關(guān)于建筑房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有效政策探析

徐艷娟

（青島西海岸農(nóng)高發(fā)展集團有限公司，山東 青島 266400）

房地產(chǎn)行業(yè)在國家實施改革開放后獲得了巨大的發(fā)展空間，政府一直關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在最近十年中頻繁出臺與之相關(guān)的法律文件，使房地產(chǎn)行業(yè)可以在相對規(guī)范的體系內(nèi)開展工作，對房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展意義重大。但是由于我國行業(yè)規(guī)范仍有待完善，所以房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力仍非常大，作為我國支柱性產(chǎn)業(yè)，必須保證房地產(chǎn)行業(yè)可靠、安全的發(fā)展，同時還應(yīng)該針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的諸多問題給出科學的管控方式。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟的基本內(nèi)涵

顧名思義，房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要對象是房地產(chǎn)，其經(jīng)濟關(guān)系主要是由房地產(chǎn)的生產(chǎn)、消費等而產(chǎn)生的，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)生產(chǎn)力和經(jīng)濟關(guān)系有機地結(jié)合在一起。一般意義上來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟包括房地產(chǎn)從生產(chǎn)到消費各個環(huán)節(jié)的活動行為和導致這些行為產(chǎn)生的條件。要想做好房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的各項工作，必須建立與完善相關(guān)的經(jīng)濟體制和經(jīng)濟條件。系統(tǒng)的考察房地產(chǎn)經(jīng)濟，首先可以從微觀層面進行，即考察相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟行為及具體項目的開發(fā)與進程；其次可以從中觀層面進行，即考察相關(guān)部門和特定區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟；此外還可以從宏觀層面進行，即站在國家層面考察房地產(chǎn)經(jīng)濟。而建筑經(jīng)濟的概念則是從建筑領(lǐng)域著眼進行界定的，這一概念包括相關(guān)建筑項目的經(jīng)濟預測、決策以及實施和評估等等。在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢不斷加快的大環(huán)境之下，建筑項目的數(shù)量和規(guī)模也在逐步擴大，這無疑成了建筑經(jīng)濟飛速發(fā)展的強大推力。在這種狀況下，建筑經(jīng)濟的研究范圍也有了一定的延伸，將建筑企業(yè)的管理與發(fā)展、建筑行業(yè)內(nèi)部的宏觀經(jīng)濟問題也納入了研究范圍。但是，我們需要注意，研究人員不能紙上談兵，而是應(yīng)當深入建筑市場，依據(jù)建筑市場的各項基本狀況對其進行研究。研究人員必須認識到建筑行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)實狀況，不斷探索建筑行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的新變化，更加重視對建筑經(jīng)濟的研究，從而不斷促進建筑行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。然而，在對房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟進行研究的過程中，我們也不能違背客觀規(guī)律，而應(yīng)當在合理發(fā)揮政府職能、合理進行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)之上，在恰當?shù)姆秶鷥?nèi)調(diào)動市場的重要調(diào)節(jié)能力，使房地產(chǎn)經(jīng)濟、建筑經(jīng)濟更加適應(yīng)市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景。

二、當前房地產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題和不足

（一）環(huán)保意識較低不利于綠色城市的建設(shè)

隨著環(huán)境的問題越來越明顯，人們越來越關(guān)注“綠色生活”，這也在一定程度上提高了人們生活質(zhì)量。但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的是為了獲取利益。因此，由于某些房地產(chǎn)開發(fā)商不重視改進自己的技術(shù)和整體優(yōu)化設(shè)計，所以在開發(fā)過程中，低碳、環(huán)保和節(jié)能意識比較薄弱，由于缺乏綠色建筑的觀念，所以綠色建筑的設(shè)計水平遠遠低于其他綠色建筑企業(yè)。由于對綠色設(shè)計的認識不夠，這部分建筑大大妨礙了城市綠色建筑的發(fā)展，這給城市綠色建設(shè)的進展帶來了嚴重的負面影響。

（二）房產(chǎn)價格過度超出價值的波動范圍

房地產(chǎn)價格一直是全社會關(guān)注的焦點，從現(xiàn)在的情況來看，在很多城市，房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)的實際價值不一致的問題非常嚴重。在我國整體經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著非常大的作用。價格和價值的不平衡給經(jīng)濟發(fā)展帶來了風險和挑戰(zhàn)。由于一般老百姓無力負擔巨大的經(jīng)濟費用，房地產(chǎn)供求不平衡加劇，這造成了一系列負面影響。總的來說，房地產(chǎn)價格的變動在一定程度上是正常的，但是受經(jīng)濟法律的影響，房地產(chǎn)價格和價值的變動如果超過了合理的變動，就會導致貿(mào)易行為的混亂和供求的不平衡。全國各地的房地產(chǎn)價格概況基本上不可能降價。房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲嚴重違反了市場發(fā)展的規(guī)律，限制和影響了國內(nèi)房地產(chǎn)的進一步健康和可持續(xù)發(fā)展。同時，對國內(nèi)經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展造成了更為嚴重的負面影響。

