宏觀調控背景下房地產企業融資策略研究

劉凱

（青島海爾產城創集團有限公司，山東 青島 266103）

一、我國房地產企業融資的主要方式

（一）銀行貸款

目前銀行貸款的主要方式有房地產開發貸和并購貸。

1.開發貸。房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。房地產開發貸款期限一般不超過三年（含三年）。房地產企業一般拿地取得四證后即可實現開發貸款的發放，以此作為建設前期的主要資金來源。由于開發貸款需要項目公司提供抵押擔保，對銀行來講，信貸風險相對較低，加之總金額巨大，收益穩定，因此，開發貸也是各家商業銀行的一項重要業務。

2.并購貸。商業銀行并購貸是房地產企業以合并項目公司或持股平臺公司向商業銀行申請的用于交易價款及費用的專項貸款。并購貸期限較長。根據2015年銀監會修訂的《商業銀行并購貸款風險管理指引》，并購貸款期限一般不超過7年。通常不超過5年，以3-5年居多。并購交易價款中并購貸款所占比例不應高于60%，商業銀行全部并購貸款余額占同期本行一級資本凈額的比例不超過50%。并購貸的使用較為靈活，是目前唯一可支持股本權益性融資的銀行信貸，可根據房地產企業的具體交易方案提供融資支持。

（二）證券市場融資

1.股權融資

房地產企業在達到了上市的標準后，進行IP0，以新發普通股、增發和配股等方式，來籌集資金，解決項目建設過程中的資金缺口問題，這是傳統意義上房地產企業可用的融資方式。2010年以前，政策相對寬松，房地產企業進入資本市場難度相對較小，對于房地產企業的審核標準較為寬松。因此，在考慮融資途徑的時候，大部分房地產企業，都會將IP0這一途徑考慮進去，以此作為重要融資渠道，但2010年起，國內房地產企業IP0已基本處于暫停狀態。

2.信用債券。按債券類型，國內房地產企業發行的債券主要分為公司債和企業債。公司債是股份公司為籌措資金以發行債券的方式向社會公眾募集的債。發行公司債券只限于股份公司，募集的對象為不特定的社會公眾。國內公司債由證監會及下屬交易所監管，在交易所進行交易并由中國證券登記結算公司托管；企業債是境內具有法人資格的企業，依照法定程序發行、約定在一定期限內還本付息的有價證券。企業債一般是由中央政府部門所屬機構、國有獨資企業或國有控股企業發行，最終由國家發改委核準。可見一般情況下普通房地產企業不具備發行條件。

3.資產證券化。房地產企業資產證券化主要包括證監會主管的ABS和交易商協會主管的ABN兩大類。資產證券化底層資產豐富、交易結構靈活，可以滿足房企多元化融資需求。比較常見的主要有四類底層資產：應付款、按揭貸款尾款、持有物業的租金或者增值額、物業費。

（三）信托融資

相對于傳統銀行來說，信托融資成本較高，但卻同樣是國內房地產企業的重要融資方式之一。因為其可以根據地產開發的各個階段設計出相適應的融資方案，而且資金使用上相對銀行來說也比較便利。房地產信托一般通過信托貸款、項目股權投資來實現。

二、宏觀調控下房地產企業的融資現狀

（一）渠道單一化

實務中，由于融資方式直接，成本較低，銀行也將開發貸視為重要的優質業務爭搶，銀行貸款融資成為我國房地產企業的主要融資方式，目前我國房地產開發貸余額已經突破10萬億大關。多數房地產企業都以銀行貸款作為融資的重點，其他融資方式幾乎為零。這使得房地產企業的資產負債率逐漸升高，同時企業的融資能力逐漸降低。僅僅只抓住銀行貸款，在宏觀政策調控下的背景下，大多數房地產企業面臨極大的財務風險，資金鏈甚至有斷裂的風險。

（二）上市發行難

2010年后成功上市的公司一共有1920家，按行業看，房地產類有4家，僅占比0.21%。4家房地產類公司中房地產開發企業僅新城控股一家，且是通過吸收合并方式上市。從市場存量數據看，A股市場房地產類公司占比極低；2010年后無房地產開發企業的IPO成功案例。大批知名房地產公司在A股長時間排隊上市未果后只能改道港股上市或者直接赴港上市。

（三）債券發行難

房地產調控疊加融資監管升級，極大地限制了債券融資。從公開信息中可以明顯看出，涉及房地產行業債券審核速度明顯放緩，審核要求越來越嚴格，導致企業資金的取得周期大大延長，財務風險顯著。

