中國房地產(chǎn)市場和股票市場價(jià)格波動機(jī)制探究

劉愛國（河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

房地產(chǎn)市場和股票市場是我國資金的兩個(gè)“蓄水池”，這兩個(gè)市場都對我國的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況有一定程度的影響，反過來，宏觀經(jīng)濟(jì)周期對股市和樓市也有一定的聯(lián)動效應(yīng)。宏觀經(jīng)濟(jì)周期大致有繁榮、衰退、復(fù)蘇、蕭條四個(gè)階段，一般情況下，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)消費(fèi)者需求增加，收入增加，手中會有多余的資金，而這些多余的資金會流向房地產(chǎn)和股票這兩個(gè)市場，從而房價(jià)、股價(jià)會相應(yīng)上漲；相反，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，失業(yè)率增加，居民消費(fèi)和收入相應(yīng)減少，也就沒有多余資金進(jìn)行房地產(chǎn)和股票的投資，房價(jià)、股價(jià)接連下跌，人們受預(yù)期因素的影響，會大量拋售手中的股票以及變賣房產(chǎn)，希望持有較多的現(xiàn)金，這種情況下則會導(dǎo)致股價(jià)和房價(jià)的下跌。但在現(xiàn)實(shí)生活中這種單純的因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)波動使樓市和股市動蕩的情況很少，大多數(shù)情況下，樓市和股市會和經(jīng)濟(jì)周期有一定時(shí)間上的背離。同樣作為我國資金“蓄水池”的樓市和股市又有著不同的價(jià)格波動周期。房地產(chǎn)市場雖然在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)——如2008年金融危機(jī)，價(jià)格會有一定的下跌，但是從長期來看，房地產(chǎn)市場在近二十年的價(jià)格仍然是處于一個(gè)上升的趨勢。股市相比而言就不如樓市那么平穩(wěn)，以我國的A股市場為例，股市暴漲暴跌現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，如2020年受新冠疫情影響，新年之后第一天開盤千股跌停，而后又回升[1]。本文就著重分析兩者不同的內(nèi)在影響機(jī)制。

■ 房地產(chǎn)市場與股票市場對比

（一）性質(zhì)不同

在人們手里擁有閑置資金的時(shí)候，往往會把這筆閑置的資金投資到股票或房產(chǎn)上面。相對于銀行存款來講，股票會帶來超額的收益率，當(dāng)然只是對于少數(shù)人來講，但是人們往往會受那一小部分人的影響，而選擇性忽視一些更有價(jià)值的信息。房地產(chǎn)和股票的自身性質(zhì)存在很大不同，房產(chǎn)和股票雖然都是資產(chǎn)，具有投資價(jià)值，但是房產(chǎn)作為實(shí)物資產(chǎn)的一種，還具有使用價(jià)值，相反股票是一種要求權(quán)，屬于金融資產(chǎn)，不具備任何使用價(jià)值。所以二者第一個(gè)不同就是房地產(chǎn)市場是實(shí)物的買賣，股票市場則是一種無形資產(chǎn)的流通和買賣。

（二）流動性不同

首先房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有固定性，不能隨時(shí)買進(jìn)賣出，它的交易周期較長。并且由于房地產(chǎn)具有投資屬性和消費(fèi)屬性這兩大屬性，所以投資者購房一方面是為了滿足自己的剛性需求，另一方面就是希望房產(chǎn)最終可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，基于這兩方面的考慮，房產(chǎn)的擁有者不會也不能將房產(chǎn)頻繁地買賣。對于股票，它的流動性較強(qiáng)，在上一個(gè)交易日買進(jìn)，下一個(gè)交易日就可以賣出，并且交易費(fèi)用低，因此許多投機(jī)者就會頻繁地進(jìn)行股票的買賣。

