市場比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用分析

謝映

（江蘇象仁土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司泰州分公司，江蘇 泰州 225300）

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的迅速擴(kuò)張和行業(yè)的交易數(shù)額攀升，逐漸成為當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展當(dāng)中最重要的基礎(chǔ)事項(xiàng)之一，也受到了社會(huì)的廣泛關(guān)注。對(duì)房產(chǎn)交易與市場進(jìn)行有效評(píng)估能夠更好地把握當(dāng)前的行業(yè)狀態(tài)，依靠評(píng)估結(jié)果消費(fèi)者可以選擇價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的房產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)于促進(jìn)行業(yè)市場的優(yōu)化競爭具有積極意義。科學(xué)的評(píng)估方法在數(shù)額上會(huì)更靠近真實(shí)的市場情況，對(duì)消費(fèi)者和管理人員而言更具有參考性，評(píng)估人員必須要重視對(duì)工作方法的科學(xué)選擇和應(yīng)用過程當(dāng)中的細(xì)則。

一、市場比較法的經(jīng)濟(jì)學(xué)概述

（一）理論原理分析

在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域內(nèi)，對(duì)于物品的價(jià)值和效用主要是通過對(duì)比的方式來予以有效判斷，這也是一種更符合消費(fèi)者心理學(xué)的分析過程。在兩個(gè)物品的效用相等的情況下人們往往更傾向于價(jià)格低的一方，而反之在價(jià)格同等的情況下，效用與功能更多的一方也更受青睞。從現(xiàn)代消費(fèi)學(xué)的理論來看，市場比較法就是判斷某一物品是否具有更高的性價(jià)比來確定行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和物品在行業(yè)內(nèi)的價(jià)值特性。在市場競爭的不斷引導(dǎo)之下，這種高性價(jià)比的發(fā)展趨勢(shì)，會(huì)有效刺激消費(fèi)者和銷售者，反之也能引導(dǎo)行業(yè)的健康化發(fā)展，成為一種相互促進(jìn)的良性循環(huán)。

（二）適用對(duì)象探究

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營消費(fèi)類型較多，在應(yīng)用市場比較法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的評(píng)估分析時(shí)必須要關(guān)注其適用對(duì)象和限定范圍，確保評(píng)估工作得到的數(shù)據(jù)結(jié)果能夠更具參考和指導(dǎo)價(jià)值。市場對(duì)比方式，顧名思義是指一些在市場上具有交易價(jià)值的房地產(chǎn)資產(chǎn)才能展開有效的對(duì)比分析，包括了商用樓、寫字樓等都屬于這一范疇內(nèi)。但一些具有其他特殊價(jià)值性的建筑體不能單純地進(jìn)行市場買賣或受到了一定的限制，針對(duì)這種情況則不能運(yùn)用市場比較法進(jìn)行行業(yè)的評(píng)估分析，必須要考慮到其附加價(jià)值帶來的影響性，如古建筑、寺廟景點(diǎn)等。

二、房地產(chǎn)評(píng)估工作中的不足和問題

（一）價(jià)格浮動(dòng)較大

目前房地產(chǎn)整體的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)出了較為明顯的價(jià)格上漲情況，特別是對(duì)于一些戶型優(yōu)、地段家的位置會(huì)呈現(xiàn)出日新月異的價(jià)格浮動(dòng)。地產(chǎn)評(píng)估工作的開展是需要在一定階段內(nèi)對(duì)市場交易情況進(jìn)行嚴(yán)格判斷和分析的過程，這也導(dǎo)致了在一些發(fā)達(dá)地區(qū)和一線城市存在著估算滯后于市場的情況，給估算工作帶來了一定的壓力性[1]。在政策的積極引導(dǎo)之下，對(duì)于穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格浮動(dòng)已經(jīng)呈現(xiàn)出了較為明顯的宏觀調(diào)整趨勢(shì)，在不斷收緊審批政策和放寬購買條件的情況下，住房購買壓力的問題也會(huì)得到逐步地緩解，這給地產(chǎn)評(píng)估工作帶來了極強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)性，必須要著重把握并做好計(jì)算方式的調(diào)整，確保與市場實(shí)際之間呈現(xiàn)出較好的適配性。

