新經濟下的物業管理創新路徑探究

任 星（上海振新物業管理有限公司）

新經濟環境下，市場經濟發展逐漸趨于穩健化，人們的消費觀念產生較大的變化，物業行業市場競爭愈發激烈，這些都促使物業管理創新成為物業行業發展的必然趨勢。新經濟下，開展物業管理創新，需要把握行業發展趨勢，認識到現階段物業管理發展存在的不足之處，從而明確創新方向，有計劃的推進物業管理創新。通過對物業管理認知、管理規范與定位、管理模式、管理平臺與工具的創新，不斷提升物業管理服務品質，構建智慧化、現代化、高效化的物業管理機制，更好的對接業主需求、充分滿足業主不同需求、提升業主滿意度，實現創新發展目標。

■ 新經濟下的物業管理行業發展趨勢

（一）營業規模發展情況

新經濟環境下，物業管理行業呈現全新的發展情況，具體體現如下：

1.從物業管理規模角度分析

2018年，我國百強物業企業的管理面積均值達到了3718.13萬平方米，占行業市場份額的40%；其中前十物業企業呈現出激烈競爭狀態，2018年的管理面積均值達到了2.39億平方米，占市場份額的11.35%。由此可見，物業管理行業呈現出“強者愈強”的發展趨勢，越具實力的物業企業占領的市場份額越大，且承接的項目規模越大、數量越多，這種情況加劇了物業行業的市場化發展。

2.從物業管理服務質量方面分析

我國百強物業企業充分利用城市化的經濟發展趨勢、人口集聚優勢，深入發掘城市核心區域的物業服務需求，針對不同地區情況展開差異化服務布局，以此滿足不同地區的不同服務需求。2018年，百強物業企業的物業管理規模中，其中53.12%的管理面積在五大核心城市，且在發展過程中對各地區、省份的重點城市展開布局，其中重慶地區的物業管理面積約為3.49億平方米，單位城市承接項目數量≈6.64個，單個項目的管理面積均值≈19.37萬平方米。

3.從經營經濟效益角度分析

2018年，百強物業管理企業的收入均值≈88617.51萬元，凈利潤均值≈7221.40萬元，基礎物業服務收入均值≈71326.86萬元，占比為總收入均值的80.49%。由此可見，在2018年乃至之前，物業管理的主要收入來源為基礎服務業收入，多種經營收入占比較少，數值數量較低，這是物業創新管理的切入點之一。

（二）趨勢與問題

根據上述三個層面的物業管理經營發展數據分析，可以發現，目前我國的物業發展趨勢體現為：

1.物業管理行業集約化

無論是經營規模還是物業服務布局，均存在“強者愈強”的情況，更多的物業行業資源向萬科、綠城、保利等大型物業企業集聚，這些企業的物業服務定位于高端園區，品牌溢價能力會隨著服務質量的提升而提升，即使成本不斷增加，這些企業也能夠在基礎物業服務中獲取高于小型物業管理企業的利潤。

2.物業行業市場定位清晰化

舉例分析，萬科物業在2000—2020之間的發展，讓越來越多的用戶體驗到物業服務的美好，圍繞業主展開的一系列不動產保值、增值服務促使物業管理呈現出全新的市場定位。綠城物業集團以基礎服務為根基，搭建服務平臺，借助智慧科技手段，這是其市場定位。長城物業集團從“物業管理”角度出發，構建社區生態系統，實現雙航道發展，這是其市場定位。可以看出，我國物業龍頭企業紛紛明確自己的物業管理市場定位，引領物業管理定位新趨勢。

3.物業管理工具網絡化發展

在“互聯網”“物聯網”技術日益推廣與應用的過程中，這兩項技術迅速滲透到物業領域。一方面“物業+互聯網”已經成為主要發展趨勢，大量物業管理服務通過網絡平臺、手機終端實現。另一方面，“物業+機器人”模式對傳統物業管理模式造成強烈沖擊，全景移動機器人技術在物業管理中的應用有效提升了物業管理智慧化水平。

