康養地產REITs融資模式研究

趙凈爽

（沈陽建筑大學，遼寧 沈陽 110000）

隨著改革開放的進一步深化，中國經濟得以快速穩定發展。人們對生活質量的追求已經成為新社會的新常態。更高質量的生活體驗成為幸福和生存的基本支撐。沒有健康快樂的生活，全面小康不是真正的小康。健康養生及其產業鏈的巨大需求應運而生?？叼B小鎮及其工業市場迎來了快速發展的大好時機，成為新的出口和藍海。然而，康養小鎮REITs模式的運作仍處于嬰幼兒階段。康養小鎮的建設周期長，建設的各個階段都需要巨大的費用，而且還沒有成熟的商業模式作為現金流支持。迫切需要有效的融資和商業模式進行合作。這使得對康養小鎮融資模式的研究和探討具有重要的理論和現實意義。

一、康養小鎮的概念

“康養小鎮”是近年來迅速崛起的新興房地產產業鏈形式?！翱叼B小鎮”是以“健康”為主題，以“醫療”為依托，產業鏈全面發展的特色小鎮。以健康、居住醫療產業為核心，集醫療、健康、健康、健康、休閑、居住等多種功能于一體的綜合性項目業態，形成產業鏈中生態環境較好的特色居住小鎮；康養小鎮與醫療旅游密切相關。從目前國內健康產業的發展現狀和趨勢來看，旅游和醫療是實現“健康小鎮”流動和轉移的主要途徑之一。健康醫療旅游的市場規模正在迅速發酵。越來越多的中國人渴望提高生活質量，能夠在生活中同時解決醫療、保健和休閑度假的需求。

二、REITs的類型與理論基礎

（一）REITs 的主要分類

REITs作為一種新型的結構性金融產品，經常與其他金融產品相混淆。REITs按照信托原則設計，通過發行受益憑證公開或非公開募集特定多數投資者和融資人的資金，并將其交給專業的投融資機構進行投融資經營和管理，將投融資綜合收益按比例分配給投融資作者的一種金融投融資產品。一般情況下，REITs收購商業地產并進行經營，在獲得租金收入后，按一定比例分配給投資者和融資人。投資者和融資人可以在承擔自身風險的前提下享受投融資收益。對于房地產和產權所有者以及開發商來說，REITs模式實際上為房地產資產重新或提前反映其價值提供了一種途徑和渠道；對于中小型投資和融資人來說，REITs模式及其產品可以讓他們直接進入商業地產的投融資，而不需要籌集巨額資金，即門檻較低。

在國際市場上，從不同的角度出發，REITs 有著不同的分類。根據標的資產和收益來源的不同，可以分為權益型、債權型和混合型 REITs 三種。根據組織形式的不同，可以分為公司型、契約型和合伙型 REITs 三種。根據資金募集方式的不同，可以分為公募和私募 REITs 兩種。

（二）理論基礎

1．資產證券化理論

資產證券化是指以標的資產未來產生的現金流為基礎，通過結構化設計，以信用增級為基礎發行資產支持證券的過程。在REITs的產品設計結構中，資產證券化是其核心原則。對這一基本理論的深入理解，可以為其交易結構的構建提供更深層次的理解。

2．委托代理理論

委托代理理論是基于20世紀30年代美國經濟學家Burley和Mins意識到企業主和管理者的實踐都存在很大的弊端，提出了“委托代理理論”，主張所有權和經營權分離。經營者保留剩余索取權，但轉讓經營權。在REITs產品中存在多種委托代理關系，研究具體REITs案例中多個行動者之間的關系適用于“委托代理理論”。在我國已經推出的REITs交易結構中，一些產品還涉及另一層行為主體——資產管理專項計劃，因此委托代理關系更加復雜。因此，對于REITs這種融資模式的研究，委托代理理論是一個重要的理論基礎。

3．金融創新理論

目前，中國投資者對房地產金融產品的選擇較少，大多數投資者只能通過認購相關實體發行的債券或股票，從房地產的建設或經營中獲得收益。前者收益較低，后者風險較高。在這種環境下，對房地產投資信托基金（REITs）的需求介于兩者之間。因此，REITs的誕生滿足了約束誘導理論。與此同時，我國仍具有一定程度的財政控制力。房地產投資信托基金是在有限政策條件下設計的產品。這也說明在金融創新的初始階段，金融控制至關重要?？刂埔幈芾碚撘彩荝EITs研究的內容之一。