（二）信息流轉(zhuǎn)不暢

在進(jìn)行市場比較的過程當(dāng)中必須要掌握真實(shí)的房地產(chǎn)交易過程和相關(guān)數(shù)據(jù)，才能夠進(jìn)行精確的判斷和分析，但出于行業(yè)競爭保護(hù)等方面因素的考慮，在整體交易信息的公布過程當(dāng)中存在著明顯的信息流轉(zhuǎn)不通暢和不透明的問題，而這一現(xiàn)象不僅僅會(huì)造成地產(chǎn)評(píng)估工作開展的有效性受到限制，也會(huì)導(dǎo)致一些開發(fā)商在這種不公正的情況下出現(xiàn)交易回扣、虛假信息的問題，對(duì)于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了極大的不利影響[2]。行業(yè)信息的定期公布，能夠更好地幫助消費(fèi)者掌握房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)，結(jié)合實(shí)際需求合理判斷對(duì)房屋資產(chǎn)的購買消費(fèi)，合理地規(guī)避了炒房和盲目投資的問題出現(xiàn)。評(píng)估人員必須要重視自身工作的開展和廣泛的信息收集與分析，并利用現(xiàn)代化的計(jì)算手段著重進(jìn)行優(yōu)化發(fā)展。

（三）評(píng)估效用模糊

在進(jìn)行房地產(chǎn)市場的評(píng)估工作過程當(dāng)中存在著較為明顯的評(píng)估效應(yīng)不足問題，許多相關(guān)從業(yè)者都沒有正確認(rèn)識(shí)到地產(chǎn)評(píng)估工作對(duì)行業(yè)健康發(fā)展帶來的重大的益處，在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和市場比較的過程當(dāng)中也沒有認(rèn)真發(fā)現(xiàn)整體行業(yè)趨勢(shì)，存在著一定的效用模糊問題。的市場比較與地產(chǎn)評(píng)估工作大部分直接借鑒了外國的理論研究結(jié)果，盡管在應(yīng)用的效率方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)性，但是在數(shù)據(jù)分析的時(shí)效性上還存在著一定的不足，也沒有充分考慮到國情差異和地區(qū)問題等帶來的影響性，市場評(píng)估的理論原理和指標(biāo)參數(shù)等并沒有隨著市場日新月異的變化而進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這也在一定程度上反映出了房地產(chǎn)市場評(píng)估工作的重視程度有著一定的不足，必須要予以重視，并采用深入的科研理論進(jìn)行指導(dǎo)和提升。

三、提升房產(chǎn)市場中比較評(píng)估的應(yīng)用對(duì)策

（一）加大政府管理

由于目前在房產(chǎn)交易市場當(dāng)中的許多真實(shí)數(shù)據(jù)信息無法及時(shí)進(jìn)行反饋和披露，評(píng)估人員在測(cè)算的過程當(dāng)中會(huì)受到一定的限制性，這對(duì)于房地產(chǎn)市場與經(jīng)營的有效把控會(huì)帶來極大的影響。政府部門應(yīng)當(dāng)重視在房地產(chǎn)交易市場過程當(dāng)中的工作流程規(guī)劃問題，以更加健全的市場機(jī)制來保證地產(chǎn)交易當(dāng)中各項(xiàng)信息的真實(shí)性與有效性，同時(shí)更好地利用這些市場信息進(jìn)行渠道擴(kuò)充，確保在進(jìn)行市場比較的評(píng)估過程當(dāng)中能夠具備公開透明的特點(diǎn)[3]。政府部門對(duì)于房地產(chǎn)市場交易帶來的調(diào)控作用是一種宏觀效應(yīng)，但在整個(gè)行業(yè)良性工作體系建立的過程當(dāng)中能夠更好地促進(jìn)形成理性化的行業(yè)消費(fèi)，這與當(dāng)前房產(chǎn)市場發(fā)展“房住不炒”的總體目標(biāo)保持了較好的一致性。

（二）健全工作體系

為更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化發(fā)展，國家制定了許多相關(guān)的法律政策來保障行業(yè)交易過程能夠受到有效的監(jiān)督管理，以更好的秩序性維護(hù)房地產(chǎn)交易工作的開展。在進(jìn)行市場比較評(píng)估的過程當(dāng)中對(duì)于一些真實(shí)的交易案例要形成重要的參考，其中不僅要考慮到地產(chǎn)最終的交易金額問題，還需要著重關(guān)注其交易過程當(dāng)中的流程特點(diǎn)和房源特征，通過橫向?qū)Ρ鹊姆绞疥P(guān)注不同案例成功交易當(dāng)中的優(yōu)勢(shì)特征，以更加完善的工作流程進(jìn)行整體性的評(píng)估計(jì)算，使評(píng)估人員對(duì)于房地產(chǎn)市場能夠形成更加精準(zhǔn)的把握[4]。在健全的工作體系大環(huán)境下，評(píng)估人員的工作也會(huì)更具條理性，能夠直接對(duì)一些不符合法律規(guī)定要求和市場規(guī)則的地產(chǎn)交易項(xiàng)目形成把控，做好對(duì)市場發(fā)展的積極引導(dǎo)。