（三）房地產(chǎn)價格變化背離市場發(fā)展規(guī)律

在市場經(jīng)濟中，價格和供求之間有非常緊密的聯(lián)系，如果供過于求，價格有可能急劇下降，供給不足的話價格就會大幅上升。鑒于目前房地產(chǎn)價格的變化，我國顯然脫離了正常的市場發(fā)展模式。關(guān)于我國的住房統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說，顯然存在著供求過剩的現(xiàn)象，房價必須有所下降。但目前的情況是，房價一直處于上漲的趨勢中，大大脫離了市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律，如果這樣的情況一直沒有得到改變，不可避免會導致更嚴重的結(jié)果。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的對策

（一）優(yōu)化前端的價值鏈

策劃定位、機會研究、土地資源數(shù)據(jù)獲取與分析均是價值鏈前端包含的內(nèi)容，土地經(jīng)濟大概占項目總經(jīng)濟的一半，其在調(diào)動經(jīng)濟的過程中數(shù)據(jù)變動幅度可能會達到30%，所以務(wù)必加強對土地經(jīng)濟管理的重視程度，需要對行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展與未來行業(yè)的發(fā)展趨勢進行分析，設(shè)置預測方案，以顧客為導向確定建筑項目在數(shù)據(jù)管理方面的重點，完成檔案編制與管理工作。在價值鏈優(yōu)化的初期，采用的經(jīng)濟控制方式分別是機會研究、定位產(chǎn)品與項目經(jīng)濟估測，通過流程化的工作對項目各階段的活動進行分析，按照分析得到的結(jié)果進行全過程控制，從而有效降低施工階段的資金經(jīng)濟。

（二）做好合同管理工作

房地產(chǎn)項目建設(shè)需要考量工程建設(shè)進度、現(xiàn)場施工狀況，結(jié)合相關(guān)因素完成工程經(jīng)濟管理合理的配置資金，提高資金使用的合理性，節(jié)約施工總成本，由此讓施工單位可以從中收獲經(jīng)濟效益。對工程資金使用進行全過程監(jiān)督，應(yīng)該結(jié)合施工方案考量工作進行情況，需要盡可能地通過管控方式，保證工程能夠按照方案推進。在施工中必須防止出現(xiàn)資源浪費的情況，需要對工程的經(jīng)費進行嚴格管控，工程施工組織與合同管理是建設(shè)階段需要重點關(guān)注的內(nèi)容，按照相關(guān)經(jīng)濟要求與施工技術(shù)標準進行嚴格監(jiān)管，保證工程建設(shè)各方面經(jīng)濟支出均達到要求。在施工建設(shè)階段進行合同資金計劃管理，必須加強對工程建設(shè)經(jīng)濟支出的管控力度，還需要考慮到各類因素對其的影響，比如簽證管理必須按照規(guī)范要求進行，防止施工成本超標。

（三）加強項目成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營需要重視成本管理，這是影響到企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，貫穿企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的各個環(huán)節(jié)，企業(yè)分析影響經(jīng)營戰(zhàn)略實施的因素，需要在成本管理戰(zhàn)略進行期間對各部分因素進行全方面權(quán)衡與考量。傳統(tǒng)成本管理在運行期間，是將內(nèi)部資金運動的價值消費作為管理對象，由此會影響到對資金判斷的合理性。成本管理戰(zhàn)略是一個動態(tài)的過程，在此期間不能僅將工作著眼點集中在某一階段，而是需要隨著開發(fā)項目的進行，完成項目成本核算與監(jiān)管，將成本管理應(yīng)用在項目開發(fā)的所有環(huán)節(jié)。在開發(fā)項目建設(shè)前，應(yīng)該從成本角度對項目進行數(shù)據(jù)收集，分析項目的可行性，接著在項目實施階段進行動態(tài)追蹤，通過全過程監(jiān)管，結(jié)合收集的信息對項目進行總結(jié)，在空間層面需要打破傳統(tǒng)單一的管控方式，不能僅由預算部門進行招投標、成本控制等工作，房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段均應(yīng)該進行項目成本管理，從產(chǎn)品定位到后期設(shè)計、招投標等，還需要保證生產(chǎn)部門、銷售等部門完成各自關(guān)于成本管理的工作，使各參建單位均參與成本管理工作中。

四、結(jié)束語

總之，隨著當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)對于我國整體經(jīng)濟發(fā)展來說有極其重要的作用。但是在建設(shè)過程中也受到很多因素的影響，因此當前需要不斷進行材料的創(chuàng)新，促進房地產(chǎn)的管理制度進一步發(fā)展，學習國外優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，對資金進行風險控制，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展，同時也進一步促進我國經(jīng)濟的發(fā)展。