（四）私募資金難

私募融資給房地產企業融資擴寬了一種渠道。但是投資者對于私募基金的投資擔保要求變高，導致房地產企業融資成本加大。私募資金企業很難得到銀行的支持，所以募集資金相當困難，剛剛起步的私募資金企業能力有限，加之在宏觀調控政策的影響下，實行穿透式監管，嚴查明股實債等方式規避監管，房地產行業的報備從嚴處理，導致私募資金企業在籌集資金時，阻礙極大。在沒有銀行的支持下，私募資金企業在籌集資金時，眼光放在個人、小型企業等具有大額資金的地方，以此來募集部分資金，但籌集力度還是極為有限。

（五）自有資金利用效率低

隨著房地產行業整體快速發展，大量社會資金涌入，房地產行業競爭加劇，之前的高額利潤率已經逐漸正常區間。為了彌補利潤水平的降低，房地產企業開始流行高周轉模式，通過加快開發速度，縮短開發周期來實現總利潤的提高。不少房地產企業盲目投資倒地，忽視外部環境的影響，與國家政策背道而馳。

房地產行業的粗線條發展，導致很多企業對于自身經濟狀況不加以合理分析，不注重資金積累，流動資金不能加以合理的利用，在工程項目管理上沒有給到足夠的重視，導致工程事故頻發，對于資金沒有合理安排，導致資金利用效率大大降低。

（六）法律法規不完善

隨著房地產行業不斷發展，需要使用的資金也大幅提升。例如，債券、信托、房地產投資基金等方式逐漸出現。對于目前的經濟法律法規而言，為了防止房地產企業管理者容易鉆漏洞，設置大面積禁區，會導致房地產企業運用新的融資方式時，上報審核等速度變慢，從而延緩了項目的開發，導致項目建設的停滯不前，資金無法正常合理周轉起來，出現資金利用明顯不合理的現象，在有限的時間內，無法發揮出資金應有的作用，大大降低的資金利用效率。

法律法規的不完善，與經濟飛速發展不匹配，不協調，相對于市場發展較落后，使得房地產企業在創新融資渠道方面，受到了很大的阻礙。對于通過改善并創新融資渠道，來降低房地產企業的資產負債率這一路徑來說，是很大的現實困擾因素。

三、完善房地產企業融資的建議

（一）改善渠道單一的現象，創新融資模式

傳統的融資方式如銀行貸款，已經無法滿足當下房地產發展的新形勢，多元化的融資方式是企業可持續發展必不可少的助力。雖然在宏觀調控政策背景下融資受到一定限制，但企業仍然可以通過多種渠道獲取資金，并通過內部資金池合理配置，從而改善企業融資渠道單一化，進而降低綜合融資利率。目前來看，資產證券化和供應鏈融資仍有較為廣泛的使用空間。

1.資產證券化。以購房尾款的資產證券化為例。購房尾款的資產證券化在本質上是一個應收賬款質押融資業務，房地產企業將客戶的購房尾款打包，作為質押品提供給專項計劃管理人，以此獲得融資，由此，可以達到提前回籠資金的效果，而房地產企業有到期償還融資款的義務。房地產企業也可以將自持物業、租金及物業費等作為底層資產，積極開展資產證券化業務。

2.供應鏈融資。以應付賬款和應付票據為例。房地產企業可以不一次性支付給供應商款項，而是通過應付賬款或應付票據的形式延遲給付。在合同中約定根據工程進度延遲付款，同時以包干費等形式給予一定比例的補償金，或者開具承兌匯票，再給予貼息補償。供應商可將應收賬款保理，應收票據貼現來提前回款。對于房企，相當于以一定成本融資，且不占用銀行授信額度。對于供應商，一方面可以加強和維護大客戶關系、爭取訂單，另一方面可快速盤活應收。

（二）積極尋求海外融資

1.海外股權融資。隨著境內融資持續收緊，房地產企業可以尋求在海外上市，且海外股權融資資金用途限制少，可用于支付土地出讓金、項目建設、償還貸款和補充流動資金，也可用于并購項目公司。

2.海外債券融資。房地產企業發行海外債主要采取間接境外發行模式，依托在境外（以英屬維爾京群島、開曼群島為主）注冊的全資子公司（SPV）作為SPV發行主體，以美元債為主。間接境外發行模式主要有5種交易結構：境內控股公司提供擔保直接發行、銀行備用信用證擔保、維好協議、維好協議+股權購買承諾協議、以境外子公司作為信用主體。

四、結束語

總之，面對融資困難以及調控壓力，部分企業面臨倒閉的危險，甚至宏觀經濟受到一定沖擊，但這是無法避免的。所以為了房地產企業的良性發展，房地產企業應從自身尋找原因，突破融資困難的問題，找到一條適合自身企業發展的道路，努力前行。