論“三道紅線”背景下房地產企業的處境及出路

方泳橋

（武漢東原潤豐房地產開發有限公司，湖北 武漢 430000）

為控制我國一直以來飆升的房價，保障房地產行業的穩定發展，避免因房地產泡沫破損而對我國經濟發展產生的巨大風險，我國出臺了針對房地產企業的“三道紅線”政策，其原因一方面是降杠桿，防止大規模舉債的地產公司因資金斷裂產生財務風險；一方面穩杠桿，通過橫向監管限制通常難以監管的表外融資杠桿，降低系統性風險。通過一系列的穿透式監控，堅決防止房地產市場“爆雷”，有效降低房地產市場的風險，重塑企業核心經營能力。

一、“三道紅線”政策概述

“三道紅線”這一政策指標直接指向降低房地產企業負債，控制房地產企業拿地規模。其中第一道紅線是指房地產企業的資產負債率要在剔除預收賬款之后不能達到70%，限制房地產企業的總資產負債率，關鍵在于把控房地產企業的總體杠桿，推動企業降低長期經營性風險。房地產企業可通過提升顧客的預收賬款，減少囤地產生的負債，從而不觸碰第一道紅線；第二道紅線是指房地產企業的凈負債率不大于100%，此項指標有效限制了企業凈負債率，促進房地產企業將財務杠桿、有息杠桿都把控在合適的范圍里。房地產企業要想控制好凈負債率，可以減少企業有息負債、增強企業的現金流，同時增加企業的凈資產；第三道紅線是指現金短債比要大于一倍，通過對房地產企業的現金短債比的限制，保障企業資金流動性，嚴防資金鏈斷裂等風險現象。房地產企業要想調整現金短債比就必須調整企業整體債務結構，相對增加企業長期債的比重[1]。

二、房地產企業的生存現狀

（一）商業模式

房地產企業現有的商業模式主要依賴快周轉、高杠桿的發展模式、其中快周轉是指周期性的資本循環，通俗來講就是快速開發、快速推進、快速銷售、繼續拿地，循環反復，快速做大房地產企業規模；高杠桿意味著高負債，由于房地產限價的原因，行業毛利低，加高杠桿以提升房地產企業凈資產收益率，但由此產生了財務風險大的弊端。房地產企業通過快速且大規模的開發，甚至是不惜采取降價銷售的形式快速收回資金款項，這便是當下房地產企業的商業模式。

（二）房地產行業泡沫

房地產行業實際是通過政府賣地獲得資金財政收入，開發商企業在拿到土地之后，將其抵押給銀行獲得貸款，然后進行開工建設，在這期間通過房屋預售回籠資金，然后繼續用資金拿地蓋樓，循環往復。2008年全球遭遇金融危機，我國為了平穩渡過金融危機并維持經濟增長，出臺了四萬億計劃，此計劃的出臺并沒有導致明顯的通貨膨脹，是因為這其中的貨幣都大量的進入了房地產行業，房地產行業成了一個巨大的資金蓄水池。同時期，在貨幣供應量和利率紅利急劇增加的情況下，房屋價格一路暴漲，房地產泡沫也在這樣貨幣寬松的大環境下產生。當房屋價格高漲到購買房屋者數量驟降，房屋需求大幅度下降，那么房地產泡沫就將迎來雪崩式破滅。

三、“三道紅線”對房地產企業的影響

（一）“三道紅線”政策對地產企業的精準打擊

“三道紅線”將對房地產企業進行精準打擊，第一道紅線剔除預收款后的資產負債率，剔除預收款是因為房地產企業的企業賬面上存在大量預收款，房地產企業只要順利交房，那么預收款就不會構成其還款的壓力。第二道紅線要降低房地產企業的凈負債率，在資產負債表中的“負債”，其概念較為寬泛，其中一部分負債科目實際上不會對房地產企業造成還款壓力，實際上需要格外關注的是房地產企業的貨幣資金在償還有息負債的利息之后還能不能大于凈資產。第三道紅線要求房地產企業現金短債比，也就是非受限現金和短期債務的比例要大于1，企業所持有的現金要大于短期流動負債。如果比例小于1，房地產企業很可能無法如期償還短期債務，會導致企業現金流出現問題從而資金鏈斷裂。