（三）價(jià)格波動性不同

自從房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)出現(xiàn)之后，我國的房價(jià)幾十年都保持增長的態(tài)勢。雖然受幾次危機(jī)的影響，房價(jià)出現(xiàn)了短時(shí)期的波動，但是在政府推出相應(yīng)的救市方案之后，房地產(chǎn)行業(yè)還會出現(xiàn)一個(gè)小的黃金期，因此總體來看我國的房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動比較小，并且呈現(xiàn)上升趨勢。但是股票市場就呈現(xiàn)出與房地產(chǎn)市場不同的發(fā)展趨勢，從歷史的數(shù)據(jù)中我們也能看出，股市在創(chuàng)出一個(gè)新高點(diǎn)之后往往會開始反轉(zhuǎn)暴跌。比如1992年就出現(xiàn)了一個(gè)典型事例，1992年初，受鄧小平在南方談話中對證券市場發(fā)展引導(dǎo)的影響，上證指數(shù)大幅上漲，在1992年5月漲至1 429.01點(diǎn)，此后空頭力量開始顯現(xiàn)，股票指數(shù)開始下跌，到1992年11月僅僅6個(gè)月的時(shí)間，上證綜指就跌到了386點(diǎn)，當(dāng)月月底新股上市，到1993年2月又到達(dá)了1 558.95的高點(diǎn)。在2008年金融危機(jī)爆發(fā)之前，也是經(jīng)歷了大漲大落的時(shí)期。所以綜合來看房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動性較小，而股票市場的價(jià)格波動性較大，浮動周期短。

■ 房地產(chǎn)市場和股票市場價(jià)格波動周期差異較大的原因

（一）投資者情緒影響

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，人是“完全理性”的，追求自身效用的最大化。但在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，人往往是“有限理性”的，會受到各種喜怒哀樂情緒的影響。在股票市場中，人們理性的抉擇應(yīng)該是高賣低買，但是從我國股票市場上的一些投資者行為中可以看出，大多數(shù)人在股票高漲時(shí)因?yàn)橐恍┴澙返那榫w不愿賣出，并在此時(shí)還會有新投資者的加入，讓股價(jià)一路走高。而當(dāng)股價(jià)有下跌傾向時(shí)，即使是短暫的調(diào)整回落，投資者受內(nèi)心恐慌情緒的支配，不斷拋出股票，讓股票價(jià)格一路下跌，最終形成超跌的局面[2]。我們知道股票的交易是比較方便的，投資者可以在交易日內(nèi)的任何一個(gè)時(shí)間拋出股票，導(dǎo)致股票的價(jià)格波幅較大且調(diào)整時(shí)間短。在房地產(chǎn)市場中，人們也有追高的行為，在房價(jià)接連上漲時(shí)，往往會想要購買房產(chǎn)以獲得未來的價(jià)值增值，人們對房產(chǎn)的這種過熱需求導(dǎo)致了房價(jià)的接連上漲，但是與股票市場不同的是，房價(jià)在下跌過程中，房屋持有者不能快速的賣出，并且出于房屋消費(fèi)屬性的考慮，投資者也不會在房價(jià)下跌的情況下著急賣出，所以房價(jià)不會在一段上漲時(shí)期之后開啟回落模式，最多只是房價(jià)的短暫回調(diào)[3]。

（二）羊群效應(yīng)