（三）建立評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

不同的評(píng)估人員在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行評(píng)估測(cè)算時(shí)也會(huì)產(chǎn)生一定的差異，為有效規(guī)避這一人為化的差異問題，需要再進(jìn)行市場比較的過程當(dāng)中建立一定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，引入校正參數(shù)的方式，對(duì)不同的現(xiàn)實(shí)因素進(jìn)行修正和調(diào)整，使不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場交易都能夠成為行業(yè)評(píng)估的研究對(duì)象。由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的差異化問題較為明顯，北上廣深等地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)和一些農(nóng)村城市不具有對(duì)等的比較價(jià)值，在應(yīng)用市場對(duì)比的方式進(jìn)行評(píng)估的過程當(dāng)中必須要按照科學(xué)的參數(shù)修正列入地區(qū)、時(shí)間、得房率等細(xì)化參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，使其在統(tǒng)一的數(shù)據(jù)體系內(nèi)展開對(duì)比分析，確保最終的交易評(píng)估信息更具參考性[5]。評(píng)估人員要有效掌握不同的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與評(píng)估方法，特別是不同的開發(fā)商在列出的地產(chǎn)交易價(jià)格排序當(dāng)中要能夠把握住平均數(shù)和中位數(shù)的重要作用，形成準(zhǔn)確且全面的信息評(píng)估。

（四）重視信息建設(shè)

信息化的工作方式在目前的市場評(píng)估過程當(dāng)中有很重要的應(yīng)用價(jià)值，不僅能夠有效記錄龐大的房產(chǎn)交易市場產(chǎn)生的各項(xiàng)新資料與新數(shù)據(jù)，還可以通過快速查找和對(duì)比分析的方式來減輕評(píng)估人員的工作量，做好海量信息的備份和分類工作，使整個(gè)數(shù)據(jù)評(píng)估的過程更加公正透明。在信息化體系的應(yīng)用過程當(dāng)中要注意及時(shí)向社會(huì)和政府部門進(jìn)行房地產(chǎn)交易市場評(píng)估信息的公布，更好地利用政府引導(dǎo)和社會(huì)監(jiān)督的方式對(duì)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中的虛假信息、回扣交易等問題形成披露，堅(jiān)決杜絕因信息流不平等問題而產(chǎn)生的一些不當(dāng)評(píng)估、不當(dāng)交易問題，著重引導(dǎo)房地產(chǎn)交易行業(yè)向健康化的方向發(fā)展。

（五）提升人員水平

房地產(chǎn)市場會(huì)隨著政策和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生相應(yīng)的變化，評(píng)估人員也要重視提升個(gè)人專業(yè)水準(zhǔn)，通過學(xué)習(xí)專業(yè)教材和理論知識(shí)的方式對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)形成正確的認(rèn)知，對(duì)一些新頒布的法律和條例政策等要吃透，在進(jìn)行行業(yè)評(píng)估的過程當(dāng)中確保能夠充分尊重市場競爭帶來的影響性[6]。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的從業(yè)有著相應(yīng)的資格證件要求，評(píng)估人員也必須要滿足持證上崗的基本要求，定期通過崗位培訓(xùn)和學(xué)術(shù)討論的方式了解一些地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)專家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估與發(fā)展的認(rèn)知與理論，充分借助個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)規(guī)范評(píng)估過程當(dāng)中的各項(xiàng)細(xì)則性要求，確保的地產(chǎn)評(píng)估也能夠達(dá)到與國際化接軌的高水平，有效促進(jìn)航地產(chǎn)事業(yè)的健康化發(fā)展，嚴(yán)格避免市場泡沫化問題帶來的沖擊性。

四、結(jié)束語

總之，對(duì)房地產(chǎn)市場展開有效的評(píng)估能夠更好地把握其發(fā)展方向和潛在的經(jīng)濟(jì)空間，這對(duì)于制定相應(yīng)的政策規(guī)定和市場交易等都具有重要的參考價(jià)值。在采用市場比較煩的過程當(dāng)中必須要關(guān)注對(duì)房產(chǎn)信息的有效收集，通過政府管理和健全體系的方式使更多的交易信息能夠提供給評(píng)估人員確保形成準(zhǔn)確判斷。在房產(chǎn)市場的比較與評(píng)估過程當(dāng)中需要重視建立信息化的工作體系引導(dǎo)當(dāng)前工作的開展，并重視對(duì)參與人員實(shí)行地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)方面的專業(yè)學(xué)習(xí)，不斷提升地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量。