（二）“三道紅線”政策影響下地產企業的變化

1．短期變化

首先，房地產企業會采取降價銷售、清庫存的方式應對政策影響。我國房地產企業是典型的資金密集型行業，企業的現金流和融資能力是企業生存發展的生命線，如果房地產企業融資能力下降或受到限制，那么就只好通過降價的方式實現資金快速回籠。例如恒大集團全線7折的售房模式取得立竿見影的銷售效果。其次，企業會增加企業并購，如果房地產企業出現資金斷裂的局面就只好通過轉讓股權、轉賣項目等方式解決危機。最后，房地產企業還會引入戰略性投資，企業除了直接轉讓資產，也可以通過發放股權的方式融資，引入戰略性投資緩解企業當下的資金壓力。例如在三道紅線政策出臺以后，萬科、綠地、世貿等多家房地產企業開始配售新股，用來緩解企業的借債壓力。

2．長期變化

從長期房地產企業發展變化來看，房地產整個行業必然會迎來全行業洗牌，首先面臨倒閉風險的就是眾多民營房地產小企業；同時國有房地產企業普遍不會觸碰三道紅線，在這樣的大背景下，穩健型的資產結構良好的房地產將獲得豐厚回報，例如華潤置地、中海地產等國企。其次，房地產行業的發展規則將會產生變化，過去野蠻式圈地、囤地的商業模式將不復存在，國家對房地產企業的運營規則把控是要控制其發展速度，更加注重房地產行業的高質量發展：不再進行野蠻式生產，注重精細化生產和管理；不再寄希望于高杠桿，而要依靠企業自身造血輸血，促進內部建立內循環發展模式。提升企業多元化的綜合管理能力，做個性化的房地產產品[2]。

四、“三道紅線”下房地產企業的轉型策略

（一）以“開源節流”為戰略目標

從“三道紅線”的具體指標來看，房地產企業需要進行開源節流，增資產降負債，優化經營模式。其中，“開源”是指房地產企業要創新銷售渠道的方式加快銷售節奏，例如打折降價；還可以尋求股權融資以降低杠桿和企業負債。“節流”是指房地產企業要放慢拿地的節奏，部分中小型房地產企業已經開始協商退地，停止了在三四線城市拿地圈地的計劃，具體來講：

1．采取合理的促銷手段

在“三道紅線”的政策施壓之下，許多房地產企業強化銷售、創新銷售模式，例如許多企業開始建設線上銷售平臺或者入駐抖音等網絡直播平臺進行線上銷售。在過去的2020年雙十一期間，眾多房地產企業積極運用電商平臺流量，增加大量線上銷售渠道，京東、蘇寧、天貓等電子商務龍頭企業在雙十一特別開設了房屋出售平臺，助力房地產企業第四季度的業績沖刺。在創新售房模式、采取多種多樣的銷售手段之后，我國2020年第四季度房屋銷售增有了明顯提升，銷售節奏加快。

2．加速地產項目股權轉讓

在國家政策對房地產企業的融資監管壓力下，部分房地產企業由于資金短缺，將企業旗下項目公司部分股權轉讓給有實力的合作商，從而提前實現資金回籠，同時還通過出售股權的方式剝離虧損資產，從而降低企業負債率。房地產企業股權轉讓節奏開始加快，例如華僑城、華潤置地、金茂等房企開始轉讓負債程度高的風險項目，提前實現資金回籠。

3．拓寬企業融資渠道

在“三道紅線”政策的強力約束和大環境的影響之下，當地產企業紛紛開始拆解集團旗下盈利水平較高的業務進行上市，例如房地產企業下設的物業業務，這樣做可以有效減輕企業的融資壓力，同時還能為企業獲得新的利潤增長點，加強企業資金流動性。在2020年就有數家房地產企業拆分旗下物業板塊進行上市，物業上市的熱潮席卷而來。