三、康養小鎮投資信托基金（REITs）發展困境

（一）法律法規、政策制度不完善

目前在我國的（REITs）發展過程中，還存有法律法規不完善、政策制度不健全的問題，究其原因就是缺少一定的重視度，不能按照行業的發展特點健全法律法規的內容、政策保障制度。而康養小鎮在發展的過程中，對金融資金的需求量高，（REITs）方面的需求也在不斷增加，如果我國不能健全有關的法規、政策，將會導致（REITs）的發展受到不利影響。

（二）缺乏健全的監督機制

我國（REITs）發展的過程中，監督體系的構建、完善屬于重要基礎保障，只有合理執行監督工作，才能促使行業的良好發展。但是，當前相關行業缺少完善監督機制、監督模式，難以通過有效性的監督措施來規范行業的行為、增強行業的發展水平，長此以往會導致行業發展水平難以提升。

（三）缺乏高素質的管理隊伍

管理人員、隊伍的專業性直接影響我國（REITs）的發展水平，但是目前在相關的（REITs）領域中，存有管理人員、隊伍不專業的問題，所聘用的管理人員缺少一定專業素質，工作的過程中不能通過科學化、專業性的措施來執行工作，長此以往會導致管理效果降低、管理質量難以提升。

四、康養小鎮投資信托基金（REITs）的困境應對措施

（一）完善法律法規、政策制度

我國在時代發展的進程中，銀行貸款已經成為房地產行業的融資主要措施，在過于依賴貸款的情況下，很容易導致銀行面臨風險、壓力，并且在（REITs）方面也會面臨一定風險。因此在我國（REITs）發展期間應該重點健全法律法規、政策制度，明確以公募為核心的不同發行模式法律要求、規定，提出不同主體的行為規范標準、行為的要求，在規范人員行為的同時預防出現市場混亂、盲目投資等各類可能發生的問題，提升相關投資信托基金（REITs）市場管理效果的同時，使得各種發行模式的應用都能夠得到保護。其次，應完善政策制度，為（REITs）提供優惠政策、指導政策與扶持政策，爭取在新時期的環境下促使（REITs）各種發行模式的良好實施。

（二）健全監督機制

（REITs）的發展過程中監督工作十分重要，應完善其中的監督模式和機制，首先，統一監督工作標準、要求，整合市場中的各類監管資源，預防出現監督成本過高的現象，利用靈活性的形式進行市場價格調整的監督、貨幣金融調控的監督，嚴格落實信息披露的制度和要求，階段性利用日報形式、年報形式、月報形式等將財務信息狀況披露出來。其次，應保證監督機制具有與時俱進的特點，在全面、系統監督（REITs）發行模式的同時增強行業發展的規范性水平。

（三）提升管理團隊專業化程度

對于（REITs）管理團隊來講，工作的專業性、規范性直接影響我國房地產投資信托基金的發展水平。因此，應該重視管理隊伍的專業性，定期開展培訓活動、教育活動，利用教育培訓的方式增強其工作的專業化程度，使其可以掌握各種管理工作的專業知識、專業技能。同時還需建設人才庫系統，在其中存儲與整合各類管理人員的信息、資料，便于統一性、規范性的實現人才管理目的。

五、康養小鎮REITs融資模式優化分析

康養小鎮REITs融資模式建議采用REITs+PPP模式，政府及社會投融資參與利益相關方通過PPP模式與REITs模式結合并用策略落地，實現低風險利益共享，各取所取，運營商實現輕資產運營商業模式擴大經營收益，承擔運營風險同時獲取高額回報。

總之，在相關政策的推動下，我國REITs市場近年來得到了很大的發展，各種形式的商業地產REITs層出不窮。這些產品是探索REITs在我國政策環境下發展的有益實踐。它們的交易結構不同，但都在一定程度上實現了合規、避稅和信用增級。這也成為其他行業REITs后續產品設計的核心方案。康養小鎮REITs融資模式應根據資產的具體情況采取REITs+PPP模式。同時在未來發展期間應重點完善法律法規、政策制度，健全監督管理的體系和機制，增強團隊的專業性、專業化程度。