基于此種趨勢，物業管理仍然存在一定問題，這些問題體現為：（1）房地產企業與物業管理之間存在密切聯系，房地產行業的發展狀況能夠直接影響物業行業發展情況。“誰開發誰管理”的形態促使物業管理服務局限性較強，始終無法突破局限，真正實現轉變升級。（2）由于過分強調服務，促使一些物業企業忽視經營管理，此時市場經濟環境發生變化，物業管理的經營能力不足逐漸體現出來，這需要引入更科學的經營理念與管理思想，帶動物業服務的發展。

■ 新經濟下的物業管理創新路徑

（一）轉變物業管理認知，打造企業品牌

新形勢下要想實現物業管理創新，建議要積極轉變物業管理認知，重塑物業管理思維，同時深入發掘企業的物業管理特色，打造企業品牌，形成品牌效應，走出物業管理的第一步。在新管理理念指導下，要深入分析房地產與物業管理之間的關聯，正確看待這種關系，積極轉變自身思想，將物業管理從提升房產項目水平的局限中脫離出來，融入社會環境建設中，梳理社會管理思維，從而提升物業管理社會責任感。在轉變思維的過程中，要加強物業管理宣傳力度，通過多種渠道開展自身先進物業管理理念、思維、戰略計劃的宣傳工作，讓業主能夠直接看到自己享受的各種物業服務，提升業主的服務體驗，促使業主形成對物業的高度認同感，打造優質物業品牌形象。

（二）規范化物業管理，精準定位服務

新形勢下要想實現物業管理創新，建議要精準市場定位，以此為創新物業管理方法與工具的基礎，有方向、有計劃地展開一系列物業創新活動。根據上述內容可以發現，長城、萬科、綠城等均有自己的市場定位，且根據不同的企業情況，其市場定位的基礎選擇、特色發展方向各有不同，但是基礎服務具有較高程度的相似性。因此，可以從兩方面展開定位創新，一方面，積極主動遵循我國物業行業規范與有關準則，以規范要求組織基礎物業服務工作，保證物業服務標準、管理方法的規范性。另一方面，要結合企業實際情況，提出特色企業定位關鍵點，延伸不同的增值服務，比如：構建社區生態、智慧化服務、智能物業管理等，打造物業管理特色，凸顯創新點。

（三）搭建智慧物業管理模式，推動“機器人+物業”發展

新形勢下要想實現物業管理創新，建議靈活利用物聯網技術，將這一技術作為創新物業管理的重要工具?！皺C器人+物業”出現之后，一方面對傳統物業管理模式下的工作人員造成沖擊，促使其積極主動提升自身專業水平；另一方面，全景移動機器人進入人們的生活，物業管理愈發規范，小區清潔、配送與安防服務水平有所提升，物業管理全面升級。在實際過程中，可以根據在不同小區承接的物業管理項目，分別提出綠化、保潔、園區維護、園區安防、園區故障分析等不同方面的全景機器人；還可以從“現代白領下班時間晚”的情況出發，提出“夜班看家服務”，就是讓帶有人工智能、自動警報功能的全景機器人分別守在園區各個出入口，陪伴下班晚歸人進入單元門口，以此提升園區居住安全感與舒適感，進一步滿足現代年輕人的實際需求，實現物業管理的創新與發展。

（四）搭建智慧化物業平臺，全面實現物業管理創新

新形勢下要想實現物業管理創新，建議深入發掘互聯網技術的應用優勢，以構建物業環境生態為基準，搭建智慧化、交互式的物業管理平臺。在平臺中，明確各種基礎服務項目，業主可以在平臺中與自己的物業管家交流，還可以與園區內其他業主互動，提升物業管理的交互性。另外，可以通過平臺公示居住園區的額外收益，比如：電梯廣告收益等，提升物業管理的透明度；還可以在平臺中設置各種增值服務按鈕，使業主能夠根據自己的需求自動選擇、申請服務功能，全面實現物業管理創新。

■ 總結

綜上所述，新經濟環境之下，物業行業面臨全新的機遇與挑戰，積極提升物業管理水平，創新物業管理方式，是進一步提高物業服務質量，營造良好行業業態的重要方法。在今后的物業管理創新過程中，建議工作人員積極轉變物業管理認知，主動學習新興理念與思想，打造現代化物業管理品牌；要嚴格要求物業管理過程，提出規范化流程，精準定位物業服務，提升服務效率。