羊群效應(yīng)即從眾行為，是指在信息不對稱或者無法判斷信息準(zhǔn)確與否的情況下，大眾的行為就是準(zhǔn)確的行為，人們往往會根據(jù)大多數(shù)人的行為來適度調(diào)整自己的決策。這種效應(yīng)在股票的買賣中得到較大的體現(xiàn)，在多數(shù)投資者都購買某一行業(yè)或某一家上市公司的股票時(shí)，后來的投資者受這種從眾心理的影響，往往會忽視對公司基本面的研究，盲目的買進(jìn)；相反，投資者紛紛拋出某一類股票時(shí)，人們往往也會采取同樣的措施，這種從眾行為加劇了股票價(jià)格的波動性。對于房價(jià)，雖然也有從眾效應(yīng)的影響，但是影響房價(jià)的最主要因素還是居民的需求和市場上的供給相對力量對比，在房價(jià)上漲時(shí)，如果人們沒有特別的剛性需求以及自身杠桿率較高時(shí)，不會高價(jià)買進(jìn)，而房價(jià)下跌時(shí)，剛性需求的限制也不會使房價(jià)迅速下跌。所以股票市場和房地產(chǎn)市場羊群效應(yīng)的作用大小也是導(dǎo)致股價(jià)和房價(jià)呈現(xiàn)不同波動趨勢和周期的原因[4]。

（三）政府調(diào)控力度不同

我國的股市和樓市受政策的影響較大，會出現(xiàn)“政策性上漲”和“政策性下跌”的現(xiàn)象，在房價(jià)下跌時(shí)政府會推出一系列有利于恢復(fù)房地產(chǎn)市場的計(jì)劃，并且效果明顯；但影響股票價(jià)格的因素較多，政府的調(diào)控有時(shí)在短期有效，長期仍然無效。首先，房地產(chǎn)市場房價(jià)多年來保持上漲態(tài)勢，并且在目前看來仍沒有要下降的趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)和多種行業(yè)密切相關(guān)，如裝修、建筑原材料、物業(yè)管理再加上周邊的零售和餐飲行業(yè)，可以說房價(jià)影響了我國許多行業(yè)的發(fā)展，在行業(yè)的共同制約下房價(jià)也不會短期下跌；其次，房地產(chǎn)市場的繁榮或者衰退嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政收入，我們知道房地產(chǎn)行業(yè)的上游一級供應(yīng)商就是地方政府，地方政府提供土地，土地價(jià)格的居高不下，也導(dǎo)致了房價(jià)的持續(xù)上漲；再次，房地產(chǎn)市場對金融市場的穩(wěn)定也有很大的作用，我們知道房產(chǎn)是最重要的一種可抵押資產(chǎn)，個(gè)人投資者或者企業(yè)投資者或多或少的都會用房子來做抵押貸款，如果房價(jià)一旦下跌幅度巨大，抵押物貶值，違約風(fēng)險(xiǎn)增加，金融市場會受到極大的沖擊，2008年美國次貸危機(jī)就是一個(gè)鮮明的例子[5]。所以房地產(chǎn)市場的牽涉面巨大，國家會對其進(jìn)行持續(xù)穩(wěn)健的調(diào)控，不讓其進(jìn)行太大的波動。而對于股票市場，它受到投資者貪婪和恐懼情緒的影響相對較大，這種非理性的買進(jìn)賣出導(dǎo)致的股價(jià)波動，政府對其調(diào)節(jié)在短期內(nèi)有一定效果，從長期來看，價(jià)格的波動還是取決于資金供求這種極易變動的因素，政府調(diào)節(jié)有限。

■ 結(jié)語

我國的股票市場和房地產(chǎn)市場都對我國的經(jīng)濟(jì)狀況有一定影響，二者受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響都比較大，但是兩者的價(jià)格波動機(jī)制有所不同[6]，從幾十年的歷史數(shù)據(jù)中我們能看出，房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動周期比較長，波動幅度小，但是股票市場波動周期短，價(jià)格變動幅度大。關(guān)于造成這種差異的原因，可從投資者情緒、“羊群效應(yīng)”以及政府的調(diào)控力度來解釋，投資者貪婪和恐懼的情緒往往會造成股價(jià)的超漲和超跌；投資者的從眾行為也會放大股票價(jià)格的波動；而政府的宏觀調(diào)控對于股票市場在長期也是無效的[7]。相對而言，房地產(chǎn)市場由于受房屋的消費(fèi)屬性以及流動性的影響就表現(xiàn)的較為穩(wěn)定。