4．控制土地儲備

房地產企業在政策影響下紛紛開始調整拿地節奏，在過去的2020年上半年，房地產企業的整體融資環境較為輕松，優質地塊紛紛加快入市，房地產企業拿地積極性高漲。然而，在2020年房地產行業“三道紅線”政策出臺之后，有12家約談企業拿地金額/銷售金額的比重縮小19.3%，降幅極大[3]。

（二）創新企業運營模式

1．回歸客戶，提高服務水平

2021年房地產企業紛紛調整經營策略，“管理紅利”的時代已經來臨，未來房地產企業的經營理念將回歸到以客戶為導向，房地產企業被重新拉回統一起點，過去通過高周轉、高杠桿來刺激房地產企業經營運轉的模式已經徹底結束，房地產企業已經開始步入“管理紅利”時代，房地產能否在變幻莫測的市場環境下生存、發展，其房屋產品質量、服務水平、內部成本控制、企業現金流管理等成為決定性因素。

2．聚焦產品，提高競爭優勢

在過去，房地產企業通過十多年的飛速增長，財務杠桿和經營杠桿已經被企業使用到了極致，房地產已經步入了平穩發展期，同時，隨著購房人群的結構性變化及其住房消費觀的變化，房地產行業漸漸成為買方市場，購房者對房屋產品、社區運營和企業的服務重視程度越來越高，房地產企業回歸客戶為導向的經營模式已成定局，所以未來房地產企業更應該加強對房屋品質的升級打造，做到精細化的高質量服務。

3．降低風險，采取合作開發

房地產行業在“三道紅線”出臺后面臨的資金壓力陡然增加，市場上對房屋企業的投資力度也明顯減弱。然而對于優質地塊的不斷推出，房地產企業又面臨著不得不拿地的情況，此時，房企之間聯合拿地在幫助其減少開支的同時可以降低風險。房企合作拿地一方面可以分擔投資金額、分攤風險，以較少的資金投入獲取較多的資源；另一方面可以在房屋銷售的熱點城市進行合作競標，避免房地產企業因土地資源稀缺而過度競爭，降低企業拿地成本。

（三）促進企業數字化轉型

房地產企業為增強企業核心競爭力，就必須降本增效和實行精細化管理。在提高經營管理水平的過程中，數字化轉型成為幫企業帶來更多效益的新興技術。在“三道紅線”的政策推行下，各個房地產企業都開始增強企業數字化布局的力度。

第一，房地產企業實現數字化轉型的首要目標是提升質量、降低成本、增加效益，具體要搭建房地產運營平臺和專業的財務系統等，努力提升員工的工作效能、提高項目管理水平、降低企業成本費用。第二，數字化轉型的目標是給房地產企業賦予新的業務，拓寬業務范圍?？梢酝ㄟ^智慧供應鏈平臺為現有的業務賦能，提高工作效率，擴展業務范圍。第三，數字化轉型可以輔助房地產企業管理層進行科學決策。企業可以通過利用大數據智能系統提升決策者的決策能力，為其提供科學的數據支撐。第四，數字化轉型的最高層次目標是對房地產企業過去的經營模式進行顛覆式的升級改造，通過新技術的應用和數據資源沉淀，幫助房地產企業創新業務模式，從而支持房地產企業經營模式更加多元化，促進房地產企業的健康發展[4]。

五、結束語

在國家“三道紅線”的政策約束下和“房住不炒”的指導思想下，房地產企業在2021年延續了穩地價、穩房價、穩預期的長效管理機制，打破了房地產企業過去通過高杠桿、高周轉謀求擴張的路徑依賴。未來房地產行業將具有更健康的財務杠桿和無息杠桿，擁有更多元化的企業資產，屆時擁有產業鏈話語權的房地產企業將更具備競爭優勢。