng)錯(cuò)過了最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)和最佳房源。另外我國(guó)政策的頒布存在一定的滯后性，總是在房?jī)r(jià)發(fā)生很大變化后政府才被動(dòng)地采取行動(dòng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)的洞察性和預(yù)見性。

（二）完善住房保障體系

我國(guó)要繼續(xù)完善住房保障體系，政府要針對(duì)不同收入層次的人群制定不同的政策。尤其是針對(duì)低收入人群的廉租房制度更是住房保障體系的核心。同樣，經(jīng)濟(jì)適用房制度目前也存在一些問題，房屋面積的不斷擴(kuò)大和高檔化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格持續(xù)上漲，這樣就違背了初心，中低收入人群購(gòu)房依然困難，另外在銷售過程中監(jiān)管不嚴(yán)以及界定模糊使一些不具備購(gòu)房資格的人鉆了空子。我國(guó)目前仍然沒有關(guān)于住房保障制度相關(guān)的法律法規(guī)，應(yīng)該迅速通過法律將其規(guī)范化。

（三）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)作為資金需求量巨大，運(yùn)作周期長(zhǎng)的行業(yè)單憑企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。銀行能提供所需的資金但是融資成本很高，需要良好的企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行債券發(fā)行，股權(quán)融資又面臨著分散股權(quán)、能力不足無(wú)法上市等問題，因此對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資十分困難。這種背景下，房地產(chǎn)融資渠道的創(chuàng)新顯得十分必要，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)債券融資、房地產(chǎn)私